Tapu İptali ve Tescil Davası 2025

Tapu İptali ve Tescil Davası 2025 hakkında en çok aranılan sorular: “Nasıl açılır?”, “Hangi durumlarda açılır?”, “Yetkili mahkeme neresi?” Yolsuz tescil, muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması, kadastro hatası gibi nedenlerle tapu iptali istenir; gerçek hak sahibine tescil talep edilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır; çoğu dosyada ihtiyati tedbir hayati önem taşır.

Bu rehberde süreç adımlarını, harç ve masraf kalemlerini, bilirkişi ve keşfi, zamanaşımı istisnalarını, iyi niyetli üçüncü kişiye karşı durumları ve 2025’e dair pratik ipuçlarını sade dille ele alacağız. “Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer, hangi belgeler gerekir?” gibi sorulara net yanıtlar vererek, Tapu İptali ve Tescil Davası 2025 sürecine hazırlığınızı kolaylaştıracağız.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Tanımı

Tapu ve Tescil Kavramları

Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu resmi olarak gösteren ve devlet tarafından verilen çok önemli bir belgedir. Tapu üzerinde malik adı, taşınmazın sınırları ve diğer detaylar bulunur. Tescil ise, taşınmaz üzerindeki mülkiyet gibi hakların tapu siciline yazılması işlemidir. Yani bir kişinin resmi şekilde malik olarak görünmesi için hem tapu kaydının olması hem de bu kaydın doğru sicile işlenmiş olması gerekir.

Tapu ve tescil kavramları, gayrimenkuller üzerinde hak sahibi olmak ve bu hakları korumak için vazgeçilmezdir. Türkiye’de en güvenilir mülkiyet kanıtı tapu belgesidir. Tapu kaydında bir hata olduğunda ya da gerçeğe aykırı bir işlem yapıldığında, hak sahibi olan kişi veya kişiler için büyük problemler ortaya çıkabilir. İşte bu noktada tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Tapu İptali Davasının Amacı

Tapu iptali davası, bir taşınmaz üzerindeki tapu kaydının geçersiz olduğunu tespit ettirmek ve olması gereken doğru kaydı yaptırmak amacıyla açılır. Tapu iptali ve tescil davasının amacı, yanlış, hileli, sahte ya da usulsüz şekilde yapılan bir tescil işleminin ortadan kaldırılması ve gerçeğe uygun yeni bir kaydın oluşturulmasıdır.

Bu dava ile örneğin, bir taşınmaz başka birinin adına sahte evrak ya da hile yoluyla geçirilmişse, gerçek sahibi tapu iptali ve tescili davası açarak tekrar kendi adına tescilini sağlayabilir. Ayrıca mirasçılardan mal kaçırma, vekalet görevinin kötüye kullanılması, kadastro hataları ya da başkaca yolsuz işlemler gibi çeşitli nedenlerle de bu davalar açılır.

Tapu iptali davalarının temel hedefi, taşınmaz üzerindeki hak kaybını engellemek ve gerçek hak sahibinin hakkını güvence altına almaktır. Böylece hem kişilerin malvarlığı korunmuş olur, hem de tapu sicilinin güvenliği sağlanır.

Türk Medeni Kanunu'nda Tapu İptali ve Tescil

Türk Medeni Kanunu’nda tapu iptali ve tescil davaları için en önemli maddeler 1023, 1024, 1025 ve 1007’dir. 1024. maddeye göre, tapu sicilinde yapılan bir tescil, eğer dayanağı hukuken geçerli değilse veya bir hukuki sebebe bağlı değilse “yolsuz tescil” sayılır. Yani tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı şekilde oluşturulmuş olması halinde, o tapu kaydı iptal ettirilip gerçeğe uygun hale getirilebilir.

1025. madde, bir ayni hakkın yolsuz tescil edildiğinde, ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme hakkını net şekilde tanımlar. Böyle durumda, tapunun iptali ve adlarına tescil talebiyle dava açma yoluna gidilebilir.

Ayrıca 1007. madde ise tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan devletin sorumluluğunu düzenler. Yanlış tapu işlemleri nedeniyle mağdur olan kişilere tazminat hakkı verir.

Bir de 194. maddede aile konutu ile ilgili düzenlemeler bulunur: Eşlerden biri, diğer eşin rızası olmaksızın aile konutunu devredemez ya da üzerinde ipotek gibi tasarruf işlemleri yapamaz. Eğer bu kurala aykırı şekilde işlem yapılırsa, tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Özetle, Türk Medeni Kanunu’ndaki bu maddeler tapu iptali ve tescil davalarının ana hukuki temelini oluşturur. Bu maddeler sayesinde hak kayıplarının önlenmesi ve taşınmazın gerçek sahibine geçirilmesi mümkündür.

İlgili Diğer Mevzuatlar ve Yönetmelikler

Tapu iptali ve tescil davası sadece Türk Medeni Kanunu ile sınırlı değildir. 2644 sayılı Tapu Kanunu, tapu işlemlerinin nasıl yürütüleceğini, tescilin hangi şartlarda yapılacağını detaylandırır. Tapu işlemlerindeki usule ilişkin ayrıntılar ise Tapu Sicili Tüzüğü ve ilgili yönetmeliklerle belirlenmiştir. Özellikle tescil işlemleri, iptal şartları ve tapu kayıtlarının düzenlemesine dair tüm usuller bu tüzük ve yönetmeliklerde açıkça yer alır.

Diğer yasal düzenlemeler arasında 3402 sayılı Kadastro Kanunu da bulunur. Kadastro çalışmaları sırasında ortaya çıkan hatalı tespit veya kayıtlar, tapu iptali ve tescil davalarının temel sebebi olabilir.

Ayrıca, miras paylaşımı, vekalet sözleşmesi, harita ve kadastro mühendisleri ile ilgili uzmanlık içeren yönetmelikler de bu konudaki davalarda başvurulan kaynaklar arasındadır. Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil işlemlerinin hukuka uygunluğunu sağlamak için sadece Medeni Kanun değil, diğer özel kanunlar, tüzük ve yönetmeliklerin birlikte değerlendirilmesi şarttır.

