Ev Sahibim Ekstra Ödeme İstiyor, Ne Yapabilirim?

Ev sahibiniz sizden ekstra ödeme istiyorsa, ilk yapmanız gereken, bu talebin yasal olup olmadığını değerlendirmektir. Türkiye'de kira artışları çoğunlukla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) üzerinden belirlenen bir oranla sınırlıdır ve bu oran genellikle %25'i geçmemelidir. Eğer ev sahibiniz kabul edilemeyecek derecede yüksek bir artış talep ediyorsa, durumu dikkatlice incelemek önemlidir.

Kira sözleşmenizi kontrol ederek, artış talebinin sözleşme şartlarına uygun olup olmadığını görebilirsiniz. Kira artışı tekliflerini yazılı olarak almak, daha sonra yasal süreçlere başvurma esnasında sizin için önemli kanıtlar sağlayabilir.

Eğer haksız bir talep ile karşı karşıyaysanız, hukuki yollara başvurma hakkınız bulunuyor. Tüketici Hakem Heyeti veya sulh hukuk mahkemeleri gibi resmi mercilere başvurarak durumu hukuki açıdan değerlendirebilirsiniz. Ayrıca, kira tespit davası açarak mahkemenin kira bedelini belirlemesini talep edebilirsiniz.

Unutmayın, kiracılar olarak yasal haklarınızı bilmek ve gerektiğinde buna göre hareket etmek en önemli adımdır.

Ev Sahibi Ekstra Ödeme Talebini Hangi Şartlarda Yapabilir?

Ev sahibi ekstra ödeme talebinde bulunmak istediğinde, bunu yapabilmesi için mutlaka hukuki bir dayanağa ihtiyaç vardır. Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre, kiracının ödemekle yükümlü olduğu temel bedel "kira bedeli" ve sözleşmede açıkça belirtilmişse "yan giderler"dir (örn. apartman aidatı, ortak alanlar için giderler vs.). Yani ev sahibi, sözleşmede belirtilmemiş bir masrafı veya kendi isteğine bağlı herhangi bir ekstra ödemeyi kiracıdan yasal olarak talep edemez. Örneğin; depozito, TBK’da zaten ev sahibinin talep edebileceği bir kalemdir ve bu genellikle sözleşmede yer alır.

Bunun dışında ev sahibi, yalnızca sözleşmede bulunan ve kanunen kiracıya yüklenebilecek türden (örn. münhasıran kiracının faydalanacağı bir hizmetin bedeli veya aidatlar gibi) giderler için ek ödeme talep edebilir. Kural olarak, ekstra ödemelerin yasal olabilmesi için her şeyden önce kira sözleşmesinde yazılı şekilde açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi halde, "ekstra" başlığı altında ortaya çıkan talepler hukuki açıdan geçersiz olur.

Kira Sözleşmesinde Yazılı Hükümlerin Önemi

Kira sözleşmesinde yer alan yazılı hükümler, hem kiracı hem de ev sahibi açısından oldukça önemlidir. Yazılı sözleşme, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri net görmemizi sağlar ve ileride çıkabilecek ihtilaflarda en önemli delildir.

Birçok kaynakta ve Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere; kira ile ilgili ana konular (kira bedeli, artış oranı, yan gider yükümlülüğü, depozito gibi) mutlaka yazılı şekilde sözleşmeye eklenmelidir. Çünkü, kira ilişkisinde doğabilecek anlaşmazlıklarda, ispat bakımından yazılı belge büyük avantajdır. Özellikle ekstra ödeme talepleri söz konusu olduğunda, bunlar yazılı olarak yer almıyorsa kiracının sorumluluk altına girmesi beklenemez. Ayrıca TBK'nın emredici hükümlerine aykırı olan ya da kiracının aleyhine açık şekilde düzenlenen maddeler de geçersiz sayılabilir.

Özetle; "söz uçar yazı kalır" prensibi özellikle kira ilişkilerinde altın kurallardan biridir. Yazılı olmayan talepler, ileriye dönük hukuki koruma sağlamaz.

Sözlü Anlaşmaların Geçerliliği

Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması, Türk Borçlar Kanunu’na göre prensipte geçerlidir. Yani, kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için illa yazılı olması şartı aranmaz; taraflar arasında karşılıklı rıza ile kurulan ve fiilen uygulanan bir sözlü kira anlaşması da geçerlidir.

