Arsa üzerindeki yapıdan emlakçı kira aldıysa ne olur?
Merhaba. 15 yıl önce bir arsa satın aldım. Sonradan, arsanın üzerinde gecekondunun benzeri bir yapı bulunduğunu öğrendim. Arsayı satan emlakçının, bu yapıyı kullanan kişiden kira bedeli aldığı söyleniyor. Bu emlakçıyı dava etmek istiyorum.
Tapuda taşınmaz “arsa” olarak görünüyor.
Bu durumda;
- Emlakçının geçmişe dönük 15 yıllık kira bedellerini benden habersiz tahsil etmesi nedeniyle bu bedelleri talep edebilir miyim?
- “Enkaz satışı” şeklinde bir satış/hukuki işlem var mıdır, bu olayda etkisi olur mu?
- Dava açarsam kazanma ihtimalim nedir ve hangi tür dava/başvuru uygun olur?
Teşekkür ederim.
Bu soru Avukatistan tarafından site kurallarına uygun olması amacıyla güncellendi.
Cevaplar
Merhaba. Tapuda taşınmazın “arsa” görünmesi, üzerindeki yapının (gecekondu benzeri muhdesatın) fiilen var olmasını engellemez; ancak kural olarak arsanın maliki, arsa üzerindeki kullanım/yararlanma gelirleri üzerinde de hak sahibidir. Emlakçının sizden yetki almadan “kira” tahsil etmesi iddiası doğruysa, bu tahsilatın hukuki dayanağı çoğu durumda yoktur.
Ayrıca, “kira” adı altında alınan bedeller dönemsel edim niteliğinde olduğundan TBK m.147’deki 5 yıllık zamanaşımı tartışması da gündeme gelebilir; bu da geriye dönük talebi daha da daraltabilir.
“Enkaz satışı” diye bir işlem var mı, etkisi olur mu? Uygulamada “enkaz satışı” diye genel-geçer, arsa üzerindeki yapıyı hukuken otomatik ayrı mülkiyet yapan bir satış türü yoktur. Arsa üzerindeki yapı bakımından kavram daha çok muhdesat üzerinden değerlendirilir; bazı hallerde yapıyı yapanın TMK m.724 gibi hükümlerden kaynaklı talepleri olabilir. Sizin olayınızda “arsa” satılmış olması, emlakçının sonradan kira toplamasına tek başına hukuki dayanak vermez.
Dava türü ve kazanma ihtimali Kazanma ihtimali esasen delile ve zamanaşımına bağlı. Emlakçı hangi sıfatla tahsil etti (sahte/gerçek vekâlet, sözleşme, elden tahsil vb.), paranın nereye gittiği ve miktar ispatlanabilirse sivil davada şans artar; ama 15 yılın tamamı bakımından süreler ciddi risk.
Uygulanabilir yol haritası (genel):
Noter ihtarnamesiyle emlakçıdan tahsilat dönemlerini, tutarları ve dayanağı sorup iade talep edin.
İşgalci/oturan kişiye karşı elatmanın önlenmesi (tahliye/men’i müdahale) ve şartları varsa ecrimisil talebini ayrıca değerlendirin.
Emlakçıya karşı sebepsiz zenginleşme/vekaletsiz iş görmeye dayalı alacak davası açın (görev çoğu durumda Asliye Hukuk).
Ceza boyutu bakımından somut olaya göre güveni kötüye kullanma iddiası da değerlendirilebilir (TCK m.155).
Emlak işletmesi açısından ayrıca Ticaret Bakanlığı’nın “taşınmaz ticareti” mevzuatı çerçevesinde idari şikayet imkânı da bulunabilir.
Emlakçının kira tahsil ettiğini ilk ne zaman öğrendiniz (yaklaşık tarih)?
Emlakçıyla aranızda yazılı bir yetkilendirme/vekâlet veya satışa ilişkin hizmet sözleşmesi var mı?