Yargıtay ve İçtihatlarda Tapu İptali ve Tescil

Tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili Yargıtay kararları çok önemlidir. Yargıtay içtihatlarında, özellikle yolsuz tescil, mirasçılar arası mal kaçırma, sahtecilik, vekaletin kötüye kullanılması ve aile konutu gibi konularda, hangi hallerde tapu iptalinin mümkün olacağı detaylıca belirlenmiştir.

Yargıtay’ın verdiği kararlar, alt mahkemeler için yol göstericidir. Mesela, bir ayni hakkın yolsuz tescili ve iyi niyetli üçüncü kişilerle ilgili sınırları Yargıtay kararları ile netleşmiştir. Ayrıca zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, Yargıtay’ın oluşturduğu içtihatlar sürecin daha adil ve standart şekilde yürütülmesini sağlar.

Birçok kararda, özellikle muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) durumunda, Yargıtay tapunun iptali ve mirasçı adına tescili yönünde hüküm kurmuştur. Ayrıca vekaletin kötüye kullanılması veya sahtecilik durumlarında da tapu iptal ve tesciline karar verildiği birçok Yargıtay kararında açıkça gösterilmiştir.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihatları, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuatlarla birlikte tapu iptali ve tescil davalarında hem uygulama hem de yoruma yön verir. Hak kaybı yaşamamak için bu kararların takip edilmesi ve uygulamada dikkate alınması büyük avantaj sağlar.

Hangi Durumlarda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda yapılan işlemin hatalı, hileli, yolsuz ya da hukuken geçersiz olduğunun iddia edildiği durumlarda açılır. Bu dava, gerçek hak sahibinin adının yeniden tapuya kaydedilmesi amacıyla ilgili mahkemeden talep edilir. Gerekçeler çeşitlidir ve gelişen olaylara göre sürekli değişebilmektedir. Şimdi tek tek hangi durumlarda bu dava açılır, bakalım.

Muris Muvazaası

Muris muvazaası, halk arasında mirastan mal kaçırma olarak bilinir. Burada vefat eden kişi yani miras bırakan, gerçekte bir satış yokken tapuda mal varlığını bazı mirasçılar yerine başkalarına devreder. Amaç, saklı paylı mirasçıların haklarını azaltmaktır. Bu durumda kalan mirasçılar, yerin gerçek mirasçılara dönmesi için tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Yolsuz Tescil

Yolsuz tescil, hukuki dayanağı olmayan bir tescil işlemidir. Yani bir taşınmazın, gerçek hak sahibi olmayan biri adına tapuda kaydedilmesi durumunda ortaya çıkar. Örneğin, sahte evrak veya sahte vekaletname ile yapılan işlemler yolsuz tescile yol açar. Gerçek hak sahipleri, yolsuz tescilin düzeltilmesi için dava açar.

Hatalı Kadastro Tespiti

Bazen kadastro çalışmaları sırasında hatalı tespitler yapılabilir. Taşınmaz yanlış birinin adına yazılmışsa veya ölçüm, sınır, yüzölçümü hatalıysa, hak sahipleri kadastroya ve ardından tapuya karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu husus özellikle kırsal bölgelerde sıkça karşılaşılır.

Hatalı Veraset İlamı

Mirasçılık belgesi ya da veraset ilamı yanlış düzenlenirse, örneğin yanlış kişiye mirasçı hakkı tanınırsa ve bu kişi tapuda işlem yaptırırsa, gerçek mirasçılar tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilirler. Hatalı veraset ilamına dayanan devir işlemleri yolsuz tescil olarak değerlendirilir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Bir kişi başka biri adına vekaletle taşınmaz satışı yapabilir. Ancak vekil, bu yetkiyi kötüye kullanır ve haksız şekilde başkalarına devir yaparsa, asıl malik veya onun mirasçıları tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Sahte veya Hileli İşlemler

Eğer bir tapu işlemi sahte imza, sahte kimlik veya hile ile yapılmışsa, örneğin birisinin kimliği taklit edilerek tapuda satış yapılması gibi, gerçek mal sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davalar, genellikle savcılığa suç duyurusuyla birlikte yürür.

Aile Konutu ile İlgili İşlemler

Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, eşlerden yalnızca birinin izniyle satılmışsa ve diğer eşin rızası alınmamışsa, rıza göstermeyen eş tapu iptali ve tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, aile konutunun korunması için bu imkan sağlanır.

Önalım (Şufa) Hakkı İhlali

Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan biri, önalım hakkını (şufa hakkı) kullanmadan payını başkasına satarsa, önalım hakkı bulunan diğer hissedarlar, taşınmazın üçüncü kişi üzerine geçen tapusunun iptali ve kendi adlarına tescilini isteyebilirler.

Alım ve Geri Alım Hakları

Taraflar arasında yapılan sözleşmelerle alım veya geri alım hakları doğmuş ise ve bu haklar kullanılırken tapu işlemi reddedilirse ya da hakkın kullanılmasına rağmen satış yapılırsa, hak sahibi kişi tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat, Satış Vaadi, İnan Açlı İşlem

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve satış vaadi sözleşmelerinde, vaat edilen hissenin veya dairenin teslimi yerine getirilmezse, hak sahipleri tapu iptali ve tescil davasına başvurabilir.

Orman Kadastrosu ve Sınır Anlaşmazlıkları

Orman kadastrosu çalışmaları sonucunda bazı araziler orman sınırları içine dahil edilir ve tapuları iptal edilir. Sınır anlaşmazlıkları ya da hükmen orman tespit edilen araziler için de tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.

Sahte Vekaletname ve Kimlik Kullanımı

Tapuda yapılan devir işlemleri sahte vekaletname veya sahte kimlik kullanılarak yapılmışsa, gerçek malik mahkemeden tapu iptal ve tescil talep edebilir. Bu tür durumlarda, çoğunlukla savcılığa da suç duyurusu yapılır.

Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı

Bir taşınmaz, uzun süre fiilen sahip olunan ve kullanımı bırakılmayan bir şekilde elde tutulduysa ve bu zilyetlik hukuka uygunsa, belli bir süreden sonra kazandırıcı zamanaşımı ile tapu tescili sağlanamıyorsa, tapu iptal ve tescil davası ile hak iddia edilir.

Mirasçılardan Mal Kaçırma

Muris, mal varlığını bazı mirasçılarından mal kaçırmak için görünüşte satışı başkalarına devretmişse, bu durumda mağdur mirasçılar, tapu iptali ve tescil davası açarak haklarını koruyabilir. Bu tür davalar muris muvazaası ile çok yakından bağlantılıdır.

Tüm bu başlıklarda dava gerekçeleri benzer şekilde tapuda hak kaybı yaşandığında veya usulsüzlük ortaya çıktığında gündeme gelir. Eğer tapu kaydında şüpheniz ya da mağduriyetiniz varsa, haklarınızı aramak için bir avukata danışmak faydalı olacaktır.

Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Hak Sahipleri

Hak sahipleri, tapu iptali ve tescil davası açma konusunda en temel gruptur. Hak sahibi olan kişiler, bir taşınmaz üzerindeki gerçek ve yasal hakkının ihlal edildiğini düşündüklerinde bu davayı açabilirler. Bu kişiler genellikle taşınmaz maliki, taşınmazda payı olan hissedarlar veya satış vaadi sözleşmesiyle hak kazanan kişilerdir. Özellikle adına kayıtlı olması gereken bir taşınmaz başka birinin adına yanlışlıkla veya hileyle tapuda tescil edildiyse, bu hak sahipleri mahkemeye başvurarak kendi adlarına tescil talep edebilirler.

Mirasçılar

Mirasçılar, bir taşınmazın miras yoluyla intikali sırasında sorun yaşadıklarında veya murisin taşınmazı yasa dışı şekilde üçüncü kişilere devretmesi gibi durumlarda tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Özellikle muris muvazaası denilen, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan sahte devir işlemlerinde mirasçılar haklarını korumak için mahkemeye başvurabilir. Mirasçıların bu hakkı, Türk Medeni Kanunu'nda açıkça korunmaktadır ve mahkeme yoluyla taşınmazın tekrar mirasçılar adına tescilini isteyebilirler.

Zarar Görenler

Zarar görenler, taşınmazdaki yanlış tescil, hileli işlem veya sahtecilik nedeniyle hak kaybı yaşayan kişilerdir. Örneğin, bir kişinin haberi olmadan adına işlem yapılmış ve tapu başkası adına geçilmişse ya da hileli yollarla tapusu elinden alınmışsa, mağdur olan zarar gören kişi dava açabilir. Yine tapu sicilindeki hata veya eksiklikten dolayı hakkı zedelenen kişiler de bu dava yoluna başvurabilir. Bu davalarda davacı zararını, taşınmaz üzerindeki hakkını ispat etmek durumundadır.

İlgili Kurumlar

İlgili kurumlar arasında devlet kurumları, belediyeler, vakıflar ya da hazine gibi kamu tüzel kişilikleri de yer alır. Özellikle kadastro çalışmaları sırasında tespit edilen hatalar, kamuya terk edilmesi gereken alanların yanlış kişiler üzerine geçirilmesi veya devlet arazilerinin özel kişiler adına tescil edilmesi durumunda ilgili kurumlar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu tür davalarda toplumun genel yararı ve kamu düzeni gözetilir; hazine veya belediyeler, kamu mülkiyetini korumak amacıyla harekete geçebilir.

Kısaca özetlemek gerekirse: hak sahipleri, mirasçılar, zarar görenler ve ilgili kurumlar; tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip kişilerdir. Hangi durumda ve nasıl dava açılacağı, olayın özelliğine ve dayandığı hukuki nedene göre değişiklik gösterebilir. Davayı açacak kişinin hakkını net bir şekilde ortaya koyması ve bunu belgelerle ispat etmesi oldukça önemlidir.

Davalı Kim Olur? Kime Karşı Açılır?

Tapu Sicilinde Gözüken Malik

Tapu iptali ve tescil davası açılacaksa, davalı olarak genellikle tapu sicilinde malik olarak görünen kişi gösterilir. Türk Medeni Kanunu'na göre, taşınmazın kime ait olduğu tapu kayıtlarından anlaşılır ve hak iddia eden kişi, bu kayıtta adı geçen kişiye karşı dava açar. Mahkemeler de bu noktada tapu siciline bakar, malik kim ise davanın muhatabı da odur.

Bu yüzden, tapuda adı yazılı olmayan birine karşı açılan davalar çoğu zaman yanlış kişiye karşı açılmış sayılır ve reddedilebilir. Özellikle yanlışlıkla başka kişilere dava açılması, davanın uzamasına ve hak kayıplarına yol açabilir. Davanın doğru kişiye karşı açılması, sürecin hızlı ilerlemesi açısından çok önemlidir.

Malik Vefat Etmişse Mirasçılar

Tapu iptali ve tescil davasında, malik vefat etmişse artık davalı olarak o malik yerine geçecek mirasçıları gösterilmelidir. Vefat edenin tapusu henüz mirasçılara intikal etmemiş olsa bile, davanın muhatabı artık yasal mirasçılardır. Mahkemeler, çoğu zaman kişinin ölüm tarihinden sonra mirasçılarını tespit eder ve davayı onlara yönlendirir.

Mirasçılar bazen birbirinden habersiz de olabildiği için, mahkeme ilgili tüm mirasçılara tebligat yapar. Bu süreçte, veraset ilamı alınarak mirasçıların kimler olduğu net şekilde belirlenmelidir. Mirasçılardan herhangi biri eksik gösterilirse, işlemler uzayabilir ya da karar geçersiz olabilir. Bu nedenle mirasçıların isimlerini doğru tespit etmek çok önemlidir.

