Özel Mülküme İstediğimi Almama Hakkım Var Mı?

Özel mülkiyet birçok kişi için en kıymetli haktır ve herkesin üzerinde en azından bir parça fikir sahibi olduğu bir konudur. Anayasanın 35. maddesi, bireylerin mülkiyet hakkını tanımlarken, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi de bu hakkı koruma altına almıştır. Her ne kadar özel mülkiyet hakkı oldukça geniş kapsamlı ve güçlü bir hak olsa da, sınırsız değildir. Özellikle kamu yararı gözetilerek bu hakka bir takım kısıtlamalar getirilebilir ve bu, yasalar çerçevesinde şekillenir.

Bu doğrultuda, haklarınızın sınırlarını anlamak ve mülkiyet hakkı ihlallerine karşı nasıl bir tutum sergilemeniz gerektiğini bilmek büyük önem taşır. Örneğin, mülkünüz üzerinde tasarruf hakkınızı kullanırken, toplumsal yararlara aykırı davranışlar sergilememelisiniz. Bu yazıda, mülkiyet hakkına dair genel bilgileri ve bu hakkın ihlali durumunda hangi adımların atılması gerektiğini ele alacağız.🔑

Mülkiyet Hakkı Nedir?

Mülkiyet hakkı, kişilerin bir eşya veya mal üzerinde sahip olma, kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisidir. Bu hak, hukuk sistemimizde temel hak ve özgürlükler arasında yer alır. İnsanlar sahip oldukları eşyaları diledikleri gibi kullanabilir, satabilir, kiraya verebilir, başkalarına devredebilir ya da miras bırakabilirler. Ancak bu hakkın bazı sınırları ve şartları da vardır.

Mülkiyet Hakkının Kapsamı

Mülkiyet hakkının kapsamı, bir taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde sahibine en geniş şekilde tasarruf yetkisi verme ilkesini içerir. Mülkiyet hakkı, sahibine o eşyayı kullanma (faydalanma), üzerinde değişiklik yapma, başkasına devretme ve gelir elde etme hakkı tanır. Yalnızca özel kişiler değil, tüzel kişiler yani şirketler, dernekler ve vakıflar da mal sahibi olabilirler. Ayrıca mülkiyet hakkı sadece olumlu yönde değil, olumsuz yönde de çalışır; yani başkalarının sizin malınız üzerinde izinsiz bir işlem yapmasını engelleme gücünüz vardır.

Anayasal ve Yasal Dayanaklar

Mülkiyet hakkının korunması, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesiyle güvence altına alınmıştır. Bu maddeye göre, herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu hakların sınırlandırılması ise ancak kamu yararı amacıyla, kanunla ve hakkaniyet esaslarına uygun şekilde olabilir. Türk Medeni Kanunu ve diğer özel kanunlar da bu hakkı detaylandırır. Yani mülkiyet hakkı, hem anayasal hem de yasal olarak çok güçlü bir korumaya sahiptir. Ayrıca Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin ek protokolünde de mülkiyet hakkı korunmaktadır.

Mülkiyet Türleri: Taşınmaz, Taşınır, Ortak Mülkiyet

Mülkiyet türleri genel olarak üçe ayrılır:

• Taşınmaz Mülkiyet: Arsa, arazi, ev gibi taşınmaz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyettir. Tapuda kaydı olan ve sabit olan mallar taşınmaz sayılır.
• Taşınır Mülkiyet: Otomobil, bilgisayar, cep telefonu gibi yer değiştirebilen mallarda geçerlidir. Taşınır mülkiyetin tescili gerekmez, genellikle teslimle geçer.
• Ortak Mülkiyet: Birden fazla kişinin aynı mal üzerinde paydaş olduğu durumdur. Bu da iki şekilde olabilir: Paylı (hisseli) mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Özellikle hisseli tapu gibi durumlarda ortaklar arasında paylaşım ve kullanım önem kazanır.

Bu türler, mülkiyet hakkını anlamak ve kullanmak açısından temel ayrımlardır ve her birinin yasal düzenlemeleri farklılık gösterebilir.

Malik Haklarının Sınırları

Malik haklarının sınırları, özel mülkiyette en çok merak edilen konulardan biridir. Malik yani mal sahibi, sahibi olduğu taşınır veya taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme gibi geniş haklara sahiptir. Ancak bu haklar sınırsız değildir. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir şeyin maliki o şey üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir; fakat bu hakkı kullanırken hukuk düzeninin, kanunların, toplumsal düzenin ve başkalarının haklarının sınırlarını gözetmek zorundadır.

Örneğin, malik sahip olduğu arazide istediği gibi inşaat yapamaz; imar kanunları, çevre düzenlemeleri ve komşu hakları devreye girer. Aynı şekilde aşırı gürültü yaparak komşu arazide yaşayanların huzurunu bozamaz veya taşınmazında zararlı atık depolayamaz. Kısacası malik, malını kullanırken toplumsal fayda, çevre düzeni ve kamu yararını da dikkate almalıdır. Malik, malını satabilir ya da başkasına kiralayabilir. Ama bu işlemler de genel hukuk kurallarına ve özel kısıtlamalara tabidir.

Mülkiyetin Kısıtlanması ve Sınırlandırılması

Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ancak bu hak çeşitli nedenlerle kısıtlanabilir veya sınırlandırılabilir. Anayasa’nın 35. maddesine göre, mülkiyet hakkı kamu yararı gözetilerek, kanun yoluyla sınırlandırılabilir. Yani mal sahibinin hakkının önüne geçen bir kamu yararı varsa, devlet müdahale edebilir.

