İşyerini Mesken Olarak Kullanabilir miyim?

İşyeri ve mesken kullanımları bazı yasal kısıtlamalara tabidir. Eğer tapuda işyeri olarak kayıtlı bir mekânı mesken olarak kullanmak istiyorsanız, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun getirdiği kurallara dikkat etmelisiniz. Bu kanun, bağımsız bölüm sahiplerinin mekânlarını hangi amaçlarla kullanabileceğini belirler. Buna göre, bağımsız bölümlerin asıl kullanım amacı tapuda belirtilir ve bu değiştirildiğinde tüm kat maliklerinden oybirliği ile onay alınması gerekebilir.

Özellikle ticari olarak kullanılan bazı yerlerin, mesken olarak dönüşümü için gerekli izinlerin alınması zorunludur. Tüm kat maliklerinin onayı olmadan yönetim planına aykırı kullanım mümkün olamamaktadır. Ancak avukatlık ve benzeri bazı özel meslekler için belirli bir esneklik sağlanmaktadır.

Not: Bu işlemler yapılmadan önce detaylı bir inceleme ve yasal danışmanlık almak önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yasal Çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu 24. Madde Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu 24. madde, bir apartmanda yer alan bağımsız bölümlerin hangi şartlarda kullanılabileceğini ve özellikle mesken olarak kayıtlı bir yerin iş yeri olarak kullanılabilmesinin yolunu gösterir. Bu maddeye göre, tapuda mesken olarak gözüken bir bölümün konut dışı amaçlarla kullanılması, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak bir karara bağlanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 24. madde ayrıca, hastane, klinik, dispanser, eğlence yeri, lokanta, gazino gibi bazı iş kollarının, apartman meskenlerinde açılmasını kesin olarak yasaklar. Bunun dışında kalan iş yerleri için ise bütün kat maliklerinin yazılı izni gerekir. Bu maddeyle, apartman sakinlerinin yaşam huzuru ve apartmanın düzeni korunmaya çalışılır.

Kat Maliklerinin Hakları ve Sorumlulukları

Kat maliklerinin hakları, sahip oldukları bağımsız bölüm üzerinde kullanma, tasarruf etme, satma, kiraya verme gibi temel hakları içerir. Ancak bu haklar sınırsız değildir. Kat maliklerinin sorumlulukları da önemlidir: Ortak alanları amacına uygun kullanmak, bina yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uymak zorundadırlar.

Bir kat maliki kendi bölümünde değişiklik yaparken, apartmanın genel estetiğini, taşıyıcı sistemini ve diğer maliklerin haklarını gözetmek zorundadır. Ayrıca, mesken olarak kayıtlı bir yerde izinsiz iş yeri açılması veya ortak alanların işgal edilmesi gibi durumlar komşuluk hukuku açısında sorun yaratabilir.

Bağımsız Bölüm Nitelikleri: Tapuda Mesken ve İş Yeri Ayrımı

Bağımsız bölüm nitelikleri, tapuda açıkça belirtilmiştir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bölüm, yalnızca konut amaçlı kullanılabilirken, “iş yeri” olarak kayıtlı bir bölüm ise ticari faaliyetler için kullanıma uygundur. Buradaki ayrım oldukça önemlidir çünkü yanlış kullanım cezai yaptırımlara veya tahliye davasına sebep olabilir.

Tapuda mesken olarak geçen bir bölümde işyeri faaliyeti yürütülebilmesi için sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki şartlara uymak yetmez; ayrıca ilgili belediyeden de gerekli ruhsatların alınması gerekir. Yani tapu kaydı ile fiili kullanım mutlaka örtüşmelidir.

Birçok apartmanda bu ayrım genellikle göz ardı edilse de, hem kanun hem de apartman yönetimi açısından mesken ve iş yeri ayrımı büyük hukuki sonuçlar doğurabilir.

Yönetim Planı ve Yasal Bağlayıcılık

Yönetim planı, apartmanın veya site benzeri yapılarda yaşamın nasıl organize edileceğini, ortak alan kullanım şekillerini ve kurallarını belirleyen, tapuya tescilli ve tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir. Yönetim planı adeta apartmanın anayasası gibidir.

