Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil nedir? Kısaca, başkasına ait taşınmazın izinsiz kullanımı nedeniyle ödenen haksız işgal tazminatıdır. Yani bir malı hakkı olmadan kullanan kişi, malik veya hak sahibine ecrimisil öder.

Bu yazıda ecrimisil davası nasıl açılır, ecrimisil bedeli nasıl belirlenir ve hangi şartlarda istenir gibi sorulara net yanıtlar bulacaksınız. Kötüniyet, haksız işgal, zarar ve zamanaşımı (5 yıl) gibi temel kriterleri sade şekilde anlatacağız. Mirasçılar arasında ecrimisil, tarla ve hazine arazisi kullanımı, kira emsaliyle hesaplama gibi pratik konular da olacak.

• Talep şartları
• Hesaplama yöntemleri
• Sık görülen örnekler

Başlamadan önce temel kavramı netleştirelim: Ecrimisil.

Ecrimisil Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, haksız bir şekilde başkasına ait bir taşınmazı kullanan kişiden, hak sahibinin zararının karşılanması amacıyla talep edilen bir tazminattır. Türk hukukunda özellikle taşınmazlar üzerinde sıkça karşılaşılan bir konudur. Ecrimisil, taşınmazın izinsiz kullanılması sonucunda ortaya çıkar ve mal sahibinin uğradığı gelir kaybının giderilmesini amaçlar. Yani ecrimisil, herhangi bir kira sözleşmesine dayanmadan, haksız işgalciye karşı ödenmesi gereken bedeldir. Bu bedelin amacı mal sahibinin uğradığı zararları karşılayabilmektir.

Haksız İşgal Kavramı

Haksız işgal, bir taşınmazın sahibinin izni, rızası veya yasal hakkı olmadan başka kişiler tarafından kullanılması anlamına gelir. Haksız işgalde kullanan kişi, taşınmazı kendi menfaati için ellerinde bulundurur. Bu durumda mal sahibi, söz konusu kullanımdan dolayı ortaya çıkan zararı talep etme hakkına sahip olur. Haksız işgal söz konusu olduğunda, sadece fiziksel olarak taşınmazda bulunmak değil, her türlü yararlanma ve faydalanma da işgal kapsamında değerlendirilir. Özellikle kamuya ait alanların, tarlaların veya arsa gibi yerlerin izinsiz kullanımı en sık karşılaşılan haksız işgal örneklerindendir.

Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay Kararları Işığında Ecrimisil

Ecrimisil, doğrudan Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış bir kavram değildir fakat haksız fiil, mülkiyet hakkı ve çeşitli Yargıtay kararları ışığında uygulanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet ve zilyetlik haklarıyla ilgili maddeleri ve Borçlar Kanunu’nun tazminat hükümleri ecrimisilin yasal dayanağını oluşturur. Yargıtay ise birçok kararında ecrimisil konusunda önemli görüşler geliştirmiştir. Yüksek Mahkeme, ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için haksız işgalin ve hak sahibinin rızası olmadan kullanılan bir taşınmazın mutlaka olması gerektiğini vurgulamıştır. Ayrıca ecrimisil miktarının belirlenmesinde de piyasa koşulları, emsal kira bedelleri ve taşınmazdan elde edilen olası gelir dikkate alınır.

Ecrimisilin Tazminat Niteliği

Ecrimisil, aslında klasik anlamda bir kira geliri değil, bir tazminat türüdür. Haksız işgal sonucunda mal sahibinin uğradığı zararın veya mahrum kaldığı gelirin karşılanması için ödenir. Burada önemli nokta, ecrimisilin hazırlanmış bir kira sözleşmesine değil, yerin haksız kullanılmasına dayanmasıdır. Bu bakımdan ecrimisil, “haksız işgal tazminatı” olarak da nitelendirilir. Mahkemeler, ecrimisili belirlerken taşınmazın işgal edildiği süre, kullanım şekli, emsal kira bedelleri ve oluşan zararın derecesi gibi etkenleri dikkate alır. Sonuç olarak, ecrimisil hem mal sahibinin hakkını koruyan hem de işgalciyi caydırıcı bir hukuki mekanizmadır.

Ecrimisil Talebinin Şartları

Haksız İşgal Şartı

Haksız işgal şartı, ecrimisil talebinin temelini oluşturur. Bir taşınmazın, malikinin izni veya hukuki bir dayanak olmaksızın, başka biri tarafından kullanılması durumunda haksız işgal meydana gelir. Bu şart olmadan ecrimisil istemek mümkün değildir. Yani, bir kişi bir taşınmazı izinsiz olarak kullanıyorsa ve bu kullanımın hukuki bir sebebi yoksa, burada haksız işgalden söz edilir.

