Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktı ve Kayboldu Ne Yapmalı?

Müteahhitin inşaatı yarım bırakması ve işin ortasında kaybolması, ne yazık ki ülkemizde oldukça sık karşılaşılan bir durum. Böyle bir durumda öncelikle yapılması gereken ilk şey, hukuki sürece başlamak. Arsa sahipleri ve daire alıcıları, müteahhit ile yaptıkları sözleşmelere dayanarak mahkemeye başvurabilir. Mahkeme sürecinde, yarım kalan inşaatla ilgili hakkınızı aramak için uzman bir hukuk danışmanından yardım almak önemli.

Müteahhitin işi yarım bırakması durumunda başka bir müteahhit ile anlaşarak inşaatın tamamlanmasını sağlamak mümkün. Ancak bu süreçte doğacak masrafların ve hakların tespiti için mahkemeye başvurulmalı. Mahkeme, bilirkişi tayin ederek eksiklikleri belirler ve gereken yasal izinleri temin eder.

Son olarak, müteahhitin sözleşmeye uymadığı durumda Sulh Hukuk Mahkemesi gibi kurumlarda dava açarak haklarınızı koruyabilirsiniz. Sürecin her adımında profesyonel bir yol izlemek, sorunları daha hızlı ve etkili bir şekilde çözmenizi sağlar.

Müteahhitin İnşaatı Yarım Bırakmasının Nedenleri

Ekonomik ve Finansal Nedenler

Ekonomik ve finansal nedenler, müteahhitin inşaatı yarım bırakmasında en sık karşılaşılan sorunların başında gelir. Türkiye'de son yıllarda artan inşaat maliyetleri, finansmana ulaşımın zorlaşması ve kredi faizlerindeki yükseliş, birçok müteahhitin nakit akışını olumsuz etkileyebiliyor. Özellikle küçük ve orta ölçekli firmalar, dövizdeki dalgalanmalara ve öngörülemeyen ekonomik gelişmelere karşı daha savunmasız kalıyorlar.

Müteahhitin finansal kaynaklarının tükenmesi, banka kredilerinin kesilmesi veya ödenmemiş borçlar, inşaatın tamamlanamamasına yol açabilir. Özellikle uzun süreli projelerde, bütçe planlamasındaki hatalar ve acil nakit ihtiyaçları sonucunda, iş yarıda kalabiliyor.

Sektörel Sorunlar ve Maliyet Artışları

Sektörel sorunlar ve maliyet artışları, inşaatın yarım kalmasında büyük rol oynuyor. İnşaat sektörü son dönemde, malzeme fiyatlarındaki artış, asgari ücretin yükselmesi, lojistik ve tedarik sorunları nedeniyle sürekli maliyet baskısı altında. TÜİK verilerine göre son bir yılda inşaat maliyetleri %60’ların da üzerine çıktı. Bu yükleniciler için büyük riskler yaratıyor.

Malzeme tedarikindeki gecikmeler, personel sıkıntısı, beklenmedik arsa sorunları gibi sektörün kendine özgü engelleri, projede duraksamalara yol açabiliyor. Ayrıca ekonomik kriz dönemlerinde, arsa sahibi ile yaşanan anlaşmazlıklar veya belediye ile çıkan hukuki prosedürler de projeyi sekteye uğratabiliyor.

Müteahhitin İflası veya Kaybolması

Müteahhitin inşaatı yarım bırakmasındaki en kritik nedenlerden biri de müteahhitin iflas etmesi ya da ortadan kaybolmasıdır. İnşaat firması iflas ederse, genellikle elindeki tüm varlıkları borçlarına karşılık olarak devredilir ve hak sahipleri çoğu zaman mağdur olur.

Birçok durumda, mali yapısı zayıf olan ya da yeterli teminat göstermeyen firmalar, iflas ederek projelerini sürdüremez hale gelirler. Ayrıca bazı kötü niyetli müteahhitler ise kasıtlı olarak sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeden piyasadan çekilebilir veya kayıplara karışabilir. Bu durum, hem arsa sahipleri hem daire alıcıları için ciddi mağduriyetler doğurur.

Sonuç olarak, müteahhitin projeyi yarım bırakma nedenleri; ekonomik koşullar, aniden yükselen inşaat maliyetleri, sektörel sorunlar ve hukuki durumlardan kaynaklı olabileceği gibi, doğrudan firmanın iflas etmesi ya da müteahhitin yükümlülüklerinden kaçarak ortadan kaybolmasından da ileri gelebilir.

Yarım Kalan İnşaatta İlk Yapılması Gerekenler

Sözleşme ve Tapu Durumunun İncelenmesi

Sözleşme ve tapu durumunun incelenmesi, yarım kalan bir inşaatta ilk yapılması gerekenlerin başında gelir. Eğer bir inşaata dair mağduriyet yaşanıyorsa, herkes öncelikle elindeki sözleşmeyi detaylı şekilde okumalı, hangi hak ve yükümlülüklerin yazılı olduğunu yine kontrol etmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ön satış sözleşmesi ya da düzenlenen herhangi bir protokolün yasal geçerliliği son derece önemli olur. Ayrıca hem arsa sahiplerinin hem de müstakbel daire sahiplerinin tapu kayıtlarını incelemeleri gereklidir, çünkü tapuda inşaatla ilgili herhangi bir şerh, ipotek veya haciz olup olmadığı anlaşılmalıdır. Tapu kayıtlarında yanlışlık ya da üçüncü şahıs lehine haklar varsa, hem ileride mağduriyet yaşanmaması hem de yeni bir çözüm yoluna gitmek için bu eksikliklerin erkenden belirlenmesi gerekir.

