Depozito Yerine Senet İmzalamak

Konut kiralarken depozito yerine senet imzalamak, özellikle son yıllarda sıkça karşımıza çıkan, ama ciddi hukuki riskler barındıran bir uygulama haline geldi. Ev sahiplerinin kira bedelini güvence altına almak için talep ettiği senet, çoğu zaman kira sözleşmesi, depozito ve kiracı hakları ile çatışan hükümler içerebiliyor.

Bu yazıda, depozito senedinin yasal sınırı, hangi durumlarda geçerli sayılacağı, kira bedeli dışında senet istenip istenemeyeceği ve kiracının senet imzalarken nelere dikkat etmesi gerektiğini sade bir dille anlatacağız. Böylece, depozito yerine senet imzalamak isteyen ya da buna zorlanan kiracıların hukuki açıdan daha bilinçli hareket etmesini amaçlıyoruz.

Depozito yerine senet istendiğinde ne anlama geliyor?

Ev sahibi sizden nakit depozito yerine senet istediğinde, aslında “güvence” talebi devam ediyor ama bunun aracı değişiyor. Nakit parayı hemen vermek yerine, belirli bir tutarı ileride ödemeyi taahhüt ettiğiniz bir borç senedi imzalamanız isteniyor. Yani ortada henüz ödenmiş bir para yok, fakat hukuken çok güçlü bir “ödeme vaadi” doğuyor.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracıdan güvence istenebiliyor ve bu güvence para ya da kıymetli evrak (örneğin senet) şeklinde kararlaştırılabiliyor. Ancak bu güvence, konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabiliyor.

Depozito yerine senet istenmesi, çoğu zaman ev sahibinin “nakit para bağlanmasın, ama elimde güçlü bir teminat olsun” düşüncesinden kaynaklanıyor. Fakat senedin hukuki etkisi, sıradan bir “hatıra kâğıdı”ndan çok daha ağır.

Ev sahibinin bakış açısı: Neyi güvenceye almaya çalışıyor?

Ev sahibi açısından depozito ya da senet, üç temel riske karşı alınan bir kalkan:

• Kiranın ödenmemesi
• Dairede olağan kullanımın ötesinde zarar oluşması
• Tahliye sırasında aidat, fatura, ortak gider gibi borçların bırakılması

Nakit depozito aldığında bu parayı bankaya yatırmak, faiziyle birlikte sözleşme bitiminde iade etmek zorunda. Senet aldığında ise cebine para girmiyor ama elinde, gerektiğinde icra takibine koyabileceği, güçlü bir alacak belgesi oluyor.

Bazı ev sahipleri, “nasıl olsa senet var, kirayı ödemezse direkt icraya veririm” diye düşünerek kendini daha güvende hissediyor. Özellikle yüksek kira bedellerinde, birden fazla ayı kapsayan tek bir senetle tüm risklerini topluca güvence altına almaya çalışabiliyorlar. Bu da pratikte, kiracının üzerinde ciddi bir baskı aracı haline gelebiliyor.

Kiracı açısından ilk anda fark edilmeyen riskler

Kiracı için depozito yerine senet imzalamak, ilk bakışta “şimdi para çıkmıyor, rahatım” hissi verebilir. Asıl tehlike de tam burada başlıyor, çünkü:

• Senet, soyut bir borç belgesidir. Üzerinde “depozito içindir” yazmıyorsa, ileride sanki ayrı bir borç almışsınız gibi icraya konabilir.
• Kira borcunuz olmasa bile, senet bedeli için ayrıca takip başlatılabilir. Siz de bunun aslında depozito teminatı olduğunu ispatlamak zorunda kalırsınız.
• Senet, üçüncü kişilere ciro edilebilir. Yani ev sahibi senedi bir başkasına devrederse, o kişi sizden parayı talep edebilir ve siz, aranızdaki kira ilişkisini ona karşı anlatmakta zorlanabilirsiniz.
• Depozito bankada tutulduğunda kanun sizi korur, para sizin adınıza açılan hesapta durur. Senet ise çoğu zaman ev sahibinin çekmecesinde, tamamen onun insafına kalmış bir teminat gibi durur.

Bu yüzden “nasıl olsa depozito yerine senet, aynı şey” düşüncesi yanlıştır. Hukuken ikisi de güvence sayılır ama senedin sonuçları çok daha ağır ve tek taraflı olabilir. Kiracı, imza atmadan önce bu farkı bilmezse, ileride beklemediği bir icra takibiyle karşılaşabilir.

Depozito ve senet arasındaki temel farklar neler?

Depozito ile senet, pratikte ikisi de “güvence” gibi görünse de hukuken ve fiilen tamamen farklı işler. Depozito, kiracının kendi parasını geçici olarak kenara koymasıdır. Senet ise kiracının, belirli bir tutarı ödemeyi üstlendiğini gösteren, tek başına borç doğuran bir kambiyo senedidir.

Depozito, kira sözleşmesinden doğan zarar, eksik ödeme, aidat borcu gibi ihtimallere karşı sınırlı bir teminat sağlar. Ev sahibi bu paraya hemen el koyamaz; zarar veya borç iddiasını ispat etmesi gerekir. Senette ise durum tersine döner: Senet, “soyut borç” belgesidir. İçine “depozito içindir” yazsanız bile, senet hukuken doğrudan bir ödeme vaadi olarak görülür ve icra takibine konu olabilir.

Bu yüzden aynı tutar için bile depozito kiracı açısından daha kontrollü ve sınırlı bir riskken, senet çok daha sert ve hızlı sonuç doğurabilen bir araçtır.

Nakit depozito ile teminat senedi nasıl farklı işler?

Nakit depozito, kural olarak bankaya yatırılır ve kiracının adına açılan hesapta bloke edilir. Kiralama ilişkisi bittiğinde, ev sahibi haklı bir talebi yoksa depozito aynen iade edilir. Tartışma çıkarsa, para bankada bekler; taraflar anlaşırsa çözülür, anlaşamazsa mahkeme kararına göre işlem yapılır.

