Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Ortaklığın Giderilmesi Davası nedir, nasıl açılır diye mi arıyorsunuz? Hisseli bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, halk arasında izale-i şuyu denilen bu dava ile ortaklık sona erdirilir. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti hallerinde, çözüm çoğu zaman bu yolla sağlanır.

Kimler açabilir, hangi mahkeme bakar, hangi belgeler gerekir? Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. 1 Eylül 2023’ten beri arabuluculuk çoğu dosyada zorunludur. Sonuç, malın aynen taksimi veya satış yoluyla bedelin paylaştırılması olabilir; süre, masraf ve bilirkişi de sürecin parçasıdır.

Bu rehberde şartlar, başvuru adımları, yetki, süre ve maliyetleri adım adım anlatacağız. Başlamadan önce Ortaklığın Giderilmesi Davası için temel kavramları netleştirelim.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortaklık hakkı bulunması durumunda, bu ortaklığın sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Genellikle miras yoluyla geçen ev, arsa gibi gayrimenkullerde hissedarlar aralarında paylaşımda anlaşamazsa bu davaya başvurulur. Halk arasında "izale-i şuyu davası" olarak da bilinir.

Bu dava, ortaklar arasında anlaşarak malı paylaşmanın mümkün olmaması halinde bir çözüm yolu sunar. Davayı herhangi bir paydaş tek başına, diğer tüm paydaşlara karşı açabilir. Mahkeme sonucu ya mal aynen bölüştürülür ya da satılarak bedeli paylaştırılır. Amaç, bir malda paydaşların birlikte sahip olma zorunluluğunu ortadan kaldırmak ve herkesi kendi başına bağımsız mal sahibi yapmaktır.

İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Temelleri

İzale-i şuyu davasının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur. Özellikle TMK’nın 698-700 ve 703. maddeleri bu davanın yolunu açar. Bu hükümler, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallardaki ortaklığın sona erdirilebilmesini sağlar.

Davanın hukuki amacı, ortaklar arasında mevcut olan karmaşık mülkiyet ilişkisini ortadan kaldırmak ve malın hak sahipleri arasında bireysel mülkiyet haline gelmesini sağlamaktır. Ortaklardan hiçbirinin ortaklığı sürdürmeye zorlanamayacağı kanun maddelerinde özellikle belirtilmiştir. Burada temel prensip, birlikte mülkiyetin bir hak olmaktan çok bir yük haline dönüşmesi durumunda davayla sonlandırılabilmesidir.

Ayrıca, izale-i şuyu davasında tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu nedenle davacı, dava dosyasına tüm ortakların kimlik ve iletişim bilgilerini eklemelidir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği ile Mülkiyet Arasındaki Farklar

Paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet genellikle karıştırılır. Oysaki bu iki mülkiyet türü arasında önemli farklar vardır:

• Paylı mülkiyette her ortağın payı bellidir. Her ortak, kendi payı üzerinde istediği gibi tasarruf edebilir, satabilir ya da devredebilir. Tapuda da genellikle kimin ne kadar payı olduğu açıkça görünür.
• Elbirliği ile mülkiyette ise ortaklar arasında pay oranları belirli değildir. Genellikle miras kaldığında oluşan bu tür mülkiyette, ortaklar malın tümü üzerinde birlikte hak sahibidirler ve mal üzerinde tasarruf için tüm ortakların birlikte karar vermesi gerekir.

Bir başka deyişle, paylı mülkiyet bireysel hakları ön plana çıkarırken, elbirliği mülkiyeti ortak hareket zorunluluğu getirir. Elbirliği mülkiyeti sadece yasada belirtilen hallerde (özellikle miras) mümkündür; paylı mülkiyet ise daha geniş bir uygulama alanına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kapsamında Ortaklığın Sona Erdirilmesi

Kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölüm sahiplerine tanınan özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda, ortaklığın giderilmesi davası açmak bazı sınırlamalara tabidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir taşınmaza kat mülkiyeti kurulduktan sonra, kat maliklerinden biri, diğerleriyle ortaklığın giderilmesini isteyemez. Ancak tüm bağımsız bölümler tek bir kişinin mülkiyetinde toplanırsa veya yapının tamamı ya da tamamına yakın bölümü harap olur ve kat mülkiyeti ortadan kalkarsa, yeniden ortaklık doğabilir ve paylaşım gündeme gelir.

