Belediyenin Arsa Üzerine Yol Yapması

Belediyenin arsa üzerine yol yapması, bir arsanın kamu hizmeti için değerlendirildiği anlamına gelir. Bu tür uygulamalar genellikle kamulaştırma adı verilen süreçlerle gerçekleştirilir ve bu süreç, belirli yasal düzenlemelere tabidir. Belediyeler, imar planları çerçevesinde ihtiyaç duyulan alanlarda yollar açabilirler. Bu durumda arsa maliklerine kamulaştırma bedeli ödenmesi gerekebilir. Eğer arsanızdan yol geçiyorsa ve bu planlanmış bir yol değilse hak talep edebilir ve duruma itiraz edebilirsiniz. Yol yapımı, arsa sahipleri için çeşitli hak ve yükümlülükler doğurabilir. Bu süreçte, doğru bilgiye sahip olmak ve hakkınızı savunmak önemlidir. 💼

İmar Kanunu ve İlgili Mevzuat

İmar Kanunu ve ilgili mevzuat, belediyenin arsa üzerine yol yapmasının hukuki dayanağı olarak öne çıkar. Türkiye’de başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere, belediyelerin arsa, arazi ve taşınmazlar üzerinde yol, park, yeşil alan gibi kamusal hizmetler yapabilmesine imkan tanıyan yasal düzenlemeler bulunur. İmar Kanunu’nun 18. ve 39. maddeleri, parselasyon ve ihtiyaca yönelik kamusal alanların oluşturulmasına olanak sağlar. Bunun dışında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile Anayasa’nın ilgili maddeleri de bu sürecin temelini oluşturur.

Kısacası, imar planları dâhilinde bir arsanın kamu yararına yol olarak kullanılacak şekilde düzenlenmesi, tamamen hukuki bir prosedüre dayanır. Belediyeler, bu düzenlemeleri yaparken ilgili mevzuata uygun şekilde hareket etmek zorundadır.

Kamusal Yarara Dayalı Kullanım

Kamusal yarara dayalı kullanım, belediyenin arsa üzerinde yol yapmasında en önemli gerekçedir. İmar planlarında karayolu, bulvar, sokak gibi yol güzergahları genellikle kentin gelişimi, ulaşımın sağlanması ve kamu yararı gözetilerek hazırlanır. Bir arsa üzerinde yol yapılması planlandığında, yapılan işlem kişisel çıkarlar için değil, toplumun genel yararı için gerçekleştirilir.

Bu kapsamda belediyeler, imar planlarına uygun şekilde kamunun ortak ihtiyacını karşılamak amacıyla parselasyon, DOP (%45’e kadar Düzenleme Ortaklık Payı) ve gerektiğinde kamulaştırma gibi işlemleri devreye sokabilirler. Kamusal fayda, bu işlemlerin temel dayanağıdır ve her zaman üstün tutulur.

Belediyelerin Yetki Sınırları

Belediyelerin yetki sınırları, imar kanunu ve ilgili mevzuata göre belirlenmiş olup keyfiyete açık değildir. Belediye, yol yapacağı arsa üzerinde işlemi gerçekleştirirken, öncelikle imar planına ve mevzuata uygun hareket etmek zorundadır. DOP oranı imar kanununda üst sınırlarla belirlenmiş olup, belediyeler bu oranı aşamaz. Yine yol yapımı için gerekli hallerde taşınmazın tamamı veya bir kısmı için kamulaştırma zorunlu hale gelebilir.

Bunun dışında, belediyeler sınırları dışındaki arsalara müdahale edemezler ve yol yapımı amacıyla sadece kendi yetki alanları içinde işlem yapabilirler. Tüm adımların usulüne uygun, şeffaf ve kamu yararı gözetilerek atılması hukuken zorunludur. Aksi durumda arsa sahibi vatandaşların açacağı davalarda idarenin sorumluluğu gündeme gelebilir.

İmar Planlarının Hazırlanması

İmar planlarının hazırlanması, belediyenin bir bölgede yol yapma sürecinin en temel adımıdır. Belediyeler, şehirlerin düzenli ve planlı şekilde gelişmesi için imar planları oluşturmak zorundadır. Bu planlarda hangi alanların yol, yeşil alan, konut veya ticaret alanı olacağı detaylı şekilde gösterilir. İmar planı hazırlarken, bölgenin nüfusu, ulaşım ihtiyaçları ve çevre düzenlemesi dikkate alınır. Planlar; nazım imar planı (1/5000 ölçekli) ve uygulama imar planı (1/1000 ölçekli) olarak yapılır. Belediye bu planları hazırladıktan sonra mevzuata uygun şekilde onaylar ve ilana çıkarır.

