Kiracısı Olan Ev Satılabilir Mi?

Kiracısı olan bir evin satılıp satılamayacağı konusu, gayrimenkul dünyasında sıklıkla merak edilen bir durumdur. Türk Borçlar Kanunu, kiracıları koruyarak, ev kiracılı haldeyken satışa sunulmasına engel değildir. Kiracının mevcut kira sözleşmesi, evi alan yeni malik için de geçerli olur ve devam eder. Dolayısıyla, kiracı evden hemen çıkarılma zorunluluğu yaşamaz. 🤔

Yeni ev sahibi, kiracıyla anlaşmazlık yaşamamak adına kiracının haklarına saygı göstermelidir. Kiracının evi tahliye etmesi gerekiyorsa, yasal süreçler takip edilerek 6 ay önceden bildirilmesi gereklidir. Bu, kiracının mağdur olmaması ve bilgi sahibi olması adına önem arz eder.

Sonuç olarak, kiracısı olan ev satılabilir, ancak bu durumun hem kiracı hem de yeni ev sahibi için birtakım yasal yükümlülükleri beraberinde getirdiği unutulmamalıdır. Bu tür değişiklikler sırasında, tarafların yasal hakları ve sorumlulukları konusunda bilgi sahibi olmaları faydalıdır.

Türk Borçlar Kanunu'na Göre Düzenlemeler

Kiracılı evin satılması konusu, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) açık şekilde düzenlenmiştir. Öncelikle, kiracının oturduğu evin satılması halinde kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. TBK'nın 310. maddesine göre, kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde, yeni malik önceki ev sahibinin yerine geçer ve kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira ilişkisinin sonlanması için özel şartlar gerekir.

Bu noktada önemle üzerinde durulması gereken, artık "satım kirayı bozar" ilkesinin Türk hukukunda geçerliliğini yitirmiş olmasıdır. Yani ev sahibi değişse de mevcut kira sözleşmesi devam eder. Eski malikin sahip olduğu tüm hak ve sorumluluklar yeni ev sahibine geçer. Kira bedeli, sözleşme süresi ve diğer şartlar aynen sürer.

Ayrıca, TBK 351. maddeye göre; evi satın alan yeni malik, ne zaman kendisi, eşi ya da yakınları için konut veya iş yeri ihtiyacı doğarsa tahliye isteyebilir. Bunun için de kanuna uygun olarak yazılı şekilde kiracıya ihtar yapılması ve 6 aylık tahliye süresi beklenilmesi şarttır.

Kısacası, Türk Borçlar Kanunu, kiracılı evin satılmasında hem kiracının hem de yeni ev sahibinin haklarını net şekilde koruma altına alır.

Yargıtay Kararları ve Mevzuattaki Yeri

Kiracılı evin satılmasıyla ilgili uygulamada pek çok anlaşmazlık yaşanmakta ve bu konular ya doğrudan Yargıtay’a taşınmakta ya da içtihatlar ile yönlendirilmektedir. Yargıtay’ın bu konuda verdiği kararlarda öne çıkan ilke; yeni malikin, mevcut kira sözleşmesine aynen uyması gerektiğidir.

Yargıtay, çoğu kararında, evi satın alan kişinin ancak aşağıdaki durumlarda kiracıyı tahliye edebileceğine hükmediyor:

• Kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne-babasının veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu birinin konut veya işyeri ihtiyacı varsa,
• Tahliye taahhütnamesi verilmişse veya
• Kiracının sözleşmeye aykırı şekilde hareket etmesi (örneğin kira ödememesi, eve zarar vermesi) söz konusuysa.

Özellikle Yargıtay, yeni malik tarafından yapılacak tahliye taleplerinde 6 aylık süre kuralı ve yazılı bildirim şartının altını çizer. Ayrıca, tahliye davası açılmadan kiracının evden çıkarılamayacağını da vurgular.

Yargıtay içtihatları, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olsa da, evin el değiştirmesi halinde kiracı haklarını korur. Ancak bazı istisnai durumlarda (örneğin gerçekten ciddi kişisel ihtiyaç ve bu ihtiyacın kanıtlanabilmesi halinde) tahliye kararı çıkabilir.

