İfraz Nedir?

İfraz, tapuda tek parsel olan bir taşınmazın birden fazla parsel olarak ayrılıp tescil edilmesidir. Bu ifraz işlemi, imar planına uygunluk, yola cephe ve yetkili kurum onayı gibi ifraz şartlarına bağlıdır. Genelde belediye encümeni/il idaresi onayı, harita mühendisinin hazırladığı ifraz haritası ve tapuda tescil adımlarını içerir. Tapuda ifraz öncesi ipotek–haciz kontrolü ve parsel ölçülerinin yönetmeliğe uygunluğu önemlidir.

Bu rehberde: İfraz nedir, ifrazlı arsa ne demek, hisseli tapuda ifraz nasıl yapılır, tarla-ifraz farkı, minimum metrekare, masraflar, gerekli belgeler, süre ve tevhid ile farkı gibi konuları sade bir dille anlatacağız. Sık yapılan hataları ve pratik bir kontrol listesini de ekleyeceğiz; başlamadan önce doğru adımları bilmek için en güncel bilgilerle İfraza yakından bakalım.

İfraz Kavramı ve Sözlük Anlamı

İfraz kavramı, Türkçe’de “ayırmak” veya “bölmek” anlamına gelir. Sözlükte ifraz, bir bütünü oluşturan şeyin bir parçasının ayrılması, bölünmesi ya da farklı bir alan olarak gösterilmesi şeklinde tanımlanır. Gayrimenkul alanında ise, ifraz daha çok bir taşınmazın parçalara bölünerek ayrı ayrı tapulara konu edilmesi anlamında kullanılır. Kişiler arasında sıkça “araziyi ifraz ettirmek” ya da “ifraz işlemi yapmak” gibi cümlelerde geçer. Özellikle miras, satış ve yatırım işlemlerinde ifraz kelimesi gündeme gelir.

İfraz, sadece fiziksel bir bölme işlemi değildir. Aynı zamanda hukuki ve idari onaylara tabi bir prosedürdür. Yani bir taşınmazın ifraz edilebilmesi için resmi kurumların izin vermesi zorunludur. Sadece arazi ya da arsa değil, bazen üzerinde yapı olan taşınmazlar da ifraz edilebilir.

Gayrimenkul Mevzuatında İfrazın Yeri

Gayrimenkul mevzuatında ifraz işlemi, önemli bir yere sahiptir. Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve ayrıca ilgili yönetmeliklerde ifraz işlemleri detaylı bir şekilde tanımlanmıştır. İfraz, arazilerin hem hukuki hem de fiziksel olarak bölünmesi ve her bir parçanın ayrı bir parsel olarak kayıtlara geçirilmesi işlemidir.

İfraz işlemi sayesinde, geniş alanlar ya da büyük parseller parçalara ayrılarak, farklı kişilere devredilebilmektedir. Bu durum hem taşınmazların değerinin artırılması, hem de daha fonksiyonel ve planlı bir kullanım için gereklidir. Belediyeler, kadastro müdürlükleri ve tapu müdürlükleri, bu işlemlerin uygulanmasında yetkilidir.

Ayrıca gayrimenkul mevzuatında ifraz işlemi imar hukukuyla doğrudan bağlantılıdır. Bir parselin bölünebilmesi için ilgili imar planına uygun olması şarttır. Yasalara uygun olmayan ifraz işlemleri ise iptal edilmektedir.

İfraz ve Tevhid Farkı

İfraz ve tevhid kavramları, gayrimenkul mevzuatında birbirinin zıttı işlemler olarak karşımıza çıkar. İfraz, bir taşınmazı birden fazla parçaya bölmek anlamına gelirken, tevhid ise birden fazla parçanın birleştirilip tek bir parsel haline getirilmesi demektir.

Örneğin; 1000 metrekarelik bir arsanın iki eşit parçaya bölünerek A ve B parsellerine ayrılması ifraz işlemiyle olur. Buna karşılık iki ayrı komşu parselin tek bir büyük arsa haline getirilmesi ise tevhid işlemidir.

Günümüzde özellikle şehirleşmenin yoğun olduğu bölgelerde tevhid işlemi sayesinde daha büyük ve kullanışlı parseller oluşturulabilirken, ifraz işlemiyle de küçük parseller oluşturarak yatırım ya da satış imkanları yaratılabilir. Her iki işlem de resmi kurumların onayına tabidir ve belirli şartlara uyulması gerekir.

Sonuçta, ifraz bölme, tevhid ise birleştirme anlamı taşır. Bu iki işlem, taşınmazların şekillenmesinde büyük rol oynar.

İfraz İşleminin Amacı ve Önemi

Arazi Kullanımında İfrazın Rolü

Arazi kullanımında ifraz işleminin rolü oldukça büyüktür. İfraz, büyük bir arsa ya da parselin yasal şekilde daha küçük parçalara ayrılması anlamına gelir. Bu işlem sayesinde arazinin farklı ihtiyaçlara göre bölünmesi ve daha verimli bir şekilde kullanılması sağlanır. Özellikle şehirleşmenin arttığı bölgelerde, toplu konut veya ticari alan geliştirmek için ifraz işlemi tercih edilir. Aynı zamanda belediyeler, yeni yollar ve altyapılar oluşturmak amacıyla arazileri planlı bir biçimde bölerler. Böylelikle, şehir planlaması ve imar uygulamaları daha etkili olur. İfraz yapılan araziler, daha işlevsel ve kullanışlı parçalara dönüştüğü için kentsel dönüşüm süreçlerinde de önemli bir rol oynar.