Mülkiyetin sınırlandırılmasına örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• İmar uygulamalarıyla arsanın bir kısmının yol, yeşil alan gibi kamu hizmetine ayrılması,
• Tarım arazilerinin bölünmesinin yasaklanması,
• Sit alanı ilan ederek inşaat yasağı getirilmesi,
• Kamulaştırmayla taşınmaza el konulması.

Bunların dışında malik kendi iradesiyle, örneğin taşınmazı üst hakkı, intifa hakkı veya ipotek gibi başkalarının lehine bir ayni hakla kısıtlayabilir. Özetle, mülkiyetin kısıtlanması kamu yararı veya hukuki işlemlerle olabilir ve bu durumlar kanunlarla belirlenir.

Taşınmazlarda Ortak Kullanım

Taşınmazlarda ortak kullanım, bir taşınmazın birden fazla kişinin mülkiyetinde olması veya birden fazla kişi tarafından kullanılmasına imkan tanıyan durumları kapsar. En yaygın ortak kullanım tipleri apartman ve site gibi yapılarda karşımıza çıkar. Burada ana gayrimenkulün belirli alanları (örneğin merdiven, asansör, bahçe, otopark gibi) maliklerin veya kiracıların ortak kullanımına tahsis edilir.

Ayrıca ortak mülkiyet, bazen hisseli (paylı) bazen elbirliğiyle (iştirak halinde) olur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartmanda her malikin ortak alanları belirli kurallar çerçevesinde kullanma ve onlardan yararlanma hakkı vardır. Kişisel haklar ortak menfaate zarar verecek şekilde kullanılamaz.

Paylı (Hisseli) Mülkiyet

Paylı mülkiyet, taşınmazın belirli paylara bölünerek birden fazla kişiye ait olmasıdır. Burada her paydaş, kendi payı oranında sahiplik hakkına sahiptir. Her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir, yani payını satabilir, rehin edebilir. Ancak taşınmazın tamamı üzerinde yapılacak işler ve önemli kararlar için tüm paydaşların ortak kararı gerekir.

En çok mirasta hisseli tarla, arsa ve evler ortaya çıkar. Hissedarlar, kendi paylarını bireysel olarak satmakta serbesttir. Yani paylı mülkiyette maliklerin hak ve yükümlülükleri kendi payı ile sınırlıdır ve aksi belirtilmedikçe eşit sayılır.

Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti

Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet, genellikle mirasçılar arasında ortaya çıkar. Bu durumda taşınmaz üzerinde hisseler belli değildir; yani mirasçılar taşınmazın bütününe ortak olur, her biri üzerinde bağımsız şekilde tasarrufta bulunamaz. Tüm işlemler ve kararlar için tüm ortakların oybirliği gerekir.

Elbirliği mülkiyetine en klasik örnek miras kalan bir arsa veya evdir. Mirasçılardan hiçbiri, taşınmazın belirli bir kısmı veya payı üzerinde tek başına satış, rehin gibi işlemler yapamaz. Önce mal paylaşımı yapılırsa (örneğin terekeden paylar ayrılırsa), iştirak halinde mülkiyet paylı mülkiyete dönüşür. Elbirliği mülkiyeti, daha sınırlı ve toplu bir ortaklık ilişkisidir; tüm ortaklar birbirlerine bağımlıdır ve kararlar topluca alınır.

Her iki ortak mülkiyet türü de taşınmazların paylaşımı ve kullanımında pratikte önemli farklara yol açar. Haklarını bilmek, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önlemek için çok önemlidir.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin ya da kamu tüzel kişilerinin, kamu yararını gerekçe göstererek özel mülkiyette bulunan taşınmazlara, bedelini peşin ödemek şartıyla el koymasıdır. Bu işlemde esas amaç; bir yol, okul, hastane, baraj gibi projelerin hayata geçirilmesi ve kamunun ihtiyaçlarının giderilmesidir. Kamulaştırmaya dair süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülür ve mal sahibinin rızasına bakılmaksızın işlemler tamamlanabilir. Ancak burada mal sahibinin hakları da korunmaya çalışılır.

Kamulaştırma Süreci ve Haklar

Kamulaştırma süreci temel olarak iki aşamalıdır: idari ve yargısal aşama. İlk adımda, kamu yararı kararı alınır ve yetkili idare tarafından onaylanır. Ardından idare, kamulaştırılacak taşınmazı ve sınırlarını belirler, taşınmaz sahibine bu konuda resmi bildirim gönderir. Malik ile uzlaşma yolu aranır; uzlaşma sağlanamazsa, idare bedel tespiti ve tapu tescil davası açar. Bu dava sonucunda, mahkeme taşınmazın değerini ve kamulaştırmanın yasal koşullarını inceler. Malik, tüm aşamalarda bilgi sahibi edilmek ve haklarını korumak amacıyla süreçlere dâhil edilir, ayrıca hakkını savunabileceği yasal yollar vardır.

Kamulaştırmada Bedel ve Uzlaşma

Kamulaştırmada önemli bir konu, kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceğidir. Kamulaştırma bedeli, taşınmazın gerçek ve rayiç değerine göre hesaplanır. Bedel belirlenirken; taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, kullanım amacı, getirisi ve benzer taşınmazların satış fiyatları dikkate alınır. Değer tespiti genellikle bilirkişi heyeti tarafından yapılır. Malik ile idare arasında bedel konusunda uzlaşma sağlanırsa, taşınmaz pazarlıkla alınır ve mal sahibine ödeme yapılır. Uzlaşma olmazsa, bedel mahkeme eliyle tespit edilir ve banka üzerinden ödenir.

