Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu nedir? Kısaca, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından paylaşıldığını gösteren resmi belgedir. Ancak kimin taşınmazın hangi kısmını kullandığı çoğu zaman açık değildir. Bu yüzden hisseli tapu alırken kullanım, satış ve anlaşmazlık konularını iyi bilmek gerekir.

Bu rehberde:

• Tanım ve temel kavramlar: paylı mülkiyet vs elbirliği mülkiyeti
• Hissedar hakları: kullanım, kiralama, satış ve devir
• Önemli hukuki başlıklar: şufa (önalım) hakkı, izale-i şüyu
• Süreçler: parsel ayırma, ifraz, hisse devri ve vergiler
• Dikkat edilmesi gereken riskler ve pratik ipuçları

Doğru bilgiyle hareket etmek, zaman ve maliyet kaybını azaltır. Şimdi adım adım “Hisseli tapu nedir?” sorusunun yanıtına geçelim.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren resmi bir tapu türüdür. Hisseli tapulu taşınmazlarda, tek bir malik yerine birden fazla ortak bulunur ve bu kişilerin isimleri tapu kaydında açıkça belirtilir. Örneğin bir arsa, tarla veya ev, tek bir kişi yerine birkaç kişi arasında paylaştırılmış olabilir ve herkesin hakkı tapuda yazılı olur. Hissedarlar, kendi hisse oranlarına göre tapudaki haklardan faydalanır. Ancak bu hak, taşınmazın hangi bölgesine denk geldiğini değil; toplam mülkiyetin hangi oranına sahip olunduğunu ifade eder.

Hisseli tapunun temelde iki sebebi olabilir: Bir taşınmaz birden çok kişi tarafından satın alınmış olabilir veya tapulu bir taşınmaz, miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiştir. En sık karşılaşılan durumlar, kardeşler arasında kalan miras paylaşımı ya da ortak yatırımlardır. Hisseli tapularda satış, yönetim, kullanım ve paylaşım gibi işler tüm hissedarları ilgilendirir, bu nedenle bir karar alınırken tüm ortakların rızası önemlidir.

Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Kavramları

Hisseli tapularda iki farklı mülkiyet şekli vardır: Elbirliği mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) ve paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet).

Elbirliği mülkiyeti, ortakların paylarının belirlenmediği ve taşınmaz üzerindeki tüm işlemlerin birlikte yapılması gereken mülkiyet biçimidir. Miras durumunda genellikle böyledir; mirasçılar "elbirliği" ile taşınmazın tamamına birlikte sahip olurlar, kimsenin belirli bir oranı yoktur. Alım-satım ya da diğer kararlar için tüm ortakların imzası gereklidir.

Paylı mülkiyet ise, her ortağın taşınmazda ne kadar paya sahip olduğunu gösteren mülkiyettir. Tapuda isimlerin yanında oranlar yazılıdır. Herkes kendi payı üzerinde işlem yapabilir. Paylı mülkiyet sayesinde ortaklar, kendi hisse oranları kadar hak ve yükümlülük taşır. Satış veya devre konu olduğunda, kişi kendi payını tek başına satabilir, ancak diğer hissedarların önalım hakkı gibi yasal hakkı bulunduğunda bunlara dikkat edilmelidir.

Basitçe anlatmak gerekirse; elbirliği mülkiyet "bizim" diyerek toplu hareket gerektirirken, paylı mülkiyet herkesin "benim bu kadar" diyebildiği ortaklıktır.

Hisseli Tapuda Pay Oranları ve Paydaşlar

Hisseli tapularda pay oranları, tapuda açıkça belirtilen, taşınmazın toplam değerinin kaçta kaçının kime ait olduğunu gösteren rakamlardır. Örneğin bir arsa üzerinde 3/10, 1/5 ya da 2/8 gibi pay oranları yazabilir. Tapunun üzerinde “pay ve payda” olarak yer alır. Pay, kişinin sahip olduğu parça; payda ise toplam parçalar bütünüdür.

Tapudaki paydaşlar yani hissedarlar, kendi oranları kadar taşınmaz üzerinde hak sahibidir. Ancak dikkat edilmeli, tapu kütüğünde oranlar belirlense de, genellikle taşınmazın hangi bölgesi kime ait olacağı net olarak gösterilmez. Yani herkes tüm taşınmaz üzerinde, sahibi olduğu pay kadar hak iddia eder. Bu durum, arsa veya tarla kullanımlarında sıkça karışıklığa yol açabilir.