Mülkiyetin Yönetimi ve Paylaşımı

Mülkiyetin yönetimi ve paylaşımı açısından ifraz işlemi oldukça avantajlıdır. Özellikle birden fazla hissedarı olan taşınmazlarda, herkesin kendi payını belirlemesi için ifraz kullanılır. Bu sayede ortak mülkiyetin ortaya çıkardığı anlaşmazlıklar önlenir ve kişisel mülkiyet tam olarak sağlanır. Aile mirası kalan arsalarda pay sahiplerinin bağımsız hareket edebilmesi ifraz ile mümkün olur. Çünkü her bir ortak, kendi imar ve kullanım hakkını daha kolay yönetir. Ayrıca ifraz ile paylaşılan mülkiyetler, yönetim ve bakım sorumluluklarının da netleşmesini sağlar. Böylece anlaşmazlıkların ve hukuki sorunların önüne geçilmiş olur.

Yatırım ve Satış Açısından İfrazın Avantajları

Yatırım ve satış açısından ifraz işlemi büyük kolaylık ve kazanım sağlar. Öncelikle büyük arsa ya da arazi parçalara bölündüğünde, her bir parsel bağımsız olarak satışa sunulabilir. Bu durum, yatırımcıların farklı bütçe ve ihtiyaçlara uygun arsalar bulmasına olanak tanır. Ayrıca küçük parsellerin satış potansiyeli genellikle daha yüksektir, çünkü alıcı kitlesi daha geniş olur. İfraz edilen parseller aynı zamanda krediyle satılma veya teminat gösterme açısından da avantaj kazandırır. Satış sırasında her bir parselin tapu kaydı ayrı olacağı için işlemler daha şeffaf ve hızlı ilerler. Yatırımcılar, ifraz edilmiş arsaları ihtiyaçlarına göre değerlendirebilir ve daha karlı bir yatırım fırsatı yakalayabilirler. Özellikle hızlı paraya dönüştürülebilme ve mülkiyet aktarımındaki kolaylık, ifrazın tercih edilmesini sağlar.

İfraz İşleminin Hukuki Dayanakları

İlgili Kanun ve Mevzuatlar

İfraz işlemi ile ilgili mevzuatlara baktığımızda, sürecin birkaç önemli kanun kapsamında düzenlendiğini görmek mümkündür. Bu işlem, özellikle İmar Kanunu, Tapu Kanunu ve tarım arazilerinin bölünmesini sınırlayan özel kanunlarla yakından ilişkilidir. Her bir kanun ifrazın hangi koşullarda ve nasıl gerçekleşebileceğini detaylı olarak açıklar.

İmar Kanunu

İfraz işlemleri denilince akla ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu gelir. Bu kanun, arazilerin planlı şekilde bölünebilmesini ve yapılaşma düzenini korumayı amaçlar. İmar Kanunu’na göre, imar planına uygun olmayan bir arazinin hiçbir şekilde ifrazı yapılamaz. Yani, bir arsanın parçalara bölünmesi için mutlaka ilgili belediye veya il özel idaresinden onay almak gerekir. Ayrıca, kanunda parsel büyüklükleri, yol cephesi gibi teknik gereklilikler de detaylanmıştır.

Tapu Kanunu

Tapu işlemleriyle ilgili tüm süreçler 2644 sayılı Tapu Kanununda düzenlenir. Tapu Kanunu’nda, taşınmazlarda yapılan bölme (ifraz), birleştirme (tevhid) ve devir işlemlerinin şartları açıkça belirtilmiştir. Eğer bir ifraz işlemi yapılacaksa, yeni oluşacak parsellerin tapuya tescili için gerekli prosedürler bu kanun kapsamında uygulanır. Tapu Kanunu, aynı zamanda tapuda paylaşımın nasıl kaydedileceğini ve varsa paydaşların haklarının nasıl korunacağını da gösterir.

Zeytincilik ve Tarım Kanunları

Bazı özel alanlarda ise daha katı düzenlemeler bulunur. Zeytinliklerin Korunması Hakkında Kanun ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gibi yasalar, tarım arazilerinin ve zeytinliklerin ifrazını ciddi şekilde sınırlar. Amaç, tarım için değerli toprakların bölünüp küçük parçalara ayrılmasını ve tarımsal bütünlüğün bozulmasını önlemektir. Bu tür arazilerde asgari büyüklük şartlarına ve özel koruma düzenlemelerine dikkat edilmeden ifraz işlemi yapılamaz.

İfrazın Hukuki Niteliği

İfraz işlemi, idari bir tasarruf olarak kabul edilir. Başka bir deyişle, idari makamlar yani belediye veya il özel idaresi tarafından onaylanmadan gerçekleşmesi mümkün değildir. Hukuken, bir taşınmazın birden fazla parçaya ayrılması ile Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yeni parsellerin tescili sağlanır. Bu işlem, paylı ya da elbirliği mülkiyette ortaklar arasında, bazen de herkesin malik olduğu arsalarda gerçekleşebilir. Tüm süreç boyunca hukuka uygunluk, yani mevcut mevzuata ve varsa imar planına uygunluk esas alınır.

Bir başka önemli özellik de ifrazın açıklayıcı işlem sayılmasıdır. Yani, ifraz ile mevcut bir hak yeni parseller üzerinde devam eder. Mülkiyet el değiştirmez, sadece niteliği ve şekli değişir.

İdari ve Yargısal (Rızai ve Kazai) İfraz

İfraz işlemleri temelde ikiye ayrılır: idari ifraz ve yargısal (kazai) ifraz.

İdari ifraz, malik veya maliklerin rızasıyla, belediye veya il özel idareleri tarafından yapılan başvuru üzerine yürüyen işlemdir. Yani taraflar arası anlaşma ve ilgili mevzuata uygunluk esastır.