Kamulaştırmaya Karşı Dava ve İtiraz Hakkı

Kamulaştırmaya karşı mal sahiplerinin çeşitli itiraz ve dava açma hakları vardır. Malik, kamu yararı kararına veya kamulaştırma işleminin usulüne karşı idari yargıda iptal davası açabilir. Ayrıca kamulaştırma bedeline karşı sulh hukuk mahkemesinde bedel artırım ve tespiti davası açılabilir. Süreler çok önemlidir; genellikle ilgili tebliğ tarihinden itibaren 30 veya 60 gün içinde dava açılması gerekir. Hak kayıplarının önlenmesi için bu sürelere dikkat edilmesi gerekir. Kamulaştırma işlemlerinde haklarını korumak isteyenler mutlaka hukuki danışmanlık almalıdır.

Devletin Zorunlu Durumlarda Müdahalesi

Devlet, zorunlu durumlarda mülkiyete, sadece kamulaştırma yoluyla değil, bazen farklı müdahalelerde de bulunabilir. Özellikle olağanüstü hâl, savaş, doğal afet gibi durumlarda, kamu güvenliği ve toplum yararı ağır bastığında devlet, mülkiyete sınırlı veya kapsamlı şekilde müdahale edebilir. Bu tür müdahalelerde de yasal çerçeve ve Anayasa'nın 35. maddesi (Mülkiyet Hakkı) dikkate alınır. Mülkiyet hakkı sınırsız değildir; kamu yararı gerektirdiğinde ve kanuna uygun biçimde, devlet bu hak üzerinde geçici veya sürekli tasarruflarda bulunabilir. 3091 sayılı yasa da taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesi yönünde devletin yetkilerini belirtir. Bu tür müdahalelerde yine bedel ödenmesi, hak sahiplerinin koruması ve gerekirse yargı yolunun açık olması esastır.

Sonuç olarak, kamulaştırma ve devletin zorunlu müdahaleleri günümüzde kamu yararı ile özel mülkiyet dengesi gözetilerek ve hukuki yollar açık tutulacak biçimde yürütülmektedir. Hak kayıplarının önlenmesi için süreçlerin yakından takip edilmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması önemlidir.

İntifa Hakkı ve Diğer Ayni Haklar

İntifa Hakkının Tanımı ve Kapsamı

İntifa hakkı, bir başkasına ait taşınmaz veya taşınır mal üzerinde, o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren en güçlü ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, malın kendisine ait olmamasına rağmen, o maldan fiilen yararlanabilir ve hâsılatını elde edebilir. Ancak mülkiyet hakkı mal sahibinde kalır; malı satmak, rehnetmek gibi işlemleri sadece malik yapabilir. İntifa hakkı, hukuk sistemimizde genellikle bir kişi veya kurumun ömrü boyunca veya belirli bir süreyle sınırlandırılır ve hak sahibine malı bozmadan (zarar vermeden) kullanma armağanı tanır.

Malik ve İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri

Malik, üzerinde intifa hakkı kurulmuş bir malın asıl sahibi olmaya devam eder. Ancak intifa hakkı süresince malı bir başkasına kiralama, satma gibi fiili kullanma haklarını devretmiş sayılır. İntifa hakkı sahibi ise maldan tam şekilde yararlanabilir; örneğin bir evde oturabilir ya da başkasına kiralayarak gelir elde edebilir. Fakat malın özüne zarar veremez, malı yok edemez veya amacına aykırı kullanamaz. Malik, malın mülkiyetinde kalıcı değişiklikler yapabilir ancak intifa hakkı bitmeden mal üzerinde tam tasarruf hakkına sahip değildir.

İntifa Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi

İntifa hakkı genellikle üç şekilde doğar: sözleşmeyle, mahkeme kararıyla veya kamulaştırma süreci sonunda. Sona ermesi ise kişinin ölmesi (şahıs lehine kurulan intifada), sürenin dolması, hakkın feragat edilmesi veya şartların ortadan kalkması ile mümkün olur.

Sözleşme ile İntifa Hakkı

Sözleşme ile intifa hakkı, genellikle malikin kendi rızasıyla başka bir kişiye belirli süreyle veya ömür boyu intifa hakkı vermesiyle kurulur. Noter huzurunda yapılan bu sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi şarttır. Hak sahibi, sözleşmede belirtilen süre veya koşullar dahilinde malı kullanmaya başlar.

Mahkeme Kararı ile Kurulması

Mahkeme kararı ile intifa hakkı, çoğunlukla miras, boşanma veya alacak davaları gibi durumlarda ortaya çıkar. Hakim, hakka ihtiyacı olan kişinin lehine intifa hakkı kurulmasına karar verebilir. Bu karar tapuya şerh edilir ve hak sahibi, mahkeme kararı uyarınca maldan yararlanır.

Kamulaştırmada İntifa Hakkı

Kamulaştırma sürecinde, devlet bazı hallerde taşınmazda tam mülkiyeti almak yerine sadece intifa hakkı ile yetinebilir. Örneğin bir taşınmazın belirli süre devlet kullanımına açılması gerektiğinde malik ile devlet arasında intifa hakkı kurulabilir. Bu durumda kamulaştırma bedeli intifa hakkı süresiyle sınırlı bir şekilde ödenir ve süre bitince taşınmaz tekrar sahibine döner.

Diğer Ayni Haklar (Kullanma, Yararlanma Hakkı)

Diğer ayni haklar arasında kullanma hakkı (usufructus, kullanıcı hakkı) ve yararlanma hakkı (servitutlar, irtifak) bulunur. Kullanma hakkı, intifa hakkından daha sınırlıdır; genellikle sadece şahsi ihtiyaçlar için kullanım hakkı verir, başkasına devretmek veya gelir elde etmek mümkün değildir. Yararlanma hakkı ise başkasının arazisinde geçiş hakkı, su kullanma hakkı veya başka kolaylıkları kapsar. Bu haklar, taşınmazın üzerinde kalıcı veya geçici olarak üçüncü kişilere çeşitli taşınmazdan yararlanma imkânı tanır. Her iki durumda da malın asıl sahibiyle hak sahibi arasında dikkatli bir denge kurulur.