İnşaatın Hukuki Tespit Süreci

İnşaatın hukuki tespit süreci ise yarım kalan inşaatta hak ararken önemli bir diğer adımdır. Yani mevcut inşaat seviyesi, tamamlanma oranı, yapılan imalatların kalitesi ve müteahhit tarafından ne kadar işin üstlenilip, ne kadarının yerine getirildiğinin belirlenmesi gerekir. Bunun için genellikle uzman bilirkişiler aracılığıyla bir hukuki tespit raporu hazırlanır. Bu rapor sayesinde ileride açılacak olan davalarda ya da uzlaşma görüşmelerinde net bir delil elde edilmiş olur. Özellikle mahkemeye başvurulacaksa, mahkemeden keşif ve tespit talepli bir dava açılması ve “mevcut durum tespiti”nin yapılması öne çıkar. Böylece hem teknik durum ortaya konur hem de eksik ve ayıplı işin ileride talep edilmesi kolaylaşır.

Hak Sahiplerinin Durumu

Hak sahiplerinin durumu da yarım kalan inşaatlarda en büyük endişe kaynaklarından biridir. Arsa sahipleri, kat karşılığı veya başka tür bir sözleşmeden dolayı hak iddia edebilirken, daire satın alanlar da “alıcı” sıfatıyla mağduriyet yaşayabilir. Ortak alan hissedarları ya da inşaattaki diğer taraflar da bu kapsama girer. Her bir hak sahibinin elinde bulunan tapu, sözleşme ve banka dekontu gibi belgeler mutlaka saklanmalı ve bir araya getirilmelidir. Hak sahiplerinin kendi aralarında hızlıca organize olup ortak hareket etmesi, sürecin daha etkin ve hızlı çözülmesini sağlayabilir. Ayrıca, ileriki adımlarda başvurulacak hem idari hem hukuki yollarda bu hakların net olarak belirlenmesi önemlidir.

Kısacası, “yarım kalan inşaatta ilk yapılması gerekenler” denilince akla, sözleşme ve tapu kontrollerinin yapılması, inşaatın mevcut durumunun hukuki olarak saptanması ve tüm hak sahiplerinin durumunun netleştirilip birlikte hareket edilmesi gerekliliği gelir. Bu adımlar, yaşanacak mağduriyetlerin önüne geçilmesi için kritik rol oynar.

Hukuki Haklar ve Başvuru Yolları

Arsa Sahiplerinin Hakları

Arsa sahiplerinin hakları, müteahhitin inşaatı yarım bırakması durumunda son derece önemlidir. Arsa sahipleri, genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Eğer müteahhit kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmezse, arsa sahibi öncelikle müteahhite bir ihtar göndererek makul bir süre verebilir. Yine de inşaat tamamlanmazsa, sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.

Arsa sahibinin temel başvuru yolları arasında, mahkemeye başvurarak nama ifa izni (başkasına işi tamamlama hakkı) talep etmek veya sözleşmenin feshiyle uğradığı zararlar için tazminat davası açmak vardır. Ayrıca, arsa sahibi inşaatı kendi tamamlayabilir ya da yeni bir müteahhitle anlaşabilir. Eğer inşaatın önemli kısmı tamamlanmamışsa, tapu iptal ve tescil davası da gündeme gelebilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, yapılan işler ve ödemeler dikkate alınarak taraflar arasında hesaplaşma yapılır.

Bunların dışında, eğer müteahhit eksik iş yapmışsa veya hileli/ayıplı malzeme kullanmışsa, arsa sahibi müteahhide karşı ilave tazminat veya zararlarının karşılanmasını da isteyebilir. Tapu işlemleri tamamlanmadan arsa devri yapılmaması arsa sahipleri için bir güvence teşkil eder.

Konut veya Daire Alanların Hakları

Konut veya daire alanların hakları ise, çoğu zaman bağımsız bölümün tamamının veya önemli bir kısmının teslim edilmemesi sorunuyla ilgilidir. Bu durumda tapu devri gerçekleşmemişse, alıcılar ödedikleri tutarın iadesini talep edebilir; ayrıca gecikmeden doğan zararlar için tazminat davası açılabilir.

Konut alanların başlıca hakları şunlardır:

• Ödedikleri peşinat veya taksitlerin geri alınması
• Sözleşmeden dönüp uğradıkları zararların tazmini
• Tapu iptal ve tescil davası (genellikle bağımsız bölüm sözleşmesi yapılmışsa)
• Eksik veya ayıplı teslimde, eksiklerin giderilmesi yahut tazminat talepleri

Özellikle resmi olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri varsa ya da ödemeler banka üzerinden kayıtlı şekilde yapılmışsa, hak sahibi olan konut alıcıları mahkemeler aracılığıyla haklarını çok daha kolay koruyabilirler. Ayrıca güncel yasal düzenlemeye göre, tamamlanmamış inşaatlarda sigorta şirketleri devreye girerek ödenen bedellerin iadesini sağlama imkanına sahip olabiliyor.

Ortak Alan Sahibinin Hakları

Yarım kalan inşaatlarda ortak alan sahibi hakları biraz daha karmaşık olabilir. Genellikle apartman, site ya da karma projelerde ortak alanlar (örneğin: otopark, sosyal alanlar, asansör, merdiven boşlukları vb.) tüm kat malikleri veya hak sahiplerine aittir. Eğer inşaat yarıda kalırsa, ortak alan malikleri de maddi ve manevi zarara uğrar.