Paydaşlar arasındaki oranlar bazen eşit olur, bazen farklılık gösterebilir. Örneğin 1000 metrekarelik bir tarlanın 400 metrekaresi bir kişiye, 600 metrekaresi başka birine ait olabilir ve tapuda bu “4/10” ve “6/10” olarak gösterilir. Hisseli tapunun avantajı, birden fazla kişinin sahiplik hakkı olmasının net şekilde yazılı olmasıdır. Dezavantajı ise, ortak kullanımda karar almak ve yönetimde zorluk yaşamaktır.

Özetle, hisseli tapularda her bir paydaş kendi oranı kadar hakka sahip olur, fakat taşınmazın bölgesel olarak kimin kullanımında olduğuna dair tapuda bilgi yer almaz. Bu tür paylaşımlı sahipliklerde, hem haklar hem sorumluluklar paylaşılır ve yönetim, çoğu zaman işbirliği gerektirir.

Hisseli Tapuda Mülkiyet Hakları

Hisseli tapuda mülkiyet hakları, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı şekilde sahip olunmasını ifade eder. Yani, bir arsa ya da bina tek bir kişiye ait değil, birden fazla kişiye belirli oranlarla bağlıdır. Her paydaş, tapuda yazılı oran kadar yasal mülkiyet hakkına sahiptir. Ancak genellikle o taşınmaz üzerinde tek başına değil, tüm paydaşlarla ortak hareket etmek gerekir. Bu ortaklık, karar alma süreçlerinde ve taşınmazın kullanımı, satışı gibi konularda hukuki bir bağ oluşturur.

Hak Sahiplerinin Yetkileri

Hak sahiplerinin yetkileri arasında, sahip oldukları hisse oranında taşınmazı kullanmak ve taşınmazdan yararlanmak yer alır. Her ortak, kendi hissesini başkasına satabilir, devredebilir veya ipotek ettirebilir. Ancak, taşınmazın tamamı üzerinde önemli kararlar alınacaksa (örneğin tamamının satışı gibi), tüm hissedarların onayı gerekir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu sayesinde, hissedarlara şufa (ön alım) hakkı tanınır. Bir paydaş, hissesini üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarların o payı öncelikle alma hakkı bulunmaktadır. Hissedarlar isterlerse aralarında özel bir kullanım anlaşması da yapabilirler.

Hak Sahiplerinin Yükümlülükleri

Hisseli tapuda yükümlülükler de vardır. Hak sahipleri, taşınmazla ilgili vergileri, bakım-onarım masraflarını ve diğer giderleri paylarına düşen oranda ödemekle yükümlüdür. Ortaklığın devamı süresince yapılan harcamalarda adaletli paylaşım esastır. Ayrıca ortak kararlara uyma, anlaşmazlık çıkarsa çözüm yollarını deneme yükümlülüğü de hissedarlar için geçerlidir. Yine, herhangi bir hak kaybına sebep olmamak adına, paydaşlardan biri hukuki ya da fiili olarak taşınmaza zarar veremez.

Hisseli Tapu ile Tam Tapu Arasındaki Farklar

Hisseli tapu ile tam tapu arasındaki en büyük fark; mülkiyetin bir kişiye mi yoksa birden fazla kişiye mi ait olduğudur. Tam tapuda taşınmaz tek kişinin adınadır ve tüm tasarruf yetkisi o kişiye aittir. Hisseli tapuda ise mülkiyet paylara bölünmüş durumdadır. Hangi alanın kime ait olduğu genellikle net değildir; tüm hissedarların tamamı üzerinde hakkı vardır. Tam tapu ile yapılan alım-satım işlemleri daha hızlı sonuçlanırken, hisseli tapuda hissedarlar arası anlaşmazlıklar süreci yavaşlatabilir. Ayrıca hisseli tapulu taşınmazlar, piyasada genellikle daha düşük değerden işlem görebilir.

Hisseli Tapuda Kullanım Hakları

Hisseli tapuda kullanım hakları, taşınmazın hangi bölümünün hangi hissedar tarafından kullanılacağı konusunda net değildir. Hissedarlar arasında özel bir kullanım anlaşması yapılmamışsa, taşınmazın tamamı herkesin ortak kullanımındadır. Ancak uygulamada, genellikle paydaşlar kendi aralarında anlaşma ile kullanım alanlarını belirler. Bu anlaşma yazılı ya da sözlü olabilir. Hisseli tapuda intifa hakkı (yararlanma hakkı) da sıklıkla karşımıza çıkar. İntifa hakkı tanınan kişi, taşınmazı kullanabilir ve ondan gelir elde edebilir, fakat mülkiyet hakkı asıl paydaşa aittir. Kullanım anlaşmaları yapılırken, tüm tarafların olabildiğince açık ve net şekilde anlaştığına dikkat edilmelidir.