Üçüncü Kişiler ve İyi Niyetli Üçüncü Kişiler

Tapu iptali ve tescil davası bazen yalnızca tapudaki malik ve mirasçılarla sınırlı kalmaz. Taşınmazı daha sonra satın alan üçüncü kişiler de davalı olarak gösterilebilir. Bu özellikle taşınmaz el değiştirmişse gündeme gelir. Üçüncü kişilerin davalı gösterilmesi, o taşınmazın sonradan kime devredildiğiyle ilgilidir.

Bir de iyi niyetli üçüncü kişiler konusu vardır. Türk hukukunda, taşınmazı iyi niyetle ve bedelini ödeyerek alan kişilerin hakkı korunur. Eğer dava konusu taşınmaz bir üçüncü kişiye satılmışsa ve bu kişi tapu kayıtlarına güvenerek alım yaptıysa, çoğunlukla hakkı korunur ve tapunun iptali zorlaşır. Ancak bu kişiler de davaya dahil edilir, çünkü taşınmazın yeni sahibi olmuşturlar. İyi niyetli değilse ise (veya hileyle hareket etmişse), mahkeme tapu iptaline karar verebilir.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davasında davalıların kimler olacağı tapu kaydındaki malik, malik vefat ettiyse mirasçılar, taşınmazı devralan üçüncü kişiler ve bunların iyi niyetli olup olmadığına göre değişir. Her birinin doğru belirlenmesi, davanın kaderini doğrudan etkiler.

Dava Açılış ve Yürütülüş Süreci

Dava Dilekçesi Hazırlığı

Dava dilekçesi hazırlığı, tapu iptali ve tescil davasının en kritik adımlarından biridir. Tapu iptali davası açmak isteyen kişi, öncelikle talebini açıkça belirtmeli ve dayandığı hukuki sebepleri ayrıntılı şekilde açıklamalıdır. Dilekçe içinde, taşınmazın tapu bilgileri, tarafların kimlikleri, haksız tescilin nedenleri ve iptal gerekçesi yer almalıdır. Ayrıca deliller, açıkça gösterilmelidir. Eksik veya yanlış bilgi ile hazırlanan dilekçeler, sürecin uzamasına veya reddedilmesine yol açabilir. Dava dilekçesi hazırlanırken bir avukata danışmak büyük avantaj sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli ve yetkili mahkeme belirlemek, davanın doğru şekilde yürümesi için şarttır. Tapu iptali ve tescil davaları, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, taşınmaz İstanbul’daysa, İstanbul’daki Asliye Hukuk Mahkemesi davaya bakar. Farklı yer mahkemesinde dava açmak, dosyanın yetkisizlik nedeniyle devredilmesine sebep olabilir.

Dava Harç ve Masrafları

Dava harç ve masrafları, tapu iptali ve tescil davası açarken mutlaka dikkate alınmalıdır. Başvuru sırasında başvuru harcı ve peşin harç yatırılır. Ayrıca işlem sırasında keşif, bilirkişi, tanık ve tebligat gibi masraflar da talep edilebilir. Dava sonunda haksız çıkan taraf, çoğu kez tüm yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır. Masraflar, davanın niteliği ve taşınmazın değerine göre değişiklik gösterebilir.

Tapu ve Kadastrodan Bilgi ve Belgelerin Alınması

Tapu ve kadastrodan bilgi ve belgelerin alınması, ispat yükümlülüğünün yerine getirilmesinde çok önemlidir. Dava açmadan önce veya dava sırasında, tapu kayıt örneği, taşınmazın kroki ve haritası, takyidat (kısıtlama) bilgilerinin yer aldığı belgeler ilgili kurumlardan istenebilir. Tapu müdürlüğü ve kadastro müdürlüğünden alınan bu belgeler, davanın seyrini belirleyen başlıca delillerdendir.

Bilirkişi ve Keşif Süreci

Bilirkişi ve keşif süreci, tapu iptali ve tescil davalarında sıkça başvurulan yöntemlerdendir. Mahkeme, olay yerinde keşif yapabilir ya da teknik inceleme için bilirkişi atayabilir. Bilirkişi, genellikle harita mühendisi, hukukçu veya mali müşavirler arasından seçilir. Bilirkişi raporları, mahkemeye teknik konu hakkında yol gösterir. Keşif sırasında taraflar, vekilleri ve tanıklar hazır bulunabilir.

Tanık ve Delil Sunma

Tanık ve delil sunma aşaması, davanın ispatı açısından büyük öneme sahiptir. Davacı taraf, iddiasını destekleyen tanıkları ve delilleri mahkemeye sunabilir. Tanıklar, olayın oluş biçimini ve tarafların iradesini anlatır. Tapu kayıtları, resmi belgeler, yazışmalar, arşivler ve fotoğraflar da delil olarak kullanılabilir. Deliller ne kadar açık ve somut olursa, dava süreci o kadar sağlıklı ilerler.

İhtiyati Tedbir ve Davada Koruma Önlemleri

İhtiyati tedbir ve koruma önlemleri, tapu iptali ve tescil davalarında mağduriyet yaşanmaması için alınır. Dava konusu taşınmazın devrinin veya üzerinde işlem yapılmasının geçici olarak engellenmesi için mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu sayede, davalı taşınmazı başkasına satamaz ya da üzerinde rehin tesisi gibi işlemler yapamaz. Tedbir kararları sayesinde, dava sonuçlanana dek taşınmazın hukuki durumu korunur ve olası zararlar önlenir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptali ve tescil davası açmak isteyenler için en önemli konulardan biri de zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerdir. Çünkü yanlış zamanda açılan davalar reddedilebilir. Davanın türüne ve sebebine göre farklı zamanaşımı süreleri uygulanır. Bu nedenle davayı açmadan önce hangi sebeple hareket ettiğinizi iyi belirlemeniz gerekir.

Muris Muvazaasında Zamanaşımı

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmak isteyen mirasçılar için zamanaşımı konusu sıkça araştırılır. Muris muvazaası; ölen kişinin, mirasçılarını aldatmak amacıyla gerçekte bağış yapmak isterken satış gibi sahte bir işlem göstermesidir. Burada temel amaç mirasçıların haklarını korumaktır.