Ortak alan sahipleri/genel kurul çoğunluğu ile:

• Müteahhide karşı ayıplı veya eksik işler için topluca tazminat davası açabilir,
• Nama ifa izin davası ile ortak alanların başka bir müteahhit tarafından tamamlanmasını talep edebilirler,
• Gerekirse, kanuni çoğunlukla yeni bir müteahhitle anlaşma yoluna gidilebilir.

Burada unutulmaması gereken, ortak alan maliklerinin bireysel haklarının yanı sıra toplu hakları da olduğudur. Yani, kararların çoğunlukla alınması, özellikle topluca açılacak davalarda sürecin hızlanmasını sağlar. Eğer ortak alanların durumu nedeniyle tapuya şerh verilmişse veya kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmamışsa, her malikin ayrı ayrı dava açması gerekebilir.

Toparlarsak; yarım kalan projelerde hem arsa sahipleri, hem daire alıcıları hem de ortak alan malikleri, kanunların tanıdığı hakları mahkemeler veya uzlaşma yöntemleriyle kullanabilir. Hak kaybına uğramamak için sözleşme örneğinin ve tapu kayıtlarının dikkatlice incelenmesi, gerekirse uzman bir avukata danışılması büyük önem taşır.

Mahkemeye Başvuru Süreci

Yarım kalan bir inşaat projesinde mağdur olan hak sahipleri için mahkemeye başvuru süreci, hak arayışının en önemli adımlarından biridir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda bazı hukuki yollar ve dava türleri bulunmaktadır. Süreçte hangi mahkemeye başvurulacağı, hangi dava tiplerinin açılabileceği, bilirkişi raporlarının ve hukuki tespitin rolü gibi detaylara dikkat edilmesi gerekir. Her adım, hem arsa sahipleri hem daire alıcıları için büyük önem taşır.

Hangi Mahkemeye Başvuru Yapılır?

Mahkemeye başvuru yapmak isteyenlerin öncelikle hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğunu bilmeleri gerekmektedir. Yarım kalan inşaatlarla ilgili olarak en sık başvurulan mahkeme, genellikle görevine ve taşınmazın nerede bulunduğuna göre değişir. Eğer konu taşınmazın aynına (yani tapusuna) ilişkinse Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olur. Tapuya ilişkin olmayan ve genellikle para talepleri içeren davalarda ise Asliye Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girebilir.

Mahkemeye başvuru yapılırken, inşaatın yer aldığı il veya ilçe sınırları içinde bulunan adliyedeki ilgili mahkeme tercih edilir. Ayrıca anlaşmazlığın büyüklüğü ve dava miktarı da mahkeme seçimini etkileyebilir. Özellikle tapu iptal ve tescil gibi davalar mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Nama İfa İzin Davası Nedir? Nasıl Açılır?

Nama ifa izin davası, yarım kalan inşaatlarda, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile iş yapan arsa sahiplerinin ve hak sahiplerinin başvurabileceği önemli bir dava türüdür. Bu dava ile, yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhitin yerine, yüklenicinin sorumluluklarını bizzat hak sahiplerinin veya onların atayacağı yeni bir yüklenicinin tamamlaması için mahkemeden izin istenir.

Nama ifa izin davası açmak için genelde öncelikle müteahhitte bir ihtar gönderilmesi gerekir. Müteahhit ihtara rağmen işini tamamlamıyorsa, hak sahipleri mahkemeye başvurarak “nama ifa izni” talep edebilir. Mahkeme, dosyayı inceledikten sonra yüklenicinin (müteahhidin) yükümlülüğünü yerine getirmediğine karar verirse, inşaatın tamamlanması için hak sahiplerine yetki verir. Böylece yarım kalan inşaatı kendi imkanlarıyla veya başka bir müteahhit aracılığıyla tamamlama hakkı kazanılır.

Bilirkişi Raporu ve Hukuki Tespit

Bilirkişi raporu, nama ifa izin davası başta olmak üzere birçok inşaatla ilgili davada çok önemli bir rol oynar. Mahkeme, inşaatın ne kadarının tamamlandığını, eksik ve kusurlu işleri, mevcut haliyle yapı kullanımına uygun olup olmadığını veya tamamlanması için gereken bütçeyi saptamak amacıyla bilirkişiden teknik rapor ister.

Hukuki tespit ise, arsa sahiplerinin veya alıcıların mevcut inşaat halini resmi olarak belirletmesi için başvurduğu bir yöntemdir. Böylece ileride yaşanabilecek hak kayıpları ve anlaşmazlıklarda, resmi belgelere dayalı olarak hak talebinde bulunmak mümkün hale gelir. Bilirkişi raporu ve tespit, hem mahkemeye delil sunma açısından hem de mağduriyetin netleşmesi açısından büyük önem taşır.

Mahkemenin Yetkisi ve Karar Aşamaları

Mahkemede dava açıldıktan sonra, yetkili mahkeme, davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Mahkeme, öncelikle dosya üzerinden ilk incelemesini yapar, taraflara savunma ve delil sunma imkânı tanır.

Davanın aşamaları şu şekildedir:

1. Dava Dilekçesinin Verilmesi: Hak sahibi, talebiyle ilgili detayları dilekçede anlatır.
2. Karşı Tarafın Savunması: Müteahhit veya alakalı diğer kişiler kendi savunmalarını sunar.
3. Bilirkişi İncelemesi: Bilirkişi, inşaatın durumu hakkında rapor hazırlar.
4. Duruşma ve Değerlendirme: Tüm belgeler ve beyanlar değerlendirildikten sonra mahkeme kararını açıklar.