Yönetim planı, apartman hayatındaki tüm kuralları düzenlediği gibi, meskenlerin iş yerine dönüştürülmesinde uygulanacak prosedürleri de detaylandırabilir. Eğer yönetim planında bir düzenleme varsa, bu kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu kadar bağlayıcıdır. Tüm kat malikleri yönetime ve yönetim planına uymak zorundadır.

Yönetim planındaki esaslara aykırı hareket edenler, diğer kat maliklerinin açacağı davalarla karşılaşabilir. Bu nedenle yönetim planını iyi bilmek ve yenilikler yaparken plana uygun hareket etmek önemlidir.

Meskenin İşyerine Dönüşümü İçin Gerekli Koşullar

Mesken olarak tapuda kayıtlı bir yerin işyeri olarak kullanılabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açık kurallara uyulması gerekir. Öncelikle bağımsız bölümün bağlı bulunduğu ana gayrimenkulün, yani apartmanın yönetim planına bakılması zorunludur. Yönetim planında açıkça “sadece konut” olarak belirlenmişse, bu tür bir dönüşüm için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onay vermesi gerekir.

Değişiklik talebinden önce, ana gayrimenkulün yapı ruhsatı, kullanım amacı ve mevcuttaki yönetim planı detaylıca incelenmelidir. Ayrıca belediyeden de işyeri açmak için uygunluk ve ilgili ruhsatların alınması gerekmektedir. Sonuç olarak, meskenin işyeri kullanımına dönüştürülmesinde hem kat malikleri kanadı hem de belediye mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir.

Oybirliği Şartı Nedir? Kat Maliklerinden Onay Alma

Oybirliği şartı, meskenin işyeri olarak kullanılabilmesi için kat mülkiyeti kanunu gereği bütün kat maliklerinin yazılı onayının alınmasını ifade eder. Buradaki önemli nokta, tek bir malik bile karşı çıkarsa işyeri açılışının hukuka aykırı sayılacağıdır.

Pratikte yeni bir işyeri faaliyetine başlamadan önce, yönetimden ve tüm kat maliklerinden imzalı onay belgesi almak gerekir. Her daire sahibi veya malik, kendi hakkını savunmak adına bu dönüşüme karşı çıkma hakkına sahiptir. Oybirliği olmadan yapılan dönüşümler ileride dava konusu olabilir ve işyeri faaliyetinin durdurulmasıyla sonuçlanabilir.

Meskenlerde Hangi İşler Kesinlikle Yasaktır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel uygulamaya göre, mesken olarak kayıtlı yerlerde bazı işlerin yapılması kesin şekilde yasaktır. Bunlar genellikle çevreyi rahatsız eden, konutun huzurunu ve düzenini bozabilecek faaliyetlerdir. Örneğin, gürültülü, kokulu veya yoğun müşteri trafiği oluşturan işlerin yapılması yasaktır.

Kat maliklerinin tamamı onay vermiş olsa bile, kanunen yasak olan faaliyetlere izin verilmez. Apartmanın huzurunu, güvenliğini, asayiş veya sağlık koşullarını tehdit eden iş kolları genellikle kesin yasak kapsamındadır.

Eğlence ve Gıda İşletmeleri Açılması (Sinema, Tiyatro, Lokanta vb.)

Mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümlerde, özellikle sinema salonu, tiyatro, lokanta, kahvehane, bar, kulüp, pavyon, meyhane ve benzeri eğlence/gıda işletmeleri açılması KMK 24. maddeye göre kesinlikle yasaktır. Bu tip işletmeler, toplu yaşama zarar verebilecek gürültü, yoğunluk ve koku oluşturduğundan açık şekilde sınırlandırılmıştır.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir diğer nokta; kat maliklerinin oybirliğiyle bile bu tür işletmelerin açılmasına izin verilemez. Yani, tüm apartman onay verse dahi, sinema, teatro, lokanta gibi meskende faaliyet göstermesi kanunen mümkün değildir.

