Ev Alırken Hangi Yasal Belgeler Gerekli?

Ev alırken, yasal belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması, süreçte herhangi bir problemle karşılaşmamak adına büyük önem taşıyor. Öncelikle, kimlik belgesi ve tapu belgesi her iki taraf için de şart. Eğer bir yetkili temsilci işlemleri yürütüyorsa vekaletname gibi belgelerin de hazır bulundurulması gerekiyor^1^. Ayrıca, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi, emlak vergisi değerini gösteren belgeler ve tapu harcı ödeme dekontu da sizden talep edilebilir^2^. Yasal yükümlülükleri eksiksiz yerine getirmek, hem zaman kaybını önler hem de işlemlerinizin hızla sonuçlanmasını sağlar. Ev sahibi olmak isteyenler için bu belgeler, mülk transferinin temel taşlarından biridir.

Genel Süreç ve Randevu İşlemleri

Ev alım sürecinde yasal gereklilikler, işlemlerin doğru ve güvenli şekilde tamamlanmasında oldukça önemlidir. En temel adım olarak, alıcı ve satıcının birlikte tapu dairesine başvuru yapması gerekmektedir. Öncelikle taraflar arasında bir ön anlaşma sağlanır. Ardından, alıcı ya da satıcı, e-Devlet üzerinden veya ALO 181 Tapu Randevu Hattı’ndan randevu alabilir. Günümüzde çoğu tapu müdürlüğünde işlemler, online randevu sistemiyle daha hızlı yürütülmektedir.

Randevu günü geldiğinde, gerekli belgeler eksiksiz şekilde hazırlanmalıdır. Randevu sistemi sayesinde hem zamandan tasarruf edilir hem de uzun kuyrukların önüne geçilir. Özellikle büyük şehirlerde, randevusuz işlem yapmak genellikle mümkün değildir. Bazı tapu dairelerinde ön başvuru işlemleri internetten yapılabildiği için, belgeler ve işlem detayları daha önceden kontrol edilebilir.

Tapu müdürlüğüne sadece alıcı ve satıcının değil, varsa vekil ya da yasal temsilcilerin de gelmesi gerekmektedir. Herhangi bir gecikme veya evrak eksikliği, işlemin başka bir güne ertelenmesine neden olabilir. Özellikle yoğun dönemlerde, randevu almak için birkaç gün önceden plan yapılması tavsiye edilir.

Tapu Müdürlüklerinde Kaçınılmaz Aşamalar

Tapu müdürlüklerinde kaçınılmaz aşamalar, ev satın alma işlemi yapacak herkesin bilmesi gereken adımları içerir. İlk olarak, başvuru sırasında kimlik kontrolü ve evrakların tam olup olmadığının incelenmesi gerekir. Başvuru esnasında hem alıcıya hem satıcıya ait belgelerin asılları ve fotokopileri teslim edilir.

Daha sonra, müdürlükte görevli memur tarafından, satışa konu taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya şerh gibi engellerin olup olmadığı sorgulanır. Bu aşama çok önemlidir; çünkü borç ya da kısıtlama bulunan bir taşınmazın devri yasal olarak mümkün değildir. Satışta sorun çıkmaması için taşınmazın temiz olması gerekmektedir.

Evrakların ve mülkiyet durumunun uygun olduğunun tespit edilmesinin ardından, harç ve döner sermaye ücretlerinin yatırılması talep edilir. Ödemeler genellikle tapu müdürlüğü veznesi ya da anlaşmalı bankalara yapılır. Ödeme belgeleri teslim edildiğinde, taraflar tapu müdürlüğü yetkilisi önünde hazır bulunur.

Son aşamada, karşılıklı imzalar alınır ve tapu devri gerçekleşir. Eğer taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki şahit hazır bulundurulması zorunludur. Tapu senedi hazırlanıp, işlem tamamlandıktan sonra yeni sahibi adına tapu tescili yapılır ve tapu belgesi verilir.

Tapudaki bu adımlar hem alıcı hem satıcılar için güvence sağlar. Onaylanmış belgeler ve kontrollerle işlem sağlam gerçekleştirilmiş olur. Tüm aşamaların eksiksiz geçilmesi, ileride oluşabilecek yasal sorunların da önüne geçer.

Tapu Türleri ve Farklı Tapu İşlemleri

Kat Mülkiyeti Tapusu

Kat mülkiyeti tapusu, bir apartman ya da site içerisindeki bağımsız bölümlerin, örneğin bir dairenin size ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Kat mülkiyeti tapusu almak için binanın tamamlanmış ve iskan izni alınmış olması gerekir. Bu tapu ile dairenizin sınırları, ortak alan haklarınız ve hisse oranlarınız resmi olarak belirtilir. Satın alırken ve satarken dairenin kat mülkiyetli olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Çünkü kat irtifakı tapusu ile karıştırılabilir ve sonradan yaşanacak mağduriyetler büyük sorunlara yol açabilir.