Karar, genelde inşaatın tamamlatılmasına izin verilmesi, tazminat ödemesine hükmedilmesi veya tapu işlemlerinin yapılmasına karar verilmesi şeklinde olabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Yarım kalan veya hiç başlamamış projelerde, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinde tapu iptal ve tescil davası açmak mümkündür. Bu dava, arsa sahibi tarafından ya da hak sahiplerince açılabilir.

Davada amaç, tapuda müteahhidin veya onun belirlediği kişi/kişiler adına yapılan haksız ve usulsüz işlemlerin iptal edilmesi ve taşınmazın asıl sahipleri adına tescilinin sağlanmasıdır. Tapu iptal ve tescil davalarında mahkemenin vereceği karar, taşınmazın geleceği açısından belirleyicidir. Başarıyla sonuçlanan bir dava sonunda, taşınmaz tekrar doğru sahiplerine geçecektir.

Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları

Sözleşmenin feshi, yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhitten kurtulmanın ve yeni bir müteahhitle anlaşmanın kapısını açar. Feshin gerçekleşebilmesi için hak sahipleri tarafından genellikle müteahhide ihtar çekilir ve makul bir süre verilerek tamamlaması istenir.

Eğer bu süre sonunda inşaat hâlâ tamamlanmaz ise mahkeme yolu ile “sözleşmenin feshi” talep edilebilir. Mahkeme, feshin haklı olduğuna karar verirse; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hak ve borçları ortadan kalkar.

Fesih ile birlikte şu sonuçlar ortaya çıkar:

• Taraflar birbirlerinden olan taleplerini (örneğin ödenmiş bedeller, zararlar) ayrıca mahkemeden isteyebilir.
• Sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmaz üzerindeki müteahhit lehine yapılan tapu işlemleri de iptal edilebilir.
• Sözleşme feshedildiğinde, hak sahipleri yeni bir müteahhitle anlaşma yolunu açmış olur.

Bu adımlar, hak sahiplerinin mağduriyetlerinin giderilmesinde oldukça işlevsel ve koruyucu rol oynar.

Yeni Müteahhit Seçiminde Dikkat Edilecekler

Yeni bir müteahhit ile anlaşma yolu seçerken en önemli adım; güvenilir ve işinin ehli bir müteahhit bulmaktır. Yeni müteahhit seçimi yaparken aşağıdaki noktalara dikkat etmeniz önemlidir:

• Öncelikle müteahhitin daha önce tamamladığı projeleri mutlaka araştırın. Referansları ve yaptığı işleri görmek, firma hakkında ilk izlenimi edinmenizi sağlar.
• Müteahhitin yasal belgelerinin ve ruhsatlarının tam olduğundan emin olun. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen yetki belgesinin ve kayıtlarının bulunması çok önemlidir.
• Finansal gücünü sorgulayın. Müteahhitin teminat gösterebilmesi ve projenin tamamlanma garantisini yazılı almanız güvenilirlik açısından kritik bir adımdır.
• Sözleşme ve eklerinin noter huzurunda yapılmasına dikkat edin. Detaylı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlayın ve her iki tarafın haklarını koruyacak şekilde düzenleyin.
• Teknik yeterlilik ve tecrübeye mutlaka bakın. İnşaat firmasının ekipman, mühendis ve çalışan kadrosunun işi layıkıyla yapabilecek donanımda olması gerekir.
• Müteahhitin sigortalarının tam olduğundan ve projenin başlangıcından bitimine kadar olası risklere karşı teminat aldığından emin olun.
• Sözleşmede teslim tarihi, daha önce yaşanmış sorunlar ve eksik işlerle ilgili açık yaptırımlar olmasına özen gösterin.

Bu detayları göz önünde bulundurmak, hem yarım kalan inşaatınızın tamamlanması için güvenli bir yol açar hem de olası mağduriyetleri önler.

Eski Müteahhitten Alacakların Takibi

Yarım kalan bir inşaatta eski müteahhitten alacakların takibi için izlenmesi gereken bazı hukuki yollar vardır:

• Eğer müteahhit işi sözleşmeye uygun tamamlamadıysa, öncelikle ihtarname göndererek müteahhidi temerrüde düşürebilirsiniz.
• Müteahhitin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, arsa sahibi veya hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davalarla, müteahhidin hakkı olan bağımsız bölümlerin tescilinin iptalini ve kendileri adına tescilini isteyebilirler.
• Müteahhitten tazminat talep etme hakkı doğar. Hem maddi zararın, hem de yapılan masrafların iadesi için hukuk yoluyla dava açılabilir.
• Müteahhitten alacağınız, teslim edilmeyen daire veya eksik işlerse, sözleşmenin feshiyle birlikte ödediğiniz bedelin iadesini talep edebilirsiniz.
• Sürecin daha hızlı ilerlemesi için avukat desteği ile icra takibi başlatılabilir. Alacaklı, mahkeme kararıyla müteahhitin mal varlığına haciz koydurabilir.
• Alacaklarınız için açacağınız davaların zamanaşımı sürelerini göz önünde bulundurmak çok önemlidir.

Tüm bu aşamalarda, süreci yasal zemin üzerinden yürütmek ve belgelerin tam olmasına dikkat etmek hak kaybı yaşamanızı önleyecektir. Unutmayın, hukuki destek almak her zaman işlerinizi kolaylaştırır.