Bu süreçte vatandaşların da planlara itiraz hakkı vardır. Plan kesinleştikten sonra o bölgede yapılacak yollar, parklar veya diğer kamu hizmetleri tasarlanmış olur. Yani belediyenin arsa üzerinden yol geçirme planları, aslında uzun vadeli bir şehircilik politikasının parçası olarak ortaya çıkar.

Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

Parselasyon işlemleri, imar planına uygun şekilde arsaların yeni sınırlarının belirlenmesi anlamına gelir. Belediyeler, bir bölgede yeni yollar açmak ya da mevcut yolları genişletmek için parselasyon planları yapar. Bu plan sırasında her bir arsa sahibinden belirli bir oran dahilinde düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. DOP, arsa sahiplerinin, yol, park, okul gibi kamu alanlarının yapılmasına katkı sağlaması amacıyla alınır ve genelde arsanın %35’e kadar olan kısmı olabilir.

Düzenleme ortaklık payı uygulaması sırasında, alınan oran arsa sahibine tazminat veya ödeme yapılmadan doğrudan kamunun kullanımına geçer. Ancak buradaki sınırların aşılamamasına çok dikkat edilir. DOP’tan fazla bir kamulaştırma gerekirse, kalan kısım için mutlaka arsa sahibine bedel ödenmesi gerekir.

Yol Güzergahı Seçimi

Yol güzergahı seçimi, imar planlarında belirlenen yolların sahadaki en uygun şekilde geçirilmesi için yapılan detaylı bir çalışmadır. Belediye, yolun hangi arsalardan ve hangi çizgi üzerinden geçeceğine karar verirken, teknik ekipler tarafından bölgenin topoğrafyası, mevcut yapılaşma ve ulaşım ağları dikkate alınır.

Güzergah belirleme aşaması, bazen mevcut yapıları veya insanları doğrudan etkileyebileceği için hassasiyetle yürütülür. Belediye bu çalışmalarda mümkün olduğunca az mal sahibinin mağdur olmasına özen gösterir ve teknik raporlar yardımıyla en uygun yol hattı çizilir. Yolun tam olarak nereden geçeceği bu süreç sonunda kesinleşir.

Yol Yapım Kararının Tebliği

Yol yapım kararının tebliği, belediyenin aldığı yol yapım kararını ilgili arsa sahiplerine ve kamuoyuna resmi olarak bildirmesidir. Bu süreçte, belediye yol inşaatına başlamadan önce, arsa sahiplerine yazılı olarak tebligat gönderir. Tebligatta, yolun hangi kısımdan geçeceği, yapılacak işlemler ve hak sahiplerinin itiraz süreleri belirtilir.

Tebliğ ile birlikte arsa sahibi, isterse plana ve işleme karşı hukuki yollara başvurabilir. Ayrıca parselin bir kısmı veya tamamı kamulaştırılıyorsa, kamulaştırma süreciyle ilgili tüm bilgiler de bu tebliğde yer alır. Yol yapımının başlaması için bu tebligatların tamamlanmış olması gereklidir. Bu yüzden yol kararının tebliği, hem şeffaflık hem de hak sahiplerinin bilgilendirilmesi açısından çok önemlidir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin veya belediyenin kamu yararı amacıyla bir kişinin özel mülkiyetindeki taşınmazı, bedelini ödeyerek kendi adına geçirmesidir. Bu işlem, genellikle yol, park, okul gibi kamu hizmetleri için yapılır. Kamulaştırma işleminin hukuki bir dayanağı vardır ve Türkiye’de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında gerçekleştirilir. Mülk sahibinin onayı olmasa dahi kamu yararı için geçerlidir. Ancak kişi, haklarını arayabilir ve kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını mahkemede sorgulayabilir.

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma süreci, öncelikle ilgili kurumun ihtiyacı belirlemesiyle başlar. Sonrasında resmi olarak kamulaştırma kararı alınır ve bu karar tapu kaydına işlenir. Ardından taşınmaz sahibiyle anlaşma yoluna gidilir; anlaşma sağlanamazsa kurum, mahkemeye başvurur. Mahkemenin atanacağı bilirkişi heyeti, taşınmazın değerini belirler. Değer tespitinin ardından mahkeme, taşınmazın kamulaştırılmasına ve bedelin ödenmesine karar verir. Son adımda tapu kaydında taşınmaz, kamu adına tescil edilir.

