Ortak tapu alımında mirasçıların taleplerini önlemek mümkün mü?

Selam,

Sorduğunuz konu hem ortak tapu ile alımda, hem de ilerideki miras paylaşımında hak kaybı veya mirasçıların haksız talebi olmaması için Türkiye’de 2025 yılı itibarıyla oldukça kritik ve çokça danışılan bir mesele. Sorunuzu tüm yönleriyle netlik kazandıracak şekilde yanıtlıyorum:

1. Ortak Tapunun Miras Açısından Durumu

Evi kendi adınıza ve babanızın adına “paylı (hisseli) tapu” olarak alırsanız, tapudaki hisse oranı kadar mülkiyet hakkınız olur. Yani; tapuda %51 sizin, %49 babanız adına olacaksa, yasal olarak bu oranlarda mal sahibi olursunuz.

• Tapudaki oranlar, malın kime ait olduğunu belirler. Babanız vefat ettiğinde ise, sadece babanızın hissesine onun yasal mirasçıları (örneğinizde siz ve 3 ablanız) ortak olur.
• Sizin tapudaki hisseniz miras yoluyla paylaşılmaz, sadece babanızın hissesinde miras işlemi yapılabilir.

2. Miras Paylaşımında Dikkat Edilecekler

• Babanız vefat ettiğinde, onun adına olan tapu payı resmi mirasçılara geçer. Türkiye’de çocuklar arasında miras eşit pay edilir (varsa sağ eşin de payıyla birlikte).
• Sadece tapuda kendi adınıza tescil edilen kısmı T.C. Medeni Kanunu gereği mirastan bağımsız, tartışmasız size aittir.
• Babaya ait olan kısım üzerindeki hak, herkesin eşit yasal miras payı oranındadır. Ablalarınız hak iddia edebilir.

3. "Baba Katkısı İçin Alacak Hakkı" İspat Edilebilir mi?

• Tapuda babanızın yatırdığı bedelin size borç olarak verildiği veya ileride ispatlanacak şekilde sizi kollamaya dönük bir yazılı belge (noterden yapılacak “alacak sözleşmesi” vb.) yok ise, nihayetinde katkısı ne kadar olursa olsun, tapuda babanız adına kayıt olan hisse, mirasçılara pay edilir.

4. “Ablaların Para Talep Etmemesi” İçin Neler Yapabilirsiniz?

• Ablalarınız ileride babanızın hissesinden kendi miras paylarını yasal olarak talep etme hakkına sahiptirler. Tapuda babanız adına bırakılan hisse, miras ortaklığına girer.
• Bu talepleri engellemek için;
  • Ev alınırken tamamı sizin adınıza tescil edilmeli ve alım sırasında babanız size karşılama yaptıysa, para transferi açıklamasına “bağış” veya “hibe” yazılması faydalı olur.
  • Ya da ablanız ve babanız arasında “miras hakkından feragat sözleşmesi” hazırlanıp, bütün taraflarca noterden onaylatılabilir. Ancak miras açılmadan bu feragat sözleşmesi genellikle karşılıksız olur veya ileride mahkemeye taşınırsa ancak resmi geçerliliği olur.
  • Tapuda babanız hisseyi size satış – bağış yoluyla devredebilir.
  • Tüm bunların dışında, ortak tapu kalacaksa (babadan size yazılan kısım için) “miras payı devri” veya “miras hakkından feragat” işlemleri yapılması gerekir.

5. Alım Bedelinin Paylaştırılması

• Tapu paylaşımında “babam 2,5 milyon verdi ama evin kalan kısmı ve giderleri bende, bu yüzden babamın mirasçısı diğer çocuklar ev parası isteyemesin” gibi bir uygulama yoktur. Babanızın hissesindeki mülkiyet o paraya karşılık geliyorsa, bu, yasal olarak babanızın malı sayılır ve tamamen mirasa konu edilir.
• Yani; pratikte “ev babamla ortak aldık, baba ölünce o kısım mirasçılara geçmesin” diyemezsiniz. En sağlıklısı, ya tapunun tamamını üstünüze almak ya da ablalardan noterden “miras hakkından feragat” almaktır.

6. Şartlı Feragat/Protokol

• Miras hakkından feragat veya pay devri mutlaka noterden, açık irade beyanı ile yapılmalı ve mümkünse ödenen bedel/katkı tutarları da bu belgelerde yazılmalıdır.
• Ablalarınız kendi hissesinden “feragat ettiklerine” dair bir noter protokolü imzalarsa, ileride miras paylaşımında hak talep edemezler.

Kısacası:

• Tapu paylarının mülkiyete doğrudan etkisi vardır. Hangi oran kimin adına kayıtlı ise, ileride sadece o kişinin mirası paylaşılır.
• “Hak iddia edilmemesi” tamamen tapudaki hisse düzeni ve/veya yasal miras payı devri/feragat işlemleri ile mümkündür.
• Babadan size kalan kısım mirasa konu olacağı için, tüm ablanızın da hak iddia etmemesi için noterden resmi “miras hakkından feragat veya miras payı devri” sözleşmesi yapılmalıdır.

Sıkça Sorulanlar:

• Babam vefat etmeden önce alınan, ortak tapu ile üzerime geçen kısmı mirasçılar talep edebilir mi?
  Hayır, üzerinize kayıtlı tapu kısmı sizin kişisel malınızdır.
• Babanızın tapu oranı için ablanız ileride hak talep edebilir mi?
  Evet, yasal olarak miras payı kadar hak talep hakkı vardır.

Önerim:

Bu tip işlemlerde ileride mirasçılık uyuşmazlığı yaşanmaması için mutlaka bir avukattan birebir destek alın, resmi belgeleri (protokol, feragatname vb.) noterde uygun şekilde hazırlayın.

Detayları, yapılan işlemleri ve niyetlerinizi netleştirirseniz, daha spesifik bir taslak/protokol örneği sunabilirim.

Daha fazla sorunuz olursa yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.

Saygılarımla.