Yargısal ifraz ise (“kazai ifraz” da denir), genellikle ortaklığın giderilmesi davalarında (izale-i şuyu) mahkeme kararı ile yapılan bir bölünmedir. Mahkeme, taşınmazı bölmeye uygun bulursa karar verir ve bu karar doğrultusunda tapuda yeni parseller oluşturulur. Özellikle paydaşlar arasında anlaşma olmadığında veya hukuki ihtilaf söz konusu olduğunda bu yol tercih edilir.

Sonuç olarak, ifraz işleminin hukuki güvencede ve kontrol altında yapılmasının nedeni hem kamu yararını hem de kişisel mülkiyet haklarını koruyabilmektir. Yürürlükteki kanun ve yönetmelikler, bu amaca hizmet edecek şekilde detaylı hükümler içermektedir.

İfraz İşleminin Süreci ve Başvuru Aşamaları

İfraz Talebi Öncesi Hazırlıklar

İfraz işlemi için ilk aşama, başvuru öncesi hazırlıkları doğru yapmakla başlar. İfraz yapılacak taşınmazın mevcut durumunun, imar planına uygunluğunun ve resmi kayıtlardaki bilgilerinin net olarak tespit edilmesi gerekir. Bu hazırlık aşamasında tapudan alınan belgeler, imar durum belgesi ve mevcut parselin geometrik özelliklerinin netleştirilmesi işleri önem taşır. Ayrıca, başvuracak kişinin veya varsa yasal temsilcisinin kimlik bilgileri ve yetkisi kontrol edilir.

Gerekli Belgeler

İfraz için hazırlanması gereken bazı zorunlu belgeler şunlardır:

• Taşınmaz sahibinin veya yasal temsilcisinin nüfus cüzdanı
• Tapu senedi ve tapu kayıt örneği
• Varsa vekâletname veya temsil belgesi
• Son 6 ay içinde alınmış emlak beyanı
• İmar durumu belgesi (belediyeden)
• İfraz haritası ve aplikasyon krokisi (harita mühendisi ya da kadastro uzmanı tarafından hazırlanmalı)
• Vergi borcu yoktur yazısı (bazı belediyeler ister)
• Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi (inşaat varsa) Bu belgelerin aslı ya da noter onaylı suretleri başvuru dosyasına eklenmelidir.

Tapu ve Taşınmaz Bilgilerinin Tespiti

İfrazdan önce tapuda kaydı bulunan parselin detaylı bir şekilde incelenmesi gerekir. Parselin yüzölçümü, sınırları, hissedar sayısı ve mevcut yükümlülükler (ipotek, şerh, haciz vb.) mutlaka kontrol edilmelidir. Ayrıca, parselin hisseli mi yoksa müstakil mi olduğunun tespiti, ilerleyen süreçte yaşanacak gecikmeleri önler.

İfraz Haritası ve Aplikasyon İşlemleri

İfraz haritası ve aplikasyon süreci, işlemin en teknik aşamasını oluşturur. İfraz haritası, arsanın yeni parsel düzenini ve sınırlarını gösteren teknik bir belgedir. Bu harita, lisanslı harita kadastro mühendisleri veya yetkili harita büroları tarafından hazırlanır. Aplikasyon işlemleri ise, hazırlanan planın araziye uygulanması ve yeni oluşacak parsel köşe noktalarının araziye kazıklarla işaretlenmesidir.

Harita hazırlama sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, parsellerin imar planı ve yönetmeliğe uygun şekilde bölünmesidir. Gerekli aplikasyon ölçümleri ve işlemleri de belediye veya il idaresinin talebi üzerine gerçekleştirilir. Teknik kontroller sonrası harita ve aplikasyon krokisi onaya sunulur.

Belediye ve İl İdare Kurulu Başvurusu

İfraz işlemi yapılacak taşınmaz belediye sınırları içinde ise ilçe belediyesine, belediye ve mücavir alan dışında ise il idare kuruluna (valiliğe) başvuru yapılır. Başvuruda yukarıda sayılan belgeler ile ifraz haritası ve aplikasyon krokisi teslim edilir.

Belediyeler ve il idare kurulları, sunulan belgelerin eksiksiz iletildiği ve işlem mevzuata uygun yürütüldüğü takdirde başvuruyu kabul ederler. Bu aşamada dosyanın incelenmesi, imar komisyonundan görüş alınması ve gerekirse teknik ek incelemeler yapılır. Eksik belgeler olması halinde dosya sahibinden ek evrak istenebilir.

Onay Süreci ve Tapu Tescil İşlemleri

Başvuru sonrası, belediye encümeni veya il idare kurulu dosyayı değerlendirir ve onaylar. Onay işlemi genellikle başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır. Olumlu sonuç alınırsa, kesinleşen ifraz kararı ve onaylanan belgeler tapu müdürlüğüne resmi yazı ile bildirilir.

Tapu müdürlüğünde ise yeni oluşturulan parsellerin ayrı ayrı tescili yapılır. Bu aşamada, taşınmazın yeni tapuları oluşturulur ve bu tapular hak sahiplerine veya temsilcilere teslim edilir. Tüm süreç eksiksiz tamamlandığında arsa resmi olarak bölünmüş olur.

İşlem Süreleri ve Takip

İfraz işlemlerinin tamamı, başvurunun eksiksiz iletilmesi şartıyla ortalama 1 - 2 ay içinde sonuçlanır. Belediye ya da valilik onay süresi en fazla 30 gündür. Onay sonrası tapuya bildirim 15 gün, tapu tescil işlemleri ise çoğunlukla 1 hafta ile 15 gün arasında değişir. Ancak bu süreler işlem yapılan kuruma, yoğunluğa ve bölgeye göre biraz değişiklik gösterebilir.