Kamulaştırma Bedeli ve Hesaplanması

Kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın arsa veya arazi vasfı, konumu, yüzölçümü, imar durumu ve piyasa rayiçleri dikkate alınır. Bedeli belirlerken bağımsız ve tarafsız bilirkişiler görev yapar. Arsanın rayiç değeri, taşınmaz üzerindeki yapılar ya da ağaçlar varsa bunlar da değer hesaplamasına katılır. Kamulaştırma bedeli, en geç tapunun kamuya devriyle birlikte ödenmelidir. Hak sahibi mahkemenin belirlediği bu bedele ve işlemlere karşı itiraz edebilir.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, belediyenin veya devletin arsa veya araziye kamulaştırma yapmadan, herhangi bir bedel ödemeden fiilen el koyup kullanmasıdır. Özellikle yol, park veya başka bir kamu hizmeti için ayrılan ancak prosedüre uygun olarak malikinden alınmayan taşınmazlarda görülür. Bu durumda taşınmaz sahibi hem mağdur olur hem de mülkiyet hakları ihlal edilmiş olur.

Fiili El Atma

Fiili el atma, belediye veya devletin, kamulaştırma prosedürü olmadan bir taşınmazın tümüne veya bir kısmına girip kullanmasıdır. Örneğin, tapulu bir arsanızdan yol geçirilip uzun süre yol olarak kullanılıyorsa ancak hiçbir şekilde kamulaştırma işlemi yapılmamışsa bu durum fiili el atmadır. Malik, tazminat ve bedel isteme hakkına sahiptir.

Hukuki El Atma

Hukuki el atma ise taşınmazın imar planlarında yol, park veya başka bir kamu alanı olarak uzun süre ayrılması ama fiilen el konulmadan mal sahibinin mülkiyet hakkının kullanılamayacak derecede kısıtlanmasıdır. Malik, bu durumda taşınmazını satamıyor, yapı yaptıramıyor veya faydalanamıyor. Bu da bir nevi kamulaştırmasız el atma sayılır ve hak doğurur.

İdarenin Sorumluluğu

İdare, ister fiili ister hukuki el atma olsun, mal sahibine bedel ödemekle ve mağduriyeti gidermekle yükümlüdür. Mahkemeler, idareye karşı dava açıldığında hem taşınmazın rayiç değerinin hem de geriye dönük olarak kullanma tazminatının (ecrimisil) ödenmesine hükmedebilir. İdarenin sorumluluğu zaman aşımı süresiyle de sınırlı olup, fiili ve hukuki el atma işlemlerine karşı açılacak davalarda süreler oldukça önemlidir.

Bu çerçevede, taşınmaz sahiplerinin haklarını bilmesi ve zamanında başvuru yapması gerekir.

Tapulu Arsanın Üzerinden Yol Geçmesinin Sonuçları

Mülkiyet Hakkına Etkisi

Tapulu arsanın üzerinden yol geçmesi, arsa sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Mülkiyet hakkı, Anayasa tarafından korunan temel haklardandır. Yol yapılması ile birlikte arsanın bir bölümü kamu hizmetine açılır ve malik, bu kısmı artık tam anlamıyla kullanamaz, üzerinde tasarruf hakkı da kısıtlanır. Kamulaştırma yapılmadan veya kamusal bir yarar oluşmadan bu tür bir müdahale “mülkiyet hakkına sınırlama” anlamı taşır. Özellikle tapu kayıtlarında değişiklik olmadan yapılan yollar, malik açısından mağduriyet yaratabilir.

Kamulaştırmasız Yol Geçişi

Kamulaştırmasız yol geçişi, belediye veya kamu kurumunun herhangi bir kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeden, malikinden izin veya rıza almadan tapulu arsa üzerinden yol yapması anlamına gelir. Bu durumda arsa sahibinin mülkiyet hakkı ihlal edilmiş sayılır. Yargıtay kararlarına göre, arsanın üzerinden yol geçirildiğinde ve bu alan kamuya açıldığında, malik bu duruma karşı çeşitli hukuki yollara başvurabilir.

Tazminat Talebi Hakkı

Kamulaştırmasız yol geçen arsa sahipleri için en önemli haklardan biri tazminat talebi hakkıdır. Arsa sahibi, idareye (örneğin belediyeye) başvurarak uğradığı zararın karşılığında maddi tazminat isteyebilir. Eğer belediyeden olumlu cevap alamazsa, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açılabilir. Mahkemeler genellikle taşınmazın piyasa değerini ve yol nedeniyle kullanılamayan kısmın zararını dikkate alarak tazminat miktarını belirler.

Ecrimisil (Haksız İşgal Bedeli)

Belediyenin veya kamunun yol yapmak maksadıyla arsaya müdahalesi, aynı zamanda ecrimisil yani haksız işgal bedeli talep etme hakkı da doğurur. Ecrimisil, arsanın sahibinin mülkiyet hakkı elinden alınmadan, taşınmazı fiilen kullanan kamu kurumundan döneme göre hesaplanarak talep edilir. Mal sahibi, hem tazminat hem de o zamana kadar geçen süreye ait ecrimisil isteme hakkına sahiptir. Bu bedel, yol yapılan alanın rayiç (piyasa) değerine, işgal süresine ve yerel emsal kira bedellerine göre hesaplanır.