Sonuç olarak, Yargıtay kararları ve mevcut mevzuat birlikte ele alındığında, kiracılı evin satılması kiracı açısından otomatik bir tahliye nedeni değildir. Kiracı, sözleşmede belirtilen haklarını, süresi dolana ve yasal şartlar oluşana kadar kullanmaya devam eder. Yeni ev sahibi ise, ancak TBK ve içtihatlarda öngörülen özel şartlar altında tahliye yoluna başvurabilir.

Kiracı Varken Ev Satışının Temel Prensipleri

Evin Satılmasına Kiracı Engel Olabilir mi?

Evin satılması ve kiracının hakları, hem ev sahipleri hem de kiracılar için kafa karıştırıcı olabilir. Özellikle kiracı varken ev satılabilir mi sorusu çok sık soruluyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kirada olan bir ev satılabilir. Yani ev sahibi, evde kiracı bulunuyorken taşınmazını üçüncü bir kişiye devredebilir. Burada kiracı, evin satılmasına engel olamaz.

Kiracının imzaladığı kira sözleşmesi satışı engellemez. Ancak satıcı ve alıcı arasında özel bir anlaşma yoksa, mevcut kiracının hakları aynen devam eder. Yani yeni malik, eski kira ilişkisine bağlı kalır. Kiracı örneğin “Evim satılamaz” diyemez veya tapu işlemini engelleyemez. Kiracının burada en temel hakkı, sözleşmesinin ve oturma hakkının satıştan sonra da korunmasıdır. Özetle, evi satmak isteyen ev sahibi bunu yapmakta özgürdür; kiracının, satış işlemlerini yavaşlatma veya iptal ettirme gibi bir yetkisi yoktur.

Tapuda Kira Şerhi ve Önemi

Tapuda kira şerhi, kiracının haklarının üçüncü kişiler nezdinde de korunması için çok önemli bir unsurdur. Birçok kişi, noter veya elden yapılan kira sözleşmesinin yeterli olduğunu düşünür; fakat aslında kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek, kiracının en güvenli yoludur. Peki neden?

Tapuya şerh edilen bir kira sözleşmesi, taşınmazın yeni sahibine karşı da geçerliliğini korur. Yani, ev satıldığında yeni ev sahibi, tapudaki şerhi görür ve kira sözleşmesinin varlığını bilerek evi alır. Bu durumda kiracı, sözleşme süresi boyunca eskisi gibi evde oturmaya devam edebilir. Tapuda şerh olmasa bile Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmesi yeni malike karşı da geçerlidir. Ancak pratikte bazen yeni malikler, “Ben sözleşmeyi bilmiyordum, kiracıyı çıkaracağım” diyebilir. İşte bu tip sorunların önüne geçmek için tapuya şerh çok önemlidir.

Özetle, tapuda kira şerhi, kiracının taşınmazın satışı sonucunda mağdur olmasını önler. Ayrıca satıcı için de evin satış sürecinde tapudaki bu şerhin alıcıya önceden bildirilmesi güvenli bir işlem sağlar. Sonuç olarak, evde uzun süre oturmak isteyen kiracıların, özellikle uzun vadeli kira sözleşmelerinde tapuya şerh koydurmaları önerilir. Bu konuda daha fazla bilgi ve işlem detayları için uzman bir gayrimenkul danışmanından destek alınabilir.

Kiracı Hakları

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği ve Devamı

Kira sözleşmesinin geçerliliği ve devamı, evin satılması durumunda kiracı için en önemli konulardan biridir. Taşınmaz satılsa dahi mevcut kira sözleşmesi geçerli olur. Yani yeni malikin değişmesi, kiracının sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı, sözleşmede belirtilen koşullarda ve süre boyunca evde oturmaya devam edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu koruma, kiracının yasal hakkıdır.

