Müteahhitlik Sözleşmesi Nedir?

Müteahhitlik sözleşmesi nedir, nasıl yapılır, nelere dikkat edilir? Arsa/iş sahibi ile yüklenici arasında kurulan bu sözleşme; işin kapsamı, bedel, ödeme planı, süre ve teslim kriterlerini açıkça yazar. Ayrıca kalite standartları, ceza şartı, teminat ve hak ediş gibi başlıkları da düzenler. Yanlış veya eksik maddeler, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. 🏗️

Bu yazıda; inşaat taahhüt sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi arasındaki farklar, hukuki nitelik, şekil şartı (resmi şekil/noter), tapuya şerh, örnek maddeler ve pratik kontrol listeleri ele alınacak. Amacımız, sağlam ve uygulanabilir bir metin hazırlamanıza yardımcı olmak. Başlamadan önce, Müteahhitlik sözleşmesi için ihtiyaç duyacağınız temel noktaları kısaca toplayalım:

• Taraflar ve yetkiler
• İş kapsamı ve teknik şartname
• Bedel, hak ediş, fiyat farkı
• Teslim, gecikme, ceza ve fesih

Müteahhitlik Sözleşmesinin Tanımı

Müteahhitlik sözleşmesi, genellikle bir arsa üzerinde bina veya başka bir yapı yapmak üzere arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında yapılan hukuki bir anlaşmadır. Bu sözleşmede arsa sahibi belli bir menfaati elde ederken, müteahhit de yaptığı işi tamamlayarak genellikle arsa payı veya bedel kazanır. Günümüzde en çok kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen bu sözleşmeler, inşaat sektöründe yaygın bir şekilde kullanılır. Buradaki temel amaç, arsa sahibinin arsasını değerlendirmesi, müteahhidin ise yeni yapıdan gelir elde etmesidir.

Müteahhitlik sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, yani hem arsa sahibinin hem de müteahhidin karşılıklı olarak sorumluluk taşıdığı bir sözleşmedir. Taraflar, hak ve yükümlülüklerini bu sözleşme ile belirler. Özellikle büyük projelerde, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek ve her iki tarafın da haklarını güvenceye almak açısından ayrıntılı bir sözleşme hazırlanması önemlidir.

Müteahhitlik Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı

Müteahhitlik sözleşmesinin hukuki dayanağı esas olarak Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesiyle ilgili maddeleridir. Özellikle 470-486. maddeler arasında düzenlenen eser sözleşmeleri, müteahhitlik ilişkisine de uygulanır. Bunun yanında, tarafların taşınmazla ilgili hak ve yükümlülükleri ise Türk Medeni Kanunu ve gerektiğinde Tapu Kanunu hükümlerine tabidir.

Yani kat karşılığı, arsa payı karşılığı ya da bedel karşılığı inşaat sözleşmeleri, aslında bağımsız bir yasal düzenlemeye sahip olmasa da, genel borçlar hukuku (eser sözleşmesi) ve taşınmaz hukuku çerçevesinde şekillenir. Uygulamada noterlik tarafından resmi şekilde yapılma zorunluluğu ve tapuya şerh edilmesi gibi şartlar da sözleşmenin geçerli olması için önemlidir. Özellikle resmi şekle uymayan sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz sayılması mümkündür.

Müteahhitlik Sözleşmesinin Unsurları

Müteahhitlik sözleşmesinin unsurları, yani olmazsa olmazları şu şekildedir:

• Arsa sahibinin arsa payını ya da belirli bir hakkı devretmeyi taahhüt etmesi
• Müteahhidin, bu arsa üzerinde bina (veya başka bir yapı) inşa edip teslim etmeyi üstlenmesi
• Tarafların hak ve yükümlülüklerinin sözleşmede ayrıntılı olarak belirtilmesi
• Genellikle arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin müteahhide devri karşılığında, müteahhidin belli sayıda daireyi arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmesi
• Eserin (bina, daire vb.) yapılacağı arsanın net bir şekilde tanımlanması
• Teslim tarihi, ödeme veya arsa devri zamanı, proje koşulları gibi detayların açıkça belirtilmesi

Yani karşılıklı edimler ve bu edimlerin net olarak ortaya konulması sözleşme açısından en kritik unsurdur. Bu unsurlardan biri eksik olursa sözleşme ya geçersiz olur ya da ileriye dönük çok ciddi problemler çıkabilir.

Müteahhitlik Sözleşmesinde Taraflar

Müteahhitlik sözleşmesinde her zaman iki ana taraf bulunur. Bunlar:

1. Arsa Sahibi veya Mal Sahibi: Söz konusu arsanın veya taşınmazın sahibi olan kişi ya da kişilerdir. Birden fazla mal sahibinin olması halinde tümü taraf olarak sözleşmeye dahil edilir. Arsa sahibi, müteahhidin proje süresince gerekli işlemleri yapabilmesi için yetki verir ve inşaat tamamlandığında öngörülen bölümleri veya bedeli alır.

2. Müteahhit (Yüklenici): İnşaatı fiilen yapacak olan kişi, şirket veya ortaklıktır. Müteahhit, sözleşmede belirtilen projeyi, süresi ve şartlarına uygun şekilde tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.

Bazen müteahhit dışında taşeronlar, alt yükleniciler veya proje ortakları da işin yürütülmesine dahil olabilir. Ancak asıl taraflar her zaman arsa sahibi ile müteahhittir. Tarafların net olarak belirlenmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından çok önemlidir. Özellikle tapu işlemleri ve teslim aşamasında kimlerin nasıl bir hakka sahip olduğu iyi düzenlenmelidir.

Kısacası, müteahhitlik sözleşmesinin taraflarının kim olduğu, hangi unsurları taşıdığı ve hukuki dayanağının ne olduğu iyi bilinirse hem arsa sahibi hem de müteahhit için büyük sorunların önüne geçilmiş olur.