Teminat senedinde ise para baştan ortada yoktur, sadece bir “ödeme sözü” vardır. Ev sahibi, senedi elinde bulundurduğu sürece, vade geldiğinde veya kira ilişkisi bozulduğunda doğrudan icra takibi başlatabilir. Kiracı, “Bu sadece depozito içindi” dese bile, özellikle senet üçüncü kişiye devredilmişse, bunu ispat etmek çok daha zor hale gelir.

Özetle:

• Depozito: Para bankada, tartışma olursa para yerinde durur.
• Teminat senedi: Para henüz yok, ama ev sahibinin elinde güçlü bir tahsil aracı var.

Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito üst sınırı ve senedin yeri

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Ayrıca bu depozitonun, kiracının adına açılan vadeli bir banka hesabına yatırılması ve kira ilişkisi bitene kadar bankada tutulması esastır.

Senet için ise kanunda “depozito yerine senet alınamaz” diye açık bir yasak yok. Yani ev sahibi, kiracıyla anlaşarak teminat senedi alabilir. Ancak:

• Senet, kanundaki depozito üst sınırını dolanmak için kullanılıyorsa,
• Örneğin 6–12 aylık kira bedeli kadar senet isteniyorsa,

bu durum, hem dürüstlük kuralına hem de kiracıyı koruyan düzenlemelere aykırı kabul edilebilir ve uyuşmazlık halinde mahkeme önünde tartışma konusu olur. Yani senet “depozito yerine” fiilen kullanılsa da, kanundaki güvence yapısına tam olarak oturmaz; daha çok ayrı bir borç belgesi gibi değerlendirilir.

Bankaya yatırılan depozito ile elden/senetle alınan teminat farkı

Bankaya yatırılan depozito, hem kiracıyı hem ev sahibini koruyan daha dengeli bir sistemdir. Para bankada bloke olduğu için:

• Ev sahibi, keyfi biçimde “depozitoyu harcadım” diyemez.
• Kiracı, kira bitiminde haklıysa parasını geri alma şansına sahiptir.
• Uyuşmazlıkta para güvenli bir yerde bekler, mahkeme kararına göre çözülür.

Elden alınan para veya senetle alınan teminatta ise bu denge bozulur. Elden verilen para, çoğu zaman makbuzsuz veya eksik belgeyle verilir; iade edilmediğinde ispat yükü kiracının omzuna biner. Senette ise risk daha da büyüktür, çünkü:

• Senet, tek başına icra takibine elverişli bir belgedir.
• Ev sahibi, depozito olduğunu kabul etmese bile senede dayanarak işlem başlatabilir.
• Kiracı, bunun sadece depozito teminatı olduğunu ayrıca ispat etmek zorunda kalır.

Bu nedenle, depozito ile senet arasındaki temel fark sadece “nakit mi, kağıt mı” değildir. Bankaya yatırılan depozito, hukuken kontrollü ve sınırlı bir güvence iken; elden alınan para ve özellikle teminat senedi, kiracı açısından çok daha yüksek ve çoğu zaman fark edilmeyen bir risk taşır.

Depozito yerine senet imzalamak yasal mı, hangi durumlarda sorun çıkar?

Depozito yerine senet alınması, Türk hukukunda tamamen yasak değil; ama çok riskli ve çoğu zaman uyuşmazlığa açık bir uygulama. Temel sorun şu: Depozito normalde nakit veya banka teminatı olarak düşünülmüşken, senet kıymetli evrak niteliğinde, tek başına bağımsız bir borç doğuruyor. Yani siz “sadece güvence olsun” diye imzaladığınızı sanarken, kağıt üzerinde doğrudan borçlu hale gelebiliyorsunuz.

Bu yüzden senetle depozito alınması, özellikle tutar yüksekse, açıklama kısmı boşsa veya kira sözleşmesine açıkça bağlanmamışsa, ileride icra takibi, haksız tahsilat, iki kez ödeme gibi ciddi sorunlara yol açabiliyor.

Depozito için senet alınabilir mi, hangi tutara kadar?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üst sınırı en fazla 3 aylık kira bedeli. Kural olarak depozito nakit, kıymetli maden veya banka teminat mektubu şeklinde öngörülmüş durumda. Uygulamada bazı ev sahipleri bu sınırı “senetle” aşmaya çalışıyor ya da nakit yerine “teminat senedi” istiyor.

Şu ayrımı yapmak önemli:

• Depozito için senet düzenlenmesi başlı başına “yasadışı” sayılmaz,
• Ama bu senet, 3 aylık kira bedelini aşan bir güvence içinse veya ileride kira alacağı gibi başka borçlar için kullanılmak üzere alınıyorsa, hem TBK’daki üst sınır amacına aykırı olur hem de kiracı aleyhine ağır bir dengesizlik yaratır.

Yani hukuken “tamamen geçersiz” demek her zaman mümkün olmasa da, böyle bir senet mahkemede tartışmaya çok açık, kiracı lehine iptal veya tenkis (indirim) konusu olabilir. Özellikle senedin açıklama kısmında “yalnızca depozito teminatı içindir” yazmıyorsa, risk daha da büyür.

3 aylık kira sınırını aşan senetler ve geçersizlik ihtimali

Depozito için yasal sınır 3 aylık kira olduğundan, örneğin:

• Aylık kira 20.000 TL ise, azami depozito 60.000 TL olabilir.
• Ev sahibi sizden 150.000 TL’lik “depozito senedi” isterse, bu tutar açıkça sınırı aşıyor demektir.

Bu durumda:

• Senedin tamamı otomatik olarak yok sayılmaz,
• Ancak kiracı, uyuşmazlık çıktığında “bu senet depozito teminatı içindi, yasal sınırı aşıyor, bu nedenle geçersiz sayılmalı ya da en azından 3 aylık kira ile sınırlanmalı” diyerek itiraz edebilir.
• Hakim, kira sözleşmesi, yazışmalar, tanıklar ve senet üzerindeki açıklamalara bakarak, senedin kısmen veya tamamen hükümsüz olduğuna karar verebilir.

Özellikle “bir yıllık kira bedeli kadar senet”, “boş senet”, “ileride doldururuz” gibi uygulamalar, hem TBK’daki koruyucu hükümlere hem de dürüstlük kuralına aykırı görülmeye çok müsaittir.