Kullanılamayan Kısımlar İçin Haklar

Tapulu arsanın üzerinden yol geçmesiyle birlikte bazı alanlar kullanılamaz hale gelebilir. Özellikle yolun geçtiği kısımların dışında kalan küçük parseller veya tek başına ekonomik değeri olmayan alanlar için malikin ayrıca talep hakkı doğar. Bu alanların değersizleşmesi durumunda mal sahibi, taşınmazın kullanılmayan kısmı için de tazminat talep edebilir. Ayrıca, imar planı nedeniyle fiilen kullanılamayan veya satılamayan (örneğin yeşil alana denk gelen) bölümler için de değer kaybı dikkate alınır ve malik tekrar dava açma imkanına sahiptir. Özetle, malik sadece yol yapılan kısmı için değil, kullanılmaz hale gelen tüm bölümler için hakkını arayabilir.

Taşınmaz Sahibinin Hakları ve Başvuru Yolları

Belediyeye Başvuru

Belediyeye başvuru, taşınmaz sahibinin yol yapımı veya kamulaştırmasız el atma gibi durumlarda ilk başvurabileceği yoldur. Öncelikle, taşınmaz sahibi belediyeye yazılı bir dilekçe ile başvuruda bulunarak, arazisinin üzerinden yol geçmesi, kullanımının sınırlandırılması veya el konulan kısmın tazmini konusunda bilgi talep edebilir. Belediyeye yapılan başvuruda, hangi parselin neden ulaşılamaz hale geldiği veya hangi bölümünün kullanıldığı açıkça belirtilmelidir.

Yapılan başvuruda belediyeden talepler şunlar olabilir:

• Kamulaştırma işleminin başlatılması,
• Tazminat ödenmesi,
• Kamulaştırmasız el atmanın sona erdirilmesi,
• Yol güzergahının değiştirilmesi.

Taşınmaz sahibinin başvurusuna belediye olumsuz ya da hiç cevap vermezse kişi, bir üst yola başvurma hakkını elde eder.

Tazminat ve Kamulaştırma Davası Açmak

Taşınmazından kamulaştırma kararı olmadan yol geçen ya da kamulaştırma bedelinin ödenmediği durumlarda, taşınmaz sahibi tazminat veya kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Dava genellikle idare mahkemelerinde ya da görevli hukuk mahkemelerinde açılır.

Tazminat davaları, idarenin hukuka aykırı olarak taşınmazı kullanması sonucunda taşınmaz sahibinin uğramış olduğu zararların giderilmesini amaçlar. Eğer taşınmaza fiili müdahale edilmiş ve henüz kamulaştırılmamışsa mahkemeden doğrudan tazminat veya kamulaştırma yoluyla bedelin ödenmesi talep edilir.

Dava Aşamaları

Dava açma süreci genellikle şu adımlardan oluşur:

1. Belediyeye başvuru: Yukarıda anlatıldığı gibi, öncelikle belediyeye başvurulur.
2. Dava dilekçesi: Belediyeden olumsuz veya hiç yanıt alınamazsa, ilgili mahkemeye (genellikle asliye hukuk mahkemesi) dava dilekçesi ile başvurulur.
3. Yargılama süreci: Mahkeme idareyi dinler, varsa delilleri toplar, tapu ve imar kayıtlarını inceler.
4. Bilirkişi atanması: Mahkeme konu ile ilgili bilirkişi heyetinden rapor ister.
5. Karar: Mahkeme, kullanılmaz hale gelen taşınmaz bölümü için tazminata veya kamulaştırmaya hükmedebilir.

Bilirkişi İncelemesi ile Değer Tespiti

Bilirkişi incelemesi, taşınmazın güncel değerinin objektif olarak saptanması açısından çok önemli bir aşamadır. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak, mevcut piyasa rayicini, taşınmazın özelliklerini ve yol yapımı sonucunda taşınmazda ne kadarlık bir kayıp oluştuğunu belirlemek için bilirkişi atar.

Bilirkişi heyeti, taşınmazın piyasa değerini ve kamulaştırmadan ya da işgalden doğan zarar miktarını hesaplar. Bu rapor doğrultusunda mahkeme, tazminata veya kamulaştırma bedeline karar verir. Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir.

İdari İşlem İptali ve Yargı Yolları

İdare tarafından yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, taşınmaz sahibinin idari işleme karşı iptal davası açma hakkı da vardır. Bu yol daha çok, imar planı değişikliği, yol güzergahının belirlenmesi veya kamulaştırma işlemlerinin hukuksuz yürütülmesi hallerinde tercih edilir.