Google’daki güncel içeriklere göre, mahkemeler kullanımın “haksız” olup olmadığına bakarken, söz konusu kullanıma dair herhangi bir sözleşme, kira ilişkisi veya muvafakat olup olmadığını araştırır. Hiçbir hukuki hakka dayanmayan kullanımlar direkt olarak haksız işgal kapsamına girer.

Kötü Niyetin Aranması

Kötü niyetin aranması, ecrimisil talebindeki önemli kıstaslardan biridir. Haksız işgalci, taşınmazı kullanırken kötü niyetli olmalıdır; yani burada kullandığı yerin kendisine ait olmadığını bilmeli veya bilmesi gerekirken buna rağmen kullanmaya devam etmelidir. Kötü niyet karinesi genelde işlendiği kabul edilen işgallerde doğrudan varsayılır ancak bazı özel hallerde ispat yükü taşınmaz sahibine düşer.

Yargıtay kararlarında ve doktrinde genel olarak, haksız işgal durumunda işgalcinin kötü niyetli olduğunun kabul edildiği, iyi niyetli işgalcinin ise ecrimisilden sorumlu olmadığı belirtilir. Dolayısıyla, taşınmazı kullananın iyi niyet iddiası varsa, bunu kanıtlaması gerekir.

Zararın Meydana Gelmesi

Zararın meydana gelmesi, ecrimisil hakkının doğabilmesi için aranan şartlardandır. Buradaki zarar, taşınmaz sahibinin taşınmazdan beklediği menfaatten mahrum kalmasıdır. Örneğin, taşınmazı kiralayamayarak gelir kaybı yaşaması ya da kendi kullanımından mahrum kalması gibi durumlar birer zarardır.

Mahkemeler, her haksız işgalde zarar varsayımı yapmaz. Özellikle fiilen zarar oluşup oluşmadığına bakılır. Ancak genel olarak, taşınmaz sahibinin gelir elde edebileceği bir yerin haksız işgal altında bulunması yeterli sayılır.

Hak Sahibinin Rızasının Bulunmaması

Hak sahibinin rızasının bulunmaması, ecrimisil davasında aranan en önemli hususlardan biridir. Bir taşınmazın kullanımı, malik veya hak sahibi tarafından onaylanmışsa ya da açık veya zımni bir izin verildiyse, o kullanım artık haksız değildir ve ecrimisil istenemez.

Yani taşınmaz sahibi kullanıma açıkça veya davranışlarıyla “olur” verdiyse, ecrimisil talebi mümkün olmaz. Bu durumda rızanın kapsamı, süresi ve şekli dikkatle değerlendirilir. Rıza, ispatlanabilirse, davanın reddine yol açar.

İlliyet Bağı Koşulu

İlliyet bağı koşulu, zararın haksız işgale bağlı olarak ortaya çıkıp çıkmadığını gösterir. Ecrimisil isteminde, ortaya çıkan zarar ile haksız işgal arasında doğrudan bir sebep-sonuç ilişkisi bulunmalıdır.

Bir başka deyişle, taşınmaz sahibi zararını başka bir nedenle yaşadıysa (örneğin kendi isteğiyle taşınmazı kullanamıyorsa), haksız işgal olmasına rağmen ecrimisil verilmez. Hakim, talepte bulunanın uğradığı zararın doğrudan haksız işgal nedeniyle oluştuğunu tespit etmek zorundadır.

Birlikte Mülkiyet ve Paydaşlıkta Ecrimisil

Birlikte mülkiyet ya da paydaşlık durumu, birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasını ifade eder. Bu durumlarda ecrimisil, paydaşlar arasında doğabilecek hak ve taleplerde özel önem taşır.

Paydaşlar Arası Ecrimisil

Paydaşlar arası ecrimisil, birden fazla malik bulunan taşınmazlarda sıkça karşılaşılır. Bir paydaşın, diğer paydaşların kullanımına izin vermeden taşınmazın tamamını veya bir kısmını tek başına kullanması haksız işgal olarak değerlendirilir. Kullanım hakkı dışında kalan paydaşlar, kendilerini dışlayan paydaştan ecrimisil talebinde bulunabilirler.

Yargıtay, paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı kullanmasını haksız kullanım olarak kabul etmektedir. Ancak bazı hallerde tüm paydaşların fiilen veya zımni rızası varsa, ecrimisil talebi mümkün değildir.

Elbirliği (İştirak) Mülkiyetinde Ecrimisil

Elbirliği mülkiyeti ya da iştirak halinde mülkiyet, miras gibi durumlarda bütün hak sahiplerinin taşınmaz üzerinde beraber hareket ettiği hallerde geçerlidir. Elbirliği halinde, paydaşlardan biri tüm taşınmazı başkalarından habersiz kullanıyorsa, diğer ortaklar ondan ecrimisil talep edebilir.

Burada da önemli olan, taşınmazın kullanılmasında diğer ortakların rızasının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği halinde herkesin ortak menfaati esas olduğundan, birinin tek başına hareket etmesi çoğunlukla haksız kullanımı doğurur.