Kat İrtifakı Tapusu

Kat irtifakı tapusu, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı devam eden binalardaki bağımsız bölümler için alınır. Yani inşaat daha tamamlanmadan daireler için verilen bir tapu türüdür. Kat irtifakı tapusu, gerçek bir mülkiyet hakkı değil, bir ön aşama hakkıdır. Eğer satın aldığınız dairede sadece kat irtifakı var ise, iskan alınıp kat mülkiyetine geçilene kadar beklemeniz gerekir. Banka kredisi kullanacaklar için de genellikle kat mülkiyeti tapusu istenir, bunun için kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi şarttır.

Hisseli Tapu

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren tapu çeşididir. Hissedarlar taşınmazın tamamına ortak olur, arsa veya bina üzerinde farklı miktarlarda hisse sahibi olabilirler. Hisseli tapuda genellikle taşınmazın sınırları değil, hissedarların oranları belirtilir. Hisseli tapulu taşınmaz alırken diğer hissedarların ön alım haklarını (şufa hakkı) unutmamak gerekir. Bu süreçlerde yasal olarak bilgili olmak ve mümkünse uzlaşma sağlamak önemlidir.

Arsa Tapusu

Arsa tapusu, üzerinde herhangi bir yapının olmadığı ya da tapuda bağımsız bir bölüm olarak gösterilmemiş gayrimenkullerin tapu türüdür. Satın aldığınız yerin tapusu üzerindeki cins hanesinde “arsa” yazıyorsa, burası üzerinde imar izni olup olmadığını belediyeden öğrenmeniz gerekir. Arsa tapusu ile alınan taşınmazlarda daha sonra inşaat yapmak mümkün olabilir; ancak her arsa yapılaşmaya açık değildir. Arsa almak isteyenlerin bu konuda dikkatli olması önemlidir.

Devre Mülk Tapusu

Devre mülk tapusu, bir taşınmazın yılın belirli dönemlerinde kullanılması hakkını ve bu hakkın resmi kaydını gösterir. Genelde tatil köyleri, termal oteller ve bazı apart projelerinde kullanılır. Devre mülk sahibi olduğunuzda yılın belirli haftalarında taşınmazı kullanabilirsiniz. Tapuda bu haklar net şekilde belirtilir ve devredilebilir. Devre mülk işlemleri, diğer tapu işlemlerinden bazı yönleriyle ayrılır; genellikle bir taşınmazdan çok sayıda kişi ortak olur ve herkesin süresi farklıdır.

Müstakil Tapu

Müstakil tapu, bir taşınmazın tamamının tek bir kişiye ait olduğunu gösteren tapu çeşididir. Özellikle villalar, bahçeli evler ve bazı arsalar için düzenlenir. Müstakil tapu ile alınan taşınmazda başka hiç kimsenin hakkı yoktur, tüm yetki ve sorumluluk tapu sahibindedir. Eğer her şeyiyle size ait, üzerinde başkasıyla ortak olmadan sahip olmak istiyorsanız, müstakil tapu tercih etmelisiniz. Hem satış, hem de yasal işlemler sırasında bu tapu türü daha az sorun çıkarır.

Satıcıdan İstenen Yasal Belgeler

Ev alım-satım işlemlerinde, satıcıdan isteyeceğiniz yasal belgeler eksiksiz ve doğru olmalıdır. Tapu müdürlüğünde işlem yapılabilmesi için satıcı tarafın vereceği belgelerde hata olmaması gerekir. Şimdi satıcıdan istenecek belgeleri adım adım açıklayalım.

Kimlik Belgesi

Kimlik belgesi, satıcının işlemleri yürütebilmesi ve resmi olarak tanınması için zorunludur. Nüfus cüzdanı ya da yeni kimlik kartı olmalı ve üzerinde TC kimlik numarası net şekilde gözükmelidir. Eski, fotoğrafsız, geçersiz ya da zarar görmüş belgeler kabul edilmez. Eğer satıcı tüzel kişi ise, yetkili kişinin kimliğine de ihtiyaç duyulur. Kimlik belgesi, hem güvenlik hem de yasal işlem açısından ilk aranan evraktır.

Tapu Belgesi (Aslı ve Fotokopisi)

Tapu belgesi, satılan taşınmazın kime ait olduğunu gösteren en önemli evraktır. Tapu belgesinin aslı ve bir adet fotokopisinin mutlaka yanınızda olması gerekir. Tapu belgesinde taşınmazın ada, parsel, mahalle, pafta gibi bilgileri bulunur ve tüm bu bilgiler satış işlemi boyunca kontrol edilir. Belgenin eksik, yanlış, sahte ya da okunaksız olması işlemin başlamasını engeller. Tapunun aslının getirilmesi olmazsa olmazdır.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçesi

Türkiye’de satışı yapılan tüm konutlar için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi bulundurmak yasal zorunluluktur. DASK, taşınmazın deprem riskine karşı sigorta yaptırıldığını gösterir ve tapu devri sırasında kayıt altına alınması gerekir. Poliçenin geçerli olması gerekir, süresi dolmuş bir DASK poliçesi ile tapu işlemi yapılamaz. DASK sayesinde, deprem sonrası zararların karşılanması güvenceye alınır.