Hisseli Tapuda Kısıtlamalar

Hisseli tapuda kısıtlamalar, diğer tapu türlerine göre daha dikkat edilmesi gereken bir konudur. En çok karşılaşılan kısıtlama şufa (ön alım) hakkıdır. Bir paydaş hissesini satmak isterse, diğer hissedarlar bu satışa öncelikli olarak katılabilir. Ayrıca taşınmazın tamamının satışı için tüm hissedarların onayı gerekir. Hisseli tapulu taşınmazda bazı bölümlerin kullanımı, inşaat yapılması veya taşınmazın üzerine ipotek koyulması gibi işlemler de tüm hissedarların onayını gerektirebilir. Hisse üzerinde haciz, ipotek gibi yasal kısıtlamalar varsa, bu durum tapu müdürlüğü tarafından satış veya devir sırasında alıcıya bildirilir. Son olarak imar planı, belediye izinleri ve benzer hukuki kısıtlamalar da hisseli tapu sahiplerini ilgilendirir.

Hisseli tapuda hak ve sorumluluklarınızı iyi bilmek, ileride yaşanacak olası anlaşmazlıklardan korunmanızı sağlayacaktır. Her adımda hukuki destek almak faydalı olabilir.

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu satışı, normal tapu satışına göre biraz daha dikkat ve işlem gerektirir. Hisseli tapu sahipleri, sahip oldukları hisseyi istedikleri kişiye satabilirler. Satış işlemi için öncelikle Tapu Kadastro Müdürlüğü'nden e-randevu alınması gerekir. Hissedar veya yetki verdiği kişi, tapu dairesine giderek resmi satış işlemini gerçekleştirir. Hisseli tapuda, taşınmazın tamamını satmak için tüm paydaşların onayı gerekir; ancak sadece kendi payınızı satmak için diğer hissedarlardan onaya gerek yoktur. Satış işlemi, tapu memuru huzurunda yapılır ve satıştan sonra diğer hissedarlara bildirilmesi gerekir.

Hissedarların Onayı ve Satışta Gerekenler

Hisseli tapuda her hissedar, kendi payını tek başına satabilir. Ancak payın tamamı veya birden fazla pay birlikte satılacaksa, tüm hissedarların onayı ve satış günü tapuda hazır olmaları şarttır. Her hissedar kendisi gelebileceği gibi, noter onaylı vekaletnameyle de temsil edilebilir. Tapuda satış için bütün tarafların kimlikleri ve varsa vekaletnameleri hazır olmalıdır. Eğer bir pay sahibi satılmak isteniyorsa, diğer paydaşlar bu durumda devre dışı kalabilir ancak şufa (ön alım) hakkı gündeme gelebileceğinden onları bilgilendirmek önemlidir.

Gerekli Evraklar ve İşlemler

Hisseli tapu satışı için temel olarak şu belgeler gerekir:

• Satıcı ve alıcıya ait kimlik belgesi veya nüfus cüzdanı
• Satılan hisseye ait tapu senedi (veya taşınmaz bilgileri)
• SATIŞ işlemi için alınmış randevu belgesi
• Varsa vekaletname (noterden alınmış)
• Alıcı tarafından ödenecek tapu harcı ve döner sermaye bedeli Evraklar tamamlandıktan sonra tapu dairesinde satış sözleşmesi imzalanır ve satış gerçekleşir. Satış işlemi tamamlandığında, yeni hisse sahibi tapu kaydına işlenir.

Hisseli Tapuda Ön Alım (Şufa) Hakkı

Hisseli tapuda şufa hakkı, bir hissedarın kendi payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara o payı satın almak için öncelik tanıyan yasal bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kanun gereği doğar. Paydaşlardan biri payını sattığında, diğer hissedarlar satıştan haberdar edildikleri andan itibaren 3 ay içinde veya satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde mahkemeye başvurarak şufa haklarını kullanabilirler. Şufa hakkı, özellikle istenmeyen kişilerin paydaş olmasını engellemek amacıyla kullanılır. Ancak satış işlemi yakın akrabalar arasında yapıldıysa ya da hisse bağışlandıysa şufa hakkı kullanılamaz.