Hastane, Dispanser, Klinik ve Benzerlerinin Yasaklanması

Aynı şekilde kanunen hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı ve benzeri sağlık kuruluşlarının da mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde açılması yasaktır. Bu yasak, hem hastaların yoğun olarak meskende bulunmasını, hem de bu tip işletmelerin getirdiği hijyen, atık ve güvenlik risklerinden dolayı getirilmektedir.

Yargıtay kararlarında da sıklıkla vurgulandığı üzere; yalnızca küçük çaplı, yalnızca başvuruyla randevusuz işleyen doktor muayenehaneleri gibi istisnalar dışında, genel olarak sağlık kuruluşlarının meskende faaliyet göstermesi kat mülkiyeti ve toplu yaşam ilkelerine aykırıdır.

Bu kurallar, apartman yaşamında huzur ve sağlık koşullarının korunması için son derece önemlidir.

Avukatlık, Mali Müşavirlik, Mühendislik, Doktor Muayenehanesi

Avukatlık, mali müşavirlik, mühendislik ve doktor muayenehanesi gibi meslekler, mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin oybirliği aranmasına gerek olmadan faaliyete geçirilebilen özel sektörler arasındadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde belirtildiği üzere, bu mesleklere ait ofislerin ve muayenehanelerin açılması “kat maliklerinin rızası aranmaksızın” mümkündür.

Özellikle avukatlar, serbest muhasebeci mali müşavirler, mühendisler, mimarlar ve doktorlar; mesken niteliğindeki dairelerde kendi çalışma ofislerini açabilirler ve bu durumda diğer kat maliklerinin oybirliğiyle onay vermesine gerek yoktur. Ancak, kanunda belirtilen bu maddeye rağmen, apartmanın yönetim planında özel bir yasaklayıcı hüküm bulunuyorsa, buna da dikkat edilmelidir.

Uygulamada, evde çalışan doktor muayenehaneleri ve avukat ofisleri çok sık karşılaşılan örneklerdir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken; faaliyetlerin konutun huzurunu ve ortak yaşamı bozacak şekilde yapılmaması gerektiğidir. Yani bekleme salonunun taşması ya da yoğun hasta trafiği gibi durumlar gitgide apartman huzurunu bozabilir ve şikâyet konusu olabilir.

Kat Maliklerinin Oybirliği Olmadan Olanaklı Faaliyetler

Kat maliklerinin oybirliği olmadan yapılabilen faaliyetler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça sayılmıştır. Bunlar daha çok “serbest icra edilen, gürültü veya koku yaymayan ve komşuları rahatsız etmeyen” mesleklerle sınırlıdır. Özellikle:

• Avukatlık bürosu
• Mali müşavirlik ofisi
• Mühendislik ve mimarlık ofisi
• Doktor muayenehanesi
• Dişçi muayenehanesi

gibi işler apartmanda yapılabilir. Bu mesleklerin ortak özelliği, halkın toplu olarak girip çıktığı, eğlence ve gıda sektöründeki gibi bir kalabalık ve gürültü oluşturmamalarıdır.

Ayrıca bu tür meslek grupları için ilgili mevzuatta öngörülen ruhsatları almak ve bazen belediyeye bildirimde bulunmak da zorunludur. Her ne kadar diğer kat maliklerinin oyu gerekmese de, kamu düzenini bozacak, binanın asli kullanım amacını değiştirecek ifadeler taşımıyorsa, genellikle bu tür ofisler problemlere yol açmazlar.

Yargıtay Kararları ve Hukuki Yorumlar

Yargıtay kararlarına göre, avukatlık bürosu, mali müşavirlik, mühendislik, doktor veya diş hekimi muayenehanesi gibi mesleklerin mutlaka oybirliği aranarak açılması gerekmez. Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi ile yönetim planı arasında çelişki olsa bile, kanun hükmünün öncelikli olarak uygulanacağını vurgulamaktadır.