İptal davası şu şekilde işler:

• İdari işlemin öğrenilmesinin ardından 60 gün içinde idare mahkemesine başvuru yapılır.
• Mahkeme, işlemin hukuka uygun olup olmadığını inceler.
• Gerektiğinde yürütmenin durdurulması kararı alınabilir, bu da işlemin geçici olarak durmasını sağlar.

İdare mahkemesinde yürütülen bu süreçte, imar planları veya uygulamaları, hukuka aykırıysa iptal edilebilir ve taşınmaz sahibi hak kaybının önüne geçebilir.

Zamanaşımı ve Süreler

Tazminat ve dava açma süreçlerinde zamanaşımı çok önemlidir. Kamulaştırmasız el atmada, genellikle el atma fiilinin öğrenilmesinden itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır. Süre zamanaşımı süresidir, geçmesi halinde hak kaybı olabilir.

İdari işlemin iptali için ise işlemin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde başvuru zorunludur. Dava açma süresi kaçırılırsa, yargı yolu kapanır ve artık hak iddia etmek mümkün olmaz.

Tüm bu nedenlerle, taşınmaz sahiplerinin haklarını hızlı şekilde kullanmaları; sürelere dikkat etmeleri ve gerektiğinde bir hukukçuya danışmaları önerilir.

Sulama Kanalı, Elektrik Direği ve Diğer Müdahaleler

Benzer Müdahalelerde Yasal Durum

Sulama kanalı, elektrik direği, doğalgaz hattı veya başka bir kamu hizmeti amacıyla özel taşınmaza müdahale edilmesi durumunda, uygulanan yasal durum temelde aynıdır. Belediyeler, ilgili kurumlar veya kamu hizmeti sağlayıcıları, taşınmaz sahiplerinin rızası olmadan ve gerekli yasal süreci tamamlamadan taşınmaz üzerinde kalıcı tesisler yapamaz veya mevcut alanı kullanamazlar. Bu tür müdahalelerde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili özel yasal düzenlemeler dikkate alınır.

Kamu hizmeti gerekçesiyle taşınmazınıza sulama kanalı, elektrik direği, telekom altyapısı gibi tesislerin yapılması genellikle imar planlarında gösterilen kamu yararı kapsamında mümkündür. Ancak bu müdahaleler sırasında işgal edilen alanın hem sınırları hem de kullanım şekli çok önemlidir. Eğer arsa sahibi ile anlaşma yapılmadan, kamulaştırma gerçekleştirilmeden taşınmaza bu tip tesisler yerleştirilirse, "kamulaştırmasız el atma" kapsamına girer.

Bu tür uygulamalar fiili veya hukuki el atma olarak nitelendirilebilir. Dolayısıyla taşınmaz sahibinin korunması için hem medeni haklar hem de idari yollar işlemeye başlar.

Tazminat ve Hak Arama Yolları

Sulama kanalı, elektrik direği ya da benzeri müdahaleler sonucu taşınmazda kullanım ve değer kaybı oluşursa, mal sahibi çeşitli haklara sahiptir. İlk olarak, arsa sahibi idareye başvurarak zararının giderilmesini veya taşınmazın kalan kısmının da kamulaştırılmasını talep edebilir. Çoğu zaman, belediye veya ilgili kamu kurumları ile anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvuru yolu açılır.

Tazminat talebi genellikle iki ana şekilde olur:

1. Kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açmak.
2. Ecrimisil, yani haksız işgal bedeli istemek.

Dava açılırken, taşınmazın müdahale öncesi ve sonrası değeri, kullanım alanı kaybı ve varsa gelir kaybı dikkate alınır. Mahkemeler genellikle bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder ve oluşan zararı hesaplattırır. Ayrıca, müdahale devam ettiği sürece ecrimisil (haksız işgal bedeli) de istenebilir.

Eğer taşınmaz sahibi müdahaleden dolayı arsasını kullanamıyor, satamıyor veya üzerinde tasarruf edemiyorsa, bu da ayrıca tazminat hakkını güçlendirir.

Sonuç olarak, benzer müdahalelerde taşınmaz sahibi hem kanuni yollardan tazminat alabilir hem de müdahalenin kaldırılmasını talep edebilir. Sürecin karmaşıklığı ve hak kaybı yaşamamak için mutlaka alanında uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.

Farklı Taşınmaz Tiplerinde Yol Geçmesi

Hisseli Parsellerde Durum

Hisseli parsellerde yol geçmesi, tapusu birden çok kişinin üzerinde olan arazilerde karşılaşılan önemli hukuki sorunlardan biridir. Bu tür parsellerde belediyenin yol geçirme veya imar uygulaması yaparken tüm hissedarların haklarını dikkate alması gerekmektedir. Genellikle yol geçen kısım, hissedarlardan herhangi birinin kullanımında olabilir, fakat hukuken tüm hissedarların ortak malıdır.