Müteahhitlik Sözleşmesinin Türleri

Müteahhitlik sözleşmeleri uygulamada farklı ihtiyaçlara ve projelere göre çeşitli türlere ayrılır. Genellikle dört ana müteahhitlik sözleşme tipi öne çıkar: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat (gelir) paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmesi, ücret (bedel) karşılığı inşaat sözleşmesi ve kamu ihalesi yoluyla müteahhitlik sözleşmeleri. Her bir türün kendi içinde avantajları, riskleri ve düzenleme şekilleri bulunmaktadır. Güncel bilgiye göre en yaygın tipler aşağıda detaylı şekilde açıklanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, halk arasında en çok bilinen ve uygulanan sözleşme çeşididir. Bu tipte, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmayla arsa sahibi, arsanın belirli bir payının mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Buna karşılık, müteahhit de arsa üzerinde bir bina inşa ederek, tamamladığı bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine, geri kalan kısmını ise kendisine alır.

Bu sözleşmede genellikle hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, inşaatın bitiş süresi, teslim koşulları, projeye uygunluk gibi detaylar belirlenir. Tarafların karşılıklı edimleri çok net olarak yazılı hale getirilmelidir. Çok sayıda kişi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuda şerh edilmesi gerektiğini de unutmamalı. Oranlar piyasa şartlarına göre değişebilir ama günümüzde çoğunlukla %40-60 arasında paylaşımlar görülmektedir.

Hasılat (Gelir) Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise sistem biraz farklı işler. Burada arsa sahibinin arsanın tamamını veya bir kısmını müteahhide devretmesi yerine, müteahhit arsa üzerinde proje geliştirir ve ortaya çıkan bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılır. Elde edilen gelir ise taraflar arasında genellikle önceden belirlenmiş yüzdelere göre paylaşılır.

Bu model özellikle büyük ölçekli projelerde, AVM ya da toplu konutlarda sıkça tercih edilir. Arsa sahibi, yapılan satışlardan belli bir miktarı veya oranda gelir alır. Müteahhit ise maliyet, satış ve pazarlama risklerini üstlenerek gelirden pay alır. Burada, müteahhidin satış başarısına göre arsa sahibinin geliri de değişebilir. Anlaşmalarda “asgari gelir taahhüdü” gibi hükümler konularak arsa sahibinin güvencesi artırılabilir.

Ücret (Bedel) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Ücret karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi, vazife veya işin tamamını belirli bir bedel karşılığında müteahhide yaptırır. Burada ödeme genellikle nakit para ile yapılır. Yani bağımsız bölüm devri veya hasılat paylaşımı yoktur.

Bu sözleşme tipi klasik eser sözleşmesinin inşaat uygulamasındaki karşılığıdır. Müteahhit işin tamamını veya belirli bir bölümünü yapar, eser ortaya çıktıkça ya da tamamlandığında bedelini alır. Maliyet artışları, işin ne kadarının hangi koşulda ve sürede tamamlanacağı çok iyi belirlenmelidir. Özellikle inşaatın her aşamasında ödeme yapılacaksa, kısmi hak ediş, kontrol ve teslim şartları açıkça yazılmalıdır.

Kamu İhalesi Yoluyla Müteahhitlik Sözleşmeleri

Kamu ihalesi yoluyla yapılan müteahhitlik sözleşmeleri ise devletin veya kamu kurumlarının ihtiyaç duyduğu yapıların özel sektör müteahhitlerine ihale yoluyla yaptırılması esasına dayanır. Kamu İhale Kanunu kapsamında yapılan bu ihalelerde şartnameler, teknik gerekler ve sözleşme türleri detaylı olarak belirlenir.

En yaygın ihale türleri arasında açık ihale, belli istekliler arasında ihale ve pazarlık usulü ile yapılan ihaleler yer alır. Kamu ihale sözleşmeleri taraflar için bağlayıcıdır ve resmi şekil şartına tabidir. Ayrıca, kamu projeleri büyük ölçekli olduğundan teminat, süre, işin kalitesi ve ceza hükümleri çok sıkı şekilde düzenlenir.

Bu ana gruplar dışında alt yüklenici sözleşmeleri, yap-işlet-devret proje esaslı sözleşmeler, ortak girişim veya konsorsiyumla yapılan anlaşmalar da uygulamada sıkça görülür. Her bir sözleşme türü için resmi işlemlerde dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar, tarafların hak ve sorumlulukları değişiklik gösterebilir.

Müteahhitlik Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Çifte Tipli Karma Sözleşme Özelliği

Çifte tipli karma sözleşme özelliği, müteahhitlik sözleşmelerinin en dikkat çeken hukuki niteliklerinden biridir. Müteahhitlik sözleşmesi, hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz alım satım vaadi” içeriğini bir arada bulundurur. Bu özellik, sözleşmenin yalnızca bir işin tamamlanmasını değil, aynı zamanda belirli bir taşınmazın ya da bağımsız bölümün devrini de amaçladığı durumlarda daha belirgin hale gelir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa sahibi için bina inşa ederek karşılığında belirlenen arsa paylarını ya da bağımsız bölümleri alır. Bu durumda, bir borcun ifası yanında taşınmaz devri de söz konusudur.

Çifte tipli karma sözleşmelerde, hem Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümleri hem de Türk Medeni Kanunu’ndaki taşınmaz devir işlemiyle ilgili kurallar uygulanır. Yani arsa payı devri için resmi şekil aranırken, inşaat işi için eser sözleşmesindeki yükümlülükler gündeme gelir. Bu durum, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirlerken hem inşaat sözleşmesi kurallarını hem de taşınmaz transferiyle ilgili detayları göz önünde bulundurmayı zorunlu kılar. Müteahhitlik sözleşmesini değerli ve kritik kılan da bu karma yapıdır.

İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Yapısı

İki tarafa borç yükleyen sözleşme yapısı, müteahhitlik sözleşmelerinde taraflardan her birine belli yükümlülükler getirmesi anlamına gelir. Yani sadece müteahhitin değil, arsa sahibinin de yerine getirmesi gereken yükümlülükler bulunur. Müteahhit tarafı genellikle yapı işlerini zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlamakla, güvenlik ve kalite standartlarına uymakla yükümlüdür. Aynı şekilde arsa sahibi de projenin başında arsa teslimini sağlamak, gerekli inşaat ruhsatlarını almak ve işin sağlıklı ilerleyebilmesi için arsanın hukuki ve fiili teslimini yapmak zorundadır.

Bu yapı sayesinde, sözleşmede her iki taraf da karşılıklı olarak hem edim hem de hak sahibi olur. Örneğin, inşaat bitip teslim edildiğinde arsa sahibi müteahhide daire veya arsa payı vermek zorundadır. Burada, bir taraf borcunu yerine getirmezse, diğer taraf da yükümlülüklerini askıya alabilir veya hukuki yollarla hakkını arayabilir.

Müteahhitlik sözleşmesi örneklerinde sıkça karşılaşılan bu karşılıklı borç ve yükümlülük yapısı, sözleşmenin ifasında her iki tarafa da güvence sunar. Her iki taraf da yükümlülüklerini yerine getirmediği veya eksik getirdiği takdirde, karşı taraf tazminat talebinde bulunabilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Böylece bu iki tarafa borç yükleyen yapı, sözleşmenin adil, sürdürülebilir ve hukuki açıdan sağlam halde yürütülmesini sağlar.

Müteahhitlik Sözleşmelerinin Şekil Şartları

Müteahhitlik sözleşmelerinin şekil şartları, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini garanti altına almak için oldukça önemlidir. Şekil şartlarına uyulmayan sözleşmeler, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, yapı ve inşaat işlerine konu olan sözleşmelerin usulüne uygun düzenlenmesi gerekmektedir.

Resmi Şekil ve Noter Onayı Zorunluluğu

Resmi şekil ve noter onayı zorunluluğu, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşımıza çıkar. Türk Medeni Kanunu ve ilgili tapu mevzuatı gereği, bir taşınmaz üzerinde hak değişikliği ve pay devri içeren işlemlerde resmi şekil şarttır. Yani bu tür sözleşmelerin, noter tarafından veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gerekir.

Resmi şekil şartı, sözleşmenin içerik olarak ayrıntılı ve net olmasını da sağlar. Çünkü noter huzurunda hazırlanan sözleşmelerde, tarafların beyanları açıkça alınır ve belgelenir. Özellikle ileride doğabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önüne geçmek için bu zorunluluğa uyulmalıdır.

Ayrıca, noter onayı sözleşmenin geçerliliğini artırır. Noter tasdiki, sözleşmenin gerçekliği ve doğruluğu konusunda bir güvence niteliği taşır. Bu nedenle, özellikle taşınmazla ilgili işler ve arsa karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinde, mutlaka resmi şekle uygun hareket edilmelidir.

Tapuya Şerh Edilmesi

Tapuya şerh edilmesi, müteahhitlik sözleşmelerinin pratiğe geçirilmesinde en önemli adımlardan biridir. Şerh işlemi sayesinde, yapılan sözleşme hem üçüncü kişilere duyurulmuş olur hem de müteahhidin ve arsa sahibinin hakları korunur.

Tapuya şerh konulan bir müteahhitlik sözleşmesinin varlığı, taşınmazın sicilinde açıkça görünür. Böylece, arsa sahibi taşınmazı bir başkasına devretmek istese bile, müteahhitin hakkı tapu sicilinden anlaşılır. Bu aynı zamanda, inşaat sürecinde tarafların menfaatlerini koruyucu bir tedbirdir.

Şerh işlemi, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne yapılacak başvuruyla gerçekleştirir. Taraflar sözleşmenin bir örneğiyle tapuya gittiklerinde, sözleşme ilgili taşınmazın tapu kaydına işlenir. Şerhin süresi ve koşulları da sözleşmede açıkça yer almalıdır. Kanunen belirli bir sürenin üzerinde şerh konulamayacağı da unutulmamalıdır. Genellikle, inşaat tamamlanana kadar tapuda şerhin kalması tercih edilir.

Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle, özellikle hak kaybı yaşanmaması için tapuya şerh koymak, müteahhit ve arsa sahibi için hayati derecede önemlidir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Müteahhitlik sözleşmelerinde tarafların hakları ve yükümlülükleri açıkça belirlenmelidir. Müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan bu sözleşmede, her iki tarafın da uyması gereken önemli maddeler vardır. Bunların detaylı olarak bilinmesi tarafların hak kaybı yaşamamasında büyük rol oynar.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin sözleşme süresince ve sürecin başında dikkatle yerine getirmesi gereken bazı başlıca yükümlülükler vardır. Yanlış ya da eksik hareketler, projenin ilerlemesini olumsuz yönde etkileyebilir.

İmara Uygunluk Sağlama

İmara uygunluk sağlama, arsa sahibinin en önemli vazifelerinden biridir. Arsanın imar durumu projenin başlangıcı için belirleyici olur. Eğer arsa, planlanan inşaat faaliyetleri için imara uygun değilse:

• Ruhsat alınamaz,
• İnşaat süreci başlayamaz,
• Yasal sorunlar yaşanabilir.

Bu nedenle arsa sahibi imar planlarına ve ilgili belediye düzenlemelerine uygun bir arsa temin etmek ve gerekli belgeleri hazır tutmak zorundadır. Arsa sahibi, ayrıca imar durumundaki değişiklikleri de zamanında müteahhite bildirmelidir.

Arsa Payını Devretme

Arsa payını devretme, genellikle inşaat bitmeden önce veya kat irtifakı kurulurken olur. Bu aşamada arsa sahibi belirli bölümlerin tapusunu müteahhide ya da hak sahiplerine devretmekle yükümlüdür. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa paylarının doğru zamanda ve sözleşmeye uygun şekilde devredilmesi işin sağlıklı ilerlemesi açısından çok kritiktir.