Yeni Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Yeni ev sahibinin hak ve yükümlülükleri, taşınmazı satın aldığı andan itibaren başlar. Yeni malik, eski ev sahibiyle yapılan kira sözleşmesine aynen uymak zorundadır. Kiracıdan kira bedelini talep edebilir, fakat aynı zamanda kiracının sözleşmedeki tüm haklarına saygı göstermelidir. Depozitoyu da devralır ve kira süresi içinde yapılacak tahliye işlemlerinde Borçlar Kanunu’ndaki kurallara uymalıdır. Aynı zamanda yeni malik, tahliye sürecini başlatmak isterse yasal prosedürlere mutlaka dikkat etmelidir.

Depozito Hakkı ve Kira Ödemeleri

Depozito hakkı ve kira ödemeleri konusunda, kiracının ödediği depozito yeni ev sahibine devrolur. Kiracı, evden çıkarken evi hasarsız şekilde teslim ederse depozitosunu iade hakkı saklıdır. Kira ödemelerinde ise, taşınmazın mülkiyeti değiştiği andan itibaren kiralar yeni malike ödenmelidir. Ancak kiracı, değişikliği resmi olarak öğreninceye kadar önceki ev sahibine yapılan ödemelerden sorumlu tutulamaz. Kiracı, ödemeleri mutlaka banka kanalı veya yazılı belgeyle yapmalıdır.

Satış Sonrası Kiracının Tahliyesine İlişkin Süreç

Yazılı Bildirim ve İhtarname

Satış sonrası kiracının tahliyesi için ilk aşama yazılı bildirim ve ihtarname gönderilmesidir. Yeni malik, taşınmazı aldığı tarihten itibaren en geç bir ay içinde kiracıya noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla durumu bildirmelidir. Yazılı bildirim olmazsa kiracı tahliye etmek zorunda değildir.

6 Aylık Tahliye Süresi

Yeni malik, eğer evi kendisi kullanacaksa, yapmış olduğu bildirimin ardından en az altı ay beklemek zorundadır. Yani kiracı, satışı takiben en az altı ay daha evde oturma hakkına sahiptir. Bu süre sonunda yeni malik isterse tahliye davası açabilir.

Haklı Sebeple Tahliye Koşulları

Yeni Malikin Konut veya İş Yeri İhtiyacı

Haklı sebeple tahliye koşullarından biri, yeni malikin konut veya iş yeri gereksinimidir. Eğer malik gerçekten kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa bu gerekçeyle tahliye isteyebilir. Ancak bu iddia somut delillerle kanıtlanmak zorundadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği de oldukça önemlidir. Kiracı, evin satılmasından önce ya da sonra noter huzurunda tahliye sözü vermişse, bu taahhüt bağlayıcıdır. Ancak taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonra, özgür iradeyle düzenlenmiş olması gerekir. Aksi durumda geçerli sayılmaz ve kiracı lehine koruma devam eder.

Kiracı hakları, mevzuat ve yargı kararları ile güçlü biçimde korunur. Satış, kiracının anlık olarak evden çıkması sonucunu doğurmaz ve prosedürlere mutlaka uyulması gerekir.

Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Takip Edilecek Yasal Prosedür

Yeni ev sahibi olduğunuzda, kiracıyı tahliye etmek istiyorsanız bu işlemi direkt olarak yapamazsınız. Öncelikle Türk Borçlar Kanunu ve yargı kararlarında yer alan yasal prosedüre uymalısınız. Kiracıyı tahliye etmek için izlenmesi gereken ilk adım, kiracıya yazılı bir ihtarname göndermektir. Ardından, sürelere ve tahliye koşullarına dikkat etmek zorunludur. Özellikle tahliye davası açmadan önce çoğunlukla noterden veya taahhütlü posta ile ihtarname tebliği gerekir. İhtarname sonrası dava açılması durumunda, mahkeme tarafından kiracıya savunma hakkı tanınır. Süreç sonunda mahkeme tahliye kararı verirse, ilamlı icra yoluna gidilerek tahliye icra dairesi tarafından gerçekleştirilir. Ayrıca, icra takibi ile tahliye yöntemini de kullanabilirsiniz. Burada icra dairesi aracılığıyla verilen süre sonunda ödeme yapılmazsa veya itiraz olmazsa, tahliye işlemi başlatılır ve icra mahkemesi kararı ile işlem sonuçlanır.