İntifadan Men Şartı ve İstisnaları

İntifadan men şartı, paylaşım veya ortaklıktan doğan taşınmazlarda, diğer paydaşların taşınmazdan fiilen men edilmiş olması anlamına gelir. Yani taşınmazın diğer ortaklar tarafından kullanılması açıkça engellenmiş, yani fiilen men edilmiş olmalıdır.

Genel uygulamada, intifadan men açık bir eylemle veya ihtarname ile gösterilmelidir. Ancak bazı Yargıtay kararlarına göre, paydaşın tüm taşınmazı tek başına kullanması bazı hallerde zaten fiili men sayılır.

İstisnai durumlarda, kullanımdan men edildiği açıkça belli olmuyorsa, ecrimisil talebi kabul edilmeyebilir. Yani, diğer paydaşların hakkının ihlal edildiği net bir şekilde ortaya konulmalıdır.

Sonuç olarak, ecrimisil talebinde bulunabilmek için yukarıdaki tüm şartların varlığı gereklidir. Her vaka kendi içinde değerlendirilir ve mahkeme bu unsurlar üzerinden karar verir.

Ecrimisil Davası Nedir?

Ecrimisil davası, bir taşınmazın veya malın hak sahibi olmayan kişiler tarafından haksız şekilde kullanılması halinde açılan tazminat davasıdır. Yani bir başkası sizin izniniz olmadan arsanızda, evinizde veya başka bir taşınmazda oturuyorsa ya da kullanıyorsa, siz bu kişiye karşı ecrimisil tazminatı talep edebilirsiniz. Uygulamada buna "haksız işgal tazminatı" da denir. Ecrimisil davası sayesinde, mülkün gerçek sahibi olmadan kullanılması karşılığında hak kaybı yaşamamanız sağlanır.

Kimler Ecrimisil Davası Açabilir?

Ecrimisil davası açma hakkı, taşınmazın veya hakkın yasal sahibi olan kişilere aittir. Paylı mülkiyette her bir paydaş, elbirliği mülkiyetinde ise tüm mirasçılar birlikte dava açabilir. Özellikle haksız işgal sonucu zarar gören malik, intifa hakkı sahibi veya zilyet gibi kişiler de bu davayı açabilir. Paydaşlardan birinin diğer paydaşa karşı açtığı ecrimisil davası miras ortaklığında da mümkündür. Yani, bir taşınmazın üzerinde hak sahibiyseniz ve bu malı başkası izniniz dışında kullanıyorsa, sizin de ecrimisil talep etme hakkınız doğar.

Dava Öncesi İhtarname Zorunluluğu

Ecrimisil davasında genel kural olarak dava açmadan önce karşı tarafa noter yoluyla ihtarname çekmek zorunlu değildir. Ancak, taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetinde olması halinde, dava açmadan önce ihtarname göndermek yani diğer paydaşları intifadan men etmek gereklidir. Bu durumda, hak sahibi olan kişi, taşınmazı kullanan kişiye noter aracılığıyla ihtar çekerek "ben de bu maldan faydalanmak istiyorum" ya da "benim rızam yok" demelidir. Bu bildirimin yapılmaması halinde dava reddedilebilir.

İhtarname Gerekmeyen Durumlar

Bazı hallerde ise ecrimisil davası için ihtarname şartı aranmaz. Özellikle mirasçılar arasında veya paydaş olmayan kişiler aleyhine açılan davalarda ihtarname zorunlu değildir. Örneğin, taşınmazı kullanan kişi mirasçı veya hissedar değilse, doğrudan ecrimisil davası açılabilir. Ayrıca, fiili olarak kullanımın herkes tarafından bilindiği hallerde de ihtar çekmeye gerek olmayabilir. Ancak yine de ileride hak kaybı yaşanmaması adına yazılı olarak ihtar çekilmesi tavsiye edilir.

Davanın Konusu ve Tarafları

Ecrimisil davasının konusu, taşınmazın veya malın haksız şekilde kullanılması sonucu oluşan tazminat hakkıdır. Davacı genellikle taşınmazın maliki ya da intifa hakkı sahibi olur. Davalı ise, izinsiz ve haksız şekilde taşınmazı kullanan kişidir. Eğer ortada paylı mülkiyet varsa, diğer paydaşlar da davalı olabilir. Dava konusu ise haksız işgalin başladığı tarihten itibaren hesaplanacak olan ecrimisil bedelidir. Ecrimisil miktarı net olarak mahkemede belirlenir.

Delil ve İspat Araçları

Ecrimisil davasında, hak sahibi olduğunu ve taşınmazın haksız işgal edildiğini ispatlamak davacıya düşer. Delil olarak tapu kayıtları, resmi belgeler, ihtarnameler, tanık ifadeleri, keşif ve bilirkişi raporları gibi birçok ispat aracı kullanılabilir. Özellikle taşınmazın ne kadar süredir ve kim tarafından kullanıldığının tespiti için bilirkişi ve keşif önemli delillerdir. Kiracılık savunmasında ise kira sözleşmesi gibi belgelerin ibrazı gerekir.