Muris muvazaasında açılacak tapu iptal davası herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Yani mirasçı, muvazaalı işlem nedeniyle istediği zamanda dava açabilir. Fakat burada önemli bir detay vardır: Miras bırakan kişi henüz hayattayken bu davayı açmak mümkün değildir. Dava, ancak miras bırakan öldükten sonra ve mirasçılar tarafından açılabilir.

Yine de Yargıtay’ın bazı kararlarına göre, işlem üzerinden çok uzun bir süre geçmiş ve hak sahibi açıkça hakkından vazgeçmişse veya kötü niyetli davranmışsa, dava reddedilebilir. Ancak genel olarak zamanaşımı işlemez.

Hatalı Kadastroda ve Diğer Sebeplerde Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davasında hatalı kadastro, yolsuz tescil, sahte vekaletname gibi sebeplerle dava açmak isteyenler için zamanaşımı süreleri çok önemlidir. Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Kanunu gereği burada belirli süreler söz konusudur.

Özellikle kadastro tespitine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, eğer kadastro işlemi sırasında hatalı tespit yapıldıysa, bu tespitlerin ilânından itibaren 10 yıl içinde dava açılması gerekir. Ancak davacı, tescil işleminin kötüniyetli ya da sahte belgelerle yapıldığını ileri sürüyorsa, çoğu zaman bu süre 10 yıldır. Hak sahipleri bu süre içinde açmazsa dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir.

Bunun dışında, zilyetlikten doğan davalarda ise zamanaşımı genellikle 10-20 yıldır. Yolsuz tescil veya başka bir kişinin adına hileli şekilde yapılan tescillerdeyse, zamanaşımı davaya konu mala ve olaya göre değişebilir ama çoğunlukla 10 yıldır.

Eğer tapu işlemi sırasında açıkça bir hata, hile veya sahte belge söz konusuysa, çoğu zaman davanın öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl ve her hâlükârda 10 yıl içinde dava açılmalıdır.

Kısacası, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, tapu iptal ve tescil davalarında oldukça büyük riskler doğurur. Hangi duruma hangi sürenin uygulanacağını araştırmak ve bir uzmandan destek almak son derece önemlidir. Süreyi kaçırmak, hak kaybı anlamına gelir.

Dava Süreci ve Sonuçları

Dava Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer sorusu, bu davalara başlamadan önce pek çok kişi tarafından merak edilir. Tapu iptali ve tescil davaları genellikle karmaşık ve detaylı inceleme gerektiren davalardır. Davanın süresi, mahkemenin iş yüküne, sunulan delillere, bilirkişi incelemesinin yapılmasına, keşif sürecine ve tarafların hareket hızına göre değişiklik gösterir.

Genellikle tapu iptali ve tescil davaları ortalama 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak, eğer dosya Yargıtay'a giderse veya bilirkişi raporlarına itirazlar olursa bu süre uzayabilir. Özellikle büyük şehirlerde mahkemelerin yoğun olması nedeniyle süreç daha da uzayabilir. Ara sıra davalarda ek süreler, ek delil talepleri ya da tarafların mazeret bildirmesi gibi nedenlerle süre 3 yıla kadar çıkabilmektedir.

İcra ve Tescil Süreci

Tapu iptali ve tescil davası sonuçlandığında, mahkeme kararıyla eski tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın yeni sahibi adına tescil işlemi başlatılır. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, kararın bir örneği tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kararı inceleyerek gerekli işlemleri yapar. Böylece yeni malik adına tapuya kayıt işlemi gerçekleştirilmiş olur.

Bazen karşı taraf verilen karara rağmen taşınmazı teslim etmek istemeyebilir. Bu durumda, kazanan taraf icra müdürlüğüne başvurarak ilamlı icra yoluna gidebilir. Mahkeme ilamı icra müdürlüğüne verildikten sonra, taşınmazın teslimi veya devir işlemlerinin yapılması için işlem başlatılır. Kısacası, mahkeme kararının tapuda uygulanması ve taşınmazın yeni sahibi adına tescil edilmesi için hukuki yollar açıktır.

Mahkeme Kararının Kesinleşmesi

Tapu iptali ve tescil davasında verilen karar, taraflardan birinin istinaf ya da temyiz yoluna başvurmaması veya başvuru süresinin geçmesiyle kesinleşir. Yani, verilen hüküm kesinleşmeden tapuda işlem yapılamaz. Eğer taraflar karara itiraz ederse, dosya istinaf veya temyiz incelemesine gider ve bir üst mahkemenin onayını almak zorundadır.

Karar kesinleştikten sonra kesinleşme şerhi alınır. Bu şerh, genellikle mahkemeden veya e-devlet sistemi üzerinden talep edilebilir. Kesinleşme şerhi alındıktan sonra tapu müdürlüğüne gidilerek tapu tescil işlemleri yaptırılır. Bu aşamadan sonra, yeni malik tapuda resmen taşınmaz sahibi olur ve tüm hakları kullanılabilir.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davası sonunda elde edilen mahkeme kararı, kesinleştikten sonra tapuda işleme konabilir ve taşınmazın yasal sahibi değişmiş olur.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında Sık Karşılaşılan Sorunlar

Masraf ve Harçlar

Tapu iptali ve tescil davası açılırken en çok karşılaşılan sorunlardan biri masraf ve harçlardır. Bu davalarda hem dava harcı hem de mahkeme masrafları ödenir. Tapu değeri yüksek olan taşınmazlarda harç miktarı da orantılı olarak artar. Birçok kişi dava başında bu tutarların ne kadar olduğunu bilemeyip şaşkınlık yaşayabilir. Ayrıca, bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat ve posta giderleri gibi ek masraflar da hesaba katılmalı. Davanın uzun sürmesi durumunda, tekrar tekrar keşif yapılması veya ek rapor istenmesi nedeniyle masraflar daha da yükselebilir. Bu yüzden dava açmadan önce maddi planlama yapmak, gerekirse avukat ile detaylıca maliyet hesabı yapmak faydalı olur.