Tahliye Davası Açma Sebepleri

Tahliye davası açmak için belirli, kanunda yer alan nedenlerden en az biri olmalıdır. Tahliye davası sebepleri arasında; yeni malikin veya ev sahibinin şahsi ihtiyacı, kira borcunun zamanında ödenmemesi, kiracının sözleşmeye aykırı kullanım davranışları, tahliye taahhütnamesi verilmiş olması, kiraya verenin ya da yakınlarının evi kullanma zorunluluğu ve iki haklı ihtar uygulaması yer alır. Tahliye davasında dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, kanunlarda sayılı şartlara uygun davranılmasıdır. Sebepsiz yere açılan tahliye davalarında mahkemeler kiracının tahliyesine karar vermez. Bu yüzden her bir tahliye sebebi ve delili özenle hazırlanmalıdır.

Kişisel İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kişisel ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, ev sahibi ya da yeni malik tarafından en çok başvurulan yöntemlerden biridir. Türk Borçlar Kanunu'na göre hem konut hem de işyeri kiralarında, malikin veya malikin eşinin, altsoyu ve üstsoyu gibi yakınlarının gerçekten ve zorunlu olarak o eve veya işyerine ihtiyaç duyması gerekmektedir. Burada en önemli konu, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispat edilmesi. Yakın tarihli Yargıtay kararlarında da bu kriterler aranıyor. Örneğin; yeni ev sahibi evi kendi ikamet adresi olarak kullanmak zorundaysa, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu dava, taşınmazın yeni sahibi adına tapuya tescil edildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekilerek sürecin başlatılmasıyla yürütülür. Aksi halde süre hakkı kaybedilebilir.

Sözleşmeye Aykırılık Halleri

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye, kiracının kira sözleşmesine uymaması durumlarında gündeme gelir. Bunlar genellikle taşınmazı amacı dışında kullanmak, izinsiz olarak bir başkasına devretmek, komşuları rahatsız etmek ya da taşınmazı tahrip etmek gibi durumlardır. Yasal olarak ev sahibi, sözleşmeye aykırı davranış tespit ettiğinde önce kiracıya ihtar çeker. Kiracıya tanınan süre içinde aykırılık giderilmezse, mahkemeye başvurarak tahliye talep edebilir. Sözleşmeye aykırılıklar için genellikle en az 30 gün süre verilmesi gerekliliği vardır. Ayrıca, eğer aykırılık ağırsa ve düzeltmesi mümkün değilse, ev sahibi dilediği an dava açma hakkını kullanabilir.

Kira Ödemelerinin Aksaması

Kira ödemelerinin aksaması, en sık görülen tahliye sebepleri arasında yer alır. Eğer kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, ev sahibi önce yazılı bir ihtarname ile kiracıya ödeme için en az 30 gün süre verir. Eğer bu sürede ödeme yapılmazsa veya düzenli olarak kira ödenmiyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Ayrıca aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmiş olması durumu da tahliyeyi gündeme getirir. Özellikle 2024 yılında yapılan düzenlemeler ile, tahliye süreçlerinde sürelerin özenle takip edilmesi önem kazanmıştır. Kira ödemesini düzenli yapmayan kiracının tahliyesi için yeterli kanıt ve resmi belgelerle mahkemeye başvurulmalıdır.

Kısacası, yeni ev sahibi olarak kiracıyı tahliye etmek için yasal yolları ve şartları eksiksiz uygulamanız hem sizin hem de kiracının mağdur olmaması için zorunludur.

Ödeme ve Sözleşme Süreçleri

Kira Artışı ve Yeni Malikle Yenileme

Kira artışı ve yeni malikle yenileme konusu, kiracı için kritik bir aşamadır. Kiracının oturduğu ev satıldığında, mevcut kira sözleşmesi yeni ev sahibini de bağlar. Yani, eski ev sahibiyle yapılan sözleşme geçerliliğini korur. Ancak, yeni malik ile kira sözleşmesi sona erdiğinde veya yenileme zamanı geldiğinde, kira bedelinde artış yapılması gündeme gelebilir.