Devretme sırasında:

• Noter onaylı sözleşmeler,
• Tapu işlemleri,
• Taraflar arası anlaşmanın tapuya şerh edilmesi

gibi işlemler eksiksiz yürütülmelidir.

Müteahhitin Yükümlülükleri

Müteahhit, arsa karşılığında inşaat işini üstlenen kişidir. Müteahhitin sözleşmede ve kanunda belirtilen bazı yükümlülükleri eksiksiz yerine getirmesi gerekir.

İnşaatı Tamamlama ve Teslim

İnşaatı tamamlama ve teslim, müteahhidin en temel yükümlülüğüdür. Müteahhit, sözleşmede belirlenen sürede ve şartlarda inşaatı bitirip arsa sahibine veya hak sahiplerine teslim etmekle yükümlüdür. Bu süreçte sözleşmede yer alan proje, malzeme kalitesi, daire veya işyeri sayısı, dairelerin kat planları gibi tüm detaylara sadık kalınmalıdır.

Teslim sırasında sözleşmede yer alan eksiksiz ve ayıpsız teslim prensibi unutulmamalıdır. Ayrıca, teslim tutanağı ve geçici kabul işlemleri de yasal zorunluluklardandır.

Güvenlik Tedbirleri

Güvenlik tedbirleri, hem çalışanların hem de üçüncü şahısların zarar görmesini önlemesi açısından müteahhidin önemli sorumluluklarındandır. Şantiyede iş güvenliği önlemlerinin alınması, baret, güvenlik bariyeri, uyarı tabelaları gibi ekipman ve önlemler mutlaka uygulanmalıdır.

Ayrıca iş kazaları ve çevreye verilebilecek zararlara karşı da müteahhit hem maddi hem manevi olarak yükümlüdür. Yasal mevzuata uygun şekilde işçilerin sigortalanması ise ayrı bir zorunluluktur.

Ortak Borç ve Taahhütler

Her iki tarafın da üzerinde durması gereken ortak borç ve taahhütler vardır. Özellikle sözleşmede belirtilen hususların yerine getirilmemesi halinde hem arsa sahibi hem de müteahhit karşılıklı olarak sorumlu olabilir. Ortak yükümlülükler genellikle aşağıdaki gibi özetlenebilir:

• Sözleşmede yer alan sürelere ve şartlara sadık kalmak,
• Ruhsat, izin ve tapu işlemlerine zamanında katılmak,
• Anlaşmazlıklarda iyi niyetli davranmak,
• Proje değişikliklerinde karşılıklı mutabakat sağlamak.

Tüm bu ortak taahhütlerin eksiksiz yerine getirilmesi, müteahhitlik sözleşmesinin sorunsuz tamamlanması ve tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşır.

Müteahhitlik Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sözleşme Maddelerinin Detaylı Düzenlenmesi

Sözleşme maddelerinin detaylı düzenlenmesi, müteahhitlik sözleşmelerinde tarafların en çok dikkat etmesi gereken konulardan biridir. Müteahhitlik sözleşmesinde yer alan her bir maddenin hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından açık şekilde yazılması gerekir. Özellikle teslim tarihi, işin kapsamı, ödeme planı, cezai şartlar gibi hususların net olarak belirtilmesi önemlidir. Eksik veya belirsiz bırakılmış maddeler daha sonra taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Ayrıca, sözleşmede kullanılacak teknik şartnameler, mimari projeler ve ruhsat gibi belgelerin de eklenmesinde fayda vardır. Böylece ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda bu ek belgelere başvurulabilir.

Proje ve Tamamlama Süresi

Proje ve tamamlama süresi, müteahhitlik sözleşmelerinde mutlaka yazılı olarak belirtilmelidir. Müteahhitin inşaatı ne zaman başlayacağı ve teslim edeceği tarih taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaması için şarttır. Genellikle işin hangi aşamalardan oluştuğu, hangi tarihlerde hangi noktaya gelineceği detaylandırılır. Teslim süresinin aşıldığı durumda uygulanacak ceza veya gecikme tazminatı da kesinlikle sözleşmede yer almalıdır. Yasal mevzuat gereği bazı durumlarda inşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlanamayacağı için, başlangıç tarihi olarak ruhsatın alınacağı gün belirlenmesi daha sağlıklı sonuç verir.

Bedel ve Dağılım Oranlarının Belirlenmesi

Bedel ve dağılım oranlarının belirlenmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. İnşaat karşılığında ödenecek toplam bedel, ödeme biçimleri, taksitler ve arsa payı karşılığı yapılıyorsa bağımsız bölüm dağılımı net bir şekilde yazılmalıdır. Bedel kısmen arsa payı, kısmen nakit olarak belirleniyorsa, her iki ödemenin nasıl yapılacağı, ödeme tarihleri ne olacağı ayrıntılı biçimde maddelere eklenir. Bölümlerin hangi kriterlere göre paylaştırılacağı, varsa öncelik hakları gibi detaylar ileride çıkabilecek paylaşım sorunlarını önler. Ayrıca döviz üzerinden yapılan anlaşmalarda kura bağlı değişikliklerin nasıl hesaplanacağı açık olmalıdır.

Şartların Netliği ve Belirsizliğin Giderilmesi

Şartların netliği ve belirsizliğin giderilmesi, müteahhitlik sözleşmelerinin güvenli ve sorunsuz ilerlemesi için gereklidir. Belirsiz ifadeler, yoruma açık cümleler, eksik bırakılmış hükümler taraflar arasında ciddi sorunlar doğurabilir. Tüm teknik ve ticari hükümler, terminler, şartlar herkesin aynı şekilde anlayacağı biçimde açık yazılmalıdır. Mümkünse avukat ya da uzman görüşü alınarak, yanlış anlaşılmaya sebebiyet verecek hiçbir şey bırakılmamalıdır. İmzalanan sözleşmenin taraflara mutlaka birer örneği verilmelidir. Ayrıca ileride yapılacak ekler ve tadilatlar da sözleşme ekinde yazılı olarak düzenlenmelidir.