Bazı durumlarda ise, paydaşların anlaşarak kat mülkiyeti tesis ettirmeleri, tapuda her bağımsız bölümün ayrı paydaşlara tescili ile ortaklığın sona erdirilmesi mümkün olur. Bu yöntem, özellikle hisseli taşınmazların bağımsız şekilde kullanılabilmesi için en pratik yollardan biridir.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyetin bireyselleşmesini sağlayarak, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları mahkeme kararıyla kökten çözen bir hukuki yol sunar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sebepleri ve Koşulları

Dava Açma Nedenleri

Dava açma nedenleri arasında en sık karşılaşılan durum, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan bir malın, ortaklar arasında paylaşılmak istenmesidir. Ortaklığın giderilmesi davasının temel nedeni, paydaşlar arasında artık ortaklığın devam ettirilemeyecek durumda olmasıdır. Genellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlar veya birlikte satın alınan mallarda, zaman içinde taraflar arasında anlaşmazlıklar çıkmaktadır. Ortaklar, malın birlikte kullanılmasında zorluk yaşandığını, paylaşımın yapılamadığını ya da kişisel ihtiyaçlarının karşılanamadığını öne sürerek bu tür davalara başvururlar. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, çok sayıda paydaşın olması nedeniyle ortak kullanım çoğu zaman pratik olmamaktadır.

Kimler Dava Açabilir?

Kimler dava açabilir sorusunun yanıtı, ortaklığın giderilmesi davasındaki önemli hususlardan biridir. Bu davayı, paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip tüm ortaklar, yani paydaşlar açabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında davayı açan kişi, kendi payına düşeni almak için harekete geçer. Bir ortağın dahi istemesi durumunda, ortaklık sona erdirilebilir. Ancak ortak olmayan kişiler genellikle bu davayı açamaz.

Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi çok sık görülen bir durumdur. Bir kimsenin vefatından sonra geride kalan malları üzerinde mirasçılar elbirliğiyle ortak olurlar. Mirasçılardan herhangi biri, ortaklığın sona erdirilmesi için dava açabilir. Bu davada, taşınır veya taşınmazlar paylaşılır veya satılarak parası mirasçılar arasında paylaştırılır.

Alacaklıların Dava Açabilme Durumu

Alacaklıların dava açabilme durumu ise biraz daha farklıdır. Eğer bir paydaşın borcu varsa ve alacaklı bu borcun tahsili için haciz uygularsa, alacaklı da ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu şekilde, borçlu paydaşın payı satılır ve elde edilen bedelden alacaklıya ödeme yapılır. Böylece alacaklılar da bu davada taraf olabilirler.

Davada Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Davada zorunlu arabuluculuk şartı, son yıllarda yapılan yasal değişikliklerle birlikte uygulamaya girmiştir. Ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuk süreci artık zorunludur. Dava açmadan önce, tarafların arabulucuya başvurmaları gerekmektedir. Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa, o zaman mahkemeye dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan davalar, usulden reddedilmektedir. Böylece mahkemelerin yükü azaltılır ve taraflar arasında uzlaşma kolaylaşır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, ortaklığın giderilmesi davasında genellikle uygulanmaz. Bu davaların açılması için bir süre sınırı yoktur. Yani ortaklar diledikleri zaman, ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurabilirler. Ancak, bazı özel hallerde veya ilgili taşınmaz ile ilgili başka davalar söz konusuysa süreler değişebilir. Temelde ise paydaşlık ilişkisi devam ettiği sürece zamanaşımı işlemez ve hak kaybı doğmaz. Yine de, somut olayınıza uygunluk için uzman bir avukattan danışmanlık almanız faydalı olacaktır.