İşlemin her aşamasında takip çok önemlidir. Eksik ya da hatalı belge teslimi süreci uzatır. Başvuru sahibi, dosya durumu hakkında belediye, il idare kurulu ve tapu müdürlüğünden bilgi alabilir. Süreç boyunca dosya numarası ya da başvuru fişi üzerinden elektronik takip imkanı sağlayan kurumlar da mevcuttur.

Kısacası, ifraz işleminin hızlı ve sorunsuz sonuçlanması için tüm adımların dikkatli planlanıp belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir.

İfrazda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İmar Planına Uygunluk ve Kısıtlamalar

İfraz işlemi yapılırken, en önemli konulardan biri imar planına uygunluktur. Belediye veya ilgili idare, başvurulan taşınmazın mevcut imar planı hükümlerine birebir uymasını şart koşar. Parsellere ayrılmak istenen taşınmazın, planlarda “yol”, “yeşil alan”, “park”, “eğitim tesisi” gibi kamuya ayrılmış alanlara gelip gelmediği dikkatlice incelenir. Bu alanlar üzerinde herhangi bir ifraz yapılamaz. Ayrıca bazı bölgelerde yerel yönetimler, mahalle veya semt bazında ek kısıtlamalar getirebilir. İfraz başvurusu yapmadan önce arsaya özel imar notlarını, plan koşullarını mutlaka kontrol etmek gerekir. Aksi halde işlem reddedilir.

Asgari Parsel Büyüklükleri

İfraz sırasında gözden kaçırılmaması gereken bir diğer husus asgari parsel büyüklükleridir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve bağlı imar yönetmeliklerine göre, ifraz sonucunda oluşacak en küçük parsel için minimum büyüklükler belirlenmiştir. Bu ölçüler, arazinin konumuna (konut, ticaret, sanayi gibi kullanım türüne), şehir büyüklüğüne ve imar planındaki kararlarına bağlı olarak değişiklik gösterir. Örneğin konut alanında asgari 300 m², kırsalda tarımsal amaçlı arsada ise 5.000 m² gibi sınırlar olabilir. Belirlenen ölçülerin altında kalan parsellerin tapu tescili asla yapılmaz. Başvuru öncesi bu koşulların titizlikle incelenmesi gerekir.

Yola Cephe Zorunluluğu

Bir başka önemli şart da, yola cephe zorunluluğudur. İmar Kanunu’na göre, ifraz sonucu oluşacak her bir yeni parselin, kamuya açık bir yol ya da planlamada öngörülmüş bir yolla bağlantılı olması gerekir. Yani, hiçbir şekilde mevcut veya planlı bir sokağa/bulvara cephesi bulunmayan “kör parsel” üretilemez. Ayrıca, yol genişliği ve cephenin uzunluğu da imar yönetmeliklerinin getirdiği asgari standartlara uymalıdır. Kısacası yeni oluşacak parsellerin ulaşım açısından izole kalmaması sağlanır. Bu koşullar sağlanmazsa ifraz işlemi yapılamaz.

Afet ve Tarım Arazilerinde İfraz Sınırları

İfraz işlemlerinde afet ve tarım arazileri için ek kısıtlamalar vardır. Özellikle “mutlak tarım arazileri”, “özel ürün alanları”, “marjinal tarım arazileri” gibi vasfa sahip bölgelerde, ifraz çok sıkı kontrol edilir. Tarım Kanunu’na göre, çoğu zaman tarım parselleri 2.000-5.000 m²’den küçük olamaz. Ayrıca, su baskını, heyelan, deprem riski gibi doğal afet tehlikesi altındaki alanlarda da ifraza izin verilmez veya çok sınırlı uygulanır. Sit alanları, orman ve mera vasıflı taşınmazlarda ise ifraz neredeyse imkansızdır. Başvuru yapılmadan önce tapuda taşınmazın türünün ve bulunduğu bölgenin statüsünün kontrol edilmesi çok önemlidir.

Engelleyici Hukuki Durumlar (İpotek, Haciz, Şerh vb.)

İfraz işlemlerinin önündeki en büyük hukuki engeller, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, haciz, şerh gibi yüklerdir. Eğer arsa üzerinde bir banka ipoteği, bir borç nedeniyle konulmuş haciz veya ortaklığın giderilmesine ilişkin, satışla ilgili şerh varsa tapuda işlem otomatik olarak bloke olur. Yine, aile konutu şerhi, intifa hakkı, geçit hakkı gibi tasarrufları kısıtlayan hukuki durumlar da ifrazı engelleyebilir. Bu nedenle başvuru öncesinde gayrimenkulün tapu kayıtları dikkatlice incelenmeli; herhangi bir yükümlülük varsa ilgili kurum veya şahıslarla önceden uzlaşmaya gidilmeli ya da yük kaldırılmalıdır. Aksi halde işlem askıda kalır veya tamamen yapılamaz.

Sonuç olarak, ifraz işlemi teknik ve hukuki açıdan dikkatli yaklaşılan, planlama ve tapu kurallarının titizlikle uygulandığı bir süreçtir. Her adımda yukarıdaki hususlara dikkat etmek, hem zaman hem de maddi kayıp yaşamanın önüne geçer.

Hangi Alanlarda İfraz Yapılabilir?

Hangi alanlarda ifraz yapılabilir sorusunun cevabı, genellikle imar planına ve ilgili mevzuatlara uygun araziler ile arsalardır. İfraz işlemleri, imar planları yapılmış bölgelerde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan taşınmazlarda rahatlıkla yapılabilir. Ayrıca plansız alanlarda da, yönetmelik ve yasalara uygun olmak şartıyla ifraz mümkün olabilir. İmara açık ve kullanımı yasaklanmamış olan, afet ve doğal risk taşımayan araziler ifraz işlemine konu olabilir.