Ayıplı Mal Tesliminde Başvuru Yolları

Ayıplı mal tesliminde başvuru yolları, müteahhitin sözleşmeye uygun olmayan, eksik ya da kusurlu bir inşaatı teslim etmesi durumunda hak sahipleri için büyük önem taşıyor. İnşaatın ayıplı yani kusurlu olup olmadığı, genellikle teknik bilirkişi raporu ile tespit edilir. Türk Borçlar Kanunu'na ve uygulamadaki yargı kararlarına göre, ayıplı iş tesliminde alıcıya birden fazla seçenek sunulmuştur:

1. Sözleşmeden dönme: Eseri (örneğin evi) geri vermeye hazır olduğunu bildirip sözleşmeyi iptal edebilirsiniz.
2. Ayıp oranında bedel indirimi isteme: Eseri yine de almak isteyip, oluşan değer kaybı kadar indirim talep edebilirsiniz.
3. Ayıpsız bir mal veya eserin teslim edilmesini isteme: Müteahhitten, eksik veya kusurlu yapılan kısımları ücretsiz olarak düzeltmesini ya da yenisini yapmasını isteyebilirsiniz.
4. Tazminat talep etme: Eğer kusur ve zarar varsa, zararın tazminini isteyebilirsiniz.

Belirtmek gerekir ki, ayıp açık ayıpsa teslimden sonra makul sürede; gizli ayıp ise ortaya çıkar çıkmaz bildirilmelidir. Aksi takdirde bazı haklar kaybedilebilir. Genellikle 5 yıl olan zamanaşımı süresi, ağır kusur veya hile varsa 20 yıla kadar uzar.

Hak sahipleri, ilk önce müteahhittin ayıbı gidermesini yazılı şekilde talep etmeli, çözüm alınamazsa tüketici hakem heyetine veya mahkemeye başvurmalıdır. Özellikle yeni yapılan binalarda sıkça karşılaşılan su sızması, izolasyon eksikliği, çatlaklar, eksik imalatlar gibi durumlar ayıplı iş kapsamına girer. Ayıbın gecikmeksizin tespit edilip müteahhide noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektup ile bildirilmesi gerekir.

Tazminat ve Zararların Giderilmesi

Tazminat ve zararların giderilmesi konusu, müteahhitin ayıplı ya da eksik iş yapması halinde devreye girer. Bu durumda hak sahibi, uğradığı zararın tamamının giderilmesini talep edebilir. Burada önemli olan, zarar ile ayıplı ya da eksik iş arasındaki nedensellik bağıdır. Zarar, hem maddi (örneğin tamir masrafları, değer kaybı, kira giderleri gibi) hem de koşullara göre manevi olabilir.

Tazminat isteme hakkı, esasen sözleşmeden doğar. Yasalarımıza göre, sözleşmeye aykırı davranan müteahhit uğrattığı tüm zararları gidermek zorundadır. Örneğin, eksik yapılan bir binanın tamamlanması için harcanan tutar ya da ayıplı işten dolayı katlanılan ek maliyetler tazminat kapsamında istenebilir. Ayrıca, ayıplı veya geç teslim edilen inşaatlarda kullanılamayan ev için kira bedeli talep etme hakkı da doğar.

Hak sahibi sözleşmeden döndüğünde, ödediği bedelin iadesini ve diğer zararlarını (örneğin taşınma masrafları, yeni bir eve çıkmanın maliyeti gibi) da isteyebilir. Müteahhit kusurlu ise, tazminat davası açılabilir. Tazminat miktarı bilirkişi tarafından hesaplanır. Zararın ispatı çok önemlidir; bu nedenle mutlaka faturalar, bilirkişi raporları, uzman görüşleri gibi deliller toplanmalıdır.

Özetle, müteahhitten tazminat talep etmek ve zararların tam olarak giderilmesini sağlamak için öncelikle ayıbın net biçimde tespiti, gerekli ihtarların yapılması ve talebin yazılı şekilde iletilmesi gerekir. Sonuç alınamazsa tüketici mahkemelerine veya asliye hukuk mahkemelerine başvurulması mümkündür. Hak sahipleri haklarını zamanında ve eksiksiz kullanmak için uzman bir avukata da danışabilirler.

Zamanaşımı ve Dava Açma Süreleri

Zamanaşımı süreleri, yarım kalan bir inşaatla ilgili hangi hakların hangi süre içinde kullanılabileceğini belirler. Bu süreleri kaçırmak, hak kaybına neden olabilir. Bu yüzden, özellikle inşaat ve müteahhitlik işlemlerinde zamanaşımı süreleri çok önemlidir. Hak sahipleri, mağdur olmamak için bu sürelere dikkat etmeli ve süresi dolmadan hukuki hakkını aramalıdır.

Genel Zamanaşımı Süreleri

Genel zamanaşımı süreleri, Türk Borçlar Kanunu'na göre belirlenir. Müteahhitin inşaatı yarım bırakması ya da taahhüdünü yerine getirmemesi durumunda genel kural olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin feshi, tazminat talepleri ya da diğer alacaklar için geçerlidir.

Konut veya daire alan kişilerin, teslim gerçekleşmediği zaman tazminat ya da sözleşmenin feshi hakkı için de genellikle 10 yıl içinde dava açması gerekir. Ancak bu süre, sözleşmede açıkça daha kısa veya uzun olarak belirlenmedikçe geçerlidir.