Örneğin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2013/12710 E., 2014/4518 K. sayılı kararında; yönetim planında açıkça yasaklama olsa dahi, kanundaki istisnalara dahil olan meslekler bakımından oybirliği gerekmeksizin kullanımın mümkün olduğuna karar vermiştir.

Ayrıca hukuki yorumlara göre, eğer bir bağımsız bölümde açılan muayenehane veya büro, apartman sakinlerini rahatsız edecek seviyede ise (yoğun ziyaretçi, koku, gürültü vb.), diğer maliklerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bu durumun ortadan kaldırılmasını veya kullanımın kısıtlanmasını talep etme hakları bulunmaktadır.

Sonuç olarak; yasal çerçeve net şekilde bazı meslekleri istisna tutmakta olup, bu alanlarda apartman sakinlerinin toptan onayına gerek bulunmamaktadır. Ancak uygulamada apartman içi huzur, ortak yaşam ve yönetim planı hükümleri de göz ardı edilmemelidir.

Dava, İtiraz ve Yaptırımlar

Yönetim Planına ve Kanuna Aykırı Kullanımda Açılabilecek Davalar

Yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı kullanım söz konusu olduğunda, kat maliklerinin veya apartman yönetiminin başvurabileceği bazı dava yolları bulunur. Özellikle bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması (örneğin meskenin iş yerine çevrilmesi veya tam tersi) halinde, diğer maliklerin veya yönetim kurulunun sulh hukuk mahkemesine başvurarak kullanımın eski hale getirilmesini veya tahliyesini talep etme hakkı vardır. Bu gibi durumlarda mahkeme, kullanılan yerin tapudaki ve yönetim planındaki niteliğine bakar. Aykırılığın ispatı halinde mahkemeden söz konusu bağımsız bölümün eski kullanım amacına döndürülmesi veya tahliyesinin sağlanması talep edilmelidir.

Eski Hale Getirme ve Tahliye Davası

Eski hale getirme ve tahliye davaları, mesken olarak kayıtlı yerin iş yeri olarak kullanılması veya işyeri olarak kayıtlı bir alanın meskene dönüştürülmesi gibi kanun ve yönetim planına aykırı kullanımlar için açılır. Bu davalarda asıl amaç, bağımsız bölümün tapudaki ve yönetim planındaki kullanım şekline geri döndürülmesidir. Mahkeme, davayı haklı bulursa taşınmazın eski haline getirilmesine ya da ilgili kişinin tahliyesine karar verebilir. Uygulamada öncelikle ihtar göndermek, ardından dava yoluna gitmek sıklıkla önerilir. Eğer kullanıcı, mahkeme kararına rağmen durumu düzeltmezse icra yolu ile tahliye süreci başlatılabilir.

Sulh Hukuk Mahkemelerinin Rolü

Sulh hukuk mahkemeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan ihtilafların çözümünde özel olarak görevlendirilmiştir. Yönetim planına veya kanuna aykırı kullanım, kat maliklerinin haklarının ihlali, aidat anlaşmazlıkları gibi pek çok konuda yetkili mahkeme, apartmanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu mahkemeler hem eski hale getirme ve tahliye davalarına, hem de kat malikleri arasında çıkan diğer anlaşmazlıklara bakar. Sulh hukuk mahkemeleri, gerektiğinde uzman bilirkişi görüşü de alarak kararını verir.

Kat Maliklerinin İtiraz ve Hakları

Kat malikleri, kendilerine veya ortak alanlara yönelik kanuna veya yönetim planına aykırı kullanımlara itiraz etme hakkına sahiptir. Eğer bir kat maliki, apartman şartlarına veya komşuluk hukukuna aykırı şekilde bölümü kullanıyorsa diğer kat malikleri önce yazılı ihtar verebilir. Ayrıca, alınan apartman yönetim kurulu kararlarına veya kullanım şekline karşı sulh hukuk mahkemesine dava açmak da mümkündür. Kat malikleri, bu tür davalarla hem kendi haklarını koruyabilirler hem de apartmanda huzurun ve düzenin sağlanmasına katkıda bulunurlar.