Ancak, imar planı olmayan veya afet riski olan bölgeler, taşkın, heyelan riski, dere yatağı gibi alanlar ya da kanunla korunan bazı bölgeler ifraza kapalıdır. Örneğin; doğal afet bölgesi ilan edilmiş alanlarda, yasal açıdan ifraz işlemi mümkün değildir. İfraz edilebilmek için başta arsanın imar planına uygunluğu, minimum parsel büyüklüğü ve yola cephesi gibi şartlar aranır.

Tarımsal, Sit ve Orman Arazilerinde Durum

Tarımsal, sit ve orman arazilerinde ifraz işlemi sınırlamalara tabidir. Tarım arazilerinde ifraz için 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen asgari büyüklüklerin altına inilmesi kesinlikle yasaktır. Yani, mutlak ve özel ürün arazileri ile sulu tarım arazilerinde bir bölünme yapılacaksa, her parça yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünde olmalıdır. Örneğin; mutlak tarım arazisi en az 2 hektar, dikili tarım arazisi en az 0,5 hektar olmalıdır.

Sit alanlarında ifraz, koruma kurulları ve ilgili bakanlık onayı gerektirir. Sit alanları, tarihi ya da doğal koruma altındaki yerlerdir. Burada ifraz işlemleri neredeyse tamamen denetime tabidir ve çoğu kez izin verilmez.

Orman arazilerinde ifraz ise 6831 sayılı Orman Kanunu gereği mümkün değildir. Orman sınırları içindeki taşınmazlarda bölünme, satım ya da ifraz işlemi yapılamaz. Bu alanlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve bölünmeleri yasadışıdır. Sonuç olarak, tarımsal, sit ve orman arazilerinde ifraz ya hiç mümkün değildir ya da çok özel istisnalara tabidir.

Yola Cephesi Olmayan Parseller

Yola cephesi olmayan parsellerde ifraz işlemi doğrudan yasaklanmıştır. İmar mevzuatına göre, yapılan ifrazla yol ile bağlantısı olmayan yeni bir parsel oluşturulamaz. Her yeni oluşacak parselin kamuya açık bir yola cephesi olmak zorundadır. Yola cephesi olmadan bırakılan bir parsel, ileride yapılaşma ve ruhsat alma açısından da sorun yaratacaktır.

İmar planı içinde veya dışında fark etmeden, eğer ifraz işlemi sonucunda yol ile ilişkisi kesilen yeni bir parsel oluşacaksa, bu işlem onaylanmaz. Kadastral yol olmayan alanlarda, komşu parsellerden geçit hakkı (yol hakkı) almakla da bu sorun çözülmez; bu tür yasal yollar ifraz için yeterli sayılmaz. Son olarak, çıkmaz sokak gibi doğrudan çıkışı olmayan yerlere cepheli parsellerde de genellikle ifraz izni verilmez.

Yani özet olarak, ifraz işlemi yapılmadan önce ilgili alanın yola cephesi olup olmadığı titizlikle incelenmeli ve işlem şartlarına tam olarak uygunluk aranmalıdır.

İfraz Sonrası Tapu ve Parsel Durumu

Yeni Parsellerin Tapuda Tescili

Yeni parsellerin tapuda tescili, ifraz işlemi tamamlandıktan sonra taşınmaz mal sahipleri için en önemli aşamalardan biridir. Tapu sicil müdürlüğü, yetkili kurumların onayladığı ifraz krokisini ve kararları inceledikten sonra, oluşan yeni parselleri ayrı ayrı tescil eder. Her yeni parsel için bağımsız bir tapu kaydı oluşturulur.

Tapuda tescil sırasında, artık eski tapu kaydı geçersiz olur ve yeni parseller kendi parsel numaraları ile kayıt altına alınır. Eğer önceden üzerinde ipotek, şerh veya haciz gibi kayıtlar varsa, bunlar da yeni tapu kayıtlarına taşınır. Böylece, tüm yasal hak ve yükümlülükler kaybolmaz, yeni parsellerin tapu durumuna aynen yansır. Tapu tescili işlemi tamamlandıktan sonra maliklere yeni tapu senetleri verilir. Bu senetlerde parselin konumu, alanı ve sınırları net bir şekilde belirtilir.

Paylı, Elbirliği ve Müstakil Mülkiyet Sonrası Haklar

İfraz işleminden sonra parsellerin mülkiyet türü büyük önem taşır. Tescil edilen yeni parseller paylı mülkiyet, elbirliği (müşterek) mülkiyet veya müstakil mülkiyet durumunda olabilir.

• Paylı mülkiyet (ortaklık hakkı) varsa, maliklerin hisseleri ayrı ayrı tapuda gösterilir. Her pay sahibi kendi hissesini satabilir, devredebilir ve üzerinde ipotek tesis edebilir.
• Elbirliği mülkiyetinde ise hisseler belirli değildir, maliklerin tüm taşınmaza topluca sahip olmasını ifade eder. Burada her türlü işlem için ortakların oybirliği gereklidir. Elbirliği mülkiyetinde ifraz sonrası müstakil parseller oluşursa, genellikle ortaklık sona ermiş olur ve her kişi kendi mülkiyetinde bağımsız parselin sahibi olur.
• Müstakil mülkiyet halinde ise malik, yeni tescil edilen parselin tek başına sahibidir. İstediği işlem ve tasarrufu tamamen özgürce yapabilir.