Emlak Vergisi Borcu Yoktur Yazısı

Satıcının, taşınmazla ilgili olan emlak vergisi borcu bulunmadığını resmi olarak kanıtlaması istenir. Bu belge, satış yapılan taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınır. Emlak vergisi borcu yoktur yazısı ile geçmiş yıllara ait vergi borcunun olmadığı ve yeni sahip için herhangi bir yükümlülük çıkmayacağı garanti edilir. Belediye veznesinden veya online olarak da temin edilebilir.

Rayiç Bedeli Belgesi (Belediye)

Tapu işlemlerinde taşınmazın değeri, belediyeden alınan rayiç bedeli belgesi ile resmi hale gelir. Bu belge, satışı yapılan evin veya arsanın güncel piyasa değerini gösterir. Rayiç bedel, tapu harcı başta olmak üzere çeşitli vergilerin hesaplanmasında kullanılır. Belediyeden alınan bu belge olmadan tapu işlemi başlatılamaz.

Vekaletname (Varsa)

Satıcı kendisi gelemeyecekse, onun adına işlemleri yapacak bir kişi için vekaletname gerekir. Noterden verilen bu belgeyle, yetkilendirilen şahıs bütün yasal işlemleri gerçekleştirebilir. Vekaletnamede tapu satışı için açıkça yetki verilmiş olması zorunludur. Ayrıca vekalet verenin ve alan kişinin kimlik belgeleri de ibraz edilmelidir.

Satıcıdan istenen belgeleri eksiksiz tamamlamak, tapu işlemlerinde hızlı ve sorunsuz ilerlemenizi sağlar. Her bir belge, yasal süreçlerin güvenli şekilde tamamlanması açısından büyük önem taşır.

Alıcıdan İstenen Yasal Belgeler

Kimlik Belgesi

Kimlik belgesi, tapu devrinde ilk ve en önemli belgedir. Alıcıdan mutlaka nüfus cüzdanı, yeni kimlik kartı ya da geçerli pasaport istenir. Bu belgenin aslı olması gerekir. Fotokopi tek başına kabul edilmez. Kimlik üzerindeki bilgiler güncel ve okunur olmalıdır. Kimlikte eksik, yıpranmış veya silinmiş bilgi varsa tapu müdürlüğü yetkilisi işlemi kabul etmeyebilir. Yabancı uyruklu ise pasaport ve noter onaylı Türkçe tercümesi gereklidir.

Son 6 Ay İçinde Çekilmiş Vesikalık Fotoğraf

Son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf, tapu işlemleri için zorunlu bir belgedir. Alıcıdan 1 veya daha fazla adet istenir. Fotoğrafın güncel olması, yani yüzün rahatça tanınabilmesi gerekir. Eski ve benzer fotoğraflar reddedilebilir. Dijital ortamda fotoğraf da kabul edilebilir fakat çoğu tapu müdürlüğü fiziki fotoğraf istemektedir. Bu yüzden önceden güncel vesikalık fotoğraf hazırlamak işinizi kolaylaştırır.

Vergi Numarası

Vergi numarası, tapu işlemlerinde alıcıdan mutlaka istenen bir diğer önemli bilgidir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için genelde kimlik numarası ile sorgulama yapılabilir fakat yine de alıcıdan vergi numarası istenir. Eğer ilk kez konut alıyorsanız ya da yabancı uyrukluysanız, vergi dairesinden vergi numarası almak gerekir. Tapu işlemleri sırasında vergi numarasının doğru ve aktif olması şarttır.

Tapu Harcı Ödeme Dekontu

Tapu harcı ödeme dekontu, tapu devir işlemlerinin olmazsa olmazıdır. Alıcının ödemesi gereken tapuda harç tutarı bankada ya da anlaşmalı ödeme noktalarında yatırılır. Yatırılan tutarın dekontu ve ödeme bilgisi alınarak tapu müdürlüğüne sunulur. Ödeme yapılmadan işlemler ilerlemez. Bazı durumlarda elektronik ödeme sistemi üzerinden dekont ulaştırılabilir. Ancak elden verilen dekont halen çoğu yerde gereklidir ve işlem sırasında yanınızda bulundurmanız gerekir.

Bu belgeler, tapu işlemleri sırasında genellikle eksiksiz istenir. Eksiklik durumunda süreç uzayabilir ya da başvuru reddedilebilir. Tüm belgelerin güncel ve doğru olmasına dikkat edin.