Ecrimisil Davasında Yazılı Yargılama Usulü

Ecrimisil davaları, Türk Medeni Kanunu’na göre yazılı yargılama usulüne tabi bir davadır. Yani, taraflar iddia ve savunmalarını dilekçelerle mahkemeye sunar, belgeler ve deliller dosyaya eklenir. Mahkeme de yazılı belgeler ve sunulan deliller üzerinden karar verir. Bu davalar genellikle belirsiz alacak davası şeklinde açılır; dava sürecinde kesin miktar bilirkişi incelemesi ile tespit edilir. Yazılı yargılama usulü sayesinde süreç daha planlı ve kontrollü ilerler.

Ecrimisil davası açmayı düşünenler için bu maddelere dikkat etmek, hak kaybı yaşamamak ve süreci hızlandırmak açısından hayati öneme sahiptir.

Kira Emsali ve Bedel Tespiti

Kira emsali ve bedel tespiti, ecrimisil hesaplanmasında en önemli adımlardan biridir. Ecrimisil bedeli belirlenirken haksız olarak kullanılan taşınmazın, o bölgedeki benzer taşınmazların kira fiyatlarına bakılır; yani emsal kira araştırması yapılır. Bu araştırmada, taşınmazın bulunduğu çevre, büyüklüğü, kullanım amacı, niteliği ve imkanları değerlendirilir. Emsal belirlenirken aynı mahallede ve aynı tipte taşınmazların gerçek kira sözleşmeleri incelenir. Eğer bölgedeki kira rayiçleri yüksekse ecrimisil bedeli de buna paralel olarak yüksek çıkar. Yargıtay’a göre ecrimisil bedeli, hiçbir koşulda o taşınmazdan elde edilebilecek gelirin altında olmamalıdır. Bu sayede, mal sahibinin uğradığı zarar tam anlamıyla giderilmiş olur.

Tarım Arazilerinde ve Hazine Arazilerinde Ecrimisil Hesaplaması

Tarım arazilerinde ve Hazine arazilerinde ecrimisil hesaplaması, özel yönetmeliklere ve kanunlara bağlı olarak değişir. Hazineye ait tarım arazileri için örneğin, emlak vergisine esas asgari değerin en az %1,5’i baz alınır. 2024'te güncellenen uygulamalarda ise, bazı tarım arazilerinde ecrimisil bedelinin yarısı alınabilmektedir. Hazine arazilerinde ecrimisil belirlenirken taşınmazın tarımsal amaçlı mı yoksa ticari amaçlı mı kullanıldığına bakılır. Tarımsal amaçlı kullanımda genellikle verilecek ürünün piyasa değeri, belediye sınırları dışındaki yerlerde ise asgari değer baz alınır. Sonuç olarak devletin kaybı, adil bir biçimde tahsil edilir.

Kullanım Durumu ve Kira/Ürün Esasına Göre Hesaplama

Kullanım durumu ve hesaplama şekli, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde etkilidir. Ecrimisil bedeli, taşınmazın sadece kiraya verilmesiyle elde edilecek gelir olarak değil, bazen alınan ürün miktarına göre de hesaplanabilir. Örneğin tarla, bahçe gibi yerlerde ürün esaslı bir hesaplamaya gidilebilir: Burada araziye ne ekildiği, yılda kaç kez ürün alındığı, ürünlerin piyasa değeri ile çarpılır ve ortaya çıkan gelir tazminat olarak istenir. Eğer konut veya işyeri için değerlendirme yapılıyorsa doğrudan aylık/yıllık kira rayiçleri esas alınır. Kullanım biçimi yüzünden değer artıyorsa (örneğin haksız bir inşaat varsa), bu durum bedel tespitine eklenir.

Birden Fazla Yıl ve Tüfe/Emsal Kira Bedeli Artışları

Ecrimisil davalarında, çoğunlukla birkaç yılı kapsayan haksız işgal söz konusu olur. Böyle durumlarda her yıl için ayrı ayrı emsal kira hesaplanır ve gerekiyorsa TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artışları da dikkate alınır. Yani geçmiş yıllar için o dönemin rayiç kira bedeli ve artış oranları uygulanır. Hazine ve kamu taşınmazlarında da her yılın kendi rayiç bedeli baz alınır; zamana bağlı değer kayıpları veya artışlar, tazminata yansıtılır. Böylece mal sahibinin yıllar içinde biriken hakkı eksiksiz olarak tahsil edilir.

