Ortak alan işgali

Merhaba,

Sorunuz özelinde apartmanlarda ortak alan işgali, kapı önü eşyalar (paspas, dolap, su filtresi vb.) ve yöneticinin/denetimin uygulamaları hakkında 2025 itibarıyla yürürlükte olan mevzuat ve güncel uygulamaları özetleyerek detaylı şekilde yanıtlıyorum.

Apartmandaki Ortak Alan İşgali ve Yasal Durum

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve apartman yönetmeliğine göre, apartmandaki koridorlar, merdiven boşlukları, ana girişler gibi alanlar “ortak alan” olarak kabul edilir. Buralarda her bir kat maliki eşit ve ortak kullanım hakkına sahiptir.
• Ortak alanlara şahsi kullanım amacıyla herhangi bir eşya bırakmak (dolap, su filtresi, koli, sandalye, çocuk arabası, ayakkabılık vb.) yasaklanmıştır. Bu yasağın sebebi, ortak alanın bütün maliklere ait olması ve yangın-güvenlik, acil tahliye gibi risklerin ortadan kaldırılmasıdır.
• 2025 yönetmeliklerinde (ve güncel Kat Mülkiyeti Kanunu'nda) bu tür eşyaların ortak alanlarda bulundurulması kesin olarak yasaklanmış ve bu konuda alınan yönetim kurulu/kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır.
• Apartman yöneticisi ya da denetim (örn. ISG - İş Sağlığı ve Güvenliği) tarafından yapılan uyarılar, yürürlükteki mevzuata ve apartman yönetim planına, dolayısıyla hukuka uygundur.
• Paspas konusunda ise, her kapının önüne küçük paspas koymak genelde tolere edilmektedir; ancak, bazı yönetim planlarında bu da yasaklanabilmekte veya genel kural olarak “her türlü eşya” ortak alanlarda bulunamaz şeklinde hüküm konabilmektedir. Yönetim planınızda bu konuda bir açık yasak varsa o da uygulanır. Son dönemlerde yangın güvenliği gerekçesiyle çoğu yönetim “kapı önü paspasını” da kaldırmaktadır.

Uygulamanın Gerekçeleri

• İSG denetimi ve itfaiye/yapı denetimi gibi resmi kontrollerde, ortak kullanım alanlarında bırakılan eşyalar acil durumda tahliyeyi geciktirebilir, çıkan yangında alevlenmeyi artırabilir ya da geçişleri engelleyebilir. Bu nedenle yalnızca yönetmelik değil, yasal risk de söz konusudur.
• İş sağlığı/güvenliği uzmanlarının veya apartman yönetiminin bu eşyaların kaldırılması talebi yasal zemine dayanmaktadır. Eğer ortak alanlarda eşya bırakılır ve bilgi verilmesine rağmen kaldırılmaz ise, apartman yönetimi tarafından yazılı uyarı/tebligat yapılır; ihlal devam ederse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak ortak alandaki eşyanın tahliyesi sağlanabilir ve para cezası uygulanabilir.

Özetle, durumunuzda:

• Kapınızın önündeki su filtresi, dolap veya başka bir eşya ortak alan kullanımı yasağına girer. Diğer insanların yoluna üzerinde olmasa bile, bu alan sadece sizin kapınızın önü değil koridorun ortak alanıdır. Diğer kat maliklerinin/kiracıların burayı kullanma hakkı vardır ve sadece “geçiş yolu üzerinde olmaması” bu yasağın dışında kalmaz.
• Yönetimin sözlü ya da yazılı olarak kaldırılmasını istemesi yerindedir. Kaldırılmazsa yazılı ihtar çekilebilir ve sonrasında yasal sürece başvurulabilir.
• Paspas konusunda, yönetim planınıza bakılması gerekir, ancak toplu yapılan kaldırma talepleri günümüzde çoğu apartmanda uygulanmakta ve mevzuata uygundur.

Sonuç ve Öneriler

• Kendi inisiyatifinizle kapı önü eşyalarınızı (özellikle büyük ve sabit/takılı olanlar) kaldırmanız en doğrusu olacaktır.
• Yasal olarak hakkınızı aramak veya istisna tanınmasını istemek istiyorsanız, apartman yönetim planını inceleyip, gerekirse Kat Malikleri Genel Kurulu'na bu konuyu taşıyabilirsiniz; ancak çoğunluğun kararı ve güncel mevzuat yine uygulanacaktır.

Herhangi bir hukukî uyuşmazlık olursa (örneğin eşyanız zorla kaldırılır, zarar verilirse veya özel bir mağduriyetiniz olursa) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde haklarınızı arayabilir, arabuluculuk yoluna başvurabilirsiniz.

Yardımcı olmamı istediğiniz başka bir detay olursa iletebilirsiniz. Sağlıklı ve huzurlu günler dilerim.