Eşya, demirbaş veya aidat için ayrı senet istenirse ne olur?

Bazı ev sahipleri, depozito dışında:

• Dairedeki beyaz eşyalar, mobilyalar, kombi, klima için,
• Ortak alan aidatı, site borçları, yakıt giderleri için,
• Hatta “boya, temizlik, çıkış masrafı” gibi kalemler için

ayrı ayrı senet talep edebiliyor.

Burada dikkat edilmesi gerekenler:

1. Depozito mantığı genişletilemez: Kanundaki 3 aylık sınır, kiracının aşırı güvence altına alınmasını engellemek için var. Eşya, demirbaş, aidat gibi kalemler bahane edilerek kiracıdan toplamda çok yüksek tutarlı senetler alınması, bu korumayı dolanma anlamına gelebilir.

2. Her senet bağımsız borç yaratır: Siz “sadece buzdolabı için” diye düşünseniz de, senedin üzerinde bu açıkça yazmıyorsa, ileride normal para borcu gibi icraya konabilir. Kiracı, bunun aslında “eşya teminatı” olduğunu ayrıca ispatlamak zorunda kalır.

3. Aidat ve giderler zaten ayrı hukuki ilişki konusudur: Aidat, yönetim planı ve site yönetimiyle ilgili bir borçtur. Bunun için yüksek tutarlı senet istenmesi, kiracıyı gereksiz yere baskı altına sokar ve çoğu zaman hakkaniyete aykırı bulunabilir.

Özetle: Depozito yerine veya yanında, eşya ve aidat için çok sayıda ve yüksek tutarlı senet istenmesi, hem yasal sınırın ruhuna aykırı, hem de kiracı açısından ciddi risk taşıyan bir uygulamadır. Böyle bir durumda mutlaka tutarları düşürmeye, senet sayısını azaltmaya ve her bir senedin açıklamasını son derece net yazdırmaya çalışmak gerekir; mümkünse de bu yolu hiç tercih etmemek en güvenlisidir.

Kira sözleşmesi imzalarken senet dayatmasıyla karşılaşınca ne yapmalı?

Kira sözleşmesi imzalarken “depozito yerine senet” ya da “birkaç tane senet imzalayalım, bana güvence olsun” deniyorsa, aslında sizden ayrı bir borç belgesi isteniyor. Bu da ileride icra takibi, faiz, hatta haksız borç iddiaları gibi ciddi sonuçlar doğurabilir. O yüzden refleksiniz şu olmalı: Önce sakin kalmak, sonra da her şeyi yazılı ve açık hale getirmek.

Genel kural:

• Ne istendiğini tam anlayana kadar hiçbir senede imza atmamak,
• Senedin gerçekten sadece depozito/teminat amaçlı olduğunu açıkça yazdırmak,
• Mümkünse senet yerine bankaya yatırılan depozito veya başka bir güvence önermek.

Aşağıdaki alt başlıklar, masada otururken pratik olarak nasıl davranmanız gerektiğini anlatıyor.

Sözleşmede yazmayan hiçbir senede imza atmama kuralı

İlk ilke çok net olmalı: Kira sözleşmesinde açıkça yazmayan hiçbir senedi imzalamayın.

Eğer ev sahibi sizden senet istiyorsa:

• Kira sözleşmesine, açık ve sade bir cümle eklenmesini isteyin. Örneğin: “Kiracı tarafından imzalanan … TL bedelli senet, yalnızca depozito teminatı olup, kira borcuna ilişkin olmayıp, kira sözleşmesinin sona ermesi ve borçların ödenmesi halinde iade edilecektir.”
• Bu ifade hem senette, hem sözleşmede yer almalı. Böylece senedin kira borcu değil, teminat olduğu daha kolay ispatlanabilir.
• Ev sahibi “Gerek yok, aramızda kalsın.” diyorsa, bu zaten başlı başına bir uyarı işaretidir. Kibarca ama net bir şekilde “Yazılı olmazsa imza atmam.” demelisiniz.

Unutmayın: Senet, tek başına çok güçlü bir belge. Sözleşmede hiç geçmeyen bir senet, ileride “Bu kiraya ilişkin borçtu.” iddiasıyla karşınıza çıkabilir.

Her ay için ayrı senet istenmesi durumunda dikkat edilecekler

Bazı ev sahipleri, “Her ayın kirası için birer senet imzalayalım, ben de kendimi garantiye alayım.” diyebilir. Bu durumda risk katlanarak artar:

• Elinde 12 adet senet olan bir ev sahibi, teoride 12 aylık kira borcunuz varmış gibi icra takibi başlatabilir. Siz ödemiş olsanız bile, ispat yükü size kayabilir.
• Her ay kira ödemesi yaptığınızda, o aya ait senedin size iade edilmesi ve mümkünse önünüzde yırtılması gerekir. Bunu da mutlaka yazılı veya görüntülü bir şekilde kayıt altına almaya çalışın.
• En sağlıklısı, her ay için ayrı senet vermemek, bunun yerine:
• Kiranın tamamını banka üzerinden ödemek,
• Gecikme kaygısı varsa, sözleşmeye gecikme faizi gibi hükümler eklenmesini önermek.

Eğer her ay için senet vermek zorunda kalıyorsanız:

• Senetlerin üzerine mutlaka “… ayına ait kira bedeli için teminat senedidir, ödeme halinde hükümsüzdür.” gibi bir açıklama yazdırın.
• Ödeme yaptığınız gün, ev sahibinden “… ayı kira bedeli alınmıştır, ilgili senet iade edilmiştir.” şeklinde kısa bir yazı veya en azından yazılı mesaj alın.

Aksi halde, hem banka dekontlarıyla kira ödediğiniz, hem de elinizde ödenmiş aylara ait senet borcu göründüğü bir tablo oluşabilir.

“Bir yıllık kira kadar senet” talebine nasıl yaklaşmalısınız?