Ecrimisilin Bedelinin Tam Gelir Yoksunluğu

Ecrimisil, mal sahibinin haksız işgal nedeniyle maruz kaldığı tam gelir kaybını karşılamalıdır. Yani aslında malın hak sahibi tarafından en iyi şekilde değerlendirilmesi halinde elde edeceği tam gelir esas alınır. Mahkemeler ve Yargıtay, belirlenecek ecrimisil tutarının mal sahibinin uğradığı zararı gerçekten karşılamasına dikkat eder. Uygulamada ecrimisil hesabı genelde en az kira gelirine göre yapılır, ancak işgalci sayesinde doğrudan bir gelir yoksunluğu varsa (örneğin ürün kaldırılması, ticari faaliyet engellenmesi gibi), bu durumda tam gelir yoksunluğu esas alınarak daha yüksek bir bedel talep edilebilir. Böylece mal sahibi hiçbir kayıp yaşamamış gibi korunmuş olur.

Zamanaşımı Süresi ve Başlangıcı

Zamanaşımı süresi ecrimisil davalarında çok önemlidir. Ecrimisil davası açmak isteyen kişiler, zamanaşımını kaçırmamalı. Ecrimisil zamanaşımı süresi 5 yıldır. Yani, bir taşınmazı haksız şekilde kullanan kişilere karşı ecrimisil talep edilmek istenirse, en fazla dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süre için ecrimisil istenir. 5 yıldan önceki dönemler için artık yasal olarak bir hak iddia edilemez.

Bu sürenin başlangıcı ise davanın açıldığı tarihten hesaplanır. Mahkemeler ve Yargıtay, ecrimisil davalarında zamanaşımını, dava tarihinden geçmişe doğru 5 yıl olarak uygular. Ecrimisil istemek için, taşınmazın haksız olarak işgal edildiği sürenin sona erdiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde dava açmak gerekir.

Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak ve hak edilen tazminatı almak için sürenin dikkatli takip edilmesi zorunludur.

Her Dönem İçin Faiz Talebi

Her dönem için faiz talebi konusuna gelince; ecrimisil bedeli ile birlikte faiz de talep edilebilmektedir. Ecrimisil faizleriyle ilgili en önemli kural, her dönemin sonundan itibaren faiz istenebileceğidir. Yani 5 yıllık geriye dönük hesaplanan her bir yıl için, o yıl sona erdiği tarihten itibaren faiz talebinde bulunmak mümkündür.

Uygulamada “kademeli faiz” dediğimiz yöntem söz konusu olur. Her kira veya ecrimisil dönemi için ayrı ayrı faiz talep edilebilir ve mahkeme de bu şekilde karar verir. Genellikle yasal faiz oranı uygulanır.

Ayrıca, talepte bulunurken dönemlerin ayrı ayrı gösterilmesi hem alacağın daha doğru hesaplanmasını hem de mahkemenin doğru karar vermesini sağlar. Bazı durumlarda, talep edilen döneme göre faiz türü de (yasal faiz ya da temerrüt faizi gibi) değişebilir.

Zamanaşımına Uğrayan Talepler ve Hak Kayıpları

Zamanaşımına uğrayan talepler, ecrimisil davalarında en sık karşılaşılan problemlerden biridir. Dava tarihinden geriye doğru sadece 5 yıl için ecrimisil talep edilebilir. Eğer taşınmaz 10 yıldır haksız kullanılıyorsa, sadece son 5 yıl için ecrimisil istenebilir, daha önceki 5 yıl için hak kaybı olur.

Yani hakkınız varmış gibi görünse de, zamanaşımı geçmiş sürelere ilişkin alacağı ortadan kaldırır. Karşı taraf, zamanaşımı itirazı yaparsa, mahkeme bu talebi dikkate alır ve sadece son 5 yıl içindeki zarar miktarını öngörür.

Bazı istisnai durumlar olsa da (örneğin fiili işgalin sona ermediği, hakkın saklı tutulduğu gibi), genel uygulama bu şekildedir. Zamanaşımına uğrayan talepler nedeniyle istenebilecek tazminat miktarı azalmakta ve kişi hak kaybına uğramaktadır. Hak kayıplarının yaşanmaması için zamanında hukuki işlem yapılması şarttır.

Kısacası, ecrimisil davası açmayı düşünüyorsanız, 5 yıllık zaman aşımı süresini ve faiz taleplerini doğru ve zamanında takip etmek çok önemlidir.

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

Görevli mahkeme ecrimisil davalarında büyük önem taşır. Ecrimisil davası açmak isteyen kişiler için bilinmesi gereken ilk konu, bu davalara bakma yetkisinin Asliye Hukuk Mahkemesi'nde olduğudur. Türk hukukunda, taşınmazla ilgili tüm davalar ve özellikle ecrimisil gibi tazminat talepleri, genellikle sulh hukuk mahkemesi değil asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hangi şehirde olursa olsun, eğer bir taşınmaz haksız kullanım nedeniyle ecrimisil konusu oluyorsa, yapılacak başvuru Asliye Hukuk Mahkemesi’ne yapılmalıdır. Bu mahkemede dava açarak, ilgili taşınmazın haksız işgalinden doğan zararların tazmin edilmesi talep edilir.