Kısacası, anlaşmazlık riskini en aza indirmek ve hakkınızı korumak için müteahhitlik sözleşmesinin her bir maddesini titizlikle gözden geçirmeli, hiçbir detayı atlamamalısınız.

Sözleşmenin Feshi ve Sona Ermesi

Fesih Yolları

Müteahhitlik sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu ve uygulamadaki yargı kararlarına göre farklı şekillerde gerçekleştirilebilmektedir. Müteahhitlik sözleşmesi; tarafların karşılıklı irade beyanı ile veya mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Tek taraflı fesih ise, resmi şekil şartlarına tabi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle mümkün değildir.

Karşılıklı Anlaşmayla Fesih

Karşılıklı anlaşma yoluyla fesih, tarafların noter huzurunda bir araya gelerek anlaşma ile sözleşmenin sonlandırılmasıdır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların anlaşarak feshettiklerini resmiyete dökmeleri zorunludur. Bu tip fesihte, noter tasdiki ve sözleşmenin imzalandığı usule uygun fesih protokolü şarttır. Böylece taraflar, birbirlerinden olan hak ve borçlarından karşılıklı olarak feragat etmiş olurlar.

Mahkeme Kararıyla Fesih

Mahkeme kararıyla fesih, taraflar anlaşamazsa gündeme gelir. Sözleşmenin bir tarafı, diğer tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediğini veya önemli bir kusur işlediğini iddia ederek fesih davası açabilir. Mahkeme, haklı fesih nedeninin varlığını tespit ederse sözleşmenin feshine karar verir. Bu durum, genellikle müteahhidin inşaatı teslim etmemesi, inşaat sürecini ciddi şekilde aksatması veya arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hallerinde görülür.

Fesih Halleri ve Sonuçları

Müteahhitlik sözleşmelerinde fesih halleri genellikle şunlardır:

• Müteahhidin işini zamanında veya sözleşme şartlarına uygun şekilde yapmaması
• Arsa sahibinin arsa devrini veya diğer yükümlülükleri yerine getirmemesi
• İfa imkansızlığı (inşaatın imar yasalarına aykırı olması gibi)
• Tarafların iradeleriyle anlaşmaya varamaması

Fesih, kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur. Yani fesih tarihinden itibaren taraflar artık yeni hak ve borç doğurmaz. Ancak bazı durumlarda geriye etkili fesih de mümkündür ve bu, sanki sözleşme hiç yapılmamış gibi sonuç doğurabilir. Böyle bir durumda, tapu iptali ve tescil işlemleri de gündeme gelir. Özellikle Yargıtay uygulamalarında, tamamlanma oranı düşük ise geriye etkili fesih kabul edilmektedir.

Fesih sonrasında taraflar, birbirlerinden olan haklarını (örneğin yapılan iş bedeli, zarar tazmini, tapu devri gibi) talep edebilir. Müteahhit, feshe kadar yaptığı imalatın değerini isteyebilir. Arsa sahibi ise kendisine verilen bağımsız bölüm veya bedeli, sözleşmeye göre iade etmelidir.

Sözleşmenin Tamamlanma Oranı ve Fesih Etkileri

Müteahhitlik sözleşmesinde tamamlanma oranı ve fesih etkileri, özellikle inşaatın ilerleme seviyesine göre farklılık gösterir. Yargıtay kararlarına göre, inşaatın %90 ve daha fazla oranda tamamlandığı durumlarda, sözleşmenin feshi ileriye etkili sonuç doğurur. Yani müteahhitin bitirdiği bölümler üzerindeki hakkı korunur.

Ancak inşaat daha düşük oranda tamamlanmışsa, fesih geriye etkili olur; yani sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi taraflar eski haklarına döner ve yapılanların tasfiyesi gerekir. Bu noktada, sözleşmede müteahhidin ya da arsa sahibinin hakları tamamlanma oranına göre belirlenir. Tamamlanma oranı, genellikle bilirkişi aracılığıyla tespit edilir ve müteahhitin fesih tarihine kadar gerçekleştirdiği işler için makul bir bedel almasının önü açılır.

Sonuç olarak; sözleşmenin feshi, inşaatın tamamlanma oranına ve fesih şekline göre farklı sonuçlar doğurur. Tarafların mağduriyet yaşamaması için sözleşmede bu hususların ayrıntılı olarak düzenlenmesi büyük önem taşır.

Temerrüt ve Sözleşmeye Uyulmaması Durumunda

Müteahhitlik sözleşmelerinde temerrüt ve sözleşmeye uyulmama halleri çok önemlidir. Çünkü inşaat projelerinde en sık yaşanan sorunlardan biri müteahhidin işi zamanında tamamlamaması ya da hiç tamamlamamasıdır. Bu tip durumlarda arsa sahibinin hakları, tarafların yükümlülükleri ve doğacak tazminatlar Türk Borçlar Kanunu ve ilgili özel hükümlere göre düzenlenir. Şimdi bu başlıklar altında detaylara bakalım.

Müteahhidin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhidin temerrüdü, yani işi sözleşmede taahhüt ettiği sürede teslim edememesi veya eksik teslim etmesi, arsa sahibi için ciddi sorunlar yaratabilir. Eğer teslim tarihi geçmişse ve iş tamamlanmamışsa, arsa sahibi müteahhide ihtar çekerek bir ek süre verebilir. Bu ek sürede de inşaat tamamlanmazsa, arsa sahibi:

• Sözleşmeden dönebilir,
• Müteahhide işi bir başka yükleniciye tamamlattırabilir,
• Ayıplı veya eksik teslimi kabul edip bedelden indirim isteyebilir,
• Gecikmenin getirdiği maddi zararlarının tazminini talep edebilir.

Arsa sahibi haklarını kullanırken tapuda şerhli hakları varsa bunlardan da faydalanabilir. Ayrıca, sözleşmede gecikme halinde ödenecek tazminatlar önceden belirlenmişse, arsa sahibi bu bedelleri de talep edebilir.