Ancak, sözlü anlaşmalar hukuken geçerli olsa da ispat konusunda büyük sorunlara yol açar. Yani; bir anlaşmazlık çıkarsa, taraflardan biri sözünü tutmazsa veya ekstra bir ödeme talep edildiğinde neyin anlaşıldığını ispatlamak çok zor olabilir. Örneğin bir tahliye davasında ya da kira tespit davasında, sözleşmenin varlığını ve şartlarını belgeyle ispatlamak gerekir. Sözlü anlaşmalarda, tanık beyanları ya da fatura, elektronik ödeme kaydı gibi dolaylı delillere başvurmak gerekebilir.

Bu nedenle uzmanlar, mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapılmasını tavsiye eder. Sözlü anlaşmaların geçerli olması sizi koruma altına almaz; özellikle fazla, haksız veya ispatı mümkün olmayan ekstra ödemelerle karşılaşma riskiniz olur. Sonuç olarak, "sözlü kira sözleşmesi geçerlidir ama sıkıntılıdır", en güvenli yol ise her şeyi yazıya dökmektir.

Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Artış Oranları

Türk Borçlar Kanunu'nda kira artış oranları açıkça belirtilmiştir ve hem kiracıyı hem de ev sahibini korumayı amaçlar. 2024 yılına kadar devam eden düzenlemeye göre, kira bedelinin artışıyla ilgili bir anlaşma yoksa veya sözleşmede oran belirtilmemişse, yıllık kira artış oranı, bir önceki yılın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamalarına bakılarak belirlenir. Ancak önemli bir detay: 11 Haziran 2022’den 1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında geçici olarak %25’lik bir üst sınır uygulanmıştır. Bu, sözleşmede farklı bir oran bile yazsa kiraya %25’ten fazla zam yapılamayacağı anlamına gelir.

Eğer kira sözleşmesinde açıkça bir artış oranı yazıyorsa, bu oran da TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarını geçemez. Yani ev sahibi daha yüksek bir artış isteyemez. Yargıtay kararlarında da kanun dışında yapılan fahiş artış taleplerinin geçersiz olduğuna dikkat çekilmiştir.

%25 Kira Artış Sınırı ve Geçerliliği

%25 kira artış sınırı Türkiye'de büyük tartışmalara yol açtı. 08.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında, kiracıyı korumak için bir süreliğine geçici maddeyle bu üst sınır getirildi. Bu tarihler arasında ev sahibi, dilediği gibi zam yapamıyor, yıllık artış en fazla %25 ile sınırlanıyor. Sözleşmede %30, %40 veya daha fazla zam kararlaştırılsa bile, bu oran kanunen geçersiz sayılıyor ve yasal sınır %25 oluyor.

Ancak, bu geçici uygulama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek. Sonrasında ise kira artışlarında tekrar TÜFE’nin 12 aylık ortalaması geçerli olacak. Kiracıların bu sınırı göz önünde bulundurması, fazla zam taleplerine karşı hak arayışı başlatması çok önemli!

TÜFE’ye Göre Kira Artışı

TÜFE’ye göre kira artışı ise, TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi 12 aylık ortalama oranı temel alınarak yapılır. Artış oranı her ay güncellenir ve hem kiracı hem de ev sahibi bu orana uymalıdır. Hesaplama şekli şu şekildedir:

1. Son 12 aya ait TÜFE ortalaması alınır (örneğin %58,51).
2. Mevcut kira bedeli bu oranla çarpılır ve çıkan sonuç 100’e bölünür.
3. Böylece zam miktarı belirlenir.

Örneğin; mevcut kira 10.000 TL ve TÜFE ortalaması yüzde 58,51 ise, artış miktarı 5.851 TL olur. Yeni kira bedeli 15.851 TL şeklinde hesaplanır. Fakat 1 Temmuz 2024’e kadar konutlarda %25 tavan uygulaması nedeniyle, artış bu orandan fazla olamaz.

Ara Zam ve Ekstra Ödeme Talebi Yasal mı?

Ara zam ve ekstra ödeme talebi, yani yıl içinde birden fazla defa zam yapılması veya “ekstra masraf” istenmesi, Türk Borçlar Kanunu uyarınca YASAL DEĞİLDİR. Kanun, kira artışının yılda bir kez ve sözleşme tarihine uygun olarak yapılmasını açıkça belirtir. Ev sahibi yıl içinde ikinci bir artış isteyemez, kiracı kabul etmek zorunda değildir.