Hisseli Tapunun Tanımı ve Yasal Durum

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olduğunu gösteren resmi belgedir. Bu tapu üzerinde, taşınmazın tamamı her bir hissedarın adına oranlı olarak yazılır, ancak tapuda kimin hangi alanı kullandığı belirtilmez. Hisseler belirli oranlarda, örneğin 1/2, 1/4 şeklinde gösterilir ve hisse sahipleri taşınmazın tamamı üzerinde paylı olarak hak sahibidir.

Hisseli tapu Türkiye'de tamamen yasaldır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir. Buradaki yasal dayanak Türk Medeni Kanunu’dur. Hisseli tapuya sahip olan kişiler, yasal olarak hem kullanma hem de tasarruf haklarına sahiptir. Ancak taşınmazı kullanırken her hissedar, diğerlerinin haklarına saygılı olmalıdır ve önemli tasarruf işlemleri (örneğin satmak, teminat vermek) için genellikle tüm hissedarların onayı gerekir.

Hisseli Tapuda Paydaşların Hakları

Hisseli tapuda paydaşların hakları oldukça geniştir. Her paydaş, sahibi olduğu hisse oranında taşınmaz üzerinde söz hakkına sahiptir. Taşınmazın yönetimi, kullanımı ve gelirlerinden payı oranında yararlanabilir. Hissedarlar, kendi paylarını başkalarına satabilir, devredebilir veya ipotek ettirebilirler. Bu işlemler için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak satış sırasında diğer paydaşların ‘’şufa’’ yani ön alım hakkı vardır. Bir paydaş kendi payını bir başkasına satmak isterse diğer hissedarlara öncelik tanıması gerekir.

Her paydaş, taşınmazı kullanırken diğerlerinin kullanım haklarına zarar vermeyecek şekilde hareket etmelidir. Paydaşlardan biri taşınmazın bakımına ya da giderlerine katlanmak zorundadır; aksi durumda diğerleri bu kişi aleyhine yasal işlem başlatabilir.

Kullanımda Anlaşmazlıklar ve Çözümleri

Hisseli tapuda kullanım anlaşmazlıkları en çok karşılaşılan sorunlardandır. Paydaşlar genellikle taşınmazın hangi kısmını kimlerin kullanacağı, bakım masraflarının kime ait olacağı veya taşınmazın fiili paylaşımı gibi konularda sorun yaşayabilirler. Eğer anlaşmazlık çıkarsa, öncelik arabuluculuk ya da uzlaşma yollarındadır. Taraflar kendi aralarında sözleşme yaparak, fiili kullanım alanlarını netleştirebilir.

Ama uzlaşma sağlanamazsa, mevzuat ‘’izale-i şuyu’’ yani ortaklığın giderilmesi davasını öngörür. Bu dava açılarak taşınmaz ya paylaştırılır ya da satışa çıkarılıp geliri hissedarlar arasında bölüştürülür.

Mahkeme Müdahalesi

Mahkeme müdahalesi, hisseli tapuda kullanımla ilgili anlaşmazlıklar çözülemeyince devreye giren en kesin yoldur. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak izale-i şuyu davası açılır. Mahkeme taşınmazın niteliğine göre bölünebilir olup olmadığına bakar; bölünebiliyorsa paylaştırma, bölünemiyorsa satışı kararı verir. Bu sayede ortaklığın yol açtığı karmaşa en pratik şekilde çözülür.

Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Paydaşlıktan çıkarma davası, hisse sahiplerinden birinin taşınmazı ortaklık ilişkisini çekilmez hale getirecek şekilde kullanması veya diğer paydaşların haklarına ciddi zarar vermesi halinde gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesi bu konuda açık hüküm getirmiştir. Paydaşlıktan çıkarılan kişinin hissesi, davayı açan diğer hissedarlara dava tarihindeki rayiç değeriyle devredilir.

Paydaşlıktan Çıkarmanın Koşulları

Paydaşlıktan çıkarma davası açılabilmesi için bazı önemli şartlar vardır:

• Öncelikle taşınmazın paylı mülkiyet olması gerekir.
• Pay ve paydaş çoğunluğunun bu karara onay vermesi gereklidir.
• Çıkarılmak istenen paydaş, ortaklığın devamını zorlaştırmalı ya da diğerlerine hakaret, tehdit, sabotaj gibi eylemlerde bulunmalıdır.
• Basit anlaşmazlıklarda çıkarma davası açılamaz, çok ağır ihlaller gereklidir.

Uygulama Süreci

Paydaşlıktan çıkarma süreci şöyle işler:

1. Önce arabuluculuk denenebilir, ancak sorun çözülmezse dava açılır.
2. Sulh Hukuk Mahkemesi, delil ve tanıkları dinleyerek kararını oluşturur.
3. Davanın kabulü halinde, çıkarılan paydaşın hissesi diğer paydaşlara dava tarihindeki değerle geçer.
4. Bu bedel, mahkeme tarafından belirlenip çıkarılan paydaşa ödenir; ardından tapu kaydı güncellenir.

Sonuç olarak hisseli tapuda ortaklığın ve kullanım hakkının yönetilmesi için yasal yollar net olarak belirlenmiştir. Ancak anlaşmazlık durumlarında hak kaybı yaşamamak için mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak faydalı olacaktır.