Hisseli Tapuda Satışta Sık Karşılaşılan Sorunlar

Hisseli tapuda satış işlemi sırasında çeşitli sorunlar çıkabilir:

• Ortaklar arasında anlaşmazlık: Hangi payın satılacağı, kime satılacağı veya satış bedeli konusunda fikir ayrılıkları olabilir.
• Hissedarların satışa onay vermemesi: Eğer taşınmazın tamamı satılıyorsa, tüm hissedarların onayı gerekir. Bir kişinin onay vermemesi işlemi kilitleyebilir.
• Şufa hakkının kullanılması: Satın alan kişi satıştan sonra diğer hissedarlardan biri tarafından mahkemeye verilerek tapunun iptali ve üzerine geçirilmesi istenebilir.
• Tapu kaydında hatalar: Eski bilgiler, yanlış hisse oranı ya da farklı pay sahiplikleri süreci uzatabilir.
• Haciz veya ipotek işlemleri: Satılmak istenen hisse üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış işlemi yapılamaz ya da kısıtlanır.

Bu sebeplerle hisseli tapuda satış yaparken mutlaka güncel tapu kaydı kontrolü, paydaşlarla ön görüşme ve resmi prosedürlere uygunluk önemlidir. Hatalı veya eksik işlem yapıldığında uzun yasal süreçlerle karşılaşmak mümkündür.

Hisseli Tapunun Bölünmesi (İfraz)

Hisseli tapunun bölünmesi yani ifraz işlemi, bir taşınmazın (arsa, arazi, tarla vs.) hissedarları arasında farklı parçalara bölünerek, her bir parçasının ayrı bir tapu olarak tescil edilmesini sağlar. İfraz işlemi sayesinde paydaşlar, artık ortaklıktan çıkarak kendi bağımsız tapularına sahip olabilir.

İfraz için öncelikle taşınmazın bulunduğu belediyeden veya il özel idaresinden imar durumu sorgulaması yapılması gerekir. İmar planına uygunluk her zaman şarttır. Her bir yeni parselin, belediyenin belirlediği minimum büyüklükte olması gerekir. Genelde meskün mahal yerlerde parsel büyüklüğü için alt sınırlar bulunur. (Örneğin 300-400 metrekare gibi.)

İfraz işleminin adımları kısaca şöyle özetlenebilir:

1. Hissedarlar arasında anlaşma sağlanır.
2. Harita ve kroki hazırlanarak onay için belediyeye başvurulur.
3. Belediyeden onay alınır.
4. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak ayrı tapuların tescili için işlemler başlatılır.
5. Sonrasında her paydaş için kendi adına yeni bağımsız bir tapu çıkar.

İfraz için gerekli belgeler arasında tapu senedi, imar durumu belgesi, kroki ve kimlik fotokopileri yer alır. İşlem sırasında belediye ya da il özel idaresi ve tapu müdürlüğü harçları ödenir.

İfraz işlemi sayesinde şunları elde edersiniz:

• Ortaklıktan çıkar ve bağımsız tapu sahibi olursunuz.
• Kendi payınızı kendiniz yönetir, satabilir veya üzerinde işlem yapabilirsiniz.
• Bazı noter ve kurum işlemlerinde kolaylık sağlanır.

Ama ifraz işleminin yapılabilmesi için tüm paydaşların onayı zorunludur. Anlaşmazlık durumunda ifraz işlemi yapılamaz. Ayrıca taşınmazın imar düzenlemesine uygun olması çok önemlidir!

Hisseli Tapuda İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi, hisseli bir tapudaki ortaklığın mahkeme yoluyla sona erdirilmesidir. Eğer paydaşlar kendi aralarında anlaşıp da bölüşüm (ifraz) yapamıyorsa ve ortaklık halinin devamı paydaşların herhangi biri için çekilmez hale gelirse, paydaşlardan her biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde izale-i şuyu davası açabilir.

Bu dava iki şekilde sonuçlanabilir:

• Aynen taksim (paylaştırma): Eğer parsel fiziki olarak bölünebiliyorsa, mahkeme her paydaşa hak ettiği kısmı tescil ettirir.
• Satış yoluyla tasfiye: Taşınmaz, açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen para paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Çoğu zaman konut veya arsa bölünemediği için satış yoluna gidilir.