Gecikme Tazminatı

Gecikme tazminatı kavramı, inşaatın belirlenen tarihte teslim edilmemesi halinde müteahhidin arsa sahibine ödemek zorunda kalacağı cezai şarttır. Çoğu müteahhitlik sözleşmesinde, işin geç teslim edilmesi her bir gecikme günü için belli bir oran veya miktarda tazminat ödenmesi gerektiği açıkça yazılır. Eğer bu konuda sözleşmede hüküm yoksa, bu durumda bile Türk Borçlar Kanunu’na göre arsa sahibi doğrudan doğmuş zararını tazmin ettirebilir.

Gecikme tazminatı talep edilirken, aykırılığın veya gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı dikkatle incelenmelidir. Çünkü bazen haklı gecikmeler olabilir. Ancak gecikme tamamen müteahhitten kaynaklanıyorsa, tazminat talep etmek arsa sahibinin hakkıdır.

Zararın Tazminine İlişkin Haklar

Zararın tazmini, temerrüt veya sözleşmeye uyulmayan hallerde devreye giren önemli bir unsurdur. Burada arsa sahibi, işin zamanında bitmemesi, eksik veya ayıplı yapılması ya da hiç teslim edilmemesi gibi nedenlerle uğradığı tüm maddi zararları mahkemeden isteyebilir. Zararlar şunlardan oluşabilir:

• Eksik veya kalitesiz iş nedeniyle yapılan tamirat ve ilave masraflar,
• Kira kaybı,
• Tapu işlemlerinde yaşanan sorunlardan doğan ek masraflar,
• Projenin geç tesliminden doğan her türlü ticari kayıplar.

Sözleşme gereği fazladan ödenen bedeller de zarar başlığı altında geri istenebilir. Arsa sahibinin zararının tespit edilmesi için, bilirkişi incelemesi veya uzman raporu alınması sıklıkla gerekebilir.

Kısacası, müteahhitlik sözleşmesinde temerrüt ve sözleşmeye uyulmaması halleri ciddi sonuçlar doğurur. Bu nedenle sözleşmelerin net ve ayrıntılı hazırlanması, hakların kaybolmaması için en önemli adımlardandır.

Sözleşmelerde Müşterek Mülkiyet ve Paylaşım

Bağımsız Bölümlerin Paylaştırılması ve Tapu İşlemleri

Sözleşmelerde müşterek mülkiyet ve paylaşım, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çok önemlidir. Bağımsız bölümlerin paylaştırılması, müteahhitin inşaatı bitirmesinden sonra devreye girer. Taraflar, önceden hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağına dair açık bir liste oluşturmalıdır. Bu listenin ayrıntılı ve noter onaylı olması önemlidir.

Bağımsız bölümlerin gerçekten kullanılabilmesi için tapu işlemlerinin doğru şekilde yapılması gerekir. İnşaat tamamlanınca, proje esaslarına göre oluşturulan bağımsız bölümler, tapu müdürlüğünde tapuya tescil edilir. Tapu müdürlüğü, kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu) ister. Bundan sonra, her taraf kendi payına düşen bağımsız bölümün tapusunu üzerine alır.

Paylaşım sırasında anlaşmazlık çıkarsa, taraflar tapu sicil müdürlüğüne veya mahkemeye başvurarak sorunlarını çözebilir. Tapu işlemlerinde yapılan hatalar ileride büyük davalara yol açabilir. Bu nedenle sözleşmede paylaşım esaslarının, hangi dairenin kime ait olduğunun açıkça belirtilmesi tarafların yararına olur.

Gelir/Gayrimenkul Paylaşımı Esasları

Gelir veya gayrimenkul paylaşımı esasları, sözleşmede en kritik konulardan biridir. Müteahhitlik sözleşmelerinde paylaşım; bazen elde edilen toplam gelir üzerinden, bazen de tamamlanan daire veya işyeri sayısı bazında yapılabilir. Arsa sahibi çoğu zaman bağımsız bölümlerle ya da projeden elde edilen net gelirle payını alır.

Bu aşamada paylaşımın nasıl ve ne zaman yapılacağı net olarak yazılmalıdır. Gelir paylaşımı olacaksa, müteahhitin, satılan bağımsız bölümlerden elde edilen geliri, belirlenen oranlarda arsa sahibine ödemesi gerekir. Gayrimenkul paylaşımında ise, sözleşmede belirtildiği şekilde bağımsız bölümler taraflara paylaştırılır. Örneğin, projede 20 daire varsa, 8’i arsa sahibine, 12’si müteahhite kalacak gibi oranlar belirlenir.

Paylaşımın esasları mutlaka resmi bir şekilde kayıt altına alınmalıdır. Hesaplama, teslim ve devir anlarında çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için, oranlar ve paylaşım tarihleri çok net ve anlaşılır şekilde yazılmalıdır. Özellikle gelir paylaşımı yapılacaksa, projenin satış fiyatları, masrafların nasıl düşüleceği ve kar oranının nasıl bölüneceği baştan konuşulmalıdır. Böylece hem arsa sahibinin hem de müteahhidin hakkı güvence altına alınmış olur.

Tapu ve Resmiyet Süreçleri

Müteahhitlik sözleşmelerinde tapu ve resmiyet süreçleri, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından oldukça önemlidir. Tapuya ilişkin işlemler sadece sözleşmenin geçerliliğini sağlamakla kalmaz, ileride doğabilecek hak kayıplarının da önüne geçer. Bu bölümde, tapu şerhi ve koruma süresi ile resmi işlemler ve tarafların haklarının nasıl korunacağı detaylı şekilde açıklanacaktır.

Tapu Şerhi ve Koruma Süresi

Tapu şerhi, müteahhitlik sözleşmelerinin en kritik adımlarından biridir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya benzeri bir sözleşme imzalandığında, müteahhitin kaybetmemesi için contractın tapu siciline şerh edilmesi gerekir. Bu uygulama, müteahhitin ileride mağdur olmasını engelleyen etkili bir önlemdir.