Ekstra ödeme taleplerinde de (örneğin “apartman tadilatı”, “beklenmeyen masraflar” gibi) sözleşmede yazılı özel bir hüküm yoksa, kiracıdan fazladan para istenmesi yasal değildir. Kiracı, yasal olmayan her türlü ara zam ve ekstra talebe karşı itiraz hakkına sahiptir, kabul etmediği takdirde de hiçbir hakkı kaybetmez.

Özetle: Kira artışı yılda bir kez, yasal sınırlar ve TÜFE’ye göre yapılır. Ara zam, ek ödeme ve yasal sınırı aşan artışlar geçerli değildir. Kiracılar bu haklarını bilmeli ve haksız taleplerde itiraz yoluna gitmelidir!

Sözleşme Yenilenirken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Sözleşme yenilenirken nelere dikkat etmek gerekir sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için oldukça önemlidir. Kira sözleşmesi, genellikle bir yıl süreyle yapılır ve süresi dolduğunda otomatik olarak yenilenmiş sayılır. Fakat tarafların belli konularda dikkatli olması şarttır. Sözleşmenin süresi, kira bedeli, yapılacak artış oranı, depozito miktarı, ödeme şekli ve tarihleri gibi maddeler açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, eski sözleşmede yapılan bir hata, hata olarak devam edebilir. Bu nedenle sözleşme yenileme sırasında her madde detaylıca gözden geçirilmelidir.

Yenilenecek sözleşmede yeni şartlar ekleniyorsa, bunların iki tarafça da yazılı olarak kabul edilmesi ve imzalanması gerekir. Eski sözleşmenin bir kopyası mutlaka saklanmalı, varsa yeni ek/güncellemeler ek olarak eklenmelidir. Unutmayın, sözlü vaatler hukuki olarak ispatlanamayabilir, bu yüzden her şey resmiyette yer almalıdır.

Ev Sahibinin Tahliye ve Sözleşme Feshi Hakları

Ev sahibinin tahliye ve sözleşme feshi hakları, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenmiştir. Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi için haklı bir sebebe ihtiyacı vardır. Bu sebepler arasında kira borcunun ödenmemesi, kira ilişkisinin sona ermesi, ev sahibi veya bir yakınının konutta ikamet etme ihtiyacı, binanın büyük onarıma girecek olması ve benzeri gerekçeler yer alır.

Sözleşme süresi bitiminde, ev sahibi evi boşaltmak istiyorsa, belirli bildirim sürelerine uymak zorundadır. Genellikle en az 15 gün önceden yazılı olarak ihtar çekilmelidir. Geçerli bir sebep yoksa, kiracı koruma altındadır ve keyfi tahliye kolay kolay mümkün değildir. Sözleşme feshi için de yine yazılı bildirim ve yasal prosedürler gereklidir. Aksi takdirde yalnızca sözleşme bitti diye tahliye yapılamaz.

Kiracının Sözleşme Yenilememe Hakkı

Kiracının sözleşme yenilememe hakkı, çoğu zaman göz ardı edilse de yasal bir haktır. Kiracı, sözleşme süresi bitiminde taşınmazı boşaltmak ve sözleşmeyi uzatmamak isteyebilir. Böyle bir durumda, genellikle yazılı olarak ev sahibine bildirimde bulunması yeterlidir. Yasal açıdan, süre bitiminde kiracı taşınmazı boşaltırsa kendisinden başka bir yükümlülük beklenemez.

Kiracı, sözleşme sona ermeden de haklı bir sebep varsa (örneğin, iş değişikliği, sağlık sorunları gibi) anlaşmayı feshedebilir. Ancak bu durumlarda da belli yükümlülükler olabilir; örneğin belirli bir süre önceden bildirme ya da kalan kira bedelini ödeme şartı olabilir. Kiracı, taşınmazı teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahip olur.