Kira artışları, genellikle Türk Borçlar Kanunu'ndaki sınırlamalar ve sözleşmede yer alan hükümler doğrultusunda uygulanır. Yıllık artış oranı genelde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı kadar olabilir. Yeni malik, sözleşme sonunda artış miktarı için yasal sınırlar içinde teklif sunar. Kiracı yeni şartları kabul ederse, sözleşme yenilenir ve yeni bedeller üzerinden devam eder.

Kiracı ile yeni malik arasında güven ilişkisi kurulması ve şartların açıkça belirlenmesi önemli. Kira artışında anlaşmazlık çıkarsa, taraflar mahkemeye başvurarak artış oranının tespitini talep edebilir.

Depozitonun İadesi ve Yeni Sahibine Devri

Depozito, kira sözleşmesi başlarken ödenen ve kirayı garantiye almak için verilen bir teminattır. Ev satılırken, depozitonun ne olacağı kiracılar açısından çoğu zaman kafa karıştırır. Normalde, depozito hala eski ev sahibinin hesabında bulunuyorsa, yeni malik ile devir işlemini yazılı şekilde yapmaları gerekir.

Depozito devri, en sağlıklısı bankaya yatırılmışsa banka üzerinden yapılır. Aksi halde, eski ev sahibi ile yeni malik kendi aralarında bir tutanak imzalayarak, depozitonun yeni malike geçtiğini belirtmelidir. Böylece kiracı, kira ilişkisi bitiminde depozitoyu yeni ev sahibinden geri alır.

Önemli bir detay: Kiracı, taşındıktan sonra evi hasarsız ve borçsuz teslim ederse, depozitosunu tam olarak geri alma hakkına sahiptir. Yeni malik depozitoyu devralmayı reddederse, kiracı doğrudan eski ev sahibinden de talepte bulunabilir.

Kira Bedelinin Doğru Kişiye Ödenmesi

Kira bedelinin doğru kişiye ödenmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından yasal olarak çok önemlidir. Ev satıldıktan sonra kiracı, ödeme yaptığı kişinin yeni malik olduğundan emin olmalı. Yeni malikin tapu belgesi veya noter ihtarnamesiyle kendisini tanıtması gerekir.

Kira ödemelerinin, yeni malikin banka hesabına yatırılması gereklidir. Eski ev sahibine yapılan ödemeler, satıştan sonra geçersiz sayılır ve kiracının aynı bedeli tekrar ödemek zorunda kalmasına sebep olabilir.

Kiracı, bundan sonraki kira ödemelerini yeni ev sahibinin hesabına gönderir ve dekontlarını saklar. Böylece hem yasal yükümlülüğünü yerine getirir hem de ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda kendini güvence altına alır.

Yani, ev satıldığı andan itibaren, kiracının kira ödemesini kime yapacağı netleşmeli. Tüm iletişim ve hesap bilgileri açıkça paylaşılmalı ve ödemeler belgelenmelidir. Aksi durumda, kiracının mağduriyet yaşama ihtimali yüksektir.

Satılan Evdeki Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Satılan evdeki kiracının hemen çıkmak zorunda olup olmadığı konusu, en çok merak edilenlerin başında gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, evin satılması halinde mevcut kira sözleşmesi olduğu gibi yeni ev sahibiyle devam eder. Yani ev satıldı diye kiracı hemen tahliye edilmez ya da çıkarılamaz. Yeni ev sahibi, tapu devrinden sonra bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunursa, bildirimin üzerinden altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Ayrıca kira sözleşmesinin süresi dolduysa, yeni malik sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Bu süreçte kiracı, kira sözleşmesindeki haklarını korur ve hemen evi boşaltmak zorunda değildir.

Evde Kiracı Varken Satılık İlanı Asılabilir mi?