En sık karşılaşılan dayatmalardan biri de “Ne olur ne olmaz, bir yıllık kira tutarında senet ver.” talebidir. Burada dikkat etmeniz gereken birkaç nokta var:

• Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üst sınırı 3 aylık kira ile sınırlı. Ev sahibi sizden 12 aylık kira kadar güvence istiyorsa, bu zaten kanunun ruhuna aykırı, aşırı bir talep.
• Bir yıllık kira kadar senet, ileride tahliye, hasar iddiası, aidat tartışması gibi her konuda size karşı baskı aracı olarak kullanılabilir.
• Böyle bir talep geldiğinde şu adımları izleyebilirsiniz:
• Önce, “Kanunda depozito üst sınırı 3 ay, isterseniz bunu bankaya yatırarak çözelim.” diyerek alternatif sunun.
• Ev sahibi ısrar ediyorsa, senedin tutarını en fazla 2–3 aylık kira seviyesine çekmeye çalışın.
• Yine de yüksek tutarda senet vermek zorunda kalıyorsanız, mutlaka:
• Senedin üzerine “Sadece depozito teminatı içindir.” ibaresini,
• Kira sözleşmesinin tarih ve numarasını,
• “Sözleşmenin sona ermesi ve borçların ödenmesi halinde iade edilecektir.” ifadesini yazdırın.

Son karar size ait: Eğer ev sahibi makul bir seviyeye inmiyor, senet şartını yumuşatmıyor ve hiçbir şeyi yazılı hale getirmek istemiyorsa, o noktada o evi kiralamaktan vazgeçmek, çoğu zaman ileride yıllarca uğraşmaktan daha az maliyetli olur.

Senedi depozito olarak imzalarken mutlaka yazılması gerekenler

Depozito yerine senet imzalıyorsanız, aslında elinize “boş bir tehdit aracı” değil, sınırları çok net çizilmiş bir teminat senedi geçmesini sağlamaya çalışıyorsunuz. Bunu da ancak senedin üzerine doğru ve açık ifadeler yazarak yapabilirsiniz. Aşağıdaki noktalar, olası bir uyuşmazlıkta hayat kurtarır.

Senedin üzerine mutlaka yer alması gereken ifadeler

Bir senedi depozito teminatı olarak imzalarken, mümkün olduğunca şu unsurlar açıkça yazılı olmalı:

• “Bu senet, … tarihli kira sözleşmesinin depozito teminatı olarak düzenlenmiştir.” ifadesi
• Kiralanan yerin açık adresi
• Kiraya verenin adı soyadı (veya unvanı)
• Kiracının adı soyadı
• Depozitonun neyi güvence altına aldığına dair kısa açıklama:
• “Kira borcunun ödenmemesi, taşınmazda kiracıdan kaynaklanan zararlar ve aidat borçları ile sınırlı olmak üzere teminat senedidir.” gibi.

Bu açıklama, senedin normal bir borç senedi değil, depozito niteliğinde bir teminat olduğunu gösterir. Böylece ileride “bu senet kira borcuydu” gibi iddialara karşı eliniz güçlenir.

Mümkünse senedin ön yüzüne, imzanın yakınına “Teminat senedidir, bedeli depozito niteliğindedir.” cümlesini de ekleyin.

Senedin kira sözleşmesine nasıl atıf yapması gerekir?

Senedin mutlaka belirli bir kira sözleşmesine bağlanması gerekir. Bunun için:

• Kira sözleşmesinin tarihi
• Varsa sözleşme numarası
• Kiralanan yerin açık adresi

senedin açıklama kısmında yer almalı. Örneğin:

“Bu senet, kiracı … ile kiraya veren … arasında imzalanan 01.12.2025 tarihli konut kira sözleşmesinin depozito teminatı olarak düzenlenmiştir. … adresli taşınmazla sınırlıdır.”

Bu tür bir atıf, senedin o sözleşmeye bağlı, yan bir güvence olduğunu gösterir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve borçlar ödendiğinde, senedin de hükmünün kalmadığını ispatlamanız kolaylaşır.

Ayrıca kira sözleşmesinin içinde de “… TL tutarlı bir adet teminat senedi alınmıştır, yalnızca depozito teminatı niteliğindedir” şeklinde bir madde bulunması, iki belgeyi birbirine bağlar.

Senet tanzim ve vade tarihleri, tutar ve açıklama örnekleri

Senetteki tarih ve tutar kısmı da depozito senedi açısından kritik:

• Tanzim tarihi genellikle kira sözleşmesiyle aynı gün olmalı.
• Vade tarihi için iki yol sık görülür:
• Ya boş bırakılır (belirsiz vadeli senet),
• Ya da kira süresinin bitişine yakın bir tarih yazılır.

Kiracı açısından daha güvenli olan, vadenin kira süresinin bitişinden sonra değil, en geç bitiş tarihi civarında olması ve bunun da açıklamada belirtilmesidir.

Tutar kısmında ise:

• Türk Borçlar Kanunu’ndaki 3 aylık kira bedeli üst sınırını aşmayan bir miktar yazılması,
• Mümkünse “… TL, depozito teminatı üst sınırıdır; fiili zarar ve borç tutarı ile sınırlı olarak kullanılacaktır.” gibi bir not düşülmesi,

ileride “senet bedelinin tamamı borçmuş gibi” işlem yapılmasını tartışmaya açmanızı kolaylaştırır.

Örnek bir açıklama cümlesi şöyle olabilir:

“Bu senet, … adresindeki taşınmaz için düzenlenen 01.12.2025 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin en fazla 3 aylık kira bedeli tutarındaki depozito teminatı olarak verilmiş olup, yalnızca sözleşmeden doğan ve kiracının kusurundan kaynaklanan borç ve zararlarla sınırlıdır.”

Kısacası, senedin her satırında “bu bir depozito teminatıdır, kira sözleşmesine bağlıdır, tutarı ve amacı sınırlıdır” mesajını net biçimde vermek, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda en büyük güvenceniz olur.

Senet imzaladıktan sonra karşılaşılabilecek riskler

Hem kira borcu hem senet borcu ile iki kez borçlu görünme riski

Depozito yerine senet verdiğinizde, hukuken iki ayrı borç görüntüsü ortaya çıkar: Bir yanda kira sözleşmesinden doğan kira borcunuz, diğer yanda ise senet metninden doğan kambiyo borcunuz vardır.