Özetle; apartman yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı kullanımlar ciddi yaptırımlar doğurur. Haklarını bilmek ve gerektiğinde yargı yolunu kullanmak, kat maliklerinin apartmandaki huzuru korumadaki en önemli araçlarındandır.

Tapuda İş Yeri Olarak Kayıtlı Yerlerin Mesken Olarak Kullanılması

İşyerinin Mesken Dönüştürülme Süreci

İşyerinin mesken olarak kullanılmak istenmesi, Türkiye’de sık rastlanan bir durumdur. Tapuda işyeri olarak görünen bir yerin mesken haline getirilmesi için bazı adımların takip edilmesi gerekmektedir. Öncelikle işyerinin bulunduğu binanın kat malikleriyle iletişime geçilmelidir. Çünkü apartmanda, işyerini meskene çevirirken ortak yaşamı ilgilendiren değişiklikler yapılacağından diğer maliklerin hakları da devreye girer.

Mevcut tapuda işyeri olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün tapu niteliği değiştirilmeden içeride yaşam alanı oluşturmak, yasal olarak mesken statüsü kazandırmaz. Bu nedenle, sadece iç mekan tadilatı yapılması yeterli değildir; resmi işlemlerle birlikte tapudaki vasıf değişikliği gerçekleştirilmelidir.

Bu süreçte öncelikle belediyeye başvuru yapılır ve apartman yönetimiyle görüşülerek değişiklik talep edilir. Tüm işlemler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğünde işlem gerçekleştirilir ve tapuda "işyeri" olan kayıt "mesken" olarak güncellenir.

Kat Maliklerinin Onayı ve Proje Tadilatı

Tapuda işyeri olan bir yerin mesken olarak kullanımına başlanabilmesi için kat maliklerinin onayı gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, projesinde işyeri olarak görünen bir bölümü meskene çevirmek için bütün kat maliklerinin oybirliğiyle onayı alınmalıdır. Bu kural, binada ikamet edenlerin huzurunu ve ortak haklarını koruma amaçlıdır.

Onay alındıktan sonra, yerin mimari projesinde değişiklik yapılacaktır. Buna proje tadilatı denir. Yetkili bir mimara mevcut durumun projede işlenmesi için başvurulur. Mimar veya mühendis tarafından yeni kullanım şekline uygun bir proje hazırlanır ve belediyeye sunulur. Belediyeden uygulama izni alındıktan sonra, değişiklikler fiilen yapılabilir.

Eğer tüm maliklerden yazılı onay alınamazsa, projenin değiştirilmesi, tapunun güncellenmesi ve ruhsat alınması mümkün olmaz. Bu nedenle apartman sakinlerinin tamamının rızası son derece önemlidir.

Gerekli İzinler ve Belediyeden Alınan Ruhsatlar

Bir iş yerinin mesken olarak kullanılabilmesi için belediyeden izin ve ruhsat alınması gerekmektedir. Tapuda kayıt değişikliği ve proje tadilatı işlemleri sonrası, ilgili belediyeye başvuruda bulunarak iskan (oturma izni) başvurusu yapılır. Belediye, mimari uygunluğu ve yapı kullanım amacını kontrol eder; işlemler tamamlandığında yeni ruhsatı düzenler.

Aynı zamanda, yapılan değişiklikler “Yapı Kullanma İzin Belgesi” ile yasal hale gelir. Ruhsatsız ve izinsiz yapılan projeler hem idari para cezası ile sonuçlanabilir hem de eski haline döndürülme sürecine sebep olabilir.

Sonuçta; tapuda işyeri olarak kayıtlı bir alanın konuta (mesken) dönüşümü için kat maliklerinden oybirliği ile onay alınmalı, uygun bir proje hazırlanıp tadilat yapılmalı, belediyeden gerekli izin ve ruhsatlar tamamlanmalıdır. Bu adımlar tamamlanmadan yapılan işlemler yasal olarak geçerli sayılmaz ve ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

En Sık Sorulan Sorular ve Pratik Örnekler

Sözleşmeye Aykırı Kullanımda Kira İlişkileri

Sözleşmeye aykırı kullanımda kira ilişkileri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Kiracının, kiraladığı daireyi mesken yerine işyeri olarak kullanması ya da tam tersi, çoğu zaman komşular ve malik arasında sorunlara neden olur.