İzale-i şuyu davasında birkaç önemli detay:

• Dava açmak için tüm ortaklar veya sadece bir paydaş başvurabilir.
• Mahkeme süreci ortalama 10-12 ay sürebilir.
• Satış için mahkeme taşınmazı icra kanalı ile açık artırmaya çıkarır.
• Elde edilen gelir, her paydaşa yasal hissesine göre ödenir.
• Dava masrafları (2024 için ortalama 3.000-8.000 TL arası) ve bilirkişi ücretleri paydaşlar tarafından ödenir ve satış gelirinden mahsup edilir.

İzale-i şuyu sayesinde kimse istemediği bir ortaklıkta zorla kalmak zorunda olmaz. Ancak bazı durumlarda (örneğin aile bağlarının kopmasına sebep olacağı, veya kamu yararına zarar verecekse) mahkeme ortaklığın giderilmesini reddedebilir.

Sonuç olarak, hisseli tapuda paylaşım ya kendi aranızda anlaşarak ifraz ile, ya da mahkeme yoluyla izale-i şuyu ile gerçekleştirilebilir. Her iki yöntemin de yasal süreçleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları vardır. Özellikle yatırımcılar ve mirasçılar için, bu işlemler büyük kolaylık ve güven sağlar.

Miras Yoluyla Hisseli Tapu Edinimi

Miras yoluyla hisseli tapu edinimi, bir taşınmazın maliki vefat ettiğinde mirasçıların, tapuda kayıtlı olan hisselerin yeni sahipleri haline gelmesiyle gerçekleşir. Miras kalan hisseli tapu için ilk olarak vefat eden kişinin mirasçıları, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veya noterlerden veraset ilamı almak zorundadır. Bu belge ile mirasçı olduklarını ispat eden kişiler, Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak intikal işlemi başlatırlar.

Hisseli tapunun miras yoluyla edinimi sırasında, taşınmaz direkt olarak yasal mirasçılar arasında paylı mülkiyet esasına göre bölüştürülür. Bütün mirasçılar, taşınmaz üzerinde hissedar olur. Her bir mirasçıya, miras hakkı oranında tapuda resmi olarak hisse verilir. Bu süreçte miras vergisi ödeme zorunluluğu da unutulmamalıdır. Bu işlem bittiğinde, tapu kayıtlarına bütün yeni hissedarların isimleri ayrı ayrı işlenir.

Bazen tüm mirasçılar anlaşırsa, hisseler bir kişide de toplanabilir. Eğer anlaşma sağlanamazsa, hisseli yapı devam eder. Tapuda bölüşme için tüm mirasçıların rızası ve işlemlerde birlikte hareket etmeleri önemlidir. Böylece, hisseli tapu miras yoluyla edinim süreci tamamlanmış olur.

Paydaşlardan Birinin Vefatında Sürçler

Hisseli tapuda paydaşlardan birinin vefatı durumda, ölen kişinin sahip olduğu pay, doğrudan yasal mirasçılarına intikal eder. Yani mirasçı sayısı fazlaysa, o pay yeni kişiler arasında tekrar bölünebilir. Bu durum, paydaş sayısının hızla artmasına ve tapunun daha da çok kişi arasında paylaşılmasına yol açabilir.

Paydaşlardan birinin vefatı sonrası izlenecek yol oldukça nettir. Öncelikle, mirasçılar veraset ilamı alır ve Tapu Müdürlüğü’ne başvurur. Hisse intikali gerçekleştirildikten sonra, yeni tapu kaydında ölen kişinin hissesine karşılık gelen oran yeni sahiplerin adına geçer.

Bu noktada bilinmesi gereken en önemli hususlardan biri, mirasçıların kendi aralarında anlaşmazlık yaşamaları riskidir. Çünkü çok hissedar olduğunda taşınmazın yönetimi, satışı veya kullanımı zorlaşabilir. Ayrıca paya sahip olan herhangi bir mirasçı, gerektiğinde kendi hissesini devretme veya satma hakkına da sahiptir.

Paydaşlardan birinin vefatının ardından çok sayıda küçük payların ortaya çıkması, ilerleyen dönemlerde taşınmaz üzerinde hukuki uyuşmazlık ya da satışta güçlük yaşanmasına yol açabilir. Taraflar arası anlaşmazlık halinde “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası açılabilir ve taşınmazın satışı isteyebilirler. Bu nedenle, miras sonrası hisseli tapu ediniminde hem işlemler hem de ilişkiler açısından dikkatli olunması gereklidir.