5 Yıl ve 10 Yıl Sonrası Kira Tespitine Yönelik Durumlar

5 yıl ve 10 yıl sonrası kira tespitine yönelik durumlar, özellikle uzun süreli kiralamalarda hem ev sahibi hem de kiracı açısından önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir kira sözleşmesi 5 yılı doldurduktan sonra ev sahibi, kira bedelinin emsal değerlere göre yeniden tespitini talep edebilir. Bu durumda mahkemeye başvurarak kira tespit davası açmak mümkündür.

10 yıl art arda devam eden kira sözleşmelerinde ise, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşme sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak bunun için de 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kiracı da, bu tür durumlarda söz konusu sürelerin bilincinde olmalı ve uzun vadeli planlarını bu yasal esaslara göre yapmalıdır. Bu noktada, belgelerin ve sözleşme tarihlerinin dikkatle saklanması büyük önem taşır.

Ev Sahibinin Haksız Yere Ekstra Ödeme Talep Etmesi Durumunda Atılacak Adımlar

Sözleşmenizi ve Yasal Sınırları Kontrol Edin

Sözleşmenizi ve yasal sınırları kontrol edin başlığında, kiracı olarak ilk yapmanız gereken adım kesinlikle imzaladığınız mevcut kira sözleşmesini detaylıca incelemektir. Kira sözleşmesinde, ek bir ödeme ya da ekstra bir artış koşulu varsa ve bu açıkça belirtilmişse, bu madde geçerli olabilir. Ancak pek çok durumda, özellikle son dönemde yaşanan keyfi zam veya ekstra ödeme talepleri yasalara aykırı olabiliyor.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışları ve ek ödemeler belirli kurallara tabi tutulmuştur. Özellikle konut kiralarında %25 kira artış sınırı devam ettiği sürece, ev sahibi bu oranın üzerinde bir zam veya ekstra ödeme talep edemez. Aradaki fark, yalnızca kira sözleşmesinde açıkça fazladan bir ödeme maddesi olması durumunda yasal hale gelir. Kısacası, öncelikle sözleşmenizde ekstra bir bedelin olup olmadığına

Ev Sahibine Durumun Bildirilmesi ve Uzlaşma Yolları

Ev sahibine durumun bildirilmesi ve uzlaşma yolları, aradaki anlaşmazlığı büyütmeden çözmek için etkili bir adımdır. Eğer sözleşme ve yasal sınırlar sizden yana ise, nazik bir dille ev sahibine durumu anlatan yazılı bir mesaj gönderebilirsiniz. Bu yazılı iletişim, ilerde doğabilecek anlaşmazlıklarda elinizde bir kanıt olması açısından önemlidir.

Uzlaşma yollarında ise iki tarafın haklarını gözeten, orta yol bulunması amaçlanmalıdır. Eğer ev sahibi haklı bir gerekçeye dayanmadan ödeme istiyorsa; güncel mevzuatı, yasa maddelerini örnek gösterebilir ve bu tür bir artışa karşı yasal haklarınızı bilerek hareket ettiğinizi belirtmelisiniz. Unutmayın ki birçok anlaşmazlık, açık ve yapıcı bir iletişimle kolayca çözülebilir.

Ekstra Talebin Yazılı Olarak İstenmesi Halinde Ne Yapmalı?

Ekstra talebin yazılı olarak istenmesi halinde ne yapmalı sorusu, sıkça karşılaşılan bir durumdur. Eğer ev sahibi sizden, örneğin kira artışının üstünde ya da kira dışında başka bir ödeme miktarını yazılı olarak isterse; öncelikle söz konusu talebi muhakkak saklayın. Bu e-posta, SMS ya da WhatsApp üzerinden olabilir. Çünkü resmi makamlar önünde yazılı talepler delil niteliği taşır.

Böyle bir durumda, siz de cevap verirken taleple ilgili anlaşmazlığınızı ve gerekçelerinizi yine yazılı olarak iletin. "Yasal olarak kira artış oranı şu kadardır, fazlası yasal değildir" değerlendirmesi yapabilirsiniz. Eğer ev sahibi baskı yapıyorsa, bu yazışmaları ileride hukuki girişimler ve şikayetler sırasında kullanabilirsiniz.

Kira Artışı Yasal Sınırı Aşıyorsa

Kira artışı yasal sınırı aşıyorsa, yani ev sahibi %25’ten fazla zam ya da diğer ekstra ödemeleri dayatıyorsa, bu durumda attanacak hukuki yollar nettir. Yürürlükteki kanunlara göre bu tür zamlar geçersizdir ve sizi bağlamaz.