Bilirkişi Raporları İle Sorunlar

Tapu iptali ve tescil davasında genellikle bilirkişi raporu çok önemli bir yer tutar. Fakat bilirkişilerin taşınmaz üzerindeki teknik veya hukuki yeterliliği bazen tartışmalı olabilir. Yanlış veya eksik hazırlanan bilirkişi raporları, davanın seyrini olumsuz etkileyebilir. Örneğin, taşınmazın sınırlarının yanlış tespit edilmesi veya değerinin hatalı hesaplanması taraflar arasında sorunlara yol açar. Çoğu zaman, taraflar bilirkişi raporuna itiraz ederek ek rapor veya farklı bir uzman bilirkişi talep etmek zorunda kalır. Bu da dava sürecini uzatır ve ek masraflara sebep olur.

Tanıkların Rolü ve Sınırı

Tapu iptali ve tescil davalarında tanıklarla ilgili sorunlar da oldukça yaygındır. Özellikle muvazaa iddialarında veya eskiye dayalı işlemlerde tanık delili önem taşır. Fakat tanıkların olayları tam hatırlayamaması, kimi zaman taraflardan birine yakın olması, hatta olayları abartarak veya yanlış aktararak mahkemeyi yanıltması mümkündür. Mahkemeler, tanık ifadelerini incelerken objektif delillerle destek arar. Tanık sayısının fazla olması da süreci uzatır. Bu nedenle, güvenilir ve konuya hakim tanıkların seçilmesi, ifadelerin tutarlı olması büyük önem taşır.

Dava Kayıtlarındaki Hatalar

Tapu iptali ve tescil davalarında bir diğer önemli sorun dava kayıtlarındaki hatalardır. Tapu sicilinde yer alan yanlış bilgiler, kadastro tespitlerinde yapılan eksiklikler, mirasçılar listesindeki yanlışlıklar davanın doğru yürütülmesini zorlaştırabilir. Özellikle eski yıllara ait kayıtlar çoğu zaman eksik ya da hatalı tutulmuş olur. Böyle durumlarda mahkemeler arşiv araştırması, belge karşılaştırması ve gerekirse idarelerden resmi yazışmalar ile bilgi teyidi ister. Hatalar düzeltilmeden davanın sonuçlanması mümkün olmaz. Bu da çoğu zaman davanın uzamasına neden olur ve taraflar için ek zorluklar getirir.

Tapu iptali ve tescil davalarında bu tür sorunlarla karşılaşmamak veya sorunları en aza indirmek için, dava süreci başlamadan önce hukuki ve teknik hazırlık mutlaka yapılmalıdır. Özellikle bir avukat desteğiyle bu komplikasyonları aşmak daha kolay ve güvenli olur.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Reddi ve Kabulü

Davanın Red Nedenleri

Tapu iptali ve tescil davasında ret kararı verilmesinin birçok sebebi olabilir. Davanın reddi genellikle davacının gerekli şartları yerine getirememesinden kaynaklanır. En sık karşılaşılan red nedenleri arasında, davacının hak sahibi olmaması, delil yetersizliği ve davanın zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılması yer alır. Mahkeme, sunulan belgelerin gerçeği yansıtmadığını veya işlemin usulüne uygun olduğunu tespit ederse de davayı reddedebilir. Özellikle muris muvazaası iddiasında yeterli delil sunulmazsa, tapuda yolsuz tescil yoksa veya satış işlemi gerçek bir satış ise, dava kabul edilmez.

Usul ve Esasa İlişkin Ret Sebepleri

Tapu iptali ve tescil davalarında usulden ret ve esastan ret olmak üzere iki farklı ret türü vardır. Usulden ret, genellikle davanın yanlış kişiye karşı açılması, yetkili olmayan mahkemede açılması veya davacı ile davalı arasında hukuki ilişki bulunmaması halinde olur. Dava dilekçesinde bulunması gereken bilgiler ve belgeler eksikse, davacıya gerekli süre verilmesine rağmen bu eksiklikler giderilmezse, dava usulden reddedilir.

Esastan ret ise, mahkemenin davanın içeriğine girip değerlendirme yapmasından sonra ortaya çıkar. Eğer davacının iddia ettiği haklılık payı bulunmazsa, örneğin muris muvazaası iddiası ispatlanamazsa, deliller yetersizse veya işlemin sahte olduğuna dair yeterli kanıt sunulamazsa, dava esas yönünden reddedilir.

Davanın Kabulü Halinde İşlemler

Tapu iptali ve tescil davası kabul edildiğinde, mahkeme tescilin iptaline ve tapunun yeni malik adına tesciline karar verir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, bu karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve uygulama yapılır. Tapu müdürlüğü mahkeme kararını derhal uygular ve eski tescili silerek yeni tescili yapar. Eğer ihtiyati tedbir kararı vardıysa ve dava lehine sonuçlandıysa, tedbir kaldırılır ve yeni malik tapu kaydına kavuşur.

Davanın kabulüyle birlikte, mülkiyet hakkı davacıya geçer. Ancak kararın icra edilebilmesi için genellikle kesinleşme şerhi alınması gerekir. Bu süreçten sonra taşınmazın yönetimi, kullanımı ve tasarrufu tüm haklarıyla davacıya geçmiş olur. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davasında kabul kararı, davacı açısından büyük bir hak kazanımı sağlar.

Bölgesel ve Özel Durumlar

İstanbul Anadolu Yakası ve Örnek Davalar

İstanbul Anadolu Yakası, tapu iptali ve tescil davalarında oldukça hareketli bölgelerden biridir. Büyük ve eski yerleşim alanları olması nedeniyle burada sıkça muris muvazaası, yolsuz tescil, ya da kadastro hatası gibi nedenlerle davalar açılabiliyor. Özellikle Üsküdar, Kadıköy, Maltepe gibi sahil bölgeleri ile Kartal, Pendik ve Tuzla gibi gelişen ilçelerde tapu kayıtlarının eskiye dayanması, tapuda yapılan hatalar veya usulsüz işlemler, davaların hem sayısını hem de çeşitliliğini artırmaktadır.