Hisseli Tapuda Riskler ve Dezavantajlar

Ortaklar Arasında Anlaşmazlıklar

Hisseli tapuda ortaklar arasında anlaşmazlıklar yaşanması oldukça yaygındır. Her ortağın farklı beklentileri, planları ve hedefleri olabileceği için, uyumlu hareket etmek kimi zaman zor olur. Örneğin, bir ortak arsayı ektirmek isterken, bir diğeri satmayı düşünebilir. Bu durumda ortaklar arasında tartışmalar ve sürtüşmeler baş gösterir. Genellikle hissedarlar arası anlaşmazlıklar, özellikle arsa veya tarla gibi paylı taşınmazlarda sık meydana gelir. Hatta kimi zaman bu anlaşmazlıklar mahkemeye taşınarak hak kaybına veya taşınmazın uzun süre kullanılmamasına yol açabilir.

Yönetim ve Kullanımda Karşılaşılan Sorunlar

Hisseli tapuda yönetim ve kullanımda karşılaşılan sorunlar sıkça gündeme gelir. Bir taşınmazın yönetimi veya kullanımı hakkında karar alınırken çok sayıda kişinin söz hakkı olması, karar alma süreçlerini yavaşlatır. Kimi zaman hissedarlardan biri taşınmazı kullanırken, diğerleri bundan faydalanamayabilir. Ayrıca, taşınmazın bakım, onarım ya da masraflarında herkesin eşit oranda katılım göstermemesi de büyük sorunlara yol açar. Ortaklardan biri kullanım hakkını ihlal ettiğinde ise, diğer hissedarlar mağdur olabilmektedir. Bu tür problemler birlikte yazılı bir yönetim planı olmadan çözülmekte zorlanır.

Hisseli Tapuda Güven Sorunları

Hisseli tapuda güven sorunları da önemli bir dezavantajdır. Ortaklardan birinin bilgisi dışında işlem yapmaya çalışması ya da kendi payını başkasına satması gibi durumlar güvensizlik ortamı yaratır. Özellikle pay devri veya satış işlemlerinde karşılıklı güven büyük önem taşır. Noter işlemleri sırasında tüm ortakların bilgilendirilmemesi veya muvafakat alınmaması, ileride hukuki sorunlara sebep olabilir. Ayrıca, hissedar sayısının yüksek olduğu taşınmazlarda ortaklar arasında iletişim kopukluğu ve şüpheler sıklıkla yaşanır.

Hisseli Tapuda Haciz ve İpotek İşlemleri

Hisseli tapuda haciz ve ipotek işlemleri de riskli konular arasındadır. Herhangi bir hissedarın borçlarından dolayı kendi hissesine haciz veya ipotek konabilir. Bu durum, taşınmazın tamamını değil sadece hissenin ilgili kısmını etkiler. Ancak pratikte, bir hissenin hacizli ya da ipotekli olması tüm taşınmazın elden çıkarılmasını veya paylaşılmasını güçleştirir. Hacizli payın satışı yapılırken diğer hissedarların rızası olmadan işlem yapılması yeni mülkiyet sorunlarına yol açabilir. Sonuç olarak, hisseli tapuda haciz ve ipotek riskleri, taşınmaz sahipleri arasında uzun süren hukuki süreçlerin ve huzursuzlukların ortaya çıkmasına neden olur.

Avantajlar

Hisseli tapunun avantajları, özellikle bütçesi sınırlı kişiler ve yatırım yapmak isteyenler için dikkat çekicidir. Maliyetlerin paylaşılması en belirgin avantajlardan biridir. Bir taşınmazı tek başına almak yerine hisseli tapu ile birden fazla kişi arsa ya da evin maliyetini ortaklaşa ödeyerek sahip olabilir. Böylece, maddi yük azalmış olur ve mülk edinmek daha ulaşılabilir hale gelir.

Yatırım fırsatları da önemli bir avantajdır. Hisseli tapu ile büyük ve değerli arsalara daha düşük sermaye ile yatırım yapabilirsiniz. Özellikle arsa yatırımlarında, toplu halde alınan bir tapudan pay almak hem riskin bölüşülmesini sağlar hem de ileride değer artışı durumunda tüm hissedarlar kazançlı çıkar.

Hisseli tapu, miras yoluyla paylaşımı kolaylaştırır. Aile içinde bir mülkün herkese eşit veya adil şekilde bölünmesi sayesinde, pay sahipleri yasal olarak koruma altında olur ve herkes hakkını net bir biçimde bilir.

Ayrıca, bakım ve yönetim masrafları paylaşıldığı için (örneğin apartman giderleri ya da arsa bakımı gibi), bu tür masraflar tek bir kişinin üzerinde kalmaz. Bu da ekonomik bir kullanım imkânı sunar.