Tüzel Kişiler İçin Ek Belgeler

Vergi Levhası (Aslı ve Fotokopisi)

Vergi levhası, tüzel kişiliğin yani şirketin devlete kayıtlı olarak faaliyet gösterdiğini belgeleyen resmi bir evraktır. Tapu işlemlerinde vergi levhasının hem aslı hem de fotokopisi istenir. Bu belgeyle, şirketin aktif olması kontrol edilir. Vergi levhası üzerinde şirketin unvanı, vergi numarası ve faaliyet yılı gibi bilgiler yer aldığı için tapu müdürlüğü bu bilgilerle kimlik tespiti yapar. Ayrıca, bu belge işlem dosyasına eklenir ve kurumlar arası yasal süreçlerde bir güvence niteliğindedir.

Yetki Belgesi

Yetki belgesi, tüzel kişi adına tapu işlemini yapacak kişinin gerçekten bu iş için görevlendirilip görevlendirilmediğini göstermek amacıyla alınır. Şirketlerde tapu satışı ya da alımı gibi işlemleri ancak imza yetkisine sahip kişiler yürütebilir. Bu nedenle, noterden veya şirketin kendi yönetim kurulundan alınmış, güncel bir yetki belgesi sunulmalıdır. Bu belgede, işlemi yürütecek kişinin adı, hangi yetkilere sahip olduğu gibi ayrıntılar yazılır. Tapu müdürlükleri, yetkilendirmenin gerçekliğini ve güncelliğini kontrol eder.

İmza Sirküleri

İmza sirküleri, şirketi temsil ve ilzama yetkili kişilerin imzalarının bulunduğu noter tasdikli belgedir. Tapu işlemlerinde imza sirkülerinin sunulması zorunludur çünkü hangi şirket yetkilisinin imza atmaya yetkili olduğunu belgelemek ve sahtecilik riskini azaltmak gerekir. Belgenin güncel olması şarttır; eski veya süresi dolmuş imza sirküleri kabul edilmez. Tapu memuru, imza atan kişinin yetkili olup olmadığını bu belge üzerinden inceler.

Sicil Gazetesi Örneği

Sicil gazetesi örneği, şirketin kuruluşunu, faaliyet konusunu, ana sözleşmesini ve unvan değişikliği gibi önemli bilgilerini gösteren Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nden alınır. Son yayınlanan ve güncel bilgiler içeren bu belge tapu işlemlerinin olmazsa olmazıdır. Özellikle şirketin temsilcisi değişmişse ya da adresinde güncelleme varsa, bu değişikliklerin yayınlandığı sicil gazetesi mutlaka dosyaya konulmalıdır. Tapuda görevli memur, sicil gazetesiyle şirketin hukuki durumu hakkında en güncel resmi bilgiyi edinir.

Vekaletname (Varsa)

Vekaletname, tüzel kişi adına tapu işlemlerini vekil aracılığıyla yapmak istiyorsa zorunlu hale gelir. Şirket yetkilisinin işlemleri şahsen yapamayacağı durumlarda, noterden düzenlenmiş bir vekaletname ibraz edilmelidir. Vekaletnamede, tapu satış, ipotek, devir gibi işlemlerin açıkça belirtilmesi şarttır. Ayrıca vekaletnamenin aslı veya noter onaylı sureti kabul edilir. Vekilin işleme katılımı sırasında kimlik ibrazı da zorunludur.

Kısacası, tüzel kişiler tapu işlemlerinde güvenli ve yasal bir süreç için tüm bu belgeleri eksiksiz ve güncel şekilde hazırlamalıdır. Eksik ya da eski tarihli belgelerle yapılan başvurular, sürecin aksamasına sebep olabilir.

Miras, Bağış ve Aile İçi Devirde Gerekli Belgeler

Veraset İlamı

Miras yoluyla tapu devri yapılacaksa en önemli belge veraset ilamıdır. Veraset ilamı, mirasçının vefat eden kişinin yasal mirasçısı olup olmadığını gösteren resmi bir belgedir. Veraset ilamı, noterlerden veya Sulh Hukuk Mahkemelerinden alınabilir. Tapu müdürlükleri bu belge olmadan mirasçıya devri kesinlikle kabul etmez. Belgede, murisin (vefat eden kişinin) kimler tarafından miras bırakıldığı ve hangi oranlarla mirasçı olunduğu açıkça belirtilir. Miras kalan taşınmazın paylaşımı bu belgeye göre yapılır. Özellikle tapu işlemlerinde yasal zorunludur ve işlemi hızlandırır.