Kiracı varken evin satılması mümkündür ve ev sahibinin buna hakkı vardır. Ancak kiracının izni olmadan, dairenin içine veya kapısına satılık ilanı asmak zorunlu değildir. Ev sahibi satılık ilanı bilgisi verebilir; fakat kiracı bu ilanın asılmasını kabul etmek zorunda değildir. Eğer kira sözleşmesinde bu konuda özel bir hüküm yer almıyorsa, kiracıya dayatılan satılık ilanı kabul etme zorunluluğu bulunmaz. Satış işlemleri sırasında, genel olarak evin satılık olduğu bilgisinin paylaşılması ve alıcı adaylarının bilgilendirilmesi yeterli olur.

Kiracı, Evi Satış İçin Göstermek Zorunda mı?

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre, ev sahibinin talebi doğrultusunda evi makul zamanlarda alıcı adaylarına göstermeye izin vermekle yükümlüdür. Yani kiracı, evi tamamen kendi kullanımında tutamaz, satış veya yeniden kiralama gibi amaçlarla makul gün ve saatlerde yeni alıcı ya da kiracı adaylarına evi göstermek zorundadır. Ancak bu gösterimler, kiracının mahremiyetine, işine ve günlük yaşantısına olabildiğince az müdahale edecek şekilde, önceden haber verilerek yapılmalıdır. Aksi halde, ev sahibi ile kiracı arasında anlaşmazlık yaşanabilir. Kiracı evi göstermekten tamamen kaçınırsa ev sahibi yasal haklarını kullanabilir ve hatta mahkemeden yardım talep edebilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkaramazsa Ne Olur?

Yeni ev sahibi, yasal süreçleri takip edip de kiracıyı tahliye ettiremezse, kira sözleşmesi yeni malik ile tüm koşullarıyla devam eder. Yani yeni ev sahibi, eski ev sahibinin yerine geçer ve taraflar arasında kira ilişkisi aynen sürer. Kiracı, mevcut sözleşmeye ve kanuni haklarına dayanarak evde oturmaya devam eder. Eğer tahliye davası açılır ve haklı gerekçe bulunmazsa, mahkeme kiracının kalmasına karar verebilir. Ayrıca yeni ev sahibi, belirli şartlar dışında tek taraflı olarak elektrik, su gibi hizmetleri kesemez veya baskı yapamaz. Bu nedenle, tahliye mümkün olmazsa kiracı, kanuni koruma altındadır ve normal kira ilişkisi sürer. Yeni ev sahibi dilerse, sözleşmenin bitmesini bekleyip, sözleşme bitiminden sonra da dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

2025 yılı itibarıyla, uygulamadaki genel durum ve mevzuat yukarıdaki şekildedir. Hak kaybı yaşamamak için hem kiracıların hem de yeni maliklerin prosedürleri dikkatli takip etmesi önemlidir.

Farklı Durumlar ve Özel Hükümler

Tapuda Şerhli Kira Sözleşmesi Olan Taşınmazlar

Tapuda şerhli kira sözleşmesi olan taşınmazlar, satış sürecinde diğer evlerden farklı işleyen bir sisteme sahiptir. Tapuya işlenmiş (şerh edilmiş) kira sözleşmeleri, mal sahibi değişse bile yeni malik için de bağlayıcı olur. Yani yeni ev sahibi, tapudaki şerh olduğu sürece, sözleşmedeki kiracının haklarına müdahale edemez.

Tapuda şerh, genellikle uzun süreli veya önemli miktarlarda yapılan kira sözleşmelerinde kullanılır. Özellikle iş yeri kiralarında, kiracının kira süresince mekanını kaybetmemesi için bu uygulamaya başvurulur. Tapu şerhi varsa, yeni malik evi ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunsa bile, genellikle kira sözleşmesi süresinin sonuna kadar beklemek zorunda kalır.

Bazı durumlarda, tapudaki kira şerhinin süresi dolduysa veya sözleşme feshedilmişse, yeni malik haklarını kullanabilir. Ancak buradaki önemli nokta, tapudaki kayıtların açık ve güncel olmasıdır.