Ne Zamana Kadar Kabul Etmemelisiniz?

Ne zamana kadar kabul etmemelisiniz sorusunda esas olan, yasal sınırlar açıkça belirlenmişken, talep edilen ekstra ödemeyi kesinlikle kabul etmemeniz gerektiğidir. Yasal sınıra uymayan talepler karşısında ödeme yapmazsanız ve bunu yasal gerekçelerle bildirdiyseniz, ev sahibi sizi baskı yoluyla ödeme yapmaya zorlayamaz. Sabrınızı koruyun ve aceleyle kabul etmek yerine hukuki yolları araştırarak hareket edin. Dilerseniz bir avukata danışarak süreci daha kontrollü ilerletebilirsiniz.

Reddetmenin Hukuki Sonuçları

Reddetmenin hukuki sonuçları başlığında ise, en önemli unsur, yasadan doğan haklarınızın korunacağıdır. Eğer yasal sınırlar dışında bir artışı ödemeyi reddederseniz, ev sahibi olası bir tahliye davası veya başka bir yasal işlem başlatabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korur ve haksız ödeme, sözleşme dışında kira artışı gibi taleplerle açılan birçok davada mahkemeler kiracı lehine karar vermektedir.

Reddetme durumunda, elinizde varsa; sözleşme, yazışmalar ve ödeme dekontlarının tamamını saklayarak, ileride olası bir dava ya da şikayet sürecinde bu evrakları kullanmanız gerekecektir. Tamamen kanuni sınırlar dahilinde hareket etmek, haklarınızı en güvenli şekilde korumanızı sağlayacaktır.

Unutmayın: Sürekli yazılı iletişim ve belgelerinizi saklamak çıkar yolunuz olacaktır!

Hakkınızı Aramak İçin Başvurabileceğiniz Hukuki Yollar

CİMER, Tüketici Hakem Heyeti, Dernekler ve Kurumlar

CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi), ev sahibiyle yaşanan kira ve ekstra ödeme anlaşmazlıklarında vatandaşların başvurduğu pratik yollar arasında yer alır. CİMER’e online olarak başvurarak sorununuzu detaylı şekilde anlatabilir, yasal destek ve yönlendirme isteyebilirsiniz.

Tüketici Hakem Heyeti ise genel olarak mal ve hizmet alımlarında problem yaşayan tüketiciler için çözüm sunar; ancak çoğu zaman doğrudan kira anlaşmazlıklarına bakmaz. Yine de, özellikle depozito gibi kira dışındaki ödemelerde bu kuruma başvuru yapılabiliyor.

Ayrıca, kiracı haklarını savunan dernekler ve barolar gibi kurumlardan da ücretsiz veya uygun maliyetli hukuki destek alabilirsiniz. Bu kurumlar, kira anlaşmazlıklarında sizi yasal yollar konusunda bilgilendirir, dilekçe hazırlamanıza yardımcı olabilir ve size rehberlik eder.

Mahkemeye Başvuruda Süreç ve Gerekli Belgeler

Mahkemeye başvuru yapmak isteyenler için öncelikle arabuluculuk başvurusunun zorunlu olduğunu bilmek gerekir. Ancak arabuluculuk süreci sonuç vermezse, anlaşmazlık konusu olan kira bedeli veya ekstra ödeme talepleri için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilirsiniz.

Gerekli belgeler genel olarak şunlardır:

• Kira sözleşmesinin fotokopisi
• Kira bedelinin ödendiğine dair banka dekontları
• Ev sahibinin yazılı ek ödeme talepleri (varsa)
• Tarafların kimlik bilgileri ve iletişim bilgileri
• Arabuluculuk sürecinin sonunda verilen son tutanak

Mahkeme başvurusunda, elinizde mevcut olan ne kadar çok belge olursa haklarınızı daha kolay koruyabilirsiniz. Sürecin sonunda hakim, sözleşme ve mevcut yasalara dayanarak sonucu belirler.

Arabuluculuk Zorunluluğu

Türkiye’de son düzenlemelerle birlikte, artık kira ilişkilerinden doğan anlaşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu zorunlu hale getirilmiştir. Yani mahkemeye gitmeden önce mutlaka bir arabulucuya başvurulmalı ve çözüm aranmalıdır.