Nüfus Kayıt Örneği

Miras, bağış veya aile içi tapu devri işlemlerinde nüfus kayıt örneği talep edilir. Nüfus kayıt örneği, ilgili kişinin aile bireyleriyle olan bağının teyit edilmesi ve miras veya bağış ilişkilerinin resmi olarak görülmesi için gereklidir. Bu belge e-Devlet üzerinden ya da nüfus müdürlüklerinden hızlıca alınabilir. Kimlik belgesinde yeterli bilgi yoksa, mirasçılar arasında karışıklık olabilir. Tapu sunumunda, genellikle vukuatlı nüfus kayıt örneği tercih edilir.

Mirasçı Beyanı

Miras paylaşımı sırasında mirasçı beyanı, tüm yasal mirasçıların hakkından feragat edip etmediğinin veya gayrimenkul üzerinde paylaşıma dair ortak kararlarının yazılı olarak beyanıdır. Birden çok mirasçı olduğunda, tapuda işlem yapılabilmesi için herkesin onayı gereklidir. Mirasçı beyanı, noter huzurunda veya tapuda imza altına alınır. Bu sayede herkesin hakkı koruma altına alınır ve ileride olası ihtilafların önüne geçilir.

Aile İçi Bağış ve Satış Belgeleri

Aile fertleri arasında ev, arsa veya başka bir taşınmaz devri yapılacaksa aile içi bağış veya satış belgeleri gereklidir. Bağış işlemlerinde, devreden kişinin karşılıksız olarak taşınmazı verdiğini belirten bağış sözleşmesi düzenlenir. Satışlarda ise standart satış sözleşmesi hazırlanır, ancak taraflar arasında akrabalık ilişkisi olduğundan belge ve ispat gereksinimleri farklılaşır. Ayrıca, aile içi tapu devirlerinde bazen vergisel avantajlar veya istisnalar söz konusu olabileceği için belgeler eksiksiz hazırlanmalıdır. Son olarak, işlemin türüne göre tapu müdürlüğü ek belge ya da onay talep edebilir. Eksiksiz evrakla gitmek, işlemin sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

Banka Kredisi ile Satın Alımda Gerekli Belgeler

Kredi Onay Belgesi

Kredi onay belgesi, ev almak için bankadan kredi başvurusu yaptığınızda bankanın size verdiği ve kredinizin onaylandığını gösteren resmi bir belgedir. Tapu işlemlerine başlamadan önce mutlaka alınmalı ve tapu müdürlüğüne sunulmalıdır. Kredi onay belgesi olmadan banka kredisiyle ev almak mümkün değil. Bankalar bu belgeyi ancak gerekli tüm evrakları inceledikten ve ekspertiz sonucunu değerlendirdikten sonra verirler. Eğer bu belge bankadan elektronik ortamda gönderiliyorsa, çıktı almak ya da e-imzalı şekilde sunmak gerekebilir.

Ekspertiz Raporu

Ekspertiz raporu banka kredili konut alımında olmazsa olmaz belgelerden biridir. Bankalar, ipotek koyacakları taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit etmek için eksper göndertir ve bu kişi evinizi inceler. Sonrasında hazırlanan ekspertiz raporu banka tarafından incelenir. Raporda evin yasal ve fiziksel durumu, piyasa değeri, ipotek için uygun olup olmadığı, tapu bilgilerinin doğruluğu gibi bilgiler bulunur. Ekspertiz raporu olmadan bankalar kredi onayı vermez, bu belge de tapu işlemleri sırasında istenebilir.

Banka İpotek Belgesi

Banka ipotek belgesi, satın alınacak taşınmaz üzerine bankanın kredi teminatı olarak koyacağı ipoteği gösterir ve tapu işlemi sırasında gereklidir. Banka yetkilileri ya da banka avukatı tarafından hazırlanır ve tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Tapu işlemi esnasında kredi tutarı kadar ipotek tesis edilir. Alıcı ve satıcı birlikte bankaya giderek bu işlemleri tamamlar. Tapuda satış işlemleri sırasında banka da genellikle hazır bulunur ve tapu senedinde ipotek şerhi işlenir. Banka ipotek belgesi olmadan krediyle alınan ev için tapuda işlem yapılamaz.

Ev alımında banka kredisiyle işlemleri hızlandırmak için bu üç belgenin eksiksiz şekilde hazırlanması gerekir. Tapuda sorunları önlemek için tüm evraklar dikkatlice kontrol edilmelidir.

Tapu İşlemleri Öncesi Hazırlıklar

DASK Poliçesi Güncellenmesi

DASK poliçesi güncellenmesi, tapu işlemleri öncesinde yapılması gereken en önemli adımlardan biridir. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) olmadan tapuda devir işlemi mümkün değildir. Satıcı veya alıcı, taşınmazın güncel DASK poliçesini kontrol etmelidir. Eğer poliçenin süresi dolmuşsa işlemler başlamadan önce yeni bir poliçe düzenlenmelidir. DASK poliçesinde yer alan adres ve bilgiler, tapu kaydıyla tam olarak uyumlu olmalıdır. Tapu dairesi, poliçedeki bilgilerin sisteme işlendiğini görmeden işleme onay vermemektedir. Poliçenizi sigorta acenteleri ya da bankalar üzerinden hızlıca güncelleyebilirsiniz.