Bu bölgelerde görülen tapu iptali ve tescil davalarına örnek olarak, mirasçılar arasında yapılan muvazaalı devirler, hisseli arsalarda ortaklardan birinin haberi olmadan yapılan satışlar, sahte vekaletle yapılan işlemler ve aile konutu şerhi konulmadan gerçekleştirilen satışlar gösterilebilir. Uygulamalarda yerel mahkemeler, Yargıtay kararlarını dikkate alarak davaları sonuçlandırmakta, ancak bölgenin nüfus yoğunluğu ve eski tapu kayıtları davaların karmaşıklığını artırabiliyor. Özellikle taşınmazların eski maliklerden günümüze gelinceye kadar çok el değiştirmesi, delil ve tanık bulmayı zorlaştırıyor.

Anadolu Yakası'nda tapu iptali ve tescil talepleri genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülüyor. Her bir ilçede mahkemelerin iş yükü ve uygulama farklılıkları nedeniyle süreçler zaman zaman uzayabiliyor. Son yıllarda mahkemelerin elektronik arşiv ve e-duruşma sistemi uygulamalarıyla süreç bir nebze hızlanmış olsa da, taraflar için doğru belge, tanık ve delil sunmak hala hayati önem taşımakta. Özellikle Kadıköy, Üsküdar gibi eski ve kıymetli bölgelerde tapu kayıtları bazen Osmanlıca belgeler içerdiği için tercüme ve bilirkişi desteğine sıklıkla ihtiyaç duyulabiliyor.

Kartal, Maltepe, Pendik, Kadıköy Uygulamaları

Kartal, Maltepe, Pendik ve Kadıköy ilçelerinde tapu iptali ve tescil davaları, bölgenin hem geçmişten gelen yoğun yerleşimi hem de yeni imar çalışmaları nedeniyle oldukça yaygın. Bu ilçelerde karşılaşılan başlıca sorunlar arasında kadastro yenileme işlemleri sırasında yapılan tescil hataları, toplu konut projelerinde ortak alanların hatalı tescili, ve kentsel dönüşümle birlikte gündeme gelen eski tapu sahiplerinin hak talepleri bulunuyor.

Kadıköy'de özellikle Bağdat Caddesi ve çevresinde aile konutu şerhi ihlali nedeniyle tapu iptal davaları öne çıkıyor. Genele bakıldığında bu bölgede tapuda hileli şekilde satış yapılması, varislerden mal kaçırılması ve tapuda hatalı tesciller sıkça rastlanan dava nedenleri arasında. Maltepe ve Kartal'da ise yeni yapılaşmalardan dolayı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile bağlantılı tapu davaları öne çıkıyor.

Pendik ise hızlı büyüme ve arsa tapulardan apartman tapularına geçiş sürecinde hatalı kadastro tespitleri ve sınır anlaşmazlıkları ile dikkati çekiyor. Buralarda açılan davalarda mahkemeler genellikle geniş çaplı keşif, harita uzmanı bilirkişi ve tapu kayıtlarının karşılaştırılması gibi detaylı incelemeler yapıyor.

Bu ilçelerde dava süreçlerinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:

• Tapu kayıtlarındaki tüm eski işlemlerin detaylı olarak incelenmesi,
• Gerekirse tarihsel arşiv ve kadastro müdürlüklerinden bilgi alınması,
• Bilirkişi incelemesine doğru ve eksiksiz veri sunulması,
• Şahitlerin olayların hangi döneme ait olduğuna dikkatlice hazırlanması.

Tüm bu uygulamalar gösteriyor ki, İstanbul Anadolu Yakası'nın her ilçesinde tapu iptali ve tescil davaları bölgesel özelliklere göre farklılık gösterebilir ve her davada profesyonel bir yaklaşım ve güçlü kanıtlarla sürecin yönetilmesi büyük avantaj sağlar.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Avukatın Rolü ve Önemi

Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Tapu iptali ve tescil davalarında avukat desteği almak, en başta sürecin doğru işlemesi açısından büyük önem taşır. Bu tür davalar, hukuki bilgi ve ciddi bir tecrübe gerektirir. Çünkü tapu iptali ve tescili davaları, sadece kanunlar ile değil, aynı zamanda Yargıtay kararları ve uygulama farklılıkları ile şekillenen karmaşık işlemler grubuna girer. Eğer bir hak kaybı yaşanmak istenmiyorsa, baştan itibaren bir avukat ile ilerlemek en doğru yol olur.

Avukat desteği, davanın açılışından tüm delillerin hazırlanmasına kadar olan süreçte hata yapılmasını önler. Delillerin yanlış sunulması, dilekçede eksik bilgi olması ya da sürelerin kaçırılması gibi durumlar telafisi zor sorunlara yol açabilir. Bu nedenle bir avukat, müvekkilinin hakkını en iyi şekilde savunmak ve süreci hızlandırmak için büyük katkı sağlar.

Ayrıca birçok vatandaş, tapu iptali ve tescili gibi konularda mevzuatı tam olarak bilmediği için hak kaybına uğrayabilir. Avukat, sizin için yasal hakları korur ve her adımda yol gösterir.

Dava Sürecinde Profesyonel Yardımın Avantajları

Tapu iptali ve tescil davası açmak için profesyonel yardım almak, birçok açıdan avantaj sağlar. Öncelikle, avukatlar dava dilekçesi, delil toplanması, tanıkların ifadeleri ve bilirkişi raporları gibi en kritik konularda deneyimlidir. Hangi belgelerin gerekli olduğunu ve hangi delillerin sunulmasının daha etkili olacağını bilirler.