Tapusuz Arazilere Müdahale ve Hak

Tapusuz arazilere müdahale ve hak konusu gayrimenkul hukukunda en çok merak edilen alanlardan biridir. Tapusuz arazi, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve tapu sicilinde kaydı olmayan taşınmazlardır. Bu tür arazilere sahip olan kişiler genellikle zilyetlik (fiilî kullanım) hakkına dayanır. Bir başka deyişle, bir tapusuz arazi üzerinde uzun süre boyunca malik sıfatıyla ve aralıksız biçimde kullanma varsa, belirli şartlarda zaman aşımı yoluyla hak talep edilebilir.

Tapusuz arazilerin devrinde, tapu işleminin yapılamayacağı için haklar ve tasarruflar oldukça sınırlıdır. Ancak malik sıfatıyla kullanan kişinin elinden bu yerin alınması ya da bir başkasının müdahalesine uğraması durumunda, mahkemeye başvurarak zilyetliğe müdahalenin önlenmesi veya istihkak (hak iddiası) davası açma hakkı vardır. Ayrıca, Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Kanunu’na göre, uzun yıllar boyunca kimsenin itiraz etmediği şekilde kullanılan tapusuz taşınmazlar için kadastro tespiti yapılarak tapuya tescil işlemi de mümkün olabilir.

Özellikle tapusuz yerlerde üçüncü kişilerin işgali ya da devletin müdahalesi gibi durumlarda, idareye başvuru veya tazminat talebi gibi hak yolları da vardır. Ancak bu süreçlerde ispat önemlidir ve fiilî kullanımın devamlılığı, aleniyet ve malik gibi davranma koşulları aranır.

Tapulu Taşınmazlarda Sınırlar ve Koruma

Tapulu taşınmazlarda sınırlar ve koruma, mülkiyet hakkının en temel unsurlarındandır. Tapulu bir taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu kayıtlarıyla arz üzerindeki işaretler arasında uyumsuzluk olması hâlinde esas alınan belge, genellikle tapu planıdır. Sınırların netleştirilmesi amacıyla gerektiğinde sınır düzeltme davası veya tapuda düzeltme işlemleri yapılabilir.

Tapulu taşınmazlardaki koruma ise, hem fizikî hem de hukuki anlam taşır. Arazinin sahipsiz bırakılması hâlinde bile bir başkasının izinsiz müdahalesi veya işgali, mülkiyet hakkının ihlali sayılır. Malik bu durumda müdahalenin önlenmesi ve taşınmazın geri verilmesi için istihkak davası açabilir. Ayrıca, sınır ihtilaflarında kitap üzerinde geçen sınır dikkate alınır ve resmi belgelerle (kadastro tutanakları, haritalar vb.) sınırlar netleştirilebilir.

Bunun dışında, çeşitli doğa, tarım veya kültürel koruma statüsündeki alanlarda (örneğin tarım arazileri, sit alanları, büyük ova koruma alanları) ek kısıtlamalar ve koruma tedbirleri uygulanabilir. Koruma bölgesi ilan edilen yerlerde, ilgili kurumların ve koruma komisyonlarının izni olmadan yeni yapılaşma veya sınır değişikliği yapılamaz.

Tapulu bir arazi üzerindeki herhangi bir müdahalede malik, hem özel hukuk hem de ceza hukuku çerçevesinde haklarını savunabilir. Unutulmamalıdır ki taşınmazın tapuda kayıtlı olması, sahibinin haklarının daha kolay korunmasını sağlar ve devletin resmi desteğini de güvence altına alır.

Kiracı-Ev Sahibi Arasındaki Haklar

Kiracı-ev sahibi arasındaki haklar, Türk Borçlar Kanunu'na ve güncel yasal düzenlemelere dayanmaktadır. Kiracının hakları, evi ya da iş yerini kullanıma uygun ve ayıpsız şekilde teslim almak, taşınmazda sonradan çıkan kusurların giderilmesini istemek ve sözleşmeye uygun şekilde taşınmazı kullanmaktır. Kiracı, ev sahibinin rızası olmadan büyük onarım yapamaz ama acil durumlarda ev sahibini bilgilendirerek kendi masrafıyla tamir yapabilir.

Kiracının en önemli hakkı, tahliye sebebi olmayan durumlarda sözleşme süresince evde oturma hakkıdır. Ev sahibi, kontrat bitiminden önce haklı sebep olmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracı ise kira sözleşmesini feshetmek isterse yasal fesih bildirim sürelerine ve şartlarına uymalıdır.

Ev sahibi hakları arasında kiracıdan zamanında kira alma, taşınmazı özenle kullanmasını isteme, yasal sınırlar içinde kira artışı talep etme ve ihtarname ile kiracıyı uyarmak yer alır. Kiracı, kirasını ödemezse ve iyi niyetli davranmazsa, ev sahibi noter kanalıyla ihtar çeker ve fesih/tahliye davası açabilir.

Satılan bir taşınmazda kiracı, yeni malike karşı da haklarını korur ve yasal süre boyunca evi kullanmaya devam edebilir. Günümüzde konut kiralarında kira artışı %25 ile sınırlandırılmıştır (Haziran 2024’e kadar). Yeni malik, sözleşmede taraf haline gelir; yeni bir kontrata gerek yoktur.

Tahliye ve Kendi Kullanımı İçin Haklar

Ev sahibinin tahliye hakkı, yasal ve sözleşmeye uygun sebeplere bağlıdır. Ev sahibi, kendi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun barınma ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir. Bu durumda tahliye için kiracıya resmi tebligat yapılmalı ve genellikle 6 ay süre tanınmalıdır.

Tahliye davası için önemli şartlardan biri, ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı aldıktan sonra, ev sahibinin taşınmazı 3 yıl başka birine kiralayamamasıdır. Yani ev sahibi “sadece kendi ihtiyacı” ile tahliye ettirdiği yeri başka birine kısa sürede kiralarsa, kiracı dava açabilir ve tazminat talep edebilir.