Yabancı Kiracının Hakları

Yabancı kiracıların hakları, Türk vatandaşlarından pek farklı değildir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında tüm kiracılar eşit haklara sahiptir. Evin satılması durumunda, yabancı kiracıların da mevcut kira sözleşmeleri ve diğer tüm yasal hakları korunur.

Yabancı kiracılar için ek dikkat edilmesi gereken bir nokta, oturma izni ve ikamet adresiyle ilgilidir. Türkiye'de ikamet eden bir yabancı, evi satılsa bile yasal tahliye süreçleri tamamlanana kadar kontrat hakkını kullanabilir. Ancak yasal sürede tahliye gerçekleşirse adres bildirimini zamanında yapmak önemlidir.

Yine de bazı özel durumlarda, yabancı kiracının bulunduğu ülkenin konsoloslukları veya temsilcilikleri ek destek ve hukuki danışmanlık sunabilir. Yabancı kiracı, hak kaybı yaşamamak için Türk mevzuatına uygun hareket etmeli ve mümkünse sürecin başında bir uzmandan yardım almalıdır.

Sonradan Oluşan Özel Durumlar

Kiralanan taşınmazın satışı sırasında veya sonrasında beklenmedik özel durumlar ortaya çıkabilir. Kiracı veya malikten birinin vefatı, boşanma, taşınma, tapu iptal davaları, haciz veya iflas gibi haller, kira ilişkisini doğrudan etkileyebilir.

Örneğin, kiracının vefatı durumunda, kira sözleşmesi mirasçılarına geçer. Mirasçılar dilerlerse kontratı devam ettirebilir veya yasal süresi içinde tahliye edebilirler. Yine malikin vefatı halinde taşınmazın satışı, mirasçılar tarafından yapılacaksa kira ilişkisi, yeni malik kim olursa olsun aynı kurallarla devam eder.

Bazen tapuda problemli kayıtlar, ipotek veya haciz gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu durumda yeni malik, kiracıya tahliye baskısı uygulayamaz; hukuki yolları tercih etmelidir.

Ayrıca medeni durum değişiklikleri, taşınmazda deprem, sel gibi doğal afetlerin yaşanması veya olağandışı bir kamu kararıyla tahliye gerekliliği, özel hüküm oluşturabilir. Böyle durumlarda hem kiracı hem de malik, kanunlarda yer alan genel hükümlere ve yargı kararlarına başvurmalıdır. Her beklenmedik özel durumda, tarafların hak kaybı yaşamaması için uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşır.

Hukuki Destek ve Tahliye Davalarında Avukatın Rolü

Tahliye Davası Süreci ve Hukuki Danışmanlık

Tahliye davası süreci, hem kiracı hem de yeni malik için oldukça hassas ve teknik detaylar içeren bir süreçtir. Tahliye davası açmak için izlenmesi gereken adımların doğru takip edilmesi, hukuki hakların korunabilmesi açısından çok önemlidir. Burada bir avukat desteği almak, hata yapma olasılığını azaltır ve sürecin hızlı ilerlemesini sağlar.

Tahliye davası genellikle aşağıdaki şekilde ilerler:

1. Yeni malik, kiracıya noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla ihtarname göndererek tahliye talebini bildirir.
2. Yasal süre olan 6 ayın geçmesiyle birlikte, eğer kiracı evden çıkmadıysa, tahliye davası açılır.
3. Mahkeme, durumu değerlendirip karar verir ve tahliye kararı kesinleşirse icra yoluyla tahliye gerçekleşir.

Bu aşamaların her birinde avukat desteği, gerek dilekçelerin hazırlanması gerek delil toplanması açısından çok işe yarar. Ayrıca, usule uygun tebligat, yazılı ihtar ve taahhütname gibi teknik detaylar, bir avukat tarafından takip edilirse gelecekte hak kaybı yaşanmaz.

Dava sürecinde karşılıklı hakların korunması, yasal çerçevede hareket edilmesi için avukatın hukuki danışmanlığı büyük önem taşır. Özellikle tahliye gerekçeleri, delil sunumları ve itiraz hakları konusunda uzman bir görüş almak çoğu zaman süreci kolaylaştırır.