Ayıplı veya eksik iş tesliminde ise zamanaşımı süresi farklıdır:

• Gizli ayıplar için genellikle 5 yıl,
• Açık ayıplar için ise teslimden itibaren 2 yıl içinde dava açma hakkı vardır.

Eğer sözleşmede farklı bir süre kararlaştırılmışsa, belirtilen süre uygulanır. Ancak çoğu durumda, Borçlar Kanunu'nda öngörülen sürelerin dışına çıkılamaz.

Ağır Kusur ve Hile Durumunda Uzayan Süreler

Ağır kusur ve hileli davranışlar zamanaşımı sürelerinde önemli istisnalara yol açar. Eğer müteahhit, bilerek eksik veya uygunsuz inşaat yapmışsa ve bu durum saklanmışsa, söz konusu durum hile olarak değerlendirilir. Hileli bir davranış tespit edildiğinde, zamanaşımı süresi normalden daha uzun olur.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, hileli davranışlarda zamanaşımı süresi hile öğrenildikten sonra işlemeye başlar. Yani inşaatın ayıplı veya eksik olduğu sonradan anlaşılırsa ve bunun müteahhidin hileli davranışından kaynaklandığı ortaya çıkarsa, zamanaşımı süresi kişinin bu durumu öğrendiği günden itibaren başlar.

Ağır kusur durumlarında ise, hâkim olayın özelliğine göre zamanaşımı süresini ya uzatabilir ya da bu tür davalarda daha esnek davranabilir. Özellikle ihmal ya da kasti olarak eksik iş yapan müteahhitlerin sorumluluk süresi uzun olabilir.

Bu tür durumlarda hak sahiplerinin, zamanaşımı süresi dolmadan bir avukata danışarak en kısa sürede dava açmaları, hak kaybı yaşamamaları için oldukça önemlidir.

Zamanaşımı süreleri ve hileli/aldatıcı davranışların tespiti dava sürecinde çokça tartışılan ve teknik bilgi gerektiren konular olduğu için, hak sahiplerinin uzman desteğinden yararlanması tavsiye edilir.

İnşaatı Tamamlatmak İçin Alternatif Çözümler

Kat Karşılığı Sözleşmenin Yorumlanması ve Uygulanması

Kat karşılığı sözleşmenin yorumlanması ve uygulanması, yarım kalan inşaatların tamamlanmasında çok önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, genellikle arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, inşaatın tamamlanıp ortaklarla paylaşılması esasına dayalı bir sözleşmedir. İnşaat yarım kaldığında, bu sözleşmenin hükümleri dikkatlice incelenmelidir.

Kat karşılığı sözleşmenin hükümlerine göre, müteahhit inşaatı belli bir sürede ve belirli kalitede tamamlamakla yükümlüdür. Eğer sözleşmede ceza koşulu, gecikme tazminatı veya işi devralma hakkı gibi maddeler varsa, arsa sahipleri ve hak sahipleri bu maddelerden yararlanabilirler. İnşaatın hangi aşamada kaldığı, teslim süreleri ve eksik kalan işlerin kapsamı belgelenmelidir. Böylece, mahkemeye veya yeni müteahhit ile anlaşmaya gidildiğinde elinizde güçlü bir dayanak olur.

Eğer mevcut müteahhit işini bitirememiş ve sözleşmeye aykırı bir durum oluşmuşsa, arsa sahibi veya alıcılar mahkemeden sözleşmenin feshini isteyebilirler. Bunun yanında, kat karşılığı sözleşmenin kendisine uygun şekilde yorumlanması, inşaatın yeni bir müteahhit ile tamamlatılmasında hakların korunmasını sağlar. Genellikle mahkeme ve bilirkişiler, tarafların anlaşmasını ve iyi niyeti esas alarak kat karşılığı sözleşmeleri yorumlar. Bu yüzden, elinizdeki belgeleri doğru saklamak ve hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Ortaklarla Birlikte Tamamlama Yöntemleri

Ortaklarla birlikte tamamlama yöntemleri, yarım kalan inşaatı tamamlamak için en çok tercih edilen alternatif çözümlerden biridir. Özellikle birden fazla hak sahibi, arsa sahibi veya daire alıcısı varsa; ortak bir irade oluşturmak ve bir araya gelmek gerekir. İlk olarak, ortaklar arasında iletişim kurulmalı ve herkesin çıkarları gözetilerek bir yol haritası belirlenmelidir.

Birçok durumda, ortaklar kendi aralarında bir yönetim kurulu veya temsilci seçerek işi organize eder. Sonrasında, eksik işler tespit edilir ve işin maliyeti, tamamlanacak bölümler gibi önemli detaylar belirlenir. Ortaklar, bir araya gelerek yeni bir müteahhit ile anlaşabilir veya mevcut eksikleri kendi imkanlarıyla tamamlama yoluna gidebilirler. Bu yöntem genellikle süre açısından hızlı çözüm sağlar ve toplu hareket ederek maliyet avantajı da elde edilebilir.

Ortaklarla birlikte tamamlama sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Öncelikle, tüm tarafların hakları ve katkıları net şekilde belirlenmeli, harcamalar ve sorumluluklar sözleşme altına alınmalıdır. Ayrıca, yeni yapılacak işlerle ilgili resmi mercilere (belediye, tapu müdürlüğü vb.) gerekli bildirimler ve ruhsatlar alınmalı, her şey yasal zeminde yürütülmelidir.