İfraz sonrası hak ve sorumluluklarda da değişiklikler olabilir. Örneğin vergi, belediye ile ilgili işlemler veya kredi başvurularında yeni duruma göre hareket etmek gerekir. Tapuda tescil edilen parseller, diğer taşınmazlar gibi alım satıma, ipotek tesisine veya başka işlemlere konu olabilir; ancak eski ortaklık devam edecekse ya da elbirliğiyle paylaşımla ilgili bir durum varsa, bu durum tapuya da yansıtılır ve işlemler buna göre yürütülür.

İfraz İşlemiyle İlgili Masraflar ve Vergiler

Harçlar ve Döner Sermaye Ücretleri

Harçlar ve döner sermaye ücretleri, ifraz işlemi sırasında en çok sorulan konuların başında gelir. İfraz işlemi için Tapu Müdürlüğü ve Kadastro birimlerinin talep ettiği harçlar, parselin değerine ve yapılan işlem çeşitliliğine göre değişebilir. Tapu harcı, genellikle arsa rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. 2024 yılı itibarıyla her bir parsel için ayrı ayrı harç yatırılması gerekir.

Bunun yanında Kadastro Müdürlüğü tarafından “döner sermaye ücreti” de alınır. Bu ücret, yapılan harita çalışmasına, aplikasyon işlemine ve çekilecek tapu planlarının masraflarına göre belirlenir. Döner sermaye bedelleri genellikle resmi olarak ilan edilir ve güncellenebilir, bu nedenle işlem öncesi güncel tarifeye bakmak önemlidir.

İfraz sırasında harçlar ve döner sermaye ücretleri ödeme dekontları, başvuruda sunulması gereken belgeler arasında yer alır. Bu masraflar çoğunlukla işlemin başında ödenir ve işlemin devamı için zorunludur.

Belediye ve Tapu Masrafları

Belediye ve tapu masrafları, ifraz işlemlerinde karşılaşılacak diğer giderlerdendir. İfraz başvurusu yapan kişilerden, bağlı oldukları belediye imar müdürlükleri çeşitli çizim ve onay ücretleri talep edebilir. Bu ücretler genellikle ifraz haritasının hazırlanması, aplikasyon işlemlerinin onayı ve imar durumu belgeleri için alınır.

Belediye masrafları, belediyeden belediyeye farklılık gösterebilir. Büyükşehir belediyeleri ile küçük ilçelerdeki uygulamalar ve ücretlendirmeler değişebilir. Belediyeye ödenen ücretin dekontu da sürecin bir parçasıdır.

Tapu işlemlerinde ise, Tapu Müdürlüğü'nün belirlemiş olduğu tescil ücretleri vardır. Her yeni parselin ayrı ayrı tapu senedi çıkarılırken tapu döner sermaye bedeli ve belge ücreti alınır. Tapu harçları, işlemin tamamlanması için yine olmazsa olmazdır.

Vergisel Yükümlülükler

Vergisel yükümlülükler, ifraz işlemi tamamlandığında hem arsa sahibi hem de yeni hak sahipleri açısından dikkat edilmesi gereken bir konudur. Özellikle arsanın ifrazından sonra satış, bağış veya başka bir devir işlemi yapılırsa artan değer vergisi ve tapu harcı gibi vergilerle karşılaşmak mümkündür.

İfraz sonrasında tapuda gerçekleşen işlemler, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın prosedürleri gereği vergiye tabi olabilir. Eğer ifraz edilen arsa parçaları kısa süre içerisinde üçüncü bir kişiye satılırsa, değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Ayrıca yıllık emlak vergisi de, yeni oluşan parsellerin rayiç değerlerine göre yeniden hesaplanır.

Bu nedenle ifraz işlemi yapacakların hem belediye hem de vergi dairesinden güncel bilgiler alması, ileride ekstra masraf ve cezalardan kaçınmak için oldukça önemlidir. Özellikle büyük parsellerde ve yüksek değerli arsalarda, vergi yükümlülükleri ciddi rakamlara ulaşabileceğinden bir mali müşavirden destek almak faydalı olabilir.

İfrazlı Arsa ve İfrazlı Tapunun Özellikleri

İfrazlı Arsada İnşaat ve İmar Hakları

İfrazlı arsada inşaat ve imar hakları, parselin resmî olarak bölünmesi ile doğrudan bağlantılıdır. İfraz işlemi tamamlandıktan sonra, ortaya çıkan her yeni parsel bağımsız bir taşınmaz olarak değerlendirilir. Bu parseller için imar yönetmeliğine uygun şekilde yapı ruhsatı almak mümkündür. Ancak, her ifraz edilen parselin imar hakkı olmayabilir.

İfraz işlemi yapılan arsanın imar planına uygun olması gerekir. Bu durumda, arsa üzerinde inşaat yapılabilmesi için parselin; asgari cephe genişliği, büyüklük ve yola cephe gibi şartları karşılaması zorunludur. Bazı bölgelerde ise, yeni oluşan parseller için ek altyapı katkı payı ödenmesi gerekebilir. Eğer ifrazdan önce bütün parselde yapılaşma hakkı yoksa, ifraz sonrasında da genellikle bu hak doğmaz. Özellikle imar planı dışında veya tarım arazisi statüsünde olan yerlerde, inşaat izni alınamaz.

Özetle, arsanın ifraz edilmesi inşaat hakkını otomatik olarak vermez. Her bir yeni parsel için belediye veya ilgili idareden inşaat izni almak gerekir. Ayrıca, ifraz edilen parsellerin imar planında belirlenen fonksiyonlara (örneğin, konut, ticari, yeşil alan gibi) da uygun olması zorunludur. Bu nedenle, ifraz işlemi ardından inşaata başlamadan önce ilgili belediyeden imar durumu belgesi almak çok önemlidir.