Dava Açma İşlemleri ve Gerekli Belgeler

Dava açma işlemleri, ortaklığın giderilmesi davasında atılması gereken ilk adımdır. Ortaklardan biri ya da birkaçı, taşınmaz veya taşınır mal üzerinde ortaklığın sona erdirilmesini istiyorsa, bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine müracaat edebilir. Bu başvuru sırasında, dava dilekçesi hazırlanmalı ve mahkemeye teslim edilmelidir.

Dava açarken gerekli belgeler arasında en önemlisi tapu kayıtları ve ortaklık belgesidir. Paylı ya da elbirliği mülkiyeti gösteren belgeler, kimlik fotokopileri, taşınmazın adresi ve varsa değer tespitine ilişkin ek belgeler de eklenmelidir. Ayrıca, tarafların güncel adres bilgileri de beyan edilmelidir.

Unutulmaması gereken nokta, dava açılırken mahkeme harcının yatırılması ve süreçle ilgili masrafların ödenmesidir. Tüm belgeler eksiksiz sunulursa, dava süreci hızlı bir şekilde başlar ve eksik belge nedeniyle dava sürecinin uzaması engellenmiş olur.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yetkili ve görevli mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında oldukça önemlidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu zorunlu bir yetki kuralıdır ve başka yerde açılan davalar yetkisizlik nedeniyle reddedilebilir.

Sulh hukuk mahkemeleri, paylı ve elbirliği ile mülkiyet konularında görevli tek yargı merciidir. Yani ne asliye hukuk mahkemeleri ne de başka bir mahkeme bu tür davalara bakamaz. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa, en büyük taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınmaz dışında başka mallar için ise davalının yerleşim yeri mahkemesi tercih edilebilir.

Davacılar, yetkili ve görevli mahkemeyi doğru belirlerse, dava sürecinin başında usuli bir engelle karşılaşmaz ve gereksiz zaman kaybı yaşanmaz.

Dava Dilekçesinin İçeriğinde Bulunması Gerekenler

Dava dilekçesi, ortaklığın giderilmesi davasının temelini oluşturur. Dilekçede ilk olarak davacı ve davalıların adları, adresleri ve kimlik bilgileri açıkça belirtilmelidir. Ortak olunan taşınmaz veya taşınır malın özellikleri, tapu bilgileri, adresi ve varsa parsel bilgileri net şekilde yazılmalıdır.

Dava dilekçesinde, neden ortaklığın giderilmesinin istendiği kısa ve net şekilde anlatılmalıdır. Hangi tür ortaklık olduğu (paylı ya da elbirliğiyle) ve istenilen paylaşım usulü (aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşım) da mutlaka dilekçede yer almalıdır.

Ayrıca, dava konusu malın değerine ilişkin bilgi verilmeli ve gerekirse ek belgeler gösterilmelidir. Davacı, taleplerini ve gerekçelerini açıkça ortaya koymalı, ekli belgelerini belirtmeli ve sonunda imza atmalıdır.

Davanın Yargılama Usulü

Davanın yargılama usulü, ortaklığın giderilmesi davalarında oldukça belirgindir. Sulh hukuk mahkemesinde açılan bu davalarda, basit yargılama usulü uygulanır. Bu usulde mahkeme hızlı davranır ve daha az duruşma yapılır.

Yargılama sırasında ilk duruşmada, tarafların iddia ve savunmaları alınır. Sonrasında, gerektiğinde bilirkişi ataması yapılabilir ve malın değeriyle ilgili rapor hazırlanır. Fiziki paylaşım mümkün ise aynen taksim değerlendirilir, mümkün değilse satış kararı üzerinde durulur.

Taraflar, bilirkişi raporlarına ve diğer delillere karşı itiraz hakkına sahiptir. Yargılama sürecinde, mahkeme tüm taraflardan görüş alır ve kararını verir. Yargılama sonunda verilen karar, taraflara tebliğ edilir ve kanun yollarına başvuru hakkı saklıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında sade ve hızlı bir yargılama hedeflenir, böylece tarafların uzun süre mağdur olmaları önlenir.