Belediye Bildirim ve Borç Kontrolleri

Belediye bildirim ve borç kontrolleri yapmak, tapu devri öncesinde sıkça ihmal edilen ama önemli bir adımdır. Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyede Emlak Vergisi borcu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Emlak Vergisi Borcu Yoktur yazısı genellikle tapu işlemleri sırasında istenir. Belediye veznesinden veya e-belediye sistemi üzerinden bu borç sorgulanabilir. Eğer borç varsa, devirden önce mutlaka ödenmesi gerekir. Ayrıca, taşınmazın rayiç bedeli de belediyeden alınan bir belgeyle tespit edilmelidir. Bu bedel, tapu harcı ve diğer masrafların hesaplanmasında kullanılır. Eksiksiz bilgi ve eksik borçsuz bir taşınmaz, tapu devrinin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Elektrik, Su, Doğalgaz Borçlarının Kapatılması

Elektrik, su ve doğalgaz borçlarının kapatılması, tapu işlemleri öncesinde atlanmaması gereken bir diğer hazırlıktır. Bu aboneliklerin üzerine borç kalması, yeni ev sahibini zor durumda bırakabilir ve devir sonrası ek masraflar doğurabilir. Satıcı, ilgili kurumlara başvurarak geçmiş fatura borçlarını kapatmalı ve borcu yoktur yazısı almalıdır. Elektrik ve su idareleri, genellikle kimlik ve abone numarası ile borç sorgulamasına izin verir. Doğalgazda ise cihaz kapama ve yeni abone açma süreçleri olabilir. Bu nedenle, işlem gününden önce borçları kapatmak ve gerekirse abonelik feshi yapmak daha sonra sorun yaşamanızı engeller. İşlemler sonrası yeni abone devirleri kolayca yapılabilir.

Bu üç adım, tapu işlemlerinizin hızlı ve sorunsuz sonuçlanmasına yardımcı olur. Hazırlıkları eksiksiz yapmak, hem alıcı hem de satıcı için güvenli bir devir ortamı oluşturur.

Tapu İşlemleri Günü Yapılacaklar

Belgelerin Yetkiliye Teslimi

Tapu işlemleri günü, işlemin gerçekleştiği tapu müdürlüğüne gidildiğinde ilk adım, gerekli tüm belgelerin yetkili personele eksiksiz şekilde teslim edilmesidir. Satıcı ve alıcı taraflar ayrı ayrı hazırladıkları belgeleri yanında getirmelidir. Belgeler; kimlik, tapu aslı ve fotokopisi, DASK poliçesi, vergi borcu yoktur yazısı ve diğer gerekli dökümanları kapsar.

Yetkili kişi belgeleri kontrol eder, eksik ya da hatalı evrak varsa uyarır ve tamamlanmasını ister. Belgelerin tam ve doğru olması, tapu işlemlerinin hızlı ve sorunsuz gerçekleşmesi için çok önemlidir. Aksi takdirde işlem iptal edilir veya bir sonraki güne ertelenebilir.

Üzerinde kimlik numarası bulunmayan eski kimlikler kabul edilmez, fotoğrafsız belgeler ise işlemin yürütülmesini engeller. Ayrıca, vekaletle işlem yapılıyorsa mutlaka asıl vekaletnamenin de sunulması gerekir. Bu işlemler sırasında iki tarafın da tapu memurunun yönlendireceği şekilde davranması ve belgeleri sırayla teslim etmesi süreci kolaylaştırır.

Şahit Gereksinimi (Okuma-yazma Bilmeyenler İçin)

Tapu işlemleri sırasında işleme taraf olanlardan biri ya da birkaçı okuma-yazma bilmiyorsa yasal olarak farklı bir yöntem uygulanır. Bu gibi durumlarda, işlemler mutlaka iki tarafsız şahit huzurunda yapılır ve şahitlerin de kimliklerini yanlarında bulundurması zorunludur.

Şahitler; işlem yapan kişilerin yakını olamaz, yani taraflardan biriyle kan bağı olmamalı, çıkar ilişkisi bulunmamalıdır. Tapu memurları bu konuya oldukça dikkat eder. Okuma-yazma bilmeyen kişi, yapılacak işlemi ve sonucunu sözlü olarak tapu memurundan dinler. Daha sonra şahitlere anlatılır ve şahitlerin huzurunda imza yerine parmak izi alınır.