Kira sözleşmesinin amacı ve kullanım şekli açıkça belirtilmişse, kiracının bu şartlara uyması gerekir. Eğer mesken olarak kiralanan bir yer, mal sahibinden ya da apartman yönetiminden izin alınmaksızın işyeri olarak kullanılmaya başlanırsa, mal sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle ihtar çekip kiranın feshi veya tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca, bu durum diğer kat maliklerinin de rahatsızlığına ve şikayetine yol açıyorsa, apartman yönetimi ya da kat malikleri de yasal yollara başvurabilir.

Buradan çıkarılacak pratik sonuç; kira sözleşmeleri imzalanırken kullanım amacı mutlaka açıkça yazılmalı, sonradan kullanım değişikliği için tüm gerekli onaylar alınmalıdır.

Yönetim Planı Olmayan Yerlerde Ne Yapılır?

Yönetim planı olmayan yerlerde ne yapılır sorusu, özellikle eski binalarda ve yönetimi kurumsallaşmamış apartmanlarda ortaya çıkar. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planı aslında apartmanın anayasası görevini görür ve hükümlerine uyulması zorunludur. Ancak çoğu zaman eski yapılar veya küçük apartmanlar için yönetim planı hazırlanıyor olmayabilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri devreye girer.

Yönetim planı yoksa, kararlar kat maliklerinin oybirliği ya da oyçokluğu ile alınır. Ayrıca, mesken ya da işyeri kullanımıyla ilgili sorunlarda Kanun'un açık hükümleri doğrudan uygulanır. Bir başka önemli nokta, yeni bir yönetim planı yaptırmanın mümkün olmasıdır; malikler aralarında uzlaşarak noterde veya tapuda bu planı tescil ettirebilirler.

Pratikte, yönetim planı olmayan bir binada sorun yaşandığında, ilk olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’na bakılır ve çözüm ona göre aranır.

Yöneticinin ve Apartman Yönetiminin Yetkisi

Yöneticinin ve apartman yönetiminin yetkisi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman yönetim planı kapsamında sınırlandırılmıştır. Yöneticinin temel görevi, apartmanı yönetmek, ortak alanların bakımını sağlamak, aidat toplamak ve alınan kararları uygulamaktır. İşyeri-mesken ayrımıyla ilgili de, yönetici yalnızca kanuna ve yönetim planına aykırı bir durum olduğunda malikleri uyarma, toplantı çağrısı yapma, gerekli görüldüğünde dava açma yetkisine sahiptir.

Yönetici, kendi başına bir bağımsız bölümün kullanım amacını değiştiremez veya buna izin veremez. Bu tip değişikliklerde kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Yani yöneticinin rolü burada organizasyon ve koordinasyon ile sınırlıdır; karar mercii kat malikleridir.

Bu yetkilerin aşılması durumunda, alınan kararlar ve yapılan işlemler geçersiz sayılır ve itiraza açık olur.

Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar başında meskenin işyeri olarak kullanılması, işyerinin mesken olarak kullanılmak istenmesi, ortak alan işgalleri ve aidat ödememeleri gelir. Özellikle kullanım amacıyla ilgili anlaşmazlıklar, kat malikleri veya apartman yönetimi ile kiracı/mülk sahibi arasında gerginliğe yol açar.

Çözüm yolları şu şekilde özetlenebilir:

• Apartman toplantısında konunun gündeme alınması ve oybirliği/oyçokluğu ile karar verilmesi
• Kanun ve yönetim planına aykırılıklar için ihtarname çekilmesi
• Sorunun çözülmemesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılması
• Arabuluculuk ve uzlaşma yollarının denenmesi
• Kiraya veren ve kiracı arasında yazılı kira sözleşmesine sadık kalınması

Unutulmamalıdır ki, pek çok uyuşmazlık uygun iletişimle, açık ve yazılı iznin aranmasıyla önlenebilir. En sonunda ise yasal yollara başvurmak herkesin hakkıdır.