Kısacası, ortak hareket etmek ve süreci organize şekilde yönetmek, yarım kalan inşaatların kısa sürede ve en az maliyetle tamamlanması açısından çok faydalı bir alternatiftir. Özellikle güven ortamının sağlanması, doğru müteahhit seçimi ve şeffaf hesap yönetimi, bu yöntemin başarısını artırır.

Tazminat Davası

Tazminat davası, müteahhitin ayıplı ya da eksik iş yapması, sözleşmeye uymaması veya teslimde gecikme yaşanması gibi durumlarda hak kaybı yaşayan arsa sahipleri, konut alıcıları ya da diğer hak sahipleri tarafından açılır. Genellikle tazminat talepleri, inşaatın sözleşmeye uygun teslim edilmemesi, dairede ciddi eksikliklerin bulunması veya vaat edilen özelliklerin sağlanmaması halinde gündeme gelir.

Tazminat davası açılırken, öncelikli olarak inşaat sözleşmesi ve varsa yapılan ihtarnameler, bilirkişi raporları, noter tespitleri gibi belgeler hazırlanmalıdır. Dava, inşaatın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi ya da tarafların tacir olması durumunda Asliye Ticaret Mahkemesi'nde görülür. Zararın doğrudan ispatı, yani mağdurun uğradığı maddi veya manevi zararların net biçimde ortaya koyulması tazminatın kabulü açısından çok önemlidir.

Böyle bir davanın sonucunda, müteahhitten kaynaklanan zarar tazmin edilirse; ödenmeyen kira bedeli, yapılmayan işler için bedel, fazladan çıkan masraflar ya da gerekli iyileştirmelerin maddi karşılığı talep edilebilir. Ayrıca mahkeme, davacının tazminat talebini haklı bulursa, ödenecek tutarın yanında yasal faize de hükmedebilir.

Gecikme Tazminatı Talebi

Gecikme tazminatı talebi, müteahhitin inşaatı sözleşmede belirtilen sürede teslim etmemesi halinde gündeme gelir. Özellikle arsa sahipleri ve hak sahipleri için bu, en önemli başvuru yollarından biridir. Eğer teslim tarihinde inşaat tamamlanmamışsa; müteahhit temerrüde düşmüş kabul edilir ve TBK (Türk Borçlar Kanunu) uyarınca gecikmeden doğan zararların tazminini istemek mümkündür.

Burada tazminat miktarı çoğunlukla, geciken her ay için rayiç kira bedelleri baz alınarak ya da sözleşmede belirlenen cezai şartlar üzerinden hesaplanır. Eğer sözleşmede açık bir cezai şart yoksa, mahkeme güncel piyasa değerlerini ve mağdurun uğradığı gerçek zararı dikkate alır.

Gecikme tazminatı talebiyle açılan davalarda, aynen ifa hakkı saklı kalmak üzere (yani inşaatın tamamlanıp teslim edilmesini de isteyerek) aynı anda gecikme tazminatı da istenebilir. Hak sahipleri, müteahhide önceden ihtarname göndererek süre tanımış olmalı ve bu sürede teslim gerçekleşmemişse tazminat isteme hakkı doğar. Hak edilen bu gecikme tazminatı, çoğu zaman her bir bağımsız bölüm için aylık kira değerleri üzerinden belirlenir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, müteahhit ile arsa sahibi veya konut alıcıları arasında imzalanan sözleşmelerde yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda açılır. En çok karşılaşılan örnek, arsa sahibinin tüm borcunu yerine getirmesine rağmen, müteahhitin hak ettiği daire ya da işyerlerinin tapusunu devretmemesidir. Tam tersi durumlarda ise, müteahhitin işini eksik ya da sözleşmeye aykırı yapması sonucu, tapunun iptali ve kendi adına tescilini isteyen taraf dava açabilir.

Bu davada amaç, tapudaki kaydın mevcut duruma uygun hale getirilmesidir. Örneğin, arsa sahibi ya da daire alan kişi inşaat sözleşmesine uygun şekilde ödeme ve yükümlülüklerini yerine getirdiği halde tapu devri yapılmıyorsa, Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak tapu kaydının iptali ve yeni sahip adına tescili istenir. Mahkeme, davacının sözleşmeye uygun tüm yükümlülükleri yerine getirip getirmediğini, müteahhitin borcunu eksik ya da hiç ifa edip etmediğini detaylı şekilde inceler. Gerekirse bilirkişi incelemesi de yapılır.

Bu davaların sonunda ya tapu eski sahibine iade edilir ya da sözleşmeye uygun şekilde yeni hak sahibi adına tescil edilir. İyiniyetli 3. kişilere devredilmiş taşınmazlarda ise, bazı özel durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamayabilir. Tapu işleminde herhangi bir hile, sahtecilik veya yetkisizlik tespit edilirse, bu da davanın kazanılmasını sağlayabilir.

Not: Hukuki süreçler ve dava yolları karmaşık olduğu için, süreç boyunca bir avukattan danışmanlık almak her zaman faydalı olacaktır.

Sözleşme Hazırlarken ve Sonrasında Dikkat Edilecek Noktalar

Noter Onayı ve Sözleşme Geçerliliği

Noter onayı ve sözleşme geçerliliği inşaat projelerinde atılacak en önemli adımlardan biridir. Noterde yapılan sözleşmeler, resmiyet kazanır ve ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda daha güçlü bir delil niteliği taşır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve kat karşılığı anlaşmalarda, taşınmaz devri ve paylaşımı gibi konular işin içine girdiği için noter onayı oldukça önemlidir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu gereği, bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olması ve bazen noter huzurunda düzenlenmesi şarttır. Noterde yapılan işlemler, ileride hem taraflar için hem de mahkemeler için bağlayıcı olur.