Arabuluculukta, bağımsız bir arabulucu eşliğinde taraflar anlaşmaya varmaya çalışır. Anlaşma sağlanırsa, ortaya çıkan protokol bağlayıcıdır ve mahkeme kararı yerine geçer. Eğer arabuluculukta uzlaşma olmazsa, bu durumda arabulucu tarafından verilen sonuç tutanağı ile birlikte mahkemeye başvurma hakkı doğar.

Arabuluculuk süreci genellikle kısa sürer ve dava açmaktan daha az masraflı bir yol sunar. Ayrıca zaman ve enerji tasarrufu sağlar; sorunun dostane şekilde çözülme ihtimalini de artırır. Bu nedenle, kira ve ekstra ödeme anlaşmazlıklarında hukuki haklarınızı aramaya ilk burada başlamanız önerilir.

Kira Tespit Davası Nedir? Kim Açabilir?

Kira tespit davası, kiracı ile ev sahibi arasında mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve yasal sınırlara uygun olarak mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davadan genellikle ev sahipleri yararlanmak istese de, aslında hem ev sahibi hem de kiracı kira tespit davası açabilir. Özellikle uzun süredir yenilenmemiş ve güncel piyasa değerinin çok altında kalan kira sözleşmelerinde bu yöntem tercih ediliyor.

Kira tespit davası için 5 yıllık bir süre geçmiş olması genellikle aranır; ancak, kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse, her kira dönemi için de bu dava açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, mevcut kira bedelinin düşük ya da yüksek olmasından şikayetçi olan her iki taraf da, kira tespit davası yoluna gidebilir.

Dava Şartları ve Mahkeme Süreci

Kira tespit davası açmak isteyenlerin bazı şartlara uyması gerekir. Öncelikle, dava genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve davacı taraf, kira sözleşmesinin istediği döneme ait olması gerektiğini kanıtlamalıdır. Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması halinde, mahkeme emsal taşınmazların kira bedelini, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarını, taşınmazın bulunduğu yer ve genel piyasa şartlarını dikkate alarak bir kira tespiti yapar.

Dava sürecinde genellikle ilk aşama, mahkemeye sunulan dilekçe ve sözleşme, ödeme makbuzları, taşınmazın konumu, özellikleri ve emsal kira bedelleri gibi belgelerin toplanmasıdır. Mahkeme çoğunlukla bilirkişi raporu ve emsal kira araştırması ister. Bilirkişi uzmanı, bölgedeki benzer taşınmazların ortalama kira bedellerini ve taşınmazın gerçek değerini inceleyerek bir rapor hazırlar.

Davanın başından kararın çıkmasına kadar geçen süre, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın karmaşıklığına göre değişse de genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sürmektedir. Dava sonunda hâkim, yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirler. Dava zamanında açılırsa belirlenen yeni bedel, takip eden kira dönemi başından itibaren geçerli olur.

Dava Sonrası İcra ve Uygulama

Kira tespit davası sonunda, mahkeme tarafından yeni kira bedeli belirlendiğinde bu karar, ancak kesinleştikten sonra hüküm doğurur. Karar kesinleştikten sonra ev sahibi, yeni belirlenen kira ile eski kira arasındaki farkı talep edebilir. Bu fark, geriye dönük olarak (genelde dava tarihinden itibaren) hesaplanır.

Eğer kiracı, yeni belirlenen kira bedelini ödemezse ev sahibi, ilamsız icra takibi başlatabilir. Buradaki önemli bir nokta, karar kesinleşmediyse icra takibinin başlatılamayacağıdır. Karar kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline göre kiracıdan geriye dönük kira farkı istenebilir. Ödeme gerçekleşmezse icra takibi yoluyla tahsilat yapılır.

Kira Tespit Davasının Sıkça Sorulan Soruları

Kira tespit davası hakkında en çok merak edilenler şunlardır:

• Her yıl kira tespit davası açılabilir mi?
  Genellikle 5 yıl dolduktan sonra açılır. Ancak sözleşmede kira artışı belirlenmemişse her kira dönemi için de açılabilir.

• Kira tespit davası ne kadar sürer?
  Mahkemenin yoğunluğuna göre bu dava 4-12 ay arasında sürebilir.