Bazı durumlarda hissedarlar arasında ortak menfaatler doğrultusunda karar almak ve hareket etmek sosyal anlamda da avantaj sağlar. Tapunun paylaşılması çoğu zamanda bir birlik ruhu oluşturur.

Dezavantajlar

Hisseli tapunun dezavantajları ise, tapu sahipleri arasında anlaşmazlık çıkma riskini artırır. Karar alma süreçleri çok daha karmaşık ve yavaş olabilir. Her türlü işlem (satış, kiralama, kullanım gibi) için diğer hissedarların onayı gerekebilir. Bu da işleri uzatır ve bazen çözümsüz bırakabilir.

Kullanım hakları karışıklığı da sık görülen bir sorundur. Hangi paydaşın arsanın veya evin hangi bölümünü kullanacağı çoğunlukla açık şekilde belirlenmez. Hissedarlar arasında "burası benim, şurası senin" tartışmaları çıkması mümkündür.

Satış ve devir işlemlerinde zorluklar yaşanır. Bir hissedar hissesini satmak isterse genellikle diğer hissedarların rızası alınmalıdır. Ayrıca satılan paya şufa (ön alım) hakkı doğabilir. Bu da süreçlerin uzamasına sebep olur.

Miras ve paylaşım konularında bazen anlaşmazlıklar mahkemelere kadar taşınabilir. Bu durum hem maddi kayba yol açar hem de paydaşlar arasında uzun süreli bir huzursuzluk oluşturur.

Finansman zorlukları, bankaların hisseli tapuya kredi vermede isteksiz davranmasına yol açar. Hisseli tapu üzerinde ipotek ve kredi işlemleri, diğer hissedarların onayı gerektiğinden çoğu zaman bankalar böyle taşınmazlara kredi vermeyebilir.

Son olarak, yatırım ve geliştirme imkânları sınırlı olabilir. Arsanın geliştirilmesi ya da üzerine inşaat yapılması, tüm hissedarların ortak kararına bağlıdır. Bu da sizi daha yavaş hareket etmeye zorlayabilir ve gecikmelere yol açabilir.

Kısacası, hisseli tapunun avantajları kadar önemli dezavantajları da vardır ve tarafsız bir değerlendirme yapmadan adım atmamak gerekir.

Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yatırımcılara ve Alıcılara Tavsiyeler

Yatırımcılar ve alıcılar için hisseli tapu almak bazı riskler barındırabilir. Hisseli tapu alırken ilk yapılması gereken, alınacak taşınmazın tapu kaydını titizlikle incelemektir. Tüm hissedarların kimler olduğu, borç ya da ipotek gibi kısıtlamalar olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Ayrıca, hisselliğin elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet mi olduğuna bakılmalıdır. Çünkü elbirliği mülkiyetinde hisse sahibi mal üzerinde kendi hissesini bağımsız kullanamaz ve diğer ortakların da onayı gerekir. Paylı mülkiyette ise herkes kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Bunu bilmeden yapılan yatırımlar ileride sorun çıkarabilir.

Alıcılar, tapudan önce arsa veya daire üzerinde başka kullanıcı, kiracı ya da fiili durum olup olmadığını gözden geçirmelidir. Diğer paydaşlarla iletişim kurmak ve mümkünse yazılı bir anlaşma yapmak da faydalı olur. Tapuda gösterilen pay oranına karşılık arazinin hangi kısmının size ait olup olmayacağı netleştirilmeli, gerekirse bir uzmana veya avukata danışılmalıdır.

Noter veya tapu müdürlüğünde işlem sırasında, işlemlerin eksiksiz ve doğru şekilde yürütülmesine dikkat edilmelidir. Özellikle ön alım (şufa) hakkı olan paydaşlar varsa, onların haberdar edildiğinden ve gerekirse yazılı feragat aldığınızdan emin olmalısınız.

Satış, Devir ve Paylaşımda Yapılan Hatalar

Satış, devir ve paylaşım sırasında yapılan en yaygın hata, tüm hissedarların onayı olmadan işlem yapmaktır. Hisseli tapuda satış için genellikle diğer hissedarların rızası veya haberi gerekir; aksi halde ileride dava açılabilir.

Bir diğer büyük hata, gerekli tapu ve noter işlemlerinin eksiksiz yapılmamasıdır. Bazı alıcılar, sadece yazılı bir sözleşmeyle veya elden para alışverişiyle tapunun devredileceğini sanıyor. Ancak devlet nezdinde geçerli olan tek şey, tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlemdir. Sözlü veya el yazısıyla yapılan anlaşmalar geçersizdir.