Eğer konut veya işyeri yeni satılmışsa, yeni malik kullanmak istiyorsa bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderip 6 ay süre tanımalı, sonrasında tahliye davası açmalıdır. On yıl aynı kiracı ile devam eden bir sözleşmede ise ev sahibi her yeni kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak şartıyla tahliye hakkına sahiptir.

Bazı özel durumlarda (örneğin büyük tadilat ya da kentsel dönüşüm), tahliye için farklı yasal süreçler bulunmaktadır. Ancak hiçbir şekilde ev sahibi, kiracıyı aniden evden çıkaramaz; her tahliye prosedürü için mahkeme veya resmi bildirim süreci gereklidir.

Ortakların Pay Satışı ve Önalım Hakkı

Ortakların pay satışı, genellikle hisseli tapulu taşınmazlarda söz konusudur. Bir ortak kendi hissesini üçüncü kişiye satarsa, diğer ortakların önaım (şufa) hakkı doğar. Bu hak, tapuda gerçekleşen satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmesi ile başlar.

Önalım hakkı, bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içinde kullanılmazsa sona erer. En geç, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa, hak düşer.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, taşınmazın satış bedelini ödeyerek kendi adına tescilini mahkemeden talep edebilir. Şufa hakkı sadece üçüncü şahıslara yapılan satışlarda geçerlidir; ortaklar arası devir veya miras gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz.

Son yıllarda hisseli arsa ve ev satışlarında önalım hakkı davaları sıkça görülmektedir. Bu davalarda satış bedelinin gerçek değerinin gizlenmesi ya da muvazaalı satış iddiaları gündeme gelebilir; mahkemeler gerçek satış fiyatını araştırır.

Hisseli Tapularda Kullanım Uyuşmazlıkları

Hisseli tapularda, taşınmaz üzerindeki ortaklık durumu genellikle kullanım konusunda sıkıntı yaratır. Ortaklar arasında anlaşmazlıklar; kimin hangi bölümü, nasıl kullanacağı, binanın bakımı, ortak giderler ve hatta kiraya verme işlemleriyle ilgili çıkabilir.

Sorunların büyümesi durumunda en sık başvurulan çözüm, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açmaktır. Bu dava sayesinde taşınmaz, ya paydaşlar arasında bölüştürülür ya da satışa çıkartılıp bedel paylaşılır.

Ortaklar arasında yapılacak yazılı bir kullanım sözleşmesi, anlaşmazlıkları azaltabilir. Mahkeme dışında arabuluculuk ve uzlaşma yolları da denenebilir. Uyuşmazlık çözülmezse hakim/savcı, fiili taksim (bölüşüm) veya satış yoluyla ortaklığı sona erdirebilir.

Kullanım uyuşmazlıkları nedeniyle çoğu zaman elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerde de sorun yaşanır; bu tür işlemler için tüm hissedarların onayı aranabilir. Özellikle büyük arazi ve apartmanlarda “çoğunluğun oyuyla” bazı kararlar alınabilir ama herkesin hakkı yasalarla korunmuştur.

Hisseli tapuda kullanımda sıkıntı yaşayanlar, profesyonel hukuki destek alarak haklarını daha hızlı ve kesin şekilde arayabilirler. Özetle, hisseli taşınmazlarda çözüm; uzlaşma, yazılı sözleşme ve gerekirse mahkemeden geçmektedir.

Hakkın İradesiyle Sona Ermesi

Mülkiyet hakkının sona ermesi, bazen malikin kendi iradesiyle gerçekleşebilir. En sık görülen yol, mülkiyet hakkından feragat, yani terktir. Malik, sahibi olduğu taşınmaz veya taşınır üzerindeki tüm haklarından tek taraflı bir irade beyanıyla vazgeçerse, artık o mal üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer. Bu işlem Türk Medeni Kanunu çerçevesinde mümkündür ve özellikle taşınmazlarda terk işleminin tapuya bildirilmesi gerekir.

Feragat işlemi yapıldığında, mal üzerindeki mülkiyet hakkı ortadan kalkar ve taşınmazlar için genellikle devletin malı haline gelir. Taşınır mallarda ise malı ilk sahiplenen kişinin hakkı doğar. Yani malikin iradesiyle mülkiyetin sona ermesi tamamen gönüllü bir işlemdir ve herhangi bir zorlama ile yapılmaz.

Ayrıca, bazı özel durumlarda -örneğin elbirliği veya paylı mülkiyette- paydaşlardan biri payından vazgeçerse, sadece kendi payı açısından mülkiyeti sona erer. Diğer paydaşların hakları ise aynen devam eder.

Kamulaştırma, Mahkeme Kararı ve Sardışık El Koyma

Mülkiyet hakkının sona erdiği diğer önemli yollar ise kamulaştırma, mahkeme kararı ve sardışık el koyma (kamulaştırmasız el atma) gibi devlet müdahaleleridir. Kamulaştırma, kamu yararı için ve kanunda gösterilen usullerle bir taşınmazın devlet veya kamu tüzel kişisi tarafından mal sahibinden alınmasıdır. Bunun için öncelikle kamu yararının varlığı tespit edilir, ardından idari yollar tamamlanır ve taşınmazın gerçek bedeli ödenerek el değiştirilir.

Mahkeme kararlarıyla da mülkiyet sona erebilir. Örneğin, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz satılır ve yeni malik belirlenir. Bazen de mülkiyetin hukuka aykırı olarak kullanıldığının tespitiyle mahkemece mülkiyet sona erdirilebilir.