• Dava sonucunda belirlenen kira hangi tarihten itibaren geçerli olur?
  Eğer dava yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmışsa veya bu sürede ihtar çekilmişse, belirlenen yeni bedel takip eden dönemin başından itibaren uygulanır.

• Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
  Evet, hukuken bu mümkündür. Ancak dava gerekçelerinin ve sürecinin farklı olduğunu bilmekte fayda var.

• Hakim hangi kriterlere göre karar verir?
  TÜFE, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet göz önünde bulundurularak karar verilir.

Kira tespit davası açmadan önce ihtarname çekmek, taleplerinizi yazılı ve resmi olarak iletmek sürecin sağlam ilerlemesini sağlar. Bu sayede hem kira artışları yasal zemine oturtulur, hem de yaşanacak anlaşmazlıklarda eliniz daha güçlü olur.

Ekstra Ödeme ve Kira Artışı Sorunlarına Karşı Önleyici İpuçları

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecekler listesine mutlaka detaylı bir şekilde yaklaşmak gerekir. Öncelikle, kira sözleşmesinin yazılı olarak hazırlanması büyük önem taşır. Yazılı olmayan sözleşmeler, ileride taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklarda delil olarak kullanılamayabilir.

Kira sözleşmesinde mutlaka yer alması gerekenler arasında; evin adresi, kiracının ve ev sahibinin açık kimlik bilgileri, kira bedeli, ödemenin ne şekilde yapılacağı ve ödeme günü gibi ayrıntılar bulunmalıdır. Ayrıca, depozito tutarı ve hangi şartlarda iade edileceği açık şekilde belirtilmelidir.

Ekstra ödeme ve kira artışı gibi konular da sözleşmede net biçimde yer almalıdır. Mesela, aidat, ortak giderler, bakım ve onarım masrafları gibi olası masrafların kimin tarafından karşılanacağı önceden belirlenmelidir. Bu sayede, ilerleyen dönemde ev sahibi ile kiracı arasında sürpriz taleplerin önüne geçilmiş olur.

Unutulmamalı ki, kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal sınırlar çerçevesinde sözleşmede açıkça yazılmalı. Sözleşmeye “her yıl TÜFE oranında artış yapılacaktır” ifadesi eklemek bu konuda hem kiracıya hem ev sahibine kolaylık sağlar.

Ayrıca, sözleşmeye ek olarak varsa önceki borçlar, evdeki mevcut eşyalar ve eksiklikler gibi unsurları gösteren envanter listesi de eklenebilir. Böylece taşınma esnasında çıkabilecek ekstra ödemelerin ve iade süreçlerinin takibi daha kolay olur.

Belge ve Kayıtların Saklanmasının Önemi

Belge ve kayıtların saklanmasının önemi, kira ilişkilerinde doğacak anlaşmazlıklarda hakların savunulabilmesi açısından çok büyüktür. Bu nedenle, hem kira sözleşmesinin hem de yapılan tüm kira ödemelerinin belgeleri mutlaka saklanmalıdır.

Kira bedeli ödemelerinde mümkünse banka transferi kullanılmalı ve açıklamaya “aylık kira bedeli” gibi net ifadelere yer verilmelidir. Eğer elden ödeme yapmak gerekiyorsa da, ev sahibinden ödeme aldığını gösteren bir makbuz veya imzalı bir belge istenmelidir.

Aidat, tamirat ya da ekstra ödeme gibi durumlarda ise kesinlikle yazılı olarak bildirimde bulunulmalı ve yapılan ödemenin dekontunu veya makbuzunu arşivlemelisiniz. Böylece, ileride doğacak tüm anlaşmazlıklarda elinizde yasal bir delil olur.

Kira artışlarıyla ilgili ev sahibiyle yapılan yazışmalar, e-postalar veya WhatsApp mesajları da ekran görüntüsü alınarak saklanmalıdır. Eğer bir gün haksız bir ekstra ödeme talebiyle karşılaşılırsa, bu belgeler sayesinde hakkınızı aramanız kolaylaşır.

Özetle, her türlü belge ve kaydın düzenli şekilde saklanması hem kira artışı hem de ekstra ödeme taleplerine karşı önleyici bir kalkan görevi görür. Küçük bir dikkat, büyük sorunları önleyebilir!

Sıkça Sorulan Sorular

Ev Sahibinin Ekstra Ödeme Talebi Ne Kadar Yasaldır?

