Bina yönetimi dairemi yetkisiz kiraladı; ne yapabilirim?

Merhaba. Anlattığınız durum, dairenizin maliki siz/aileniz olduğu hâlde apartman/site yönetiminin yetkisi olmadan bağımsız bölümünüzü kiraya vermesi, kiraları tahsil edip iade etmemesi ve fiilen daireyi üçüncü kişilere kullandırması iddiasına dayanıyor. Bu tabloda aynı anda hem “tahliye (el atmanın önlenmesi)”, hem “kira bedellerinin iadesi ve tazminat”, hem de “yönetici/yönetimin kişisel sorumluluğu ve olası ceza soruşturması” gündeme gelir.

Önce şunu net söyleyeyim: Yönetim, kat malikleri adına ortak işleri yürütür; kural olarak bir kat malikinin bağımsız bölümünü onun rızası olmadan kiraya verme yetkisi yoktur. Bu sebeple, yönetimin yaptığı işlem çoğu olayda “yetkisiz temsil / vekâletsiz iş görme” ve buna bağlı iade-tazmin sorumluluğu doğurur; ayrıca paraların alınması ve iade edilmemesi somut olaya göre suç şüphesi de oluşturabilir.

Pratikte izlenecek en güvenli yol haritası şöyle olur:

• Önce delilleri toparlayın: Tapu kaydı, yönetimle yazışmalar, dairede oturanların kimlik bilgileri (biliyorsanız), ilan/WhatsApp yazışmaları, banka hareketleri, size gönderilen kısmi ödemelerin dekontları, komşu tanıkları, kapıcı/güvenlik kayıtları.
• Noter ihtarı ile (i) yönetime, (ii) daireyi kullanan kişilere “yetkisiz kullanımın derhal sonlandırılması, anahtarların teslimi, hangi tarihten beri ne kadar kira toplandığının yazılı bildirilmesi ve tüm bedellerin iadesi” talebini gönderin. Bu, hem iyi niyetli çözüm ihtimali yaratır hem de dava/şikâyette elinizi güçlendirir.
• Tahliye için genelde “kiracı tahliyesi” gibi değil, malikin haksız işgale son verilmesi mantığıyla hareket edilir. Daireyi kullanan kişiler çıkmıyorsa, mahkemeden müdahalenin men’i ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir istenebilir; tedbir dayanağı olarak Hukuk Muhakemeleri Kanunu m 389 ve devamı uygulamada önemlidir.
• Toplanan kiraların iadesi yönünden, talep çoğunlukla “iade ve tazminat” ekseninde kurulur: Yetkisiz şekilde başkasının işini görme hâllerinde Türk Borçlar Kanunu m 526 ve devamındaki “vekâletsiz iş görme” hükümleri ile; ayrıca olayın yapısına göre aynı Kanun’daki “sebepsiz zenginleşme” ve “haksız fiil” hükümleri birlikte ileri sürülebilir.
• Ceza boyutu açısından da, paranın alınması, iade edilmemesi, sahte sözleşme/temsil izlenimi verilmesi gibi ayrıntılara göre güveni kötüye kullanma veya dolandırıcılık iddiaları gündeme gelebilir; bunların kanuni çerçevesi için Türk Ceza Kanunu m 155 ve ilgili maddelere bakılır. Burada doğru vasıflandırma, elinizdeki belgelere göre savcılık ve vekilinizce yapılmalıdır.
• Yönetim yönünden ayrıca, kat malikleri kurulu toplantısı yapılıp yönetici/denetçi değişimi, hesap verilmesi ve karar defteri-belge ibrazı istenebilir; yöneticinin görev ve yetkileri bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m 35 çerçevesi dikkate alınır.

Bu dosya, “tahliye” ile “para iadesi”ni aynı anda doğru kurgulamazsanız uzayabilir; o yüzden noter ihtarı, hızlı tedbir talebi ve paralel şekilde alacak davası/hesap istemi çoğu olayda birlikte düşünülür.

Kapanmadan 2 kısa soru sorayım: Dairenin tapu maliki siz misiniz (tek malik mi, hisseli mi)? Dairede şu an oturan kişilerle yönetim arasında yazılı bir kira sözleşmesi/kontrat görme imkânınız oldu mu? Kiraların kimden kime ödendiğine dair banka dekontu veya IBAN bilgisi elinizde var mı?