Ortaklığın Giderilmesinde Yöntemler

Aynen Taksim (Fiziksel Paylaşım)

Aynen taksim yöntemi, ortak mülkiyete konu taşınmaz ya da taşınır malların fiziki olarak bölünüp, herkesin kendi payını bağımsız şekilde alması anlamına gelir. Özellikle arsa, tarla, bahçe gibi kolayca bölünebilen taşınmazlarda tercih edilen bir yöntemdir. Bu yöntem mahkemede veya taraflar arasında anlaşma ile yapılabilir. Eşitlik ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınarak, her ortak kendi payı oranında malın bir bölümünü alır. Ancak malın değer kaybı olmadan bölünebilmesi önemlidir.

Malın Aynen Taksimi Şartları

Malın aynen taksim için öncelikle bölünebilirliği gerekir. Kanuna göre; eğer mal teknik ve ekonomik açıdan değer kaybetmeden bölünebiliyorsa, mahkeme öncelikle aynen taksim yoluna gitmek zorundadır. Malın bölünmesi sonucunda değerinde azalma, kullanım zorluğu ya da başka mağduriyetler ortaya çıkıyorsa bu yöntem uygulanmaz. Paydaşlar arası anlaşmazlık varsa, mahkeme keşif yapar ve bilirkişi raporuyla bölünebilirliği araştırır. Eğer taksim mümkün görülürse, bir harita veya kroki ile paylar gösterilerek karar verilir.

Bölünemeyen Mallar

Bölünemeyen mallar, örneğin küçük bir daire, tek bir araba ya da bölündüğünde değerini kaybedecek taşınmazlar gibi mallardır. Bu tür mallarda aynen taksim yapmak mümkün değildir. Özellikle apartman dairesi, çok küçük arazi veya bir bütün olarak işlev gören makineler, genellikle bölünemez mal sayılır. Bu durumda mahkeme aynen taksim yerine satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Böylece malın kendisi değil, bedeli paylaştırılır.

Satış Yolu ile Ortaklığın Giderilmesi

Satış yolu ile ortaklığın giderilmesinde mahkeme, ortak mülkiyete konu olan malı satarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verir. Bu yöntem, çoğunlukla malın bölünemeyeceği durumlarda uygulanır. Satış, genellikle açık artırma ile yapılır. Mahkemenin görevlendireceği icra müdürlüğü veya satış memurluğu tarafından düzenlenen satışta, tüm paydaşlar ve üçüncü kişiler mala teklif verebilir. Kimi zaman taraflar arasında anlaşmalı "pazarlık yoluyla satış" da yapılabilir, ancak uygulamada bu durum nadirdir.

Açık Artırma ve Pazarlık Yöntemleri

Açık artırma yöntemi en sık rastlanan satış şeklidir. Satış ilanları yapılır, belirli bir gün ve saatte satış başlar ve en yüksek teklifi veren malı alır. Satış bedeli tahsil edildikten sonra icra dairesince dağıtım yapılır. Pazarlık usulünde ise, genellikle tüm paydaşların katılımı ve rızası gerekir; taraflar kolayca pazarlık yapıp bir alıcıda karar kılabilir. Ancak bu yol, pek çok paydaş olduğunda ya da aralarında anlaşmazlık varsa tercih edilmez.

Satış Bedelinin Paydaşlara Dağıtımı

Satış bedeli mahkeme veya icra müdürlüğü hesaplarına yatırıldıktan sonra, her ortak kendi payı oranında satış bedelinden hak alır. Paydaşların pay oranları tapu kaydında veya mirasçılık belgesinde bellidir ve ödemeler buna göre yapılır. Eğer üzerinde haciz, ipotek gibi kayıtlar varsa, önce bunlar ödenir, kalan tutar paydaşlara verilir. Dağıtım sırasında uyuşmazlık çıkarsa, mahkeme pay oranlarının belirlenmesi veya alacak davaları için ayrıca karar verebilir. Satış bedelinin ödenmesiyle ortaklık tamamen sona ermiş olur.