Sözleşme hazırlandığında, metnin açık, anlaşılır ve tüm şartları net şekilde içermesine dikkat edilmelidir. Teslim tarihleri, arsa payları, teknik şartname, cezai şartlar gibi maddeler sözleşmede mutlaka yer almalıdır. Noter onaylı bir sözleşme hem arsa sahiplerini hem de müteahhidi korur, ileride “ben bunu kabul etmedim” gibi itirazlara karşı güçlü bir önlemdir.

İhtarname Gönderme ve Mehil Süresi

İhtarname gönderme ve mehil süresi, müteahhit ile yaşanan sorunlarda önemli bir hukuki adımdır. Özellikle müteahhit işini zamanında yapmazsa veya eksik bırakırsa, tarafların dava açmadan veya sözleşmeyi feshetmeden önce ihtar çekmeleri gerekir. İhtarname, karşı tarafa resmi olarak bir eksikliği veya gecikmeyi bildirmek ve bir süre tanımak amacıyla noter yoluyla gönderilen yazılı bir belgedir.

İhtarname gönderildiğinde, genellikle belli bir mehil süresi verilir. Bu süre, müteahhide eksikleri tamamlaması veya verilen görevi yerine getirmesi için tanınan makul bir süredir. Mehil süresi sona erdiğinde hala bir sonuç alınamazsa, arsa sahipleri veya konut alıcıları mahkemeye başvurma, sözleşmeyi feshetme ve tazminat talep etme hakkı elde eder. Yani ihtarname ve mehil süresi, hukuki hakların korunması için bir ön şart gibidir ve usulüne uygun yapılması hak kayıplarını önler.

Sözleşme sürecinde hem noter onayının alınması hem de ihtar ve mehil sürelerine dikkat edilmesi, inşaat projelerinde tarafları uzun ve masraflı davalardan koruyabilecek çok önemli adımlardır.

Sıkça Sorulan Sorular ve Yanıtları

Müteahhit Ortadan Kaybolduğunda Ne Yapılmalı?

Müteahhit ortadan kaybolduğunda ilk yapılması gereken sözleşme ve tapu durumunun incelenmesidir. Elde bulunan inşaat sözleşmesi, tapu kaydı ve varsa yapılan ödemelere dair belgeler toplanmalıdır. Ardından, noter kanalıyla veya avukat aracılığıyla müteahhite ihtarname gönderilmesi çok önemlidir. Müteahhit kesin olarak ulaşılamıyorsa ve yapılan girişimlere karşı geri dönüş alınamıyorsa, inşaatın hukuki olarak tespiti için mahkemeye başvurmak gerekebilir.

Bu durumda, hak sahipleri ortak hareket ederek veya bireysel olarak, adli makamlara başvurabilir ve inşaatın tamamlanması için mahkeme yoluyla farklı yollar deneyebilirler. Ayrıca, müteahhitin iflas ettiğine dair bir duyum veya belge varsa, bu durumun mahkemeye sunulması süreci hızlandıracaktır. Süreç boyunca bir avukattan profesyonel danışmanlık almak hak kaybını önler.

Müteahhit Ölürse veya Vefat Ederse Haklar

Müteahhitin ölümü halinde söz konusu inşaat sözleşmesi genellikle geçerliliğini korur, ancak hak ve sorumluluklar müteahhitin yasal mirasçılarına geçer. Mirasçılar, sözleşmenin şartlarına uygun şekilde inşaatı tamamlama yükümlülüğüne sahiptir. Ancak mirasçıların işi devralmak istememesi veya yapacak yeterliliği bulunmaması halinde, hak sahipleri durumu mahkemeye taşıyabilir.

Bu durumda öncelikle noterden ihtarname gönderilerek mirasçılardan inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağı öğrenilmeli, olumlu cevap verilmez veya bir gelişme yaşanmazsa namı ifa davası veya sözleşmenin feshi gibi hukuki yollara başvurulmalıdır. Böylece inşaatın tamamlanmaması ya da mağduriyet durumlarında hak sahipleri başka bir müteahhit ile devam etme hakkı kazanabilir.

Yarım Kalan İnşaatların Devri ve Tamamlanması

Yarım kalan inşaatlarda en önemli sorun, projenin nasıl ve kim tarafından tamamlanacağıdır. Bu durumda arsa sahipleri, kat malikleri veya hak sahipleri olarak ortak hareket ederek mevcut sözleşmenin feshi ve kalan kısmın devri için yasal işlem başlatabilir. Gerekirse tapuya şerh koydurmak faydalı olacaktır.

Yasal süreçte mahkemeden izin alınarak başka bir müteahhitle anlaşmak mümkündür. Ayrıca, kalan yapının durumu ve mevcut hak sahiplerinin katkı payları dikkate alınarak yeni şartlarla bir tamamlama protokolü hazırlanabilir. Özellikle, müteahhitte olan teminat ve ipotekler incelenmeli, mağduriyet yaşanmaması adına yeni bir sözleşme yapılırken hukuki destek alınmalıdır.

Kısacası, yarım kalan inşaatların devri ve tamamlanması için adım adım hukuki ve mali süreçler takip edilmeli, tüm gelişmeler belgelerle kayıt altına alınmalıdır. დეტaylı ve proaktif bir yaklaşım, yarım kalan projelerin tamamlanma ihtimalini artırır.