Ev sahibinin ekstra ödeme talebi yasalara uygun olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracıdan kira dışında sadece sözleşmede açıkça belirtilen ve hukuka uygun olan ödemeler talep edilebilir. Bu ödemeler aidat, depozito, yakıt parası gibi, sözleşmede yazılıysa ve taraflarca kabul edildiyse geçerlidir. Ancak, sonradan ya da sözlü olarak yapılan ekstra ödeme istekleri genellikle bağlayıcı değildir. Ekstra ödeme talebiyle karşılaşıldığında ilk yapılması gereken sözleşmeye bakmak ve talebin yasal olup olmadığını kontrol etmektir. Kısacası, ev sahibi sadece yazılı ve hukuka uygun giderler için yasal olarak fazladan ödeme talep edebilir.

Fazla Zam Yapan Ev Sahibine Ne Yapılabilir?

Fazla zam yapan ev sahibine karşı kiracının hakkı yasalarla korunur. Kira artış oranı, genellikle TÜFE’ye (Tüketici Fiyat Endeksi) göre belirlenir ve %25’lik tavan yasağı olduğu sürece, bu sınır aşılmamalıdır. Eğer ev sahibi bu sınırın üstünde bir artış talep ediyorsa, kiracı bu talebi yazılı olarak reddedebilir. Ayrıca, sorunu çözmek için arabulucuya başvurulabilir veya gerekirse mahkemeye gidilebilir. Her durumda fazla zam ödememek için kira sözleşmesi ve yasal sınırlar incelenmeli, gerektiğinde yasal destek alınmalıdır.

Tahliye Davası Açılırsa Kiracının Hakları

Kiracıya karşı tahliye davası açılırsa, kiracının birçok hakkı bulunur. Öncelikle, davanın gerekçesi incelenmeli ve tahliye hakkının gerçekten oluşup oluşmadığına bakılmalıdır. Örneğin, geçerli bir tahliye sebebi yoksa kiracının evi terk etmesi zorunlu değildir. Ayrıca mahkeme süresi boyunca kiracı evde kalmaya devam edebilir ve savunma haklarını kullanabilir. Hukuka uygun tahliye sebebi olsa bile, belirli sürelerin ve prosedürlerin tamamlanması gerekir. Kiracı, yasal haklarına danışmak için avukata başvurabilir veya baroların ücretsiz danışmanlık hizmetlerinden faydalanabilir.

Birden Fazla Ekstra Ödeme Talebinde Ne Yapılmalı?

Ev sahibinin birden fazla ekstra ödeme talep etmesi karşısında kiracı öncelikle sözleşmesini incelemelidir. Yalnızca sözleşmede yer alan ve yasal kabul edilen ödemeler yapılmalıdır. Sözleşmede belirtilmemiş, haksız veya fazla istenen ödemeler için kiracı yazılı olarak durumu ev sahibine bildirebilir ve ödeme yapmayı reddedebilir. Israrcı taleplerde yasal yollar (arabuluculuk, hakem heyeti veya mahkeme) düşünülebilir. Her ekstra ödemenin kaydı tutulmalı, yapılan ödemeler belgelenmelidir. Özellikle, hukuki dayanağı olmayan ek ödemeler kesinlikle ödenmemelidir.

Kira Sözleşmesinde Ekstra Bedel Maddesi Varsa Ne Olur?

Kira sözleşmesinde ekstra bedel maddesi bulunuyorsa, bu maddenin içeriği çok önemlidir. Yasal olarak, sözleşmede tarafların açıkça onayladığı ve kanuna aykırı olmayan bedeller geçerli sayılır. Ancak, kanuna aykırı ya da aşırı yük getiren maddeler geçersizdir. Mesela bakım masrafı, komşu aidatı gibi kalemler bazen ekstra olarak sözleşmeye eklenebilir ama bunlar hukuka uygun olmalıdır. Her zaman, kira sözleşmesindeki böyle maddeler için bir avukata danışmak ve gerekirse sözleşmenin iptalini talep etmek kiracının hakkıdır. Unutulmamalı ki, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri her şartta önceliklidir.

Not: Kira konusunda yaşanan anlaşmazlıklarda haklarınızı öğrenmek için resmi kurumların internet sitelerinden ve uzmanlardan bilgi alabilirsiniz.