Sardışık el koyma ise (kamulaştırmasız el atma) devletin veya kamu kurumunun, kamulaştırma prosedürüne uymadan taşınmaza el koymasıdır. Bu durumda taşınmazın malikine dava yoluyla tazminat bedeli ödenmesi gündeme gelir. Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nde, mülkiyete ancak kamu yararı ve bedel karşılığı son verilebileceği açıkça düzenlenmiştir.

Mülkiyetin Yasal Yolla Sona Erdirilmesi

Mülkiyet hakkının yasal yolla sona erdirilmesi için belli prosedür ve şartlar gereklidir. Öncelikle, malikin kendi iradesiyle terk işlemleri yapılacaksa ilgili resmi kurumlara başvuru şarttır. Taşınmazlarda bu işlem tapu müdürlükleri üzerinden olur.

Ortaklık halinde olan mülkiyetlerin sona erdirilmesinde ise mahkeme yolu sıklıkla kullanılır. Ortaklardan biri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak ortaklıktan ayrılmak isteyen diğer paydaşlarla izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açabilir. Mahkeme fiziksel bölüşüm mümkünse ayırma, değilse satış yolunu tercih eder.

Kamu yararı için mülkiyetten yoksun bırakma işlemleri kamulaştırma yoluyladır. Kanuni süreçlerin tamamlanması, değer tespiti ve bedelin ödenmesi esastır. Tartışmalı kamulaştırmalarda ve sardışık el koyma durumunda yine yargı denetimi ve tazminat hakkı vardır.

Mülkiyetin yasal yolla sona erdirilmesi için:

• Malik veya paydaşların rızası ya da mahkeme kararı gerekir,
• Taşınmazlarda işlemler mutlaka tapu siciline tescil edilir,
• Kamulaştırmalarda ise öncelikle kamu yararı ve tam bedel ödemesi aranır.

Sonuç olarak, mülkiyet hakkı ya kişinin kendi isteğiyle, ya da yasal/mevzuata uygun kamusal veya yargısal kararlarla sona erebilir. Her durumda mülkiyetin sona ermesinin tüm yasal prosedürlere uygun yapılması, hukuk güvenliği açısından zorunludur.

Sıkça Sorulan Sorular ve Yargı Kararları

Devletin El Koyma Yetkisi

Devletin el koyma yetkisi, mülkiyet hakkı ile ilgili en çok tartışılan konulardan biridir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi, herkese mülkiyet ve miras haklarını güvence altına alır. Ancak bu hak, mutlak değildir. Anayasa’nın 46. maddesine göre, kamu yararı gerektiğinde devlet kamulaştırma yoluyla vatandaşların tapulu arazilerine el koyabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ise bu sürecin ayrıntılarını belirler.

El koyma işleminin hukuki dayanağı, kamu yararının varlığına ve işlemin kanunla açıkça düzenlenmiş olmasına bağlanır. Herhangi bir haksız veya usulsüz el koyma ise kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılır ve hak sahibinin tazminat davası açma hakkı vardır. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarında, mülkiyet hakkı ile devletin el koyma yetkisinin dengelenmesi, adil denge ilkesine uygun olarak sıkça vurgulanır. Özetle, devlet ancak kamu yararı ve kanuna uygun bir kamulaştırma prosedürü ile el koyma yetkisine sahiptir.

Kiracının ve Ev Sahibi'nin Hakları

Kiracının ve ev sahibinin hakları, Türk Borçlar Kanunu ve güncel uygulamalar kapsamında düzenlenmiştir. 2024 yılında da geçerli olan temel ilkeler şöyledir:

Kiracı hakları arasında;

• Kiralanan konutun güvenli ve kullanılabilir şekilde teslimi,
• Haklı sebep olmadıkça evden çıkarılamama,
• Kanuni sınırlar dışında kira artışı yapılmaması,
• Konutta ortaya çıkan ve kiracıdan kaynaklanmayan sorunların giderilmesini talep edebilme,
• Sözleşmeyi feshetme hakkı.

Ev sahibi hakları ise;

• Kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesini isteme,
• Kiracının taşınmazı amacına uygun ve özenle kullanmasını talep etme,
• Haklı sebeplerle tahliye isteyebilme (örneğin, ihtiyaç ya da kira borcunun ödenmemesi),
• Kira sözleşmesi bitiminde evi geri alma.

2024’te enflasyon ve piyasa hareketlerinden dolayı, kira artışı oranı önemli bir tartışma konusu olmuştur. Ayrıca, ev sahibi gerçekten evi kendi ihtiyacı için kullanacaksa tahliye davası açabilir. Tahliye süreçlerinde yasal prosedüre uymak, her iki taraf için de önemlidir.

Hisseli Mülkiyette Satış ve Onay Süreci

Hisseli mülkiyette satış ve onay süreci 2024 yılında bazı kolaylıklarla güncellenmiştir. Artık hisseli tapularda devir işlemleri noter şartı olmadan, tarafların tapuda bulunup imza atmalarıyla gerçekleştirilebiliyor. Bir hisse sahibi kendi payını diğer paydaşlardan bağımsız olarak üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak hisseli tapuda, satış söz konusu olduğunda diğer hissedarlara önalım (şufa) hakkı tanınır.

Taşınmazın tamamının tüm hissedarlar tarafından bir arada satılması halinde, ayrı ayrı onay alınması gerekmez. Paydaşlardan birinin tek başına hissesi üzerindeki satışı için ise, diğer paydaşların açık onayına ihtiyaç yoktur; ancak satıştan sonra önalım hakkı kullanılabilir.

Tapu işlemleri sırasında paydaşların kimlikleri, tapu senedi ve gerekli diğer belgeler hazır bulundurulur. Satıştan doğan anlaşmazlıklar ise mahkemeye taşınabilir. Özellikle, miras yoluyla geçen hisseli tapularda tarafların anlaşması daha hızlı satış ve devir yapılmasını sağlar.