Yol güzergâhı hisseli parselden geçiyorsa, belediyenin uygulamaları sırasında ister kamulaştırma ister kamulaştırmasız el atma olsun, tüm hissedarlar bu işlemden etkilenir. Kimi zaman belediyeler tek bir hissedara ödeme yapabilir, ancak aslında tüm hissedarların payı oranında tazminat veya hak talep etme hakkı vardır. Hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkarsa, dava açma hakkı ortak bir şekilde kullanılmalıdır.

Özetle, hisseli parsellerde yol geçmesi sürecinde:

• Bütün hissedarların rızası ve hakkı aranmalıdır.
• Tazminat alınacaksa paya göre dağıtım yapılır.
• Tapu işlemleri sırasında ilgili tüm hissedarlar işlemde yer almalıdır.

Bu noktada hissedarlar mağdur olmamak için belediyeye başvuru yapmalı veya gerektiğinde toplu şekilde dava açmalıdır.

Tarladan Yol Geçmesi

Tarladan yol geçmesi ise özellikle kırsal alanlarda sıkça yaşanan bir durumdur. Tarla vasfındaki taşınmazlar genellikle imar planı dışında kalabilir; ancak belediyeler veya ilgili idareler bazen köy yolu, mezra yolu, sulama kanalı gibi kamu hizmetleri için bu tür araziler üzerinden yol geçirebilmektedir.

Tarla üzerinden yol geçirilmek istendiğinde öncelikle yasal süreçlerin ve kamulaştırma mevzuatının uygulanması gerekir. Yani tarlanın sahibiyle anlaşma sağlanarak kamulaştırma bedeli ödenmelidir. Fakat birçok vakada, yol açma işlemi yapılmasına rağmen mal sahibine herhangi bir ücret ödenmeyebilir veya süreç tamamen habersiz gerçekleşebilir.

Tarla sahibinin böyle bir durumda yapabileceği bazı başlıca işlemler:

• Belediye veya ilgili kuruma başvurarak tazminat ya da kamulaştırma talep edebilir.
• Eğer yol kamulaştırmasız geçirilmişse mahkemeye başvurup tazminat isteyebilir.
• Fiili el atma varsa ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep etme hakkı doğar.

Tarla vasfı taşıyan taşınmazlarda çoğunlukla çiftçiler yolun bazı bölümlerini kullanamaz hale gelir veya ekili alanları zarar görebilir. Bu nedenle mağduriyet yaşamamak için hak arama yolları mutlaka takip edilmelidir. Ayrıca, imar uygulamasında DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve benzeri kesintiler de, tarla sahipleri için ayrıca dikkate alınmalıdır.

Yeşil Alan, Park ve Diğer Kamu Alanı Amaçlı Uygulamalar

İmar Planında Yeşil Alan/Park Olarak Ayrılan Araziler

İmar planında yeşil alan veya park olarak ayrılan araziler, şehircilik açısından oldukça önemlidir. Belediyeler, şehir halkının nefes alabileceği alanları artırmak için bu tür yerleri planlar. Fakat tapulu bir arsanızın imar planında bu şekilde ayrılması, mülkiyet hakkınızı kullanırken bazı engellerle karşılaşmanıza yol açar. Bu alanlarda yapı yapılması yasaktır, bu yüzden arsayı kullanmak, kiralamak ya da satmak isteseniz bile çoğu zaman ciddi kısıtlamalarla karşılaşırsınız.

Kullanamama ve Satamama Problemleri

İmar planında yeşil alan ya da park olarak belirlenen arsanızda inşaat izni alamazsınız ve bu alanı şahsi amaçlarla kullanamazsınız. Bu durum, arsanın değerini düşürür ve yatırımınızı adeta dondurur. Alıcılar genellikle bu tür alanlara ilgi göstermez, çünkü burada herhangi bir yapılaşma veya ticari faaliyet mümkün olmaz. Satmak isterseniz, alıcı bulmanız ya da satabilmeniz oldukça zordur. Hatta bazen yıllarca atıl şekilde beklemek zorunda kalırsınız. Ayrıca belediye tarafından bu alan fiilen işgal edilmese dahi, sizin kullanımınızı engellediği için hak kaybınız oluşur.

5 Yıl Sonra Hak Arama Yolları

İmar Kanunu’na göre, imar planında kamu hizmetine ayrılan bir arsa, belediye tarafından 5 yıl boyunca kamulaştırılmaz ya da fiili bir uygulama yapılmazsa, arsa sahibi bazı haklara sahip olur. 5 yıl dolduktan sonra;

• Öncelikle belediyeye yazılı başvuru yaparak arsanızın kamulaştırılmasını talep edebilirsiniz.
• Belediye yine kamulaştırma yapmazsa, idari mahkemesine dava açarak arsanızın ya kamulaştırılmasını ya da “imar durumunun değiştirilmesini” (örneğin, konut alanına çevrilmesini) isteyebilirsiniz.
• Mahkeme sürecinde hak kaybınızın tazmini için tazminat talebinde de bulunabilirsiniz.