Davanın İlerlemesi ve Süreçteki Özel Durumlar

Bilirkişi Raporu ve Kıymet Takdiri

Bilirkişi raporu ve kıymet takdiri, ortaklığın giderilmesi davasında çok önemli bir yere sahiptir. Mahkeme, malın değerinin tespitini genellikle bir veya birden çok bilirkişiye yaptırır. Bu işlem sırasında bilirkişi, taşınmazın veya taşınırın mevcut haliyle gerçek piyasa değerini belirler. Kıymet takdiri özellikle malın satış yoluyla paylaşımında, paydaşlara hak ettikleri bedelin adil şekilde dağıtılması açısından zorunludur. Bilirkişi raporunun taraflara tebliği sonrasında hem davacılar hem de davalılar bu değere ilişkin görüş ve itirazlarını sunabilirler.

Kıymet Takdirine İtiraz ve Sonuçları

Kıymet takdirine itiraz etmek isteyen paydaşlar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliğinden itibaren genellikle bir hafta içinde mahkemeye yazılı olarak başvuru yapmalıdır. İtiraz dilekçesinde, neden mevcut kıymet takdirinin doğru olmadığına dair gerekçeler açıkça belirtilmelidir. Gerekirse yeni bir bilirkişi incelemesi yapılabilir ya da mevcut raporda düzeltme talep edilebilir. İtiraz sonrası mahkeme, takdir edilen değerin doğru olup olmadığına karar verir. Mahkeme gerek görürse ek bilirkişi atayabilir. Kıymet takdirine yapılan bu itirazlar, paydaşların hak kaybı yaşamamasında önemli bir rol oynar.

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi

Tapu kayıtlarının düzeltilmesi, ortaklığın giderilmesi davasında ortaya çıkabilecek kritik bir durumdur. Bazen miras yoluyla ya da işlem hataları nedeniyle tapu kaydında yanlışlıklar veya eksiklikler bulunabilir. Davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için, tapudaki ortaklık oranlarının ve paydaşların isimlerinin doğru olması gerekir. Mahkeme, ilgili belgelerin ibrazı üzerine veya gerekli gördüğünde, tapu müdürlüğüne başvurarak kayıtların düzeltilmesini talep edebilir. Tapu kayıtlarının doğru ve güncel olması, paylaşım ve satış aşamasında yaşanacak problemlerin önlenmesine yardımcı olur.

Tebligat Problemleri ve İlanen Tebligat

Tebligat problemleri, ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan bir zorluktur. Özellikle taraflardan birinin adresi bilinmiyorsa veya yurt dışında yaşıyorsa, tebligatın yapılamaması davanın uzamasına sebep olabilir. Bu durumda mahkeme ilanen tebligat yöntemine başvurabilir. İlanen tebligat, mahkemede açılan davanın ve işlemlerin, mahkemenin belirlediği gazetede veya ilan panosunda yayımlanarak ilgiliye duyurulması anlamına gelir. Tebligat problemlerinin hızlı ve usulüne uygun çözülmesi, davanın sağlıklı ilerlemesi için şarttır.

Muhdesatın (Eklerin) Aidiyetinin Tespiti

Muhdesatın aidiyetinin tespiti, taşınmaz üzerindeki ek yapı, ağaç ve benzeri unsurların kime ait olduğunun belirlenmesidir. Ortaklığın giderilmesi davasında, özellikle tarla veya arsa gibi taşınmazlarda paydaşlardan biri ya da birkaçı, üzerine bina, çeşme, bağ gibi ekler yaptırmış olabilir. Eğer eklerin kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık varsa, mahkeme keşif yapar ve gerekiyorsa bilirkişiye başvurur. Bu tespit, hem yapılacak paylaşımın adil olması hem de hak kaybı yaşanmaması için gereklidir.

Tarımsal Arazi ve Ehil Mirasçılık Sorunları

Tarımsal arazi ve ehil mirasçılık sorunları, özellikle miras yoluyla kalan tarım arazilerinin paylaşımında öne çıkar. Türk Medeni Kanunu’nda ve Toprak Koruma Kanunu’nda tarımsal arazilerin bölünmemesi esastır. Bu nedenle mahkeme, paydaşlar arasından “ehil mirasçıyı” belirler ve genellikle tarımsal üretimi sürdürebilecek kişiye araziyi devreder. Ehil mirasçının belirlenememesi halinde ise tarımsal arazinin satış yoluyla değerlendirilip paylaştırılması gündeme gelir. Özellikle köy yerlerinde ve tarla davalarında bu konu, davanın uzamasına ya da taraflar arasında anlaşmazlıkların büyümesine neden olabilir.