Yasal Değişiklikler ve Son Uygulama

Kat Mülkiyeti Kanunu, son yıllarda özellikle apartman ve site yaşamında karşılaşılan yeni sorunlar nedeniyle çeşitli değişikliklere uğradı. En önemli yasal değişiklikler, apartman yönetimlerinde şeffaflık, denetim ve kat maliklerinin haklarının güçlendirilmesi üzerine odaklandı. 2024 yılı itibarıyla getirilen düzenlemelerle, apartmanlarda yönetim planlarının güncellenmesi, ortak alanların kullanımı ve bağımsız bölümlerin kullanım amacı konusunda eskisinden daha net kurallar getirildi.

Yönetim planına sonradan yapılan değişikliklerin tapunun "beyanlar" hanesine işlenmesi zorunlu hale geldi. Böylece tüm maliklerin bilgilendirilmesi ve oluşabilecek ihtilafların önüne geçilmesi amaçlandı. Ayrıca mesken olarak kayıtlı yerlerin iş yeri olarak kullanımı ve tersi işlemlerde, mahkeme kararları ve kat maliklerinin oybirliği yakından takip edilmekte. Bu yeni uygulamalarla birlikte, örneğin mesken olarak gözüken bir dairenin işyeri statüsüne geçirilmesi daha zorlaştı ve yasal denetim şartları ağırlaştırıldı.

Ayrıca, toplu yapılarda ve sitelerde, değişiklik kararı alınırken kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranıyor. Böylece az sayıda malikin hak kaybı yaşamasının da önüne geçilmiş oluyor. Yeni uygulamalar, apartmanlarda karşılıklı hak ve sorumluluklar konusunda eskiye göre daha koruyucu bir sistem getirmiş durumda.

Yargıtay’dan Örnek Davalar

Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili güncel Yargıtay kararları, özellikle bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması, ortak alanlara müdahale ve aidat gibi ortak giderlere katılma konularında önemli örnekler içeriyor.

2024 Yılı güncel Yargıtay içtihatlarında dikkat çeken noktalar şunlar:

• Bir bina sakininin mesken olarak gösterilen daireyi, yönetim planına ve diğer kat maliklerinin oybirliği olmadan iş yeri (ör. güzellik salonu, market, atölye gibi) olarak kullanmasının engellenebileceği net bir biçimde karara bağlandı.
• Ortak alanlarda yapılan tadilat veya ilavelerin, kat maliklerinin en az 4/5 oranında onayı olmadan mümkün olmayacağı vurgulandı. Özellikle çatı, asansör, depo ve otopark gibi alanlarda bu kural ciddi şekilde uygulanıyor.
• Kat malikleri kurulunda alınan kararların, usule uygun olarak alınmaması veya maliklere tebliğ edilmemesi durumunda iptali hususunda Yargıtay, malikleri koruyucu yönde kararlar veriyor.
• Aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi durumunda, kat maliklerine karşı takip ve icra işlemleri yapılabileceği, hatta dairenin satılmasına kadar giden süreçlerin önünün açık olduğu Yargıtay kararlarında öne çıkıyor.

Bu kararlar, apartman ve site yaşamında uyulması gereken kuralları çok daha net açıklığa kavuşturmuş durumda.