Tapu şerhi işleminden sonra, sözleşmeden doğan haklar üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani, arsa sahibinin tapu üzerinde başka bir işlem yapmaya çalışması durumunda, müteahhitin hakkı korunmuş olur. Tapu şerhi genellikle beş yıllık bir koruma süresi sağlar. Bu süre zarfında sözleşmeden kaynaklanan haklar güçlü ve güvenli şekilde muhafaza edilir.

Ancak, koruma süresi dolduktan sonra tapu şerhi otomatik olarak düşer ve artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle başvuru ve takip işlemlerinin doğru yapılması büyük önem taşır. Tapu şerhinin süresini ve etkilerini belirlemek için mutlaka ilgili tapu müdürlüğüne başvurulmalı ve şerhin tapuda yer aldığından emin olunmalıdır.

Resmi İşlemler ve Tarafların Haklarının Korunması

Resmi işlemler, tapu ve müteahhitlik sözleşmelerinde tarafların haklarını güvence altına alma açısından zorunludur. Özellikle arsa payı devri, ortaklıkların kurulması veya bağımsız bölümlerin teslimi gibi işlemlerde mutlaka tapu müdürlüğü önünde resmi senet düzenlenir ve noter onayı alınır.

Müteahhitlik sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için, taşınmaz üzerinde hak doğuracak işlemlerin resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz olur ve taraflar ileride ciddi hak kayıpları yaşayabilir.

Resmi süreçlerdeki dikkat edilmesi gereken başlıca konular şöyle özetlenebilir:

• Sözleşmelerin noterde düzenlenmesi,
• Tapu devrinin tapu dairesinde yapılması,
• Şerh işlemleri ve ilgili belgelerin eksiksiz hazırlanması,
• Taraflar arasında olası uyuşmazlıkları önlemek için detaylı protokollerin hazırlanması.

Bu süreçlerde yapılacak bir hata, ileride ciddi mağduriyetlere yol açabileceği için uzman desteği almak önerilir. Özellikle tarafların haklarının korunması, sadece müteahhit veya arsa sahibi açısından değil, ileride bağımsız bölüm sahibi olacak üçüncü kişiler açısından da önem taşır.

Kısacası, tapu ve resmiyet süreçlerinin sıkı şekilde takip edilmesi, her aşamada resmi işlemlere uygun hareket edilmesi ve hakların tapu müdürlüğü veya noter aracılığıyla güvence altına alınması, müteahhitlik sözleşmelerinde başarı ve güvenliği beraberinde getirir.

Uyuşmazlık ve Dava Süreçleri

Müteahhitlik sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlık ve dava süreçleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yaşanan anlaşmazlıkların nasıl çözüleceği konusunda oldukça önemlidir. Sözleşmeden doğan sorunlar, çoğu zaman ancak hukuki yollara başvurarak çözüme kavuşturulabilir. Bu nedenle, tarafların hangi yolları tercih edebileceğini, hangi mahkemelere başvurabileceğini ve Yargıtay kararlarının bu süreçteki rolünü bilmesi gereklidir.

Uyuşmazlıkların Çözüm Yolları

Uyuşmazlıkların çözüm yolları, genellikle sözleşmenin niteliğine, tarafların taleplerine ve söz konusu taşınmazın durumuna göre değişiklik gösterir. En çok başvurulan yollar arasında dava açmak veya alternatif olarak arabuluculuk/uzlaşma yöntemlerine gitmek bulunur. Ancak müteahhitlik sözleşmeleri kaynaklı ciddi uyuşmazlıklarda, çoğunlukla mahkemeye başvurmak zorunluluğu doğmaktadır.

Asliye Hukuk Mahkemesi

Asliye hukuk mahkemesi, müteahhitlik sözleşmesine dayalı çok sayıda davanın açıldığı temel mahkeme türüdür. Özellikle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak talepleri veya sözleşmenin iptaline/düzeltilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme genellikle asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz ile ilgili uyuşmazlıklarda arsa sahibinin ve müteahhidin başvurabileceği ilk yargı yolu da çoğunlukla burasıdır.

Asliye Ticaret Mahkemesi

Asliye ticaret mahkemesi ise, müteahhitlik faaliyetlerinin ticari işletme kapsamında yürütüldüğü durumlarda devreye girer. Eğer müteahhit veya karşı taraf ticari bir işletme ise, sözleşmeden doğan bazı uyuşmazlıklar asliye ticaret mahkemelerinde görülür. Özellikle yüksek bedelli projeler veya bir şirketin taraf olması halinde, ticaret mahkemesi görevli sayılır.

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, özellikle taşınmaz üzerinde hak iddia edilen veya taşınmazla doğrudan ilgili uyuşmazlıklarda önem kazanır. Kanuna göre, taşınmazla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Böylece hem arsa sahibi hem müteahhit, sorunun yaşandığı yerdeki adliyede dava açabilir.

Yargıtay Kararlarının Önemi

Yargıtay kararlarının önemi, müteahhitlik sözleşmelerinden doğan davalarda pratikte çok büyüktür. Çünkü ilk derece mahkemelerinin verdiği kararlar, çoğu kez Yargıtay’ın daha önce verdiği kararlar doğrultusunda şekillenir. Yargıtay, geçmiş emsal kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımı, müteahhidin temerrüdü veya sözleşme feshi gibi birçok konuda detaylı açıklamalar yapmıştır.

Bu nedenle, başvuru yapılırken veya dava açılırken Yargıtay’ın son içtihatlarına bakmak büyük avantaj sağlar. Avukatlar ve taraflar, Yargıtay’ın uygulamalarını inceleyerek davada nasıl bir yol izleyeceklerini daha net belirleyebilirler. Yargıtay kararları, hem sözleşmenin geçerliliği hem de dava sürecinin nasıl işleyeceği konusunda ciddi yol gösterici niteliğe sahiptir.