Yargılama Ücreti, Masraflar ve Avukatlık Ücreti

Dava Harçları ve Yargılama Giderleri

Dava harçları ve yargılama giderleri, ortaklığın giderilmesi davasında önemli bir konudur. Davanın açılması sırasında mahkemeye, başvuru harcı ve peşin harç ödenir. Mahkemeye yatırılan harç miktarı, davanın türüne ve değeri üzerinden belirlenir. Ayrıca, dava sürecinde bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat gideri gibi masraflar da davayı açan tarafından başlangıçta karşılanır. Dava sırasında ek rapor istenmesi, ek keşif yapılması gibi durumlarda mahkeme ek masraf alınmasını isteyebilir. Bu giderlerin tamamı, nihai karar sonunda tüm paydaşlar arasında paylaştırılır.

Masrafların Paydaşlar Arasında Paylaşımı

Masrafların paydaşlar arasında paylaşımı ise davanın sonucunda gerçekleşir. Ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapılan tüm yargılama giderleri ve harçlar, genellikle her paydaşın maldaki payı oranında karşılanır. Yani büyük payı olan daha fazla ödediği gibi, küçük hissedar az miktar öder. Eğer içeride kalan masraflar davası açan paydaşa aittir diye bir karar yoksa (istisnai haller hariç), tüm paydaşlar kendi hissesine göre ödeme yapar. Mahkeme, paylaşım sırasında masrafları da dikkate alır ve satış bedelinden ya da ayni paylaştırmadan önce borçları mahsup eder.

Avukatlık Ücretlerinin Hesaplanması

Avukatlık ücretlerinin hesaplanması ise izale-i şuyu davalarında Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre yapılır. Bu tür davalarda avukat, genellikle müvekkilinden anlaşılan vekâlet ücretine ek olarak, karşı taraftan da bir ücret talep edebilir. Mahkeme, davayı kazanan taraf lehine karşı taraftan (veya taraflardan) yasal vekâlet ücreti alınmasına karar verir. Vekâlet ücreti, dava konusu malın değeri, satış bedeli ve Tarife’deki oranlar dikkate alınarak belirlenir. Avukatla yapılan özel sözleşmeler de geçerli olmak kaydıyla, bu ücretlerde taraflar farklı oranlarda anlaşabilirler. Davanın kaybedilmesi halinde ise karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek gerekebilir.

Kısacası, izale-i şuyu davalarında yargılama masrafları ve avukatlık ücretleri dikkatlice hesaplanmalı, dava sonunda her paydaş kendi payı kadar sorumluluk üstlenir. Özellikle satışla sonuçlanan davalarda, tüm giderler satış bedelinden mahsup edilir ve paydaşlara net ödeme yapılır.

Mahkemenin Karar Alternatifleri

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkemenin önünde iki temel karar alternatifi bulunur: malın aynen paylaştırılması (aynı diğer adıyla aynen taksim) ve malın satışına karar verilmesi. Bu iki yol her zaman birlikte değerlendirilir ve mahkeme hangi yolun uygulanacağına davadaki tüm koşulları dikkate alarak karar verir. Genellikle davalılar arasında ciddi anlaşmazlıklar varsa veya taşınmaz fiziksel olarak bölünemezse satış yoluna gidilir.

Malın Aynen Paylaştırılması Kararı

Malın aynen paylaştırılması kararı, eğer ortaklığın konusu olan taşınmaz veya taşınır mal, paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünebilecek durumdaysa tercih edilir. Örneğin geniş bir arsa, tarlalar veya kullanılabilir alanı uygun bir ev bu şekilde bölünebilir. Mahkeme, bilirkişi raporları ışığında malın değerinin ve paylaşımın adaletli olup olmayacağına karar verir.