Bu hakkınız mevzuat gereğince açıkça tanınmıştır. Ancak başvuru ve dava açma süreçlerinde süre koşullarına dikkat etmek büyük önem taşır. Çünkü zamanaşımı nedeniyle bazı haklar geri alınamaz hâle gelebilir.

Plan Değişikliği veya Kamulaştırma Talepleri

Belediye tarafından imar planında kamu alanı olarak ayrılmış bir arsanın sahibi olarak, belediyeye iki ana talepte bulunabilirsiniz:

1. Kamulaştırma Talebi: “Arsamı kamuya ayırdınız, ama 5 yıl geçti ve fiilen el koymadınız, lütfen kamulaştırın ve bana bedelini ödeyin” talebinde bulunabilirsiniz. Belediye bu talebi değerlendirerek kamulaştırma işlemi başlatabilir.

2. Plan Değişikliği Talebi: Arsanızın “yeşil alan”, “park”, “yol” gibi bir alandan çıkarılarak tekrar imara açılması veya başka bir fonksiyona (örneğin konut veya ticari alan) çevrilmesini isteyebilirsiniz.

Her iki talep için de öncelikle yazılı başvuru gerekir. Belediye 60 gün içinde yanıt vermez ya da olumsuz yanıt verirse, idari yargıya başvurarak dava açabilirsiniz. Yargı sürecinde mahkeme, arsanın durumuna, şehir planına ve kamunun ihtiyaçlarına göre karar verir. Bazen plan değişikliği olabilir, bazen de kamulaştırma ile taşınmazınızın bedeli ödenir.

Belediyeler bu tür taleplere genellikle bütçe gerekçesiyle çekimser yaklaşabilirler; ancak hukuki yollarda doğru hareket ederseniz hakkınızı alma şansınız yüksektir. İnşaat yasağı olan bu tür araziler için, uzman bir avukata danışmak ve süreçleri titizlikle takip etmek önemlidir.

Belediyenin Yol Yapmasında Sık Karşılaşılan Sorunlar

Usulsüz El Atma

Usulsüz el atma, belediyelerin sahip olunan tapulu arsa veya araziye herhangi bir kamulaştırma yapmadan veya yasal prosedürleri tamamlamadan müdahale etmesi durumudur. Bu durumda belediye genellikle, yasal zorunlulukları yerine getirmeden yol açar, asfalt döker veya taşınmazı kamu adına kullanılabilir hale getirir. Tapu sahibinin rızası olmadan gerçekleşen bu el atmalar vatandaşlar için ciddi mağduriyet nedeni olabilir. Mahkemeler, usulsüz el atmalarda taşınmaz sahibine tazminat hakkı tanımakta, bazen de müdahalenin durdurulmasına karar verebilmektedir. Usulsüz işlem sonucunda, arsa sahibi taşınmazını kullanamaz, tasarruf hakkı kısıtlanır ve çoğu zaman maddi gelir kaybı yaşar.

Eksik veya Geç Kamulaştırma

Eksik veya geç kamulaştırma, belediyelerin yol yapmak için taşınmazı kullanmaya başlamasına rağmen kamulaştırma işlemlerini ya hiç başlatmaması ya da geç tamamlaması durumudur. Özellikle planların hızla uygulanmak istendiği büyük şehirlerde bu sorun sık yaşanır. Tapu sahibi arsanın üstünden yol geçtiğini fark ettiği anda çoğunlukla kamulaştırma tebligatını alamamış olur. Geç gelen ödemeler, kamulaştırma değeri belirlenirken taşınmazın değer kaybetmesi veya mağduriyetin süresinin uzaması gibi sıkıntılar yaşanır. Yasal açıdan belediyelerin, taşınmazı kullanmaya başlamadan önce bütün kamulaştırma işlemlerini tamamlamaları gerekir.

Yetersiz Tazminat Sorunu

Yetersiz tazminat sorunu, kamulaştırılan arsa veya arazinin değerinin tam ve adil olarak ödenmemesinden kaynaklanır. Belediyeler bazen, gerçek piyasa değerinden daha düşük kamulaştırma bedeli ödemeye çalışabilir. Özellikle imar planı değişiklikleri sırasında ya da piyasa fiyatlarının hızlı yükseldiği dönemlerde bu sorun sıklıkla yaşanır. Taşınmaz sahibi, teklif edilen bedele itiraz edebilir ve mahkemeye başvurarak bilirkişi incelemesiyle gerçek değerin tespitini isteyebilir. Böyle bir durumda iyi bir avukatla çalışmak oldukça önemlidir, çünkü ekspertiz raporlarına ve emsal satış bedellerine dayanarak hakkınızı tam olarak alabilirsiniz.