Yargıtay Kararları ve Uygulamalar

Yargıtay kararları ve uygulamalar, mülkiyet hakkına dair anlaşmazlıklarda yol gösterici olmaktadır. 2024 yılında yayımlanan yeni kararlar, özellikle mülkiyet hakkı, şufa (önalım), kamulaştırma ve tapu iptali davalarında tarafların haklarını detaylıca düzenledi.

Örneğin, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/2267 Esas sayılı kararı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını gereksiz yere kısıtlayan işlemlere karşı korunması gerektiğini belirtir. Yine, bir başka kararda, tapuda sınır ve yüzölçümü düzeltmesine ilişkin davalarda tarafların iyi niyetli işlem yapmasının önemi vurgulanır.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkını, sadece taşınmazlar üzerinde değil, fikri mülkiyet ve diğer malvarlığı hakları için de geniş bir şekilde koruduğu, 2024 tarihli uygulamalarda net bir şekilde gözlemlenmektedir. Çoğu karar, kamu yararı ve bireysel mülkiyet hakkı arasında adil denge bulunmasına özen gösterilmesi gerektiğini ortaya koyar.

Sonuç olarak, hem mevzuat hem de içtihatlar ışığında, mülkiyetle ilgili her adımınızda güncel yargı kararlarını dikkate almak büyük avantaj sağlar.

Mülkiyet Hakkında Önemli Pratik Bilgiler

Emsal Kullanımı ve Bedel Belirlemesi

Emsal kullanımı ve bedel belirlemesi, özellikle taşınmaz alım-satımında, kamulaştırmada veya miras paylaşımında çok önemlidir. Emsal, benzer nitelikteki taşınmazların son satış fiyatları anlamına gelir. Bedel hesaplanırken aynı bölgede, büyüklüğü ve özellikleri benzer olan taşınmazların satış değerleri dikkate alınır. Belediyeler veya tapu müdürlükleri genellikle bu emsal değerler üzerinden işlem yapar.

Eğer bir yerin değeri belirlenirken emsal verilere ulaşmak isterseniz, tapu sicil müdürlüklerinden veya ilgili belediyelerin emlak servislerinden destek alabilirsiniz. Özellikle kamulaştırmalarda, mahkemeler bedel belirlerken emsal satışlar üzerinden fiyatlandırma yapar. Bu sayede taşınmazın gerçek piyasa değerine en yakın ücret tespit edilir ve mağduriyetlerin önüne geçilir. Uygulamada, ekspertiz raporları da sıklıkla kullanılır.

Hisseli Tapularda Satış ve Paydaş Onayı

Hisseli tapularda satış yapmak isteyenlerin ilk dikkat etmesi gereken şey, diğer paydaşların onay durumudur. Bir taşınmazda pay sahibi olanlardan biri, kendi payını bir başkasına satmak istiyorsa, öncelikle diğer paydaşlara bilgi vermek zorunda değildir; ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunur.

Satış işlemi sonrası yeni alıcı, tapuda işlem yaptırınca diğer paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşlar, 3 ay içinde önalım (şufa) hakkını kullanarak bu satışı kendi lehlerine geçirebilirler. Bu hem paydaşların haberdar olmasını sağlar hem de istemedikleri kişilerin ortak olmasını önlemelerine zemin sunar.

Ayrıca, tapu müdürlüğünde satış anında tüm paydaşların bir arada bulunması gerekmez. Ancak birden fazla kişinin onayı ile yapılacak işlemlerde, herkesin imzası şarttır veya noterden vekaletname ile işlem olabilir.

İtiraz ve Şikayet Mercileri

Mülkiyetle ilgili bir hak ihlali, sınır ihtilafı, satışa itiraz veya kamulaştırma şikayeti gibi durumlarda başvurulacak merciler bellidir. İlçe tapu müdürlükleri ilk başvuru adresidir. Tapudaki işlem veya kayıt hatasına, maliklerin usulsüz işlemlerine ya da sınır anlaşmazlıklarına önce burada çözüm aranır.

Olmazsa, mahkemeye gitmek gerekir. Özellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri, taşınmazlarla ilgili davalara bakar. Kamulaştırmaya yani devletin mülke el koymasına karşı yapılan şikayetlerde ise idare mahkemelerine başvurulmalıdır. Ayrıca, belediyeye ve valiliğe de şikayet dilekçesi ile başvurmak mümkündür.

Kısacası mülkiyet hakkınızı korumak ve gerekli itirazları yapmak için yerel kurumların yanı sıra mahkemeler yoluyla hakkınızı arayabilirsiniz.

Mülkiyet Hakkının Korunması için Öneriler

Mülkiyet hakkının korunması için en başta tapu kayıtlarınızı düzenli olarak kontrol edin. Üzerinize kayıtlı taşınmazların değişikliklerini e-Devlet üzerinden takip ederek olası usulsüz işlemlerin önüne geçebilirsiniz.

Ayrıca, sınırlarınızı işaretlemek, harita ölçümlerini yenilemek ve mahalli muhtar veya komşularla iyi iletişim halinde olmak da sizi sıkıntılardan kurtarır. Hisseli taşınmazlarda, diğer ortaklarla olası anlaşmazlıklarda sözlü değil yazılı anlaşmalar yapmaya çalışın. Eğer büyük bir yatırım yapacaksanız mutlaka bir gayrimenkul hukukçusundan destek alın.

Olası bir şüpheli satış veya işlemde gerekli itirazları zamanında yapmalı, mahkeme haklarınızı son ana bırakmamalısınız. Mülkiyet hakkınızı tehdit eden durumlarda hem idari hem de adli yolları birlikte kullanarak hakkınızı güvence altına alabilirsiniz.