Yetkili Mahkeme Belirlenmesi

Yetkili mahkemeyi belirlerken iki unsur göz önünde bulundurulmalıdır: taşınmazın konumu ve davalı tarafın yerleşim yeri. Ancak, ecrimisil davalarında kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yani taşınmaz hangi ilçede veya şehirdeyse, o yerin asliye hukuk mahkemesine başvurulur. Davalı birden fazla ise veya taraflar farklı şehirlerdeyse, yine taşınmazın yer aldığı mahkeme önceliklidir. Bu sayede hem keşif işlemleri hem de dosyaya ilişkin tüm yargılama işlemleri yerinde ve hızlı biçimde yapılabilir.

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ecrimisil davalarının en kritik noktalarından biridir. Medeni Kanun’a ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, taşınmazlarla ilgili davalar mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz birden fazla ili veya ilçeyi kapsıyorsa, herhangi birinin sınırları içinde açılabilir. Bu kural genellikle anlaşmazlık yaratmaz ve işlemlerin kolay ilerlemesini sağlar. Taraflar, kendi illerinde veya farklı yerde bulunuyor olsalar bile, işgal edilen taşınmazın yerindeki adliyeye giderek işlemleri başlatmak zorundadır.

Belirsiz Alacak Davası Olarak Ecrimisil

Belirsiz alacak davası olarak ecrimisil talep etmek bazı durumlarda mümkündür. Özellikle ecrimisil bedelinin kesin olarak hesaplanamadığı, yani zararın miktarının tam olarak bilinmediği hallerde, belirsiz alacak davası açılabilir. Bu yöntem, davacıya dava açılışında tüm ecrimisil tutarını belirtme zorunluluğunu ortadan kaldırır. Yargıtay ve güncel hukuki uygulamalara göre, “belirsiz alacak davası” ile açılan ecrimisil davalarında, mahkeme, deliller ve bilirkişi raporları doğrultusunda kesin zararı belirler ve buna göre tazminata hükmeder. Bu şekilde hak kayıplarının önüne geçilmiş olur ve davacı zararının tam anlamıyla karşılanmasını sağlayabilir.

Sonuç olarak, ecrimisil davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru seçilmesi çok önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılacak bu davalarda, eğer zararın miktarı kesin değilse belirsiz alacak davası yoluyla başvuru yapmak hem hızlı hem de adil bir çözüm sağlar.

Ecrimisilin Özel Görünümleri

Mirasçılar ve Ecrimisil Talebi

Mirasçılar tarafından ecrimisil talebi oldukça yaygın bir konudur. Mirasta kalan bir taşınmaz üzerinde mirasçılardan biri ya da birkaçının haksız olarak kullanımına karşı diğer mirasçılar ecrimisil isteyebilir. Yani, taşınmazı miras ortaklığındaki bir paydaş kendi yararına tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçılar hem ortaklık bitene kadar, hem de paylaşım sonrasında hakları olan kullanım bedelini talep edebilir. Burada önemli olan, talepte bulunan mirasçıların taşınmazı kullanmadığına ve kullanımdan mahrum kaldığına dair delil sunmasıdır. Yargıtay kararlarında da, bu tip ecrimisil taleplerinin, elbirliği veya paylı mülkiyet niteliğine göre değerlendirileceği vurgulanır.

Miras Paylaşımında Dikkat Edilecek Hususlar

Miras paylaşımında ecrimisil istemleriyle alakalı dikkat edilmesi gereken bazı detaylar vardır. Özellikle taşınmazın paylaşımı yapılmadan önce bir mirasçının haksız işgali varsa, diğer mirasçılar geçmişe dönük ecrimisil talebinde bulunabilir. Fakat paylaşım tamamlandığında ve fiili olarak taşınmaz doğrudan hak sahiplerine geçtiyse, bu tarihten sonraki kullanımlar için ecrimisil hesabı artık yeni maliklere göre yapılmalıdır. Ayrıca, paylaşım yapılmadan taşınmazın kim tarafından, nasıl ve ne kadar süreyle kullanıldığı iyi tespit edilmelidir. Ecrimisil hesaplamasında, pay oranları ve somut kullanımdan mahrumiyet halleri dikkate alınır. Mirasçılar arası ihtilaflarda belge ve şahitler büyük önem taşır.