Paylaşım işlemlerinde de yanlışlar yapılabiliyor. Bazen taşınmazın bölünemez olduğu, ifraz işleminin mümkün olmadığı veya belediye şartlarına uymadığı gözden kaçırılıyor. İfraz yapılmadan pay devri yapılırsa, hissedarlar arasında kullanım ve yönetim sorunları çıkabilir.

Ayrıca, şufa hakkı ile ilgili resmi bildirim yapılmadan satış yapmak da önemli bir hata. Şufa hakkı olan diğer paydaşlar, satıştan sonra mahkeme kanalıyla hakkını arayabilir ve tapu devri iptal olabilir.

Son olarak, tapu kayıtlarında ipotek, haciz ya da başka bir sınırlama olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli. Bazen bir hissedar borçlarından dolayı hissesini satmak isterken, bu borçlar tapunun genelini etkileyebilir.

Hisseli tapu alırken ve satarken dikkatli davranmak, hem yatırımınızın korunması hem de ileride sorun yaşamamak için çok önemlidir. En küçük ayrıntıyı bile atlamamak için profesyonel destek almak her zaman faydalı olur.

Hisseli Tapunun Tanımı ve Özellikleri

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğunu gösteren resmi bir belgedir. Hisseli tapu sahibi olan herkes, taşınmazın tamamı üzerinde ortak hakka sahiptir. Hisseler; kardeşler arasında, miras yolu ile veya bir arsanın birden fazla kişiyle alınması sonucunda oluşabilir. Tapu üzerinde her ortağa ait pay, genellikle belirli oranlarla ifade edilir. Yani bir arsa ya da evde 3 kişi 1/3 hisseyle ortak olabilir.

Bu sistemin en önemli özelliği; taşınmazın bölünmemesi, paylaşılmaması ve her ortağın tamamı üzerinde söz hakkı olmasıdır. Arsa, tarla veya ev gibi tüm taşınmazlarda hisseli tapu sistemi uygulanabilir. Satış, miras ve ortaklık gibi durumlarda ise, payların devriyle ilgili detaylı yasal işlemler gereklidir.

Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Kavramları

Hisseli tapularda iki temel mülkiyet türü vardır: Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) ve paylı mülkiyet.

Elbirliği mülkiyetinde ("el birliği halinde mülkiyet" olarak da bilinir), hissedarların her biri taşınmazın tümü üzerinde hak sahibidir. Hisseler açıkça belli değildir ve hiçbir ortak, kendine ait belirli bir alanı ayırt edemez. Genellikle miras yoluyla oluşur.

Paylı mülkiyette ise (pay mülkiyeti olarak da geçer), taşınmazdaki her ortağın tapuda yazılı belirli hissesi bulunur. Kim ne kadar hissedar ise o oranda tapuda payı yazar. Her ortak, kendi payı üzerinde tasarruf edebilir, satış veya devir işlemi yapabilir.

Bu iki sistemin arasındaki fark özellikle satış, devir ve paylaşım işlemlerinde öne çıkar.

Hisseli Tapuda Pay Oranları ve Paydaşlar

Hisseli tapuda pay oranları, taşınmaz üzerinde kimin ne kadar hak sahibi olduğunu gösterir. Paylar, tapuda matematiksel olarak yazılır: örneğin 1/2, 1/4, 3/16 gibi. Paydaşlar ise, bu oranlara göre taşınmazdan hak sahibi olan kişilerdir.

Örneğin, bir arsa 4 kişiye aitse ve her birinin hissesi eşitse, tapuda her biri için 1/4 pay gözükür. Bazen paylar farklı olabilir; biri 1/2, diğerleri farklı oranlarda olabiliyor. Hisseli tapuda, herkesin pay oranı tapu belgesi üzerinde açıkça yer alır.

Paydaşların isimleri ve hakları tapuda kayıtlıdır. Ancak paydaşlar, kendi hisselerini birbirinden ayırmak için anlaşmak (örneğin ifraz işlemiyle) ya da paylarını başkalarına devretmek için çeşitli yasal işlemleri takip etmek zorundadır. Her pay kişinin hakkıdır ve hukuken korunur. Ancak, genellikle taşınmaz ortak kullanılır ve yönetimde sıkıntılar yaşanabilir.

Dilerseniz, hisseli tapu ile ilgili daha fazla detayı degerse.com/medya/blog/hisseli-tapu/hisseli-tapu-ne-demek/ adresinden okuyabilirsiniz.