Hak Kaybı Yaşanmaması İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hak kaybı yaşamamak için, tahliye sürecinde bazı önemli noktalara dikkat edilmelidir. Kiracı ya da ev sahibi, süreçten önce ve süreç boyunca aşağıdaki konularda dikkatli olmalıdır:

• İhtarname ve tebligat sürelerinin takibi: Bildirimler mutlaka yazılı ve usule uygun şekilde yapılmalı, bu bildirimin ulaştığından emin olunmalıdır.
• Kira ödemeleri ve elden yapılan ödemeler: Elden yapılan ödemeler mutlaka yazılı şekilde belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Banka yoluyla yapılan ödemeler tercih edilmelidir.
• Depozito ve tahliye taahhütnamesi: Depozitonun iadesi konusunda protokol hazırlanmalı, tahliye taahhüdü alınacaksa usule uygun düzenlenmelidir.
• Dava süreleri ve itiraz hakları: Süre kaçırılırsa dava hakkı kaybolabilir, bu nedenle adım adım tüm yasal kontroller yapılmalı.
• Avukat ile çalışmak: Bir avukattan danışmanlık almak, süreçte hata yapılmasının ve haksızlığa uğramanın önüne geçer.

Sonuç olarak, tahliye süreci teknik bir işlem olduğundan, avukat desteğiyle ilerlemek, zaman ve hak kaybını engeller. Tüm belgeler, itirazlar ve davaya dair süreçler doğru yönetilir. Böylece hem ev sahibi hem de kiracı yasal haklarını koruyarak süreci tamamlar.

Sonuç ve Tavsiyeler

Sonuç olarak, kiracılı evin satılması süreci hem ev sahibi hem kiracı açısından hassas ve dikkatli olunması gereken bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu hükümleri, Yargıtay kararları ve uygulamadaki düzenlemelerle bu konuya kapsamlı şekilde açıklık getirilmiştir. Satış durumunda, mevcut kira sözleşmesinin genellikle geçerliliğini koruyacağı, yeni malikin de bu sözleşmenin tarafı haline geleceği unutulmamalıdır.

Kiracı olarak, evi satıldı diye hemen çıkmak zorunda olmadığınızı, yasal bildirimler ve süreler çerçevesinde haklarınızı kullanabileceğinizi bilmelisiniz. Özellikle tahliye konusunda, 6 aylık süre ve yazılı bildirim şartları oldukça önemlidir. Kira ödemelerinizi düzenli yapmaya ve değişen malik bilgilerinde kira bedelini doğru kişiye göndermeye dikkat etmelisiniz. Elinizde yazılı bir sözleşme ve depozitonun ödendiğine dair makbuz olsun, bu belgeleri saklayın.

Ev sahibi açısından ise, hukuka uygun hareket etmek oldukça önemlidir. Kiracıyı tahliye etmek istiyorsanız, ihtarname göndermeli ve kanunda belirtilen gerekçelere dayanmalısınız. Özellikle konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye süreçlerinde mutlaka mevzuata uygun, doğru zamanda adım atılmalı ve gerekirse bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.

Genel tavsiye olarak; gerek kiracı gerekse ev sahibi olun, tüm işlemleri yazılı ve belgeye dayalı yürütün. Taraflar arasında anlaşmazlık çıkmasını önlemek için kira kontratı, makbuzlar, yazılar ve bildirimler gibi tüm evrakları saklayın. Anlaşmazlık yaşanırsa, zamanında ve doğru bir hukuki danışmanlık almak, hak kaybı yaşamanızı engeller.

Unutmayın, kiracılı evin satışı karmaşık görünebilir; ancak kanunlar ve uygulamada yerleşen prensipler ile her iki tarafın da hakları korunmaktadır. Süreçle ilgili güncel bilgi almak ve kişisel durumunuza özel yol haritası belirlemek için uzman desteği almaktan çekinmeyin.

Kiracılı bir evin satışı sürecinde her iki taraf için de şeffaf, saygılı ve yasalara uygun bir yaklaşım, sorunsuz bir çözüm sağlar.