Ev sahibi, siz kirayı düzenli ödeseniz bile, elindeki senedi icraya koyabilir. Siz de “Ben zaten kirayı ödedim, bu senet depozito içindi” diye itiraz etmek zorunda kalırsınız. Bu durumda:

• Önce senet üzerinden kambiyo takibi başlatılabilir.
• Siz ayrıca “borçlu olmadığının tespiti” veya “senedin iptali” için dava açmak zorunda kalabilirsiniz.

Yani aynı para için hem kira borcu hem senet borcu varmış gibi görünür ve bunu tersine çevirmek için uğraşmanız gerekir. Özellikle senedin üzerinde “depozito teminat senedidir, kira borcuna mahsuben kullanılacaktır” gibi açıklamalar yoksa, ispat yükü çoğu zaman kiracının üzerine kalır.

Senedin ciro edilip üçüncü kişiye devredilmesi durumunda neler olur?

Senet, hukuken devredilebilir bir kıymetli evraktır. Ev sahibi, elindeki senedi başka birine ciro ederek verebilir. Siz senedi sadece ev sahibine güvenerek imzalasanız bile, bir süre sonra karşınıza hiç tanımadığınız bir kişi alacaklı olarak çıkabilir.

Bu durumda:

• Yeni alacaklı, senedi iyi niyetli olarak devraldığını iddia ederse, sizin “Bu sadece depozito içindi” savunmanız zayıflayabilir.
• Siz, ev sahibi ile aranızdaki kira ilişkisini ve senedin gerçekte teminat olduğunu ayrıntılı şekilde ispatlamak zorunda kalırsınız.

Özellikle “nama yazılı” değil de emre yazılı, boş bırakılmış veya arkasına imza atılmış senetlerde ciro riski daha yüksektir. Bu yüzden depozito senedinin devredilemeyeceğini belirten bir açıklama yazılmaması, kiracıyı ciddi şekilde savunmasız bırakır.

Erken tahliye, hasar iddiaları ve senedin kötüye kullanılması

Kira süresi dolmadan taşınmak zorunda kalırsanız, ev sahibi elindeki senedi “erken tahliye tazminatı” gibi göstererek tahsil etmeye çalışabilir. Oysa çoğu zaman gerçek zarar çok daha düşüktür veya hiç yoktur. Senet tutarı ise genellikle yüksek yazıldığı için, makul olmayan bir bedel üzerinden baskı aracı haline gelir.

Benzer şekilde, çıkışta evdeki küçük tamirat, boya, temizlik gibi giderler “büyük hasar” gibi gösterilip senedin tamamı tahsil edilmek istenebilir. Siz itiraz etmezseniz, senet bedeli üzerinden icra takibiyle karşılaşabilirsiniz.

Kötüye kullanım örnekleri genelde şöyle olur:

• Kiracı evi sorunsuz teslim ettiği halde senet iade edilmez, “ileride lazım olur” denir ve sonra icraya konur.
• Küçük bir aidat veya fatura tartışması, senedin tamamının tahsiline bahane yapılır.
• Ev sahibiyle aranız bozulduğunda, senet bir “koz” olarak kullanılır.

Bu yüzden depozito yerine senet imzalamak, kiracıyı sadece kira süresince değil, çoğu zaman taşındıktan sonra da uzun süre risk altında bırakır. Senet, doğru düzenlenmediğinde ve yazılı delillerle desteklenmediğinde, ev sahibinin elinde çok güçlü bir tahsilat aracı haline gelir.

Depozito yerine senet imzalayan kiracının haklarını nasıl koruyabilir?

Depozito yerine senet verdiğiniz anda, kâğıt üzerinde güçlü bir borç ikrarı altına giriyorsunuz. Bu yüzden haklarınızı korumanın tek yolu, her adımı yazılı ve ispatlanabilir hale getirmek. Aşağıdaki önlemler, olası bir uyuşmazlıkta elinizi ciddi şekilde güçlendirir.

Teslim tutanağı, fotoğraf ve yazılı iletişimle kendini güvenceye alma

Eve ilk girdiğiniz gün mutlaka bir teslim tutanağı düzenleyin. Bu tutanakta:

• Dairenin genel durumu
• Mevcut hasarlar (çizik parkeler, çatlak fayans, eski beyaz eşya, çalışmayan petek vb.)
• Sayaçların (elektrik, su, doğalgaz) ilk okuma değerleri

açıkça yazılı olsun ve mümkünse hem sizin hem ev sahibinin imzası bulunsun.

Buna ek olarak, evi detaylı şekilde fotoğraf ve video ile kayıt altına alın. Tarih ve saat görünen çekimler tercih edin. Özellikle:

• Mutfak dolapları, tezgah, ankastreler
• Banyo, klozet, duşakabin
• Kapı, pencere, camlar
• Parke, duvar boyaları, tavanlar

gibi sonradan “hasar var” denebilecek her yeri çekin. Bu görselleri saklayın, mümkünse kendinize mail atın ki tarih ispatı kolay olsun.

Ev sahibiyle mümkün olduğunca yazılı iletişim kurun. Örneğin:

• “Bu mesajla teyit ediyorum, verdiğim senet sadece depozito teminatı içindir.”
• “Şu tarihteki hasar tespiti için usta çağırdım, fotoğrafları ekte.”

gibi cümleler içeren mesajlar, ileride senedin kötüye kullanılması iddiasına karşı önemli delil olur.

Ödemeleri banka üzerinden yapmanın senetle ilişkisi

Depozito yerine senet verdiğinizde, kira ve diğer ödemeleri elden yapmak büyük risk yaratır. Çünkü ev sahibi hem senedi kullanıp hem de “kira ödenmedi” iddiasında bulunabilir. Bunu engellemenin en pratik yolu:

• Kira ve diğer düzenli ödemeleri banka havalesi/EFT ile yapmak
• Açıklama kısmına “2025 Aralık ayı kira bedeli”, “aidat ödemesi” gibi net ifadeler yazmak

Bu sayede, bir gün senet icraya konulursa, “Ben zaten kira borcumu ödedim, bu senet sadece depozito teminatıydı” savunmanızı banka kayıtlarıyla destekleyebilirsiniz.