Hazine, Belediyeler ve Kamu Taşınmazlarında Ecrimisil

Hazine, belediyeler ve kamu taşınmazlarında ecrimisil uygulaması da oldukça yaygındır. Kamuya ait gayrimenkul ya da araziler, hak sahibi olmayan kişiler tarafından izinsiz ya da sözleşmesiz olarak kullanılırsa, ilgili idareler (örn. Hazine Merkez Müdürlüğü veya belediyeler) ecrimisil talep edebilir. Hazine taşınmazlarında genellikle Milli Emlak tarafından tespit ve tahsil işlemleri yürütülür. Buradaki ecrimisil bedeli, taşınmazın piyasadaki emsal kira değeri ve kullanım şekli esas alınarak belirlenir. İdari ecrimisil işlemlerinde ilgililere bildirim yapılır, itiraz ve dava yolları da açıktır. Kimi zaman tarım arazisi gibi kamusal taşınmazların işgali, yüksek ecrimisil borçlarına yol açabilir.

Kardeşler ve Aile İçi Ecrimisil Uygulamaları

Kardeşler ve aile içi ecrimisil talepleri, miras kalan gayrimenkullerde sıkça gündeme gelir. Özellikle ailede, kardeşlerden biri taşınmazı tek başına kullanıyor, diğerleri ise yararlanamıyorsa, yararlanmayan kardeşler ecrimisil davası açabilir. Burada önemli olan husus, arada kullanım konusunda açık bir rıza veya anlaşma olmamasıdır. Uygulamada bazı aileler, yazılı veya sözlü olarak “bir süreliğine sen kullan” diyebilir. Ancak bu bir rıza anlamına gelebilir ve ecrimisil talebini engelleyebilir. Ecrimisil hakkı zamanaşımına tabidir, talepler için 5 yıllık süre söz konusudur. Dava açmadan önce ihtarname çekmek hak kaybı yaşanmaması açısından faydalı olur.

Gayrimenkulde El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Gayrimenkulde el atmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası birlikte veya ayrı ayrı açılabilmektedir. El atmanın önlenmesi, taşınmaz sahibinin izni olmadan yapılan müdahaleye son verilmesi için açılırken, ecrimisil ise bu müdahale sebebiyle uğranılan gelir kaybı ya da yoksun kalınan kullanıma karşılık bedel istemini içerir. Pek çok kez, bir taşınmaza haksız el atan kişiye karşı önce müdahalenin kaldırılması (el atmanın önlenmesi) ve sonrasında ecrimisil talep edilir. Yargıtay, her iki davanın birbirine alternatif değil, tamamlayıcı nitelikte olduğuna vurgu yapmaktadır. El atmanın önlenmesine karar verilirse, işgalin sona erdiği tarihe kadar olan dönem için ecrimisil ödemesi yapılır.

Ecrimisil Ödeme ve Hak Sahipliği

Ecrimisil ödeme ve hak sahipliği konusu, kimlerin ecrimisil talep edebileceği ve kime ödeme yapılacağı yönünden önemlidir. Ecrimisil sadece hak sahibi olan kişiler tarafından talep edilebilir; yani taşınmazda payı olan mirasçılar veya malik olma hakkına sahip olanlar bu talepte bulunabilir. Hak sahibi olmayanların ecrimisil isteme hakkı yoktur. Ödeme de yine maliklere veya hak sahiplerine yapılır. Kamu taşınmazlarında ise, ecrimisil tahsilatını ilgili kamu kuruluşları gerçekleştirir. Ecrimisil alacağı bazen birden çok kişiye paylaştırılarak ödenebilir; hisse oranları göz önüne alınır.

Ecrimisilin Hukuki Problemleri ve Çözüm Yolları

Ecrimisilin hukuki problemleri, çoğunlukla ispat zorlukları, paydaşlar arasında rıza olup olmadığı, kullanım miktarı ve sürelerinin belirlenememesi gibi konularda ortaya çıkar. Özellikle miras kalan taşınmazlarda kimin ne kadar, hangi tarihlerde yararlandığının ispatı zor olabilir. Hak sahiplerinin kendi aralarında anlaşmazlıkları da davaların uzamasına yol açar. Çözüm yolları arasında, ihtar çekilmesi, noter tespitleri, tanık anlatımları ve bilirkişi incelemeleri önemli yer tutar. Ayrıca özellikle aile içi sorunlarda uzlaşma yoluna gitmek faydalı olabilir. Kamu taşınmazlarındaki itirazlar için ise idare mahkemesinde dava açmak mümkündür. Hak kaybı yaşanmaması için zamanaşımı ve dava süreleri dikkatlice takip edilmelidir.

İhlal Olaylarına Göre Ecrimisil Türleri (İzinsiz İnşaat, Kullanım, Kiracı Boşaltmama vb.)