• Aynen taksim kararı verilmesi için genellikle paydaşlardan en az birinin bu yönde talebi olması gerekir. Hakim, eğer bölünme mümkün değilse bu yolu seçmekte özgür değildir, malın fiziki bölünebilir olması kesin şarttır.
• Bu kararın verilebilmesi için ortaklığın giderilmesi davasına konu malın üzerinde hissedarlığın bölüşülmesinin teknik ve ekonomik olarak mümkün olması gerekir.
• Mahkeme, paylaşım sırasında hakkaniyet ve her paydaşın hakkını gözetir.
• Kararın kesinleşmesiyle birlikte yeni tapular verilir; her paydaş kendine ait bağımsız bir bölüme sahip olur.

Malın Satışına Karar Verilmesi

Eğer aynen taksim mümkün değilse, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Bu çoğu zaman en yaygın yöntemdir çünkü taşınmazların çoğu teknik olarak bölünmeye uygun değildir veya bölünse de değeri önemli ölçüde düşer.

• Satış kararı kesinleştikten sonra dosya icra müdürlüğüne/ satış memurluğuna gönderilir.
• Satış genellikle açık artırma usulüyle yapılır; tüm ortaklar ve isteyen üçüncü kişiler ihaleye katılabilir.
• Bazı hallerde, tüm paydaşların rızasıyla satışın sadece paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilir (bu yol, Türk Medeni Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir).
• Satıştan elde edilen bedel, taşınmazdaki hisseleri oranında tüm paydaşlara dağıtılır.
• Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra satış işlemleri yapılabilir; istinaf veya temyiz aşaması olduğu sürece satışa gidilmez.

Karara İtiraz ve İstinaf Mekanizması

Ortaklığın giderilmesi davasında verilen mahkeme kararına itiraz etmek mümkündür. Bu süreçte istinaf ve bazı durumlarda temyiz yolları devreye girer.

• Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinafa başvuru hakkı vardır.
• İstinaf başvurusu yapılırsa, dosya Bölge Adliye Mahkemesine gönderilir ve karar orada yeniden incelenir.
• İstinaf aşamasında da taraflar itirazlarını ve haklılık sebeplerini sunabilir.
• Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği karara karşı, şartları varsa Yargıtay’a temyiz başvurusu da yapılabilir.
• Karara yapılan itiraz ve istinaf başvuruları kararın kesinleşmesini geciktirir; karar kesinleşmeden satış veya paylaşım işlemleri başlatılamaz.
• İtiraz yolları tüketildikten sonra karar kesinleşir ve uygulama aşamasına geçilir.

Davanın Ortalama Süresi ve Sonuçların Uygulanması

Ortaklığın giderilmesi davasının ortalama süresi şehirden şehre ve dosya yoğunluğuna göre farklılık gösterir.

• Pratikte, bir ortaklığın giderilmesi davası ortalama olarak 12 ile 24 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bilirkişi raporları, keşifler ve taraflar arasında çıkan itirazlar bu süreyi uzatabilir.
• Kararın kesinleşmesiyle birlikte satış ya da aynen taksim işlemleri icra edilir. Kesinleşmeden önce hiçbir satış işlemi veya tapuda tescil yapılmaz.
• Satış kararı kesinleşirse, icra yoluyla ihaleye çıkılır. İhale sonucunda satış bedeli, masraflar ve harçlar düşüldükten sonra hissedarlar arasında paylaştırılır.
• Aynen taksim kararı kesinleşirse, tapuda yeni tescil işlemleri yapılır ve her paydaş kendi bölümünün maliki haline gelir.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davası hem karar alternatifleri hem de süreç açısından birçok teknik detaya sahiptir. Sabrınızı hazırlayın, çünkü itirazlar ve yargı süreçleri davanın süresini uzatabilir. Ancak karar kesinleştiğinde artık malınızı bağımsız olarak kullanmak ya da rayiç bedel üzerinden payınıza düşeni almak mümkün olur.