İfrazlı Arsa Alım-Satımında Dikkat Edilecekler

İfrazlı arsa alım-satımı yaparken bazı önemli detaylara mutlaka dikkat edilmelidir. Öncelikle, almak istediğiniz arsanın gerçekten ifraz işlemini tamamlamış bir parsel olup olmadığını tapudan veya belediyeden doğrulamanız gerekir. Çünkü resmi olarak ifraz edilmemiş taşınmazlarda mülkiyet ve kullanım sorunları yaşanabilir.

Bir diğer önemli nokta, ifraz sonrası oluşan parsellerin tüm yasal yükümlülüklerinin yerine getirilip getirilmediğidir. Örneğin, parselin yola cephesi zorunluluğu, asgari büyüklük ve altyapı bağlantılarının sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca, üzerinde haciz, ipotek, şerh gibi hukuki engeller var mı görmek için tapu kaydı titizlikle incelenmelidir.

İfrazlı arsa alırken, özellikle eski ifrazlardan kaynaklanan sınır sorunları ile de karşılaşılabilir. Parsellerin yerinde aplikasyonu yapılmış mı, mevcut kullanım durumu ile tapu kaydı eşleşiyor mu, bu tip detaylar mutlaka gözden geçirilmelidir. Alım-satım işlemi için, belediyeden veya İmar Müdürlüğü’nden alınan ifraz onaylı plan ve krokilerle birlikte hareket etmek güvenli olacaktır.

Sonuç olarak, ifrazlı arsa satın alırken tüm hukuki, teknik ve imar durumunu titizlikle kontrol etmek, olası mağduriyetlerin önüne geçer. Her zaman bir uzmandan veya avukattan destek almak faydalı olabilir.

Sıkça Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümler

Eksik Belge ve Uygunsuzluk Durumları

İfraz işlemlerinde eksik belge ve uygunsuzluk durumları sıkça karşılaşılan sorunlar arasında bulunur. İfraz başvurusu yapılırken gerekli belgelerin eksik teslim edilmesi başvurunun askıya alınmasına veya reddedilmesine yol açabilir. Özellikle tapu senedi, imar durum belgesi, aplikasyon krokisi ve maliklerin kimlik belgeleri gibi evrakların güncel ve eksiksiz sunulması gerekir. Böylece işlemlerin hızlı ilerlemesi mümkün olabilir.

Eksik belge durumunda ilgili kurumlar eksikliğin ne olduğuna dair başvuru sahibine resmi bir yazı ile bildirimde bulunur. Bu durumda, eksik belgeler tamamlanıp tekrar ilgili mercie iletilmelidir. Ayrıca, uygunsuzluk durumları da sıkça rastlanır. Eğer ifraz edilmek istenen parsel imar planına veya asgari parsel büyüklüğüne uygun değilse başvuru işleme alınmaz. Parselde ipotek, haciz veya şerh gibi kısıtlayıcı durumlar varsa, bunlar kaldırılmadan ifraz işlemi ilerleyemez.

Başvuru süreçlerinde karşılaşılan eksik ya da hatalı belge ve uygunsuzlukları önlemek için, başvurudan önce kapsamlı bir ön inceleme yapılması önerilir. Gerekirse bir harita mühendisinden ya da avukattan danışmanlık almak bu tür sorunların önüne geçebilir.

Başvuru Reddi ve İtiraz Yöntemleri

İfraz başvurusu reddedildiğinde, başvuru sahibine red kararının gerekçesi resmi bir yazı ile iletilir. Red gerekçeleri çoğunlukla imar planına uygun olmama, belgelerde eksiklik, parselin ifraza uygun olmaması ya da üstünde haciz/şerh bulunması gibi sebeplerdir.

Red durumunda öncelikle kararın gerekçesi dikkatle incelenmeli ve gerekiyorsa bir uzmandan destek alınmalıdır. Eğer başvurunun reddi belge eksikliğinden kaynaklanıyorsa, eksik belgeler tamamlanarak tekrar başvuru yapılabilir. Ancak red kararı objektif bir nedene, örneğin imar planına aykırılığa dayanıyorsa, yapılacak itirazın da bu nedene göre hazırlanması gerekir.

Başvuru reddine karşı itiraz hakkı vardır. İtiraz için öncelikle belediyenin ilgili birimine dilekçe ile başvurulabilir. Belediye tarafından yeniden değerlendirme yapılır ve gerekirse konu il idare kuruluna taşınabilir. Eğer yine de olumlu sonuç alınamazsa son çare olarak idari yargı yoluna (idare mahkemelerine) başvurulabilir.

İtiraz sürecinde mümkün olduğunca teknik ve hukuki destek almak başvurunun kabul edilme şansını artırır. Özellikle harita mühendislerinden veya alanında uzman gayrimenkul hukukçularından alınacak görüşlerle itiraz dilekçesi daha güçlü hazırlanabilir.

Sorunların tekrarlanmaması için ifraz işlemi öncesi tüm belgelerin ve parsel bilgilerinin titizlikle kontrol edilmesi işlemlerin hızlı ve sorunsuz tamamlanmasına yardımcı olur.

Örnek Uygulamalar ve Yargı Kararları

Uygulamada İfraz İşlemi Senaryoları

Uygulamada ifraz işlemi, özellikle şehirleşme, arsa yatırımı ve miras paylaşımı gibi birçok farklı duruma çözüm sunmaktadır. İfraz işlemiyle, geniş bir arazinin belli kurallara uygun olarak birkaç küçük parsel haline getirilmesi sağlanır. Örneğin, iki kardeşe miras kalan 1.000 metrekarelik bir arsanın, ikiye bölünüp her bir kardeşe ayrı tapu çıkarılması ifraz işlemi sayesinde olur. Bu işlem sırasında, arsa üzerinde herhangi bir ipotek, şerh veya haciz bulunup bulunmadığı da kontrol edilir.