Ayrıca, senet verildiği gün veya hemen sonrasında ev sahibine yazılı olarak:

“Bugün imzaladığım senedin yalnızca depozito teminatı olduğunu, kira borcu için düzenlenmediğini teyit eder misiniz?”

şeklinde bir mesaj atıp, alacağınız “Evet, depozito içindir” cevabını saklamak, ileride çok işe yarar.

Senedin iadesini ve imha edilmesini yazılı hale getirme

Kira ilişkisi bittiğinde, depozito yerine verdiğiniz senedin akıbeti en kritik nokta olur. Şunlara dikkat edin:

• Evi teslim ederken mutlaka teslim tutanağı düzenleyin: “Daire boyasız / boyalı, hasar yok / şu küçük hasarlar var, şu şekilde mahsup edildi” gibi.
• Senedi fiziksel olarak geri alın ve mümkünse ev sahibinin yanında, iki tarafın da görebileceği şekilde yırtıp imha edin.
• Bu sırada kısa bir yazı veya mesajla durumu kayıt altına alın:
• “Şu tarihli, şu tutarlı senet bugün tarafıma iade edilmiş ve imha edilmiştir. Depozito teminatı kapsamında başka alacak-verecek kalmamıştır.”

Eğer senedi o anda alamıyorsanız, ev sahibinden yazılı bir beyan isteyin:

• “Şu tarihli, şu tutarlı senedi depozito teminatı olarak aldım, kira sözleşmesi sona erdiğinde iade edeceğim.”
• Sözleşme bitiminde: “Depozito teminatı olan senedi iade ettim, aramızda başka alacak kalmamıştır.”

Bu tür yazılı ifadeler, ileride senet beklenmedik şekilde karşınıza çıkarsa, mahkeme veya icra dairesi önünde çok güçlü delil olur.

Özetle: Depozito yerine senet imzalamak tek başına yasak değil, ama ispat yükünü ciddi biçimde ağırlaştırıyor. Bu yüzden her adımı yazılı, fotoğraflı ve banka kayıtlarıyla desteklemek, kiracının kendini korumasının en gerçekçi yolu.

Ev sahibi depozito yerine senet dayatıyorsa pazarlık nasıl yapılır?

Ev sahibi depozito yerine senet istiyorsa, aslında senden nakit değil, kâğıt üzerinde daha güçlü bir teminat talep ediyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre güvence bedeli (depozito) en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir ve para ya da kıymetli evrak (senet gibi) olarak kararlaştırılabilir. Ancak bu, her teklif edilen senedi olduğu gibi kabul etmek zorundasın demek değildir. Pazarlıkta amaç, hem ev sahibinin kaygısını azaltmak hem de senedin seni gereksiz risk altına sokmasını engellemektir.

Depozito–senet dengesini kiracı lehine çevirmek için öneriler

İlk adım, “tamamen reddetmek” yerine “şartları yumuşatmak” olabilir. Örneğin:

• Ev sahibi yüksek tutarlı bir senet istiyorsa, daha düşük tutarlı senet + küçük bir nakit depozito kombinasyonu önerebilirsin.
• Senedin sadece zarar ve ödenmemiş borçlarla sınırlı bir “depozito senedi” olduğunu, kira borcu senedi olmadığını yazılı hale getirmeyi teklif edebilirsin.
• “Boş senet” ya da açıklamasız senet yerine, tutarı, amacı ve kira sözleşmesine atfı açıkça yazılmış bir senet üzerinde ısrar etmelisin.

Konuşurken “Ben de evi korumak istiyorum ama senedin kötüye kullanılmamasından emin olmak istiyorum” gibi sakin ve makul bir dil, pazarlığı yumuşatır.

Tutarı düşürme, taksitlendirme veya banka teminatı gibi alternatifler

Kanuna göre güvence bedeli en fazla 3 aylık kira olabilir; bu sınırın üstüne çıkan taleplerde “Kanundaki üst sınır bu, istersen birlikte bakabiliriz” diyerek tutarı aşağı çekmeye çalışabilirsin.

Ayrıca şu alternatifleri masaya koyabilirsin:

• Taksitlendirme: “Üç aylık kira kadar güvence istiyorsanız, bunu 3–4 aya yayalım, her ay bir kısmını ödeyeyim / senetleyelim” diyebilirsin. Böylece başlangıç yükün azalır.
• Banka hesabına yatırılan depozito: Nakit vereceksen, paranın senin adına açılan vadeli hesaba yatırılmasını ve iade şartlarının kanuna uygun olmasını isteyebilirsin. Bu, elden verilen paraya göre çok daha güvenlidir.
• Daha düşük tutarlı senet: Ev sahibi 3 aylık kira kadar senet istiyorsa, “1 aylık kira + küçük hasarlar için yeterli olur, zaten düzenli ödeme yaparsam riskiniz azalır” diyerek pazarlık yapabilirsin.

Amaç, yüksek ve belirsiz bir senet yerine, makul ve sınırları çizilmiş bir teminat yaratmak.

Senet yerine kefil veya ek sözleşme tercih edilebilecek durumlar

Bazı durumlarda senet yerine kefil ya da ayrıntılı bir ek protokol önermek hem seni hem ev sahibini rahatlatabilir:

• Düzenli geliri olan, mümkünse bordrolu bir kefil varsa, “Yüksek tutarlı senet yerine kefil gösterelim, isterseniz kefilin gelir belgelerini de sunalım” diyebilirsin.
• Ev sahibi özellikle eşya, beyaz eşya, demirbaş için endişeliyse, bunları tek tek sayan, durumlarını belirleyen ve zarar halinde nasıl hesaplanacağını açıklayan ayrıntılı bir tutanak / ek sözleşme teklif edebilirsin. Böylece belirsiz bir senet yerine, somut ve ölçülebilir bir güvence vermiş olursun.
• Bazı ev sahipleri için, “Senet yerine detaylı kira sözleşmesi + kefil + banka üzerinden düzenli ödeme” paketi, senetten daha ikna edici olabilir.