İmar Planı Uyuşmazlıkları

İmar planı uyuşmazlıkları, belediyenin hazırladığı veya değiştirdiği imar planlarının tapu sahiplerinin haklarını kısıtlamasına yol açmasıyla ortaya çıkar. Yol güzergâhının, tapulu arsanın en değerli kısmından geçirilmesi, yeşil alan ya da sosyal donatıya dönüştürülmesi gibi uygulamalar, arsa sahibinin arsasını kullanamamasına ya da satamamasına neden olabilir. Ayrıca, planlar arasındaki çelişkiler, planın iptali için dava açılması ya da plan değişikliğinin gecikmesi gibi süreçler, yol yapımında belirsizlikler ve gecikmelere yol açabilir. İmar planı uyuşmazlıkları ortaya çıktığında, taşınmaz sahipleri idare mahkemelerinde plan iptal davası açabilir veya tazminat talebinde bulunabilir. Özellikle büyük şehirlerde bu tip uyuşmazlıklar çok yaygındır ve çözümü bazen uzun yıllar sürebilir.

Bu tür sorunlar karşısında hak arama yollarını iyi bilmek, belediyelerle veya ilgili kurumlarla yazışmaları zamanında yapmak ve gerektiğinde hukuki destek almak oldukça önemlidir.

Uzman Desteği ve Hukuki Danışmanlık

Avukatla Çalışmanın Önemi

Avukatla çalışmanın önemi, arsanızdan yol geçmesi veya kamusal bir alan ilan edilmesi gibi durumlarda ortaya çıkar. Bu tür durumlar, mülkiyet hakkınızın doğrudan etkilenmesine sebep olduğundan, hukuki yolları doğru ve zamanında kullanabilmek kritik bir hal alır. Avukatlar, mevcut mevzuatı detaylı bilirler ve hangi haklara sahip olduğunuzu, hangi itiraz ve tazminat haklarını kullanabileceğinizi açıkça ortaya koyarlar.

Ayrıca, uzman bir avukat aracılığıyla belediyeler veya diğer idarelerle yapılacak yazışmalar ve görüşmeler daha ciddi ve etkili bir şekilde yürütülür. Özellikle kamulaştırma bedeli tespiti, tazminat hesabı gibi teknik süreçlerde, avukatınız sizin adınıza bilirkişi incelemesine katılır ve adil bir değer belirlenmesi için mücadele eder. Dava ve başvuru süreçlerinde yapılan hata ya da süresi geçtiği için hak kaybı riskini minimuma indirirler.

Birçok taşınmaz sahibinin yaşadığı en önemli sıkıntılardan biri de hatalı işlem nedeniyle telafisi zor kayıpların ortaya çıkmasıdır. Bu nedenle, bir avukatla çalışmak haklarınızın korunmasında size ciddi fayda sağlar. Ayrıca, benzer davalarda tecrübeli olan avukatlar, süreçlerin daha hızlı ve pratik ilerlemesini de sağlarlar.

Yerel Mahkeme ve İdarelere Başvuru

Yerel mahkeme ve idarelere başvuru, taşınmazıyla ilgili sorun yaşayan mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yollardan biridir. Eğer belediye yol yapmak için taşınmazınızda bir işlem başlattıysa, öncelikle belediye idaresine yazılı başvuru yaparak mağduriyetinizi bildirmeniz gerekir. Belediyeden olumlu bir yanıt alamazsanız ya da yasal süre içerisinde yanıt verilmezse, bu kez konuyu mahkemeye taşıma hakkınız bulunur.

Başvurular genelde ilk olarak idare mahkemelerine veya taşınmazın değerine göre asliye hukuk mahkemelerine yapılır. Kamulaştırmasız el atma davalarında ise taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir. Mahkemede sunacağınız belgeler, tapu kayıtları, imar planları ve gerekirse bilirkişi raporları çok önemlidir.

Ayrıca, belediyenin yaptığı işlemle ilgili iptal davası açmanız gerekirse, idare mahkemesine başvurmanız doğru olur. Süreç boyunca avukatınızdan teknik destek almak, başvuruların usulüne uygun şekilde yapılmasını ve dava açma sürecinin kaçırılmamasını sağlar.

Unutmayın, idarenin yaptığı işleme karşı açılan davalarda süreler genellikle kısa olduğundan, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler konusunda dikkatli olmalısınız. Tüm başvurularınızı hukuka uygun ve eksiksiz yapabilmek için uzman desteğiyle hareket etmek her zaman avantaj sağlar.