Avukat, Mali Müşavir ve Benzeri İstisnalar İçin Son İçtihatlar

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi’nin son içtihatları, mesken dairede avukatlık, mali müşavirlik, mühendislik gibi faaliyetlerin, diğer iş dallarından ayrı tutulması gerektiğini kesin bir şekilde ortaya koydu. Özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesine istinaden:

• Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde, malikler izin vermese dahi avukatlık bürosu, mali müşavirlik ofisi, doktor muayenehanesi ve benzeri küçük çaplı, gürültüsüz ve insan trafiği oluşturmayacak meslekler icra edilebiliyor.
• Son Yargıtay kararlarında, yönetim planının “mesken dışında kullanılmaz” kaydı olsa bile, sayılan mesleklerin istisna kapsamında olduğu ve kat maliklerinin açık rızası aranmadan faaliyet sürdürülebileceği belirtiliyor.
• Bu ofislerin, apartmanda yaşamı aksatacak veya komşu hakkına zarar verecek şekilde kullanılmaması gerekiyor. Gürültü, kalabalık veya çevreye zarar verici bir durum oluşursa diğer kat maliklerinin iptal ve müdahale hakkı devam ediyor.

Özetle, doktor muayenehanesi, avukat bürosu, mali müşavirlik ofisi gibi serbest meslek faaliyetleri için yönetim planı veya kat malikleri iznine gerek olmadan meskenler iş yeri olarak kullanılabiliyor. Ancak eğlence yeri, lokanta, kuaför, klinik veya atölye gibi işler için izin alınmadan faaliyet yürütülmesi kesinlikle yasak ve Yargıtay kararlarında sürekli teyit edilen bir konu.

Güncel içtihatlar ve uygulama örnekleri, hem mülk sahiplerini hem de apartmanda oturan diğer kişileri koruyacak, anlaşmazlıkları asgariye indirecek şekilde şekilleniyor.

Sonuç: Uyulması Gereken Kurallar, Hak ve Yükümlülükler

Kat mülkiyeti kapsamında uyulması gereken kurallar, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri ile belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu, hem apartmanda huzur ve düzeni hem de herkesin hakkının korunmasını sağlar. Kat malikleri veya kiracılar, bu kanunun hükümlerine ve yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır.

Kat maliklerinin, bağımsız bölümlerini kullanırken diğer kat maliklerinin haklarına ve ortak alanlara saygı göstermesi esastır. Özellikle mesken olarak kayıtlı bir yerin izinsiz iş yeri olarak kullanılması veya iş yerine çevrilmesi gibi uygulamalar hem yönetim planına hem de yasalara aykırı olabilir. Bu gibi hallerde diğer kat maliklerinin rızası, oybirliği veya gerekli izinlerin alınması şarttır.

Hak ve yükümlülükler açısından en önemli noktalardan biri, ortak alanların amacı dışında kullanılmaması ve başkalarını rahatsız edecek işlerin yapılmamasıdır. Eğlence mekânları, klinik veya gıda işletmeleri gibi bazı faaliyetler kat maliklerinin tamamının onayı olmadan meskenlerde yapılamaz. Ayrıca, Yargıtay kararlarına göre istisna olarak avukatlık, mali müşavirlik gibi faaliyetler bazı şartlarda mümkündür ama yine de yönetim planı ve apartmanın huzuru dikkate alınmalıdır.

Bir diğer önemli yükümlülük de, herhangi bir değişiklik ya da farklı kullanım amaçlarında belediyeden izin alınması, tapu ve projede gerekli güncellemelerin yapılmasıdır. Aksi takdirde, hem idari yaptırımlarla hem de apartman sakinlerinin açabileceği dava ve itirazlarla karşılaşılabilir.

Özetle:

• Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri mutlaka uygulanmalıdır.
• İşlem öncesi diğer kat maliklerinin onayı alınmalı, yasal şartlar yerine getirilmelidir.
• Diğer maliklerin haklarına müdahale edecek uygulamalardan kaçınılmalıdır.
• Her türlü değişiklikte resmi mercilerden ruhsat ve onaylar alınmalıdır.
• Anlaşmazlık durumunda, barışçıl yollar tercih edilmeli, gerekirse yargı yoluna başvurulmalıdır.

Bu kurallara uyulduğu sürece hem binada huzur sağlanır hem de olası yasal sorunların önüne geçilmiş olunur. Haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilerek hareket etmek, herkes için daha yaşanabilir bir ortam yaratacaktır.