Ecrimisil türleri genellikle taşınmazın haksız işgal şekline göre farklılık gösterir. Ecrimisil en sık görülen şu ihlal nedenlerinden kaynaklanır:

• İzinsiz inşaat yapmak: Bir arazide ya da taşınmazda mal sahibi izin vermese bile inşaat yapma durumunda ecrimisil gündeme gelir.
• İzinsiz kullanım: Genellikle tarla, arsa, daire ve iş yeri gibi taşınmazlarda hak sahibi dışında bir kişinin eşyayı kullanması veya ekip biçmesi izinsiz kullanım olarak değerlendirilir.
• Kiracı Boşaltmama: Kira süresi dolup da ev veya iş yeri boşaltılmazsa, mal sahibi ecrimisil talep edebilir.
• Tapusuz yahut hisseli taşınmazlarda ortak dışı kullanım: Hisseli taşınmazda paydaşlar dışında birinin taşınmazı kullanması da ecrimisil doğurur.

Bunların dışında taşınmazın işgali, izinsiz yapı yapılması, tapu iptali sonrası kullanıma devam edilmesi gibi birçok somut ihlal tipi ecrimisil talebine konu olabilir.

Ecrimisil ve Kira Arasındaki Farklar

Ecrimisil ve kira arasında hukuki açıdan çok önemli farklar bulunur.

Ecrimisil, sözleşme olmadan ve izinsiz kullanım halinde, mal sahibinin talep edebileceği bir tazminattır. Kira ise, kiraya veren ile kiracı arasında bir sözleşme bulunması halinde doğar ve karşılıklı hak ve borçlar içerir.

• Kira bedeli her ay ya da belirlenen periyotlarla ödenir ve ilerisi için bir borçtur.
• Ecrimisil ise geriye dönük olarak, haksız kullanıma dayalı bir zararın tazmini için belirlenir.
• Kira ilişkisi iki tarafın rızası ve sözleşmesi ile başlar.
• Ecrimisil, rıza olmadan, mal sahibinin zarar gördüğünün kabulüyle, mahkeme kararıyla ya da idari yolla belirlenir.
• Ecrimisil ödenen kişi, mal sahibi olmaz ya da kullanım hakkı kazanmaz. Sadece haksız kullanımdan dolayı ortaya çıkan zararı öder.
• Kira borcu ödenmezse icra takibi başlatılır, ecrimisil ise çoğu zaman tazminat niteliğinde ve farklı hak kayıpları doğurur.

Ecrimisil Bedelinin Ödenmemesi Halinde Yaptırımlar

Ecrimisil ödenmezse hukuki anlamda ciddi sonuçlar doğar. En başta, mal sahibi veya idare öncelikle ihtar yollar ve ödeme için süre verir. Bu sürede ödeme yapılmazsa:

• İcra takibi başlatılır. İcra ve İflas Kanunu uyarınca borçludan zorla tahsil yoluna gidilir.
• Eğer ecrimisil kamu taşınmazlarında tahsil edilemiyorsa, idare ayrıca tahliye işlemi başlatabilir.
• Gecikme zammı ve faiz gibi ek yükümlülükler de gündeme gelir.
• Borcun peşin ödenmesinde indirim uygulanması, taksitte vade farkı işletilmesi gibi uygulamalar da olabilir.

Ecrimisilin ödenmemesi durumunda ise, borçlu taşınmazı kullanmaya devam edemez veya aleyhine yapılan tüm yasal işlemlere katlanmak zorunda kalır.

Yargıtay Kararları ve Uygulama Esasları

Ecrimisil davalarında Yargıtay kararları, uygulamada oldukça yol göstericidir. Yargıtay, ecrimisil için şunlara dikkat edilmesini ister:

• Haksız işgalin varlığı ve bunu ispat etmek zorunludur.
• Kötü niyetli kullanım aranır; iyiniyetli kullanımda ecrimisil talep edilemez.
• Geriye dönük en fazla 5 yıl için ecrimisil talep edilebilir.
• Bedel tespitinde taşınmazın emsal kira bedelinin esas alınması istenir.
• Zaman aşımına dikkat edilir ve her dönem için ayrı faiz uygulanabilir.
• Ecrimisil hesabı bilirkişi ve emsal taşınmaz üzerinden yapılır.

Yargıtay'ın bu kritik esaslarına uygun hareket edilmezse dava reddedilebilir.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davası İlişkisi

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davası (müdahalenin men'i davası), çoğunlukla birbiriyle bağlantılıdır. Haksız olarak taşınmazı kullanan kişiden hem işgalin sona erdirilmesi hem de işgal süresince ecrimisil tazminatı istenebilir.

• Bu iki dava aynı anda açılabilir, aynı mahkemede görülür.
• Önce müdahalenin sona erdirilmesi sağlanır, sonra geçmiş işgal süresi için ecrimisil alınır.
• Çoğunlukla mirasçı veya paydaşlar arasında ya da üçüncü kişilere karşı birlikte açılır.
• El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası arasında seçim yapılamaz, şartları varsa ikisi de mümkündür.

Bu nedenle, ecrimisil ve müdahalenin men'i davası birlikte değerlendirilmelidir. Hak sahibi kişi, taşınmazının hem ileri dönük olarak korunmasını hem de geçmiş zararın tazminini birlikte isteme hakkına sahiptir.