Eğer işlem sırasında okuma-yazma bilmeyen kişiler bu koşulları sağlayan şahit bulamazsa işlemler gerçekleştirilemez. Bu nedenle, tapu işlemi öncesinde şahitlerin organize edilmesi önemlidir. Tüm işlemler şeffaflık ve güvenlik için kayıt altına alınır, ayrıca gerekirse tapu müdürlüğünde bulunan bağımsız görevliler de şahitlik yapabilir.

Bu prosedürlerin tamamı, hem tarafların haklarını korumak hem de işlemlerde şüpheye yer bırakmamak amacıyla uygulanır.

Tapu Bilgilerinin Kontrolü

Tapu işlemleri sonrası ilk olarak tapu bilgilerini dikkatlice kontrol etmek gerekir. Tapu senedinde yer alan taşınmaz adresinin, metrekare bilgisinin, hisse oranlarının ve taraf isimlerinin doğruluğundan emin olunmalıdır. Özellikle taşınmazın türü, ada, parsel, pafta numaraları gibi teknik bilgiler ile alıcının kimlik bilgilerinin birebir doğru olması önemlidir. Hata veya eksiklik fark edilirse derhal ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Yanlış işlemler düzeltilmeden sonraki adımlara geçmek ileride büyük sıkıntılara yol açabilir.

Emlak, Çevre Temizlik ve Vergi Bildirimi

Evi devraldıktan sonra belediyeye gidip emlak vergisi bildirimi yapmak gerekir. Bildirim sayesinde yeni malik olarak adınıza vergilendirme başlar ve ileride olası ceza ve faizlerden korunmuş olursunuz. Ayrıca, bazı belediyelerde çevre temizlik vergisi için de bildirim yapılması gerekebilir, özellikle apartman dairesi alınmışsa kiracıya veya mal sahibine faturalar ulaşsın diye sistem güncellenir. Genellikle bu işlemler için tapu fotokopisi, kimlik ve taşınmazın bulunduğu adres gereklidir. Bildirimler genellikle aynı gün tamamlanır.

Abonelik ve Fatura Devir İşlemleri

Tapu devrinden sonraki adımda elektrik, su ve doğalgaz gibi aboneliklerin üzerinize alınması gerekir. Eski abonenin borçlarını kapattığından emin olun. Her hizmet kurumu kendi prosedürüne göre bazen tapu fotokopisi, kimlik, DASK poliçesi ister. Ayrıca, abonelik açılış veya devir ücreti alınabilir. Bu işlemler sırasında eski faturaları da yanınızda bulundurmanızda fayda var. Bütün bu işlemler sayesinde, gelecek faturalar sorunsuz bir şekilde yeni mülk sahibine düzenli olarak ulaşır.

Nüfus Kayıt Değişikliği

Evi aldıktan sonra ikametgah adresinizi yeni taşınmaza taşımanız gerekir. Yeni tapu ile birlikte bağlı bulunduğunuz nüfus müdürlüğüne gidip adres beyanında bulunmalısınız. Hatta artık e-Devlet üzerinden de adres taşıma işlemini kolayca yapmak mümkündür. Bu işlem, ikametgah belgenizin güncel olmasını sağlar ve resmi bildirimlerin doğru adrese ulaşmasını garanti eder. Ayrıca, çocukların okul kaydı veya sağlık hizmetlerinden doğru şekilde yararlanmanız için de adres değişikliği önemlidir.

Tüm bu adımlar eksiksiz şekilde tamamlandığında yeni taşınmaz üzerindeki yükümlülükler yerine getirilmiş ve olası yasal sorunların önüne geçilmiş olur.

Yasal ve Vergisel Sorumluluklar

Beyan Değerinin Doğru Bildirilmesi

Beyan değerinin doğru bildirilmesi, tapu işlemleri sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli aşamalardan biridir. Tapu devri yapılırken, taşınmazın belediyeden alınan rayiç bedeli esas alınarak beyan değeri belirlenir. Bu değer, tapuya ve vergi dairesine bildirilir. Eğer beyan edilen bedel, rayiç değerden düşük tutulursa hem alıcı hem de satıcı ileride Maliye Bakanlığı tarafından incelenip ceza alabilir.

Beyan değeri düşük gösterilirse tapu harçları da daha az ödenir. Ancak bu kısa vadede kazanç gibi görünse de, ileride emlak vergisine ve tapu işlemlerine ceza ile karşılaşma riski doğar. Özellikle resmi kurumlar beyan edilen değeri çapraz şekilde sorgulayarak denetim yapmaktadır. Son yıllarda tapu işlemlerinde beyan değerinin düşük gösterilmesiyle ilgili ciddi denetimler yapılmaya başlanmıştır. Güvenli ve yasal bir alış-satış için gerçek değerin bildirilmesi ve belgeye işlenmesi gerekir.

Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücretleri

Tapu harcı ve döner sermaye ücretleri, tapu devrinin gerçekleşebilmesi için ödenmesi gereken zorunlu masraflardır. Tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen bir vergidir. 2024 yılı itibarıyla tapu harcı oranı, satış bedelinin yüzde 4’ü olarak uygulanmaktadır ve genelde %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan olmak üzere ikiye bölünür. Fakat tarafların anlaşması durumunda bu oranlardan biri tamamen de ödenebilir.

Döner sermaye ücreti ise tapu müdürlüklerinin verdiği hizmet karşılığı alınır. Her yıl güncellenen bu ücret sabittir ve genellikle alıcı tarafından ödenir. 2024’te döner sermaye bedeli 950 - 1500 TL arasında değişmektedir. Tapu harcı ve döner sermaye bedellerinin ödendiğine dair dekont mutlaka saklanmalı ve işlemler sırasında ilgili memura gösterilmelidir.

Cezai Yaptırımlar

Cezai yaptırımlar, tapu işlemlerinde usulsüzlük yapılması durumunda devreye girer. Özellikle beyan değeri düşük gösterilmişse veya sahte belge düzenlenmişse hem maddi hem de yasal cezalarla karşılaşmak mümkündür. Vergi dairesi, alış-satış işlemleri sonrası taşınmazın gerçek değerinin tespitinde düşük bildirim olduğunda, aradaki fark için yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası uygulayabilir.

Ayrıca, tapu harcı eksik ödenmişse, eksik tutar kadar hem alacak tahsil edilir hem de gecikme zammı ve cezası uygulanır. Sahtecilik veya belge tahriflerinde ise adli yargı kapsamında da ceza verilebilir. Tapu işlemlerinin düzgün ve şeffaf yapılması, ileride bu tarz sıkıntılar yaşanmaması için çok önemlidir. Bu yüzden işlemler sırasında doğruluk ve şeffaflık prensiplerine uygun hareket etmek hem alıcı hem de satıcıyı korur.

Tüm bu yasal ve vergisel sorumluluklar, tapu işlemlerinin güvenli ve yasal sınırlar içinde tamamlanmasını sağlar.

Sık Sorulan Sorular ve Güncel Uygulamalar

65 Yaş Üstü ve Engelliler İçin İşlemler

65 yaş üstü ve engelliler için tapu işlemleri yaparken bazı kolaylıklar sağlanıyor. Tapu müdürlüklerinde genellikle sıra beklememeleri için öncelik veriliyor. Ayrıca, 65 yaş üstü veya engelli bireyler talep ederse işlemler bulundukları yerde, örneğin evde ya da hastanede yapılabiliyor. Bunun için doktor raporu veya sağlık kurulundan alınmış engelli raporu gerekebiliyor. Eğer kişi okuma-yazma bilmiyorsa, tapuda işlemler için iki şahit bulundurulması gerekiyor. İşitme veya konuşma engelliler için ise noter onaylı tercüman yardımıyla tapu işlemleri yapılabiliyor.

2024'te Tapu İşlemlerinde Fotoğraf Zorunluluğu

2024 itibarıyla tapu işlemlerinde fotoğraf zorunluluğu halen devam ediyor. Alıcı ve satıcıdan son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf isteniyor. Tapu müdürlükleri genellikle renkli ve güncel vesikalık fotoğraf talep ediyor. Dijital ortamda başvurularda, fotoğrafı elektronik olarak sisteme yüklemek gerekiyor. Eğer işlem temsilci aracılığıyla yapılıyorsa, vekilage edenin fotoğrafı da gerekiyor. Fotoğrafsız işlem yapılmak istenirse, başvuru kabul edilmiyor ve evrak eksikliği doğuyor. Bu nedenle tapu başvurusu yapmadan önce fotoğrafınızı güncellemeniz çok önemli.

Emlak Vergisinde Muafiyet Şartları

Emlak vergisinde muafiyet, özellikle emekliler, ev hanımları, işsizler, gaziler ve şehit yakınları gibi gruplar için gündemde. Türkiye’de sadece tek konut sahibi olan ve yıllık gelir getirici bir faaliyeti olmayan kişiler bu muafiyetten yararlanabiliyor. Emekli olup birden fazla evi olanlar veya konutunun işyeri olarak bir kısmını kiraya verenler, bu haktan faydalanamıyor. Muafiyet için kişinin ilgili belediyeye giderek dilekçe vermesi yeterli. Ayrıca, engelliler için emlak vergisi indirimleri de mevcut. Belediyeye nüfus cüzdanı fotokopisi, emekliler için emekli kimlik kartı, engelliler için engelli raporu fotokopisi ibraz edilmesi gerekiyor.

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak için:

• Gelir getiren başka bir işinizin olmaması
• Birden fazla konuta sahip olmamanız
• Evinizin brüt 200 m²’yi geçmemesi
  önemlidir.

Kısacası, şartlar uygun olduğunda belediyeye başvurarak, emlak vergisi muafiyetinden kolayca yararlanabilirsiniz.