Mücbir Sebep ve Olağanüstü Durumlar

Doğal Afet, Savaş ve Yasal Engellerde Sözleşmenin Durumu

Doğal afet, savaş, grev, salgın gibi olağanüstü durumlar söz konusu olduğunda müteahhitlik sözleşmesinin durumu taraflar için çok önemlidir. Müteahhitlik sözleşmelerinde mücbir sebep olarak sayılabilecek olaylar, tarafların kendi iradesi dışında ve öngörülemeyen durumlardır. Özellikle deprem, sel, yangın, savaş gibi büyük olaylarda, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin tam zamanında yerine getirilmesi genellikle mümkün olmaz.

Bu tür hallerde Türk Borçlar Kanunu ve sözleşmenin kendi hükümleri devreye girer. Eğer sözleşmede açık şekilde “mücbir sebep” tanımı yapılmışsa, hangi şartlarda ve nasıl hareket edileceği anlaşılır şekilde belirtilmelidir. Sözleşmede mücbir sebep hükümleri yoksa bile, genel hukuk kuralları gereği tarafların yerine getiremediği borçlar için kural olarak sorumluluk kalkar ya da yükümlülüklerin ertelenmesi gündeme gelir.

Ayrıca yasal engeller de (örneğin belediye yasağı, ruhsat iptali gibi) beklenmedik şekilde ortaya çıkarsa, taraflar için borçların askıya alınması ve yeni bir yol haritası belirlenmesi gerekebilir. Ancak her durumda, mücbir sebebin varlığı ve etkisi net bir şekilde ispat edilmelidir.

Mücbir Sebep Halinde Hak ve Yükümlülüklerin Yeniden Değerlendirilmesi

Mücbir sebep ortaya çıktığında, tarafların hak ve yükümlülükleri yeniden gözden geçirilir ve çoğu zaman revize edilir. Müteahhit, inşaatı tamamlayamaz hale geldiyse, gecikmeden arsa sahibine durumu belgelemeli ve hem hukuki hem de fiili durumu bildirmelidir. Aynı şekilde arsa sahibi de, mücbir sebep nedeniyle gecikmeyi ya da işin durmasını anlayışla karşılamalıdır.

Bu durumda sözleşmede “erteleme”, “ek süre” veya “fesih” hakkının düzenlenip düzenlenmediği çok önemlidir. Eğer ek süre tanınacaksa, yeni süreler karşılıklı olarak belirlenir. Ancak mücbir sebep etkisi uzun sürüyor ve projenin gerçekleştirilmesi mümkün görünmüyorsa, taraflardan biri sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.

Mücbir sebep döneminin bitiminde, işlerin aynı şekilde devamına imkan varsa yükümlülükler yeniden başlar. Ancak taraflardan birinin zarar görmesi halinde, karşı tarafın tazminat sorumluluğu doğmaz; çünkü mücbir sebep halinde borçlu, sorumluluktan kurtulur. Burada önemli olan, mücbir sebebin gerçekten olay sebebiyle ortaya çıktığının ve iki tarafın da iradesi dışında geliştiğinin ispatıdır.

Mücbir sebep hükümleri, hem müteahhit hem de arsa sahibi için sözleşmenin daha güvenli ve öngörülebilir olmasını sağlar. Bu yüzden hem sözleşmede detaylıca yer verilmesi hem de taraflar arasında şeffaf bir iletişim olması büyük fayda sağlar.

Müteahhitlik Sözleşmelerinde Sık Yapılan Hatalar ve Riskler

Şekil Şartlarına Uymamanın Sonuçları

Şekil şartlarına uymamak, müteahhitlik sözleşmeleri açısından büyük riskler taşır. Özellikle arsa payı karşılığı gibi inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin mutlaka yazılı ve çoğunlukla noter onaylı olması gerekir. Bu şartlara uyulmazsa, sözleşme geçersiz sayılır. Taraflar aralarındaki anlaşmazlıklarda hak iddia edemez. Noter ya da resmi bir belgeyle yapılmayan sözleşmeler, ileride ciddi hukuki sorunlara neden olur. Özellikle tapuya şerh verilmemesi durumunda arsa sahibi veya müteahhitin hakları korunmaz ve üçüncü kişilerle yaşanacak anlaşmazlıklarda mağduriyet meydana gelebilir.

Eksik veya Yetersiz Sözleşme Maddeleri

Eksik veya yetersiz düzenlenen sözleşme maddeleri, taraflar için ciddi risk oluşturur. Müteahhitlik sözleşmesinde yapılacak işin süresi, bedeli, teslim tarihi, cezai şartlar gibi hususlar açıkça belirtilmelidir. Eğer bu maddeler eksik bırakılırsa, ileride ortaya çıkan uyuşmazlıklarda çözüm bulmak zorlaşır. Ayrıca sözleşmede projeye, bağımsız bölümlerin paylaşım oranına, ödeme şekline ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlara yer verilmelidir. Her iki tarafın da hakları net şekilde korunmalı. Kavramlar belirsiz bırakılırsa mahkemede ispat güçleşir ve taraflar mağdur olur.

Sözleşmenin Geçersizliği ve Sebepsiz Zenginleşme

Sözleşmenin geçersizliği, genelde şekil şartlarına uyulmaması ya da kanunen zorunlu maddelerin eksik olması nedeniyle ortaya çıkar. Geçersiz kabul edilen bir müteahhitlik sözleşmesinde, yapılan işler ve sağlanan menfaatler için sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer. Yani biri diğerine karşılıksız fayda sağlamışsa, bunun iadesi gerekir. Örneğin arsa sahibi, müteahhitin tamamladığı yapıya rağmen sözleşme geçersiz olduğu için tapu devrini yapmazsa, müteahhit harcadığı masrafları geri alabilir. Ancak hem arsa sahibi hem müteahhit bu durumda hak kaybı yaşar ve taraflar uzun dava süreçleriyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, geçersizliğin ve sebepsiz zenginleşmenin önüne geçmek için sözleşme uzman kişilerce hazırlandığında riskler en aza iner.