Özetle, depozito yerine senet dayatıldığında hedefin, “tamam ya da asla” ikileminden çıkıp, daha düşük tutarlı, amacı net, yazılı güvencelerle desteklenmiş bir çözüm bulmak olmalı. Kabul edeceğin her senedin, ileride icra takibine konu olabileceğini aklından çıkarmadan pazarlık yapman, en büyük güvencen olacaktır.

Depozito senedi yüzünden sorun çıkarsa hangi hukuki yollar mümkün?

Depozito yerine verilen senet, çoğu zaman “nasıl olsa teminat” diye hafife alınıyor. Oysa senet, Türk hukukunda kambiyo senedi niteliğinde ve doğrudan icra takibine konu olabiliyor. Bu yüzden sorun çıktığında hangi hukuki yollara başvurabileceğinizi bilmek çok önemli.

İcra takibi, itiraz ve “borçlu olmadığının tespiti davası” ihtimali

Ev sahibi elindeki depozito senedine dayanarak kambiyo senetlerine özgü haciz yolu ile icra takibi başlatabilir. Size bir ödeme emri gelir ve kısa bir süre içinde (genelde 5 gün) itiraz etmezseniz takip kesinleşir, haciz aşamasına geçilebilir.

Bu noktada kiracının elindeki başlıca yollar şunlardır:

• İcra takibine itiraz / şikayet: Senedin aslında kira borcu değil, depozito teminatı olduğunu; borcun doğmadığını veya miktarın fahiş olduğunu ileri sürebilirsiniz. Kambiyo takibinde itiraz sebepleri sınırlı ve süreler çok kısadır, bu yüzden tebligatı alır almaz harekete geçmek gerekir.

• Menfi tespit (borçlu olmadığının tespiti) davası: Ev sahibi senede dayanarak sizden para istiyor ama siz “bu borç hiç doğmadı” ya da “kısmen doğdu” diyorsanız, borçlu olmadığınızın tespiti davası açabilirsiniz. Devam eden bir icra takibi varsa, mahkemeden takibin durdurulması için ihtiyati tedbir de talep edilebilir.

• İstirdat davası: Senet yüzünden ödeme yaptıysanız ve sonradan aslında borçlu olmadığınız ortaya çıkarsa, ödediğiniz parayı geri almak için istirdat davası açma imkânı da vardır.

Bu davalarda mahkeme, senedin gerçekten depozito teminatı mı, yoksa gerçek bir kira borcu mu olduğunu; ev sahibinin zararının ne kadar olduğunu ve senedin kötüye kullanılıp kullanılmadığını inceler.

Senedin depozito teminatı olduğunu ispatlarken hangi deliller işe yarar?

Depozito senediyle ilgili uyuşmazlıklarda en kritik konu, senedin hangi amaçla verildiğini ispatlamak olur. Çünkü senedin üzerinde çoğu zaman sadece tutar ve imza bulunur; açıklama kısmı boş bırakılmış olabilir.

İspat için özellikle şu deliller işe yarar:

• Kira sözleşmesi: Sözleşmede “depozito yerine senet verildiği”, tutarı, hangi şartlarda kullanılacağı açıkça yazıyorsa bu çok güçlü bir delildir.

• Yazılı mesajlaşmalar: Ev sahibiyle yaptığınız WhatsApp, SMS, e‑posta yazışmalarında “depozito senedi”, “teminat senedi”, “hasar olursa kullanırım” gibi ifadeler geçiyorsa, senedin amacını göstermek için kullanılabilir.

• Teslim tutanağı ve çıkış tutanağı: Eve girerken ve çıkarken düzenlenen tutanaklar, fotoğraflar, videolar; evde hasar olmadığını, dolayısıyla senedin paraya çevrilmesini gerektirecek bir zarar bulunmadığını gösterebilir.

• Ödeme dekontları: Kira ve aidatları düzenli ödediğinizi gösteren banka dekontları, senedin kira borcu için değil, sadece teminat olarak verildiğini destekler.

• Tanık beyanları: Ev sahibiyle görüşmeye birlikte giden bir yakınınız varsa, senedin depozito amaçlı verildiğini tanık olarak anlatabilir. Yazılı delil kadar güçlü olmasa da, diğer delillerle birlikte önem kazanır.

Ne kadar çok yazılı ve görsel deliliniz varsa, senedin depozito teminatı olduğunu ispatlamak o kadar kolaylaşır.

Avukat desteği alamayan kiracılar için pratik adım önerileri

Herkesin hemen bir avukata ulaşma imkânı olmayabiliyor. Böyle bir durumda en azından şu pratik adımları atmak, hak kaybını azaltabilir:

1. Tebligatları saklayın ve süreleri kaçırmayın. İcra dairesinden gelen her evrakı dikkatle okuyun. Üzerinde yazan itiraz süresini (özellikle 5 ve 7 günlük süreler) bir yere not edin. Mümkünse aynı gün icra dairesine gidip memurdan prosedürü sorun.

2. İcra dairesine bizzat gidip itiraz beyanı verin. Basit bir dilekçeyle “Bu senet kira depozitosu teminatı olarak verilmiştir, borçlu değilim” şeklinde itiraz edebilirsiniz. Dilekçenizin bir örneğini mutlaka mühürlü olarak isteyin ve saklayın.

3. Baro adli yardım birimine başvurun. Gelir durumunuz uygunsa, bulunduğunuz ilin barosunun adli yardım servisine başvurup ücretsiz veya düşük maliyetli avukat desteği talep edebilirsiniz.

4. Tüm delilleri tek dosyada toplayın. Kira sözleşmesi, senet fotokopisi, mesaj ekran görüntüleri, fotoğraflar, dekontlar, teslim tutanakları… Hepsini tarih sırasına koyup bir dosya yapın. Hem kendiniz için hem de sonradan bir avukata giderseniz işini çok kolaylaştırır.

5. Ev sahibiyle yazılı iletişimi tercih edin. Telefonla konuşmak yerine, mümkün olduğunca mesaj veya e‑posta kullanın. Örneğin: “Elinizdeki senedin sadece depozito teminatı olduğunu, kira borcu için düzenlenmediğini tekrar hatırlatmak isterim” gibi net cümleler kurun.