Bir başka örnekte ise, bir yatırımcı elindeki arsayı 250 metrekarelik dört parsel haline getirip, bu küçük parselleri farklı kişilere satışa sunabilir. Bu sayede yatırımı kolayca nakde çevirebilir. Ayrıca ifraz işlemi şehir planlamasında imar planına uygun şekilde yapılır. Eğer imar planına uygun olmayan bir bölünme söz konusuysa, başvuru reddedilir. Arazinin yol, park veya kamu alanı gibi kamu yararına ayrılması gereken yerleri varsa, bu durum ifraz işlemi öncesinde dikkate alınır.

Kırsal bölgelerde ise tarım arazilerinin parçalara bölünmesi sırasında ifraz işlemi karşılaşılabilir. Burada da Tarım Kanunu gereği asgari büyüklük şartına dikkat edilir. Küçük parsellerin oluşması tarım faaliyetleri açısından sorun oluşturacaksa, ifraz başvurusu genellikle reddedilir.

Yargı Kararlarında İfraz

Yargı kararlarında ifraz işlemiyle ilgili en çok rastlanan konular, imar planına aykırılık, hissedarlar arasında ihtilaf ve idari makamların ret kararlarına dair itirazlardır. Danıştay ve Yargıtay, uygulamada bazı temel prensipler geliştirmiştir.

Mahkemeler, genellikle imar planıyla uyumsuz ifraz işlemlerine izin vermez. Örneğin, Yargıtay kararlarında, bir arazinin bölünmesinin imar planında öngörülen asgari parsel büyüklüğünü sağlamadığı durumlarda, ifrazın reddedilmesinin hukuka uygun olduğuna karar verilmiştir. Benzer şekilde, yola cephesi olmayan bir parselin, bağımsız bir parsel olarak tescil edilmesini uygun görmeyen çok sayıda mahkeme kararı bulunmaktadır.

Miras paylaşımıyla ilgili ise, hissedarlar arasında anlaşmazlık durumunda zorunlu ifraz taleplerinin mahkeme kararıyla gerçekleştirilebildiği örnekler vardır. Mahkemeler bu noktada genellikle taşınmazın bölünebilir olup olmadığına, mevcut parselasyon koşullarına ve yasal zorunluluklara bakar.

Ayrıca bazı yargı kararlarında, kamu yararı gözetilerek yapılan idari ifraz işlemlerinin hukuka aykırı şekilde engellenemeyeceği de vurgulanmıştır. Tapu işlemlerinde yapılacak tüm ifraz başvurularının hukuki dayanağa sahip olması, ilgili mevzuata uygunluğu ve kamu yararı ilkesiyle çatışmaması gerektiği her defasında yinelenmektedir.

Bu örnekler ve kararlar ışığında, ifraz işleminin yalnızca şekli olarak değil, aynı zamanda hukuki ve şehircilik açısından önemli sonuçlar doğurduğu görülmektedir.

İlgili Terimler ve Tanımlar

İfraz, Tevhid, Parselasyon, İmar Planı, Aplikasyon, Tescil

İfraz, bir arsanın ya da taşınmazın resmi yollarla parçalara ayrılması işlemidir. İfraz işlemi, tapuda kayıtlı bir taşınmazın birden fazla küçüklü büyüklü yeni parseller şeklinde bölünmesini sağlar. Özellikle arsa paylaşımı, satış ya da miras işlemlerinde ifraz anahtar kavramlardan biridir.

Tevhid, ifrazın tam tersidir. Tevhid işlemi, birden fazla tapuda kayıtlı parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesini sağlar. Müstakil ya da toplu konut projelerinde, tarım arazilerinin tek parselde toplanmasında tevhid işlemi kullanılmaktadır.

Parselasyon, imar planına uygun şekilde bir alanın parseller halinde bölünmesi sürecidir. Parselasyon işlemi yapılırken ada ve parseller belirlenir, yol, park gibi kamu alanları ayrılır. Parselasyon, hem ifrazı hem de tevhidi içeren daha kapsamlı bir uygulamadır.

İmar planı, bir kentin veya arazinin nasıl kullanılacağını gösteren resmi harita ve raporlardır. Belediye veya ilgili idare tarafından hazırlanır. imar planı, nerede konut, işyeri, yol, park olacağını belirler. Parselasyon ya da ifraz işlemleri yapılırken mutlaka imar planına bakılır.

Aplikasyon, arsada veya arazideki sınır ve köşe noktalarının yerini zeminde belirlemek amacıyla yapılan ölçme işlemidir. Harita ve kadastro mühendisleri tarafından yapılan aplikasyon sayesinde yeni parsellerin sınırları ortaya çıkar.

Tescil, bir taşınmazın ya da yeni oluşturulan parselin tapu kütüğüne işlenmesini ifade eder. Yapılan ifraz ya da tevhid işleminin resmileşebilmesi için tescil şarttır. Tescil işlemi gerçekleşmeden yapılan bölünme ya da birleştirme işleminin hukuki geçerliliği olmaz.

Bu terimler, arsa ve arazi işlemlerinde tapu ve belediye işlemlerinin doğru yapılabilmesi için anlaşılması ve bilinmesi gereken temel kavramlardır. Sıkça arsa alım-satımında, inşaat projelerinde ve özellikle taşınmazın paylaşılmasında bu kelimeler karşınıza çıkar.