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

Ortaklığın giderilmesi davasında uygulamada sıkça karşılaşılan bazı sorunlar bulunur. Özellikle paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetinde ortaklar arasındaki anlaşmazlıklar, malın aynen taksimi ve satış yöntemlerinde anlaşmazlıkların çıkmasına neden olabilir. Yargıtay kararlarına göre, miras paylaşımı sırasında denkleştirme, aile konutu şerhi, intifa hakkı gibi konular davanın bekletici mesele olmasına yol açabilmektedir. Tapu kayıtlarındaki eksiklikler, taşınmaz üzerinde mevcut olan muhdesat (yapı, ağaç vs.) ve bunların aidiyeti, tarafların tamamına tebligat yapılamaması ve dosyanın uzaması başlıca sorunlar arasında yer alır. Ayrıca, taşınmazın imar durumu, parsel büyüklüğü ve fiili kullanım şekli de uygulamada işlemleri zorlaştırabilmektedir.

Ecrimisil Talepleri

Ortaklığın giderilmesi davasında ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı talebi de sıkça gündeme gelmektedir. Özellikle bir paydaşın malı diğer paydaşların bilgisi ve rızası dışında kullanması durumunda, hak kaybı yaşayan diğer ortaklar ecrimisil talep edebilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte doğrudan ecrimisil talebinde bulunulamaz. Yargıtay uygulamalarına göre, ecrimisil davası ayrı olarak açılmalıdır. Paydaşlar arasında hak sahipliği, fiili kullanım ve kullanım süresi gibi faktörler, ecrimisile karar verilmesinde önem taşır. Hisseli taşınmazlarda, paydaşın taşınmazı tek başına kullanması ve diğerlerinin bu kullanımdan men edilmiş olması, ecrimisil isteme hakkı doğurur.

İmar Durumu ve Diğer Dışsal Etmenler

Ortaklığın giderilmesi davasında imar durumu ve diğer dışsal etkenler, taşınmazlara ilişkin davaların en zorlayıcı noktalarından biri olur. Özellikle taşınmazın imar planında yer alıp almadığı, kentsel dönüşüm veya imar değişikliği gibi süreçlerin olup olmadığı, parsel büyüklüğünün bölünmeye uygun olup olmadığı gibi faktörler davanın seyrini doğrudan etkiler. Yargıtay’a göre imar planında değişikliğin beklenmesi, inşaat yapılmasının mümkün olup olmaması ve mevcut yapıların yasal durumu, aynen taksim yapılmasına engel olabilir. Tapu kaydında veya imar durumunda ciddi bir anlaşmazlık söz konusuysa, mahkeme bekletici sorun olarak imar uygulamalarının veya kat mülkiyetinin tamamlanmasını talep edebilir. Böyle durumlar ortaklığın giderilmesi işlemini ciddi şekilde uzatır.

Yargıtay ve İçtihatlardan Örnekler

Yargıtay, uygulamadaki sorunlara ışık tutacak birçok önemli karara imza atmıştır. Örneğin, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kararlarına göre, öncelikle aynen taksim imkanı araştırılmalı; mümkün değilse satış yöntemi uygulanmalıdır. Miras konusunda ise aile konutu şerhi varsa, taşınmaz üzerinde bu şerh kaldırılmadıkça ortaklığın giderilmesi davası sonuçlandırılamaz. Muhdesatın aidiyeti konusunda, davaya konu taşınmazda bir yapı veya ağaç bulunuyorsa, öncelikle bunun hangi paydaşa ait olduğunun tespiti gereklidir; aksi takdirde sağlıklı bir paylaştırma yapılamaz.

Ayrıca, imar değişikliği veya kentsel dönüşüm süreci devam ediyorsa, Yargıtay bu durumun davayı doğrudan etkileyeceği ve bekletici sorun olarak ele alınabileceği yönünde kararlar vermektedir. Bir diğer güncel içtihat ise ecrimisil hakkı ile ilgilidir; paydaşlardan birinin diğerlerinin kullanım hakkını engellediği veya tek başına kiraya verdiği durumlarda, diğer paydaşların ecrimisil talebinde bulunabileceği net şekilde belirtilmiştir.

Sonuç olarak; uygulamada yaşanan pratik sorunlar ve Yargıtay’ın örnek kararları, ortaklığın giderilmesi davalarında profesyonel destek ve dikkatli bir takip gerektirdiğini açıkça göstermektedir.