6. Tüketici hakem heyeti / mahkemesi ihtimalini araştırın. Konut kiralarında kiracı çoğu zaman “tüketici” sayılabildiği için, bazı uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu da gündeme gelebilir. Bulunduğunuz yerdeki adliye veya kaymakamlıktan bu konuda bilgi alabilirsiniz.

Son olarak, burada anlatılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir; her olayın ayrıntısı farklıdır. Mümkün olan en kısa sürede, en azından kısa bir danışma için bile olsa bir hukukçudan görüş almak, depozito senedi kaynaklı sorunlarda sizi büyük zararlardan koruyabilir.

Depozito yerine senet imzalarken kiracılar için kısa kontrol listesi

İmza atmadan önce kendinize sormanız gereken sorular

Depozito yerine senet imzalamadan önce birkaç dakika durup gerçekten düşünmek, ileride aylarca sürecek bir hukuki sorunu engelleyebilir. Kendinize şu soruları mutlaka sorun:

• Bu senedin amacı ne? Depozito teminatı mı, yoksa kira borcu, aidat, eşya bedeli gibi başka bir şey mi güvence altına alınıyor?
• Tutar makul mü? Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üst sınırı üç aylık kira bedeliyle sınırlı. Senet, fiilen depozito yerine geçiyorsa bu sınırı aşıyor mu?
• Tutar net mi, değişken mi? “Boş bırak, sonra yazarız” deniyorsa kesinlikle imzalamayın. Rakamlar ve yazıyla tutar açıkça yazılı mı?
• Senedin açıklamasında ne yazıyor? “Kira bedeli” mi yazıyor, “depozito teminat senedi” mi? Açıklama, sizin anlaştığınız amaca uygun mu?
• Kira sözleşmesiyle bağlantısı kurulmuş mu? Senette hangi adresteki taşınmaz için, hangi tarihli kira sözleşmesine istinaden verildiği yazıyor mu?
• Vade tarihi mantıklı mı? Vade, kira sözleşmesinin bitişi veya tahliye sonrası makul bir süreye mi denk geliyor, yoksa çok daha erken bir tarih mi yazılmış?
• Ev sahibi dışında biri mi lehinize yazılıyor? Senet, emlakçıya ya da üçüncü bir kişiye mi düzenleniyor? Nedenini net anlamadan imzalamayın.
• Alternatif yok mu? Bankaya yatırılan depozito, blokeli hesap, daha düşük tutarlı teminat gibi seçenekler gerçekten masadan kalkmış mı, yoksa konuşulmamış bile mi?

Bu soruların birine bile içiniz rahat “evet” diyemiyorsa, imza atmadan önce mutlaka şartları yeniden konuşmanız gerekir.

Mutlaka yazılı hale getirmeniz gereken kritik noktalar

Depozito yerine senet imzalıyorsanız, sözlü güvene değil, yazılı belgelere güvenmeniz gerekir. Özellikle şu noktalar mutlaka yazılı olmalı:

• Senedin niteliği: Senedin üzerine veya en azından kira sözleşmesine “Bu senet, yalnızca … adresli taşınmazın depozito teminatı olarak verilmiştir” benzeri açık bir ifade yazılmalı.
• Kira sözleşmesine atıf: Senette “.. tarihli ve … başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden” ibaresi yer almalı; kira sözleşmesinde de bu senetten bahsedilmesi faydalıdır.
• Tutar ve kapsam: Hangi borçlar için teminat olduğu net olmalı. Örneğin “sadece kiralananın zarar görmesi ve ödenmeyen yan giderler için depozito teminatı” gibi. Genel ve ucu açık ifadelerden kaçının.
• Vade tarihi: Belirsiz, boş bırakılmış ya da “görüldüğünde” gibi hemen tahsile elverişli vadeler yerine, kira süresinin sonuna denk gelen net bir tarih yazılmalı.
• İade şartı: Tahliye sonrası, borç ve zarar olmadığı takdirde senedin en geç kaç gün içinde iade edilip imha edileceği kira sözleşmesinde yazılı olmalı.
• Paraf ve nüsha: Hem kira sözleşmesinin hem de senedin her sayfası taraflarca paraflanmalı; mümkünse senedin fotokopisine “kiracıda kalacak suret” notu düşülmeli.

Yazılı olmayan her ayrıntı, ileride ispat yükünü sizin omzunuza bırakır.

Asla imzalamamanız gereken senet türlerine örnekler

Bazı senet türleri, kiracı açısından neredeyse her zaman ciddi risk taşır. Aşağıdaki durumlarda imza atmamak, en güvenli yoldur:

• Boş senetler: Tutar, vade, lehtar, açıklama kısmı boş bırakılmış ve “sonra doldururuz” denilen her senet. Bu, en tehlikeli senet türüdür.
• Bir yıllık kira bedeli kadar (veya daha fazla) senet: Özellikle “kira güvence senedi” adı altında, 12 aylık kira toplamı ya da daha fazlası için düzenlenen senetler, depozito üst sınırını fiilen delmeye yöneliktir.
• Her ay için ayrı kira senedi: Her ayın kirası için ayrı ayrı senet istenmesi, ileride hem kira borcu hem senet borcu üzerinden iki kez takip riskini artırır.
• Açıklamasız senetler: Üzerinde “kira”, “depozito”, “teminat” gibi hiçbir açıklama olmayan, sadece tutar ve imza bulunan senetler. Bu tür senetler her türlü alacak için kullanıma açık hale gelir.
• Üçüncü kişi lehine, sebebi belirsiz senetler: Emlakçı, tanıdık ya da şirket adına düzenlenip “teknik olarak böyle gerekiyor” denilen, ama kira ilişkisiyle bağlantısı açıkça yazılmayan senetler.
• İleri tarihli ama yüksek faiz, cezai şart içeren senetler: Senedin arkasına veya yanına, gecikme faizi, cezai şart gibi ağır hükümler eklenmişse, bunların ne anlama geldiğini tam bilmeden imzalamayın.

Depozito yerine senet imzalamak bazen pratik bir çözüm gibi görünebilir; ancak hangi senede imza attığınız, çoğu zaman kiracının kaderini belirler. Tereddüt ettiğiniz her durumda, imza atmadan önce düşünmek ve mümkünse uzman görüşü almak en sağlıklı yoldur.