Dava sürecinde ortaya çıkabilecek beklenmedik engellerin üstesinden gelmek konusunda da avukatlar tecrübelidir. İtiraz, savunma, karşı delil, ek itiraz gibi süreçlerde tecrübeleri davayı olumlu yönde etkiler. Özellikle tapu iptali ve tescili davalarında görülen usul hataları, dosyanın yıllarca sürmesine veya kaybedilmesine neden olabilir. Avukatla çalışmak, bu tür istenmeyen sonuçları azaltır.

Ek olarak, mahkemenin taleplerini doğru anlamak ve bunlara uygun zamanda cevap vermek gerekir. Profesyonel yardım sayesinde herhangi bir süre kaybı yaşamadan ve hak düşürücü süreleri kaçırmadan işlemler tamamlanır. Özellikle karmaşık veya yüksek değerde taşınmaz davalarında, bir avukat aracılığıyla daha güvenli ve hızlı sonuç almak mümkün olur.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davalarında bir avukat ile çalışmak; zamandan, masraftan ve stresten tasarruf sağlarken, aynı zamanda hak kayıplarını önler. 👩‍⚖️

Muvazaalı Satış Davası

Muvazaalı satış davası, tapu iptali ve tescil davası türleri arasında en sık karşımıza çıkanlardan biridir. Muvazaa, tarafların gerçekte yapmak istemedikleri bir işlemi, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla resmi şekilde yapmış gibi göstermeleridir. Özellikle miras bırakan bir kişinin, malvarlığını bazı mirasçılardan gizli şekilde başka bir mirasçıya ya da üçüncü bir şahsa "satış" gibi devretmesi durumunda görülür.

Muvazaalı satış davasında amaç, gerçekte gerçekleşmemiş bir satış işlemine dayalı tapu kaydının iptali ve hak sahibine yeniden tescilidir. Davada, işlemin gerçeğe aykırı olduğu, yani "görünüşte bir satış var ama aslında bir bağış" olduğu ispatlanmaya çalışılır. Yargıtay uygulamalarında, mirastan mal kaçırma gayesiyle yapılan muvazaalı işlemlerin en sık dayanağı olduğu görülür.

Herhangi bir satış işleminin muvazaalı olup olmadığı, tanıklar, belge ve banka kayıtlarıyla ortaya koyulur. Sonuçta, muvazaalı satış nedeniyle tapu iptal ve tescil davası kazanılırsa, tapu eski haline döner ve gerçek mirasçıya geçirilir.

Kardeşler Arasındaki Tapu İptali Davası

Kardeşler arasında tapu iptali davası, genellikle miras paylaşımı sırasında ortaya çıkar. Miras bırakan anne veya babanın, taşınmazını tek bir kardeşe devretmesi ve bu devirde diğer kardeşlere haber vermemesi halinde, kalan kardeşler tapu iptali ve tescil davası açabilir. Davanın amacı, diğer mirasçıların haklarının korunması ve hakkaniyetli bir miras bölüşümü sağlanmasıdır.

Bu davalarda en çok başvurulan sebep yine "muris muvazaası"dır. Yani, "sözde satış" veya "bağış gibi gösterilen satış"ların gerçek olmadığı iddia edilir. Banka dekontları, eski tapu kayıtları, tanık beyanları ve resmi evraklar ile iddiaların ispatı önemlidir.

Sıklıkla karşılaşılan bir örnek: "Babam sağlığında evi kardeşime sattı gösterdi ama aslında bağışladı, biz hakkımızı almak istiyoruz." İşte bu gibi durumlarda, davanın kabulüyle tapu kardeşten alınır ve tüm mirasçılara paylaştırılır.

Satış Vaadine Dayalı Davalar

Satış vaadine dayalı davalar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılan fakat edimin yerine getirilmediği durumlarda açılır. Taraflar, bir gayrimenkulün ileride satılması için noter huzurunda "satış vaadi sözleşmesi" hazırlarlar. Alıcı, bedeli öder ve tüm şartları yerine getirir fakat satıcı tapuyu devretmezse, alıcı bu sözleşmeye dayanıp tapu iptal ve tescil davası açma hakkı kazanır.

Bu davalarda mahkeme, satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı olup olmadığına dikkat eder. Eğer sözleşmedeki tüm koşullar yerine getirilmişse ve tapu tescili yapılmamışsa, mahkeme tapunun davacıya tesciline karar verir. Özellikle konut ve arsa alımlarında sıkça karşılaşılan bir dava türüdür.

Zilyetlikten Kaynaklı Davalar

Zilyetlikten kaynaklı tapu iptali davaları, uzun süre fiili sahiplik yapan kişilerin mülkiyet hakkı elde etmesiyle ilgilidir. Özellikle tapuda kimin adına kayıtlı olduğu belli olmayan veya sahipsiz görülen taşınmazlarda, yıllarca o taşınmaz üzerinde fiilen yaşayan, ekip biçen, ev inşa eden kişiler bu davayı açabilirler.

Kazandırıcı zamanaşımı veya olağan/olağanüstü zamanaşımı davalarının devamı niteliğindedir. TMK'ya göre bir kişi, taşınmazı belirli bir süre, aralıksız ve davasız şekilde zilyet olarak kullanmışsa ve tapu kayıtları da buna uygunsa, tapu iptali ve adına tescil isteyebilir. Böylece tapuda tescil edilmemiş faydalananın hakkı yasal hale gelir.

Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Davalar

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda gündeme gelir. Vaat alacaklısı, yani evi veya arsayı almak için anlaşan taraf; sözleşmedeki şartları sağlamasına rağmen taşınmaz kendisine devredilmezse tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Mahkemeler, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini, ödemelerin yapılıp yapılmadığını ve tarafların taahhütlerini yerine getirip getirmediğini detaylıca inceler. Haklı bulunan tarafın adına tapu tesciline karar verilir. Genelde müteahhitlerden konut alımlarında ya da projelerde ciddi ihtilaflar yaşanınca uygulanır.

Görüldüğü gibi, tapu iptali ve tescil davası türleri çok çeşitlidir ve her dava türünde özgün ispat yolları ve hukuki gerekçeler vardır. Hak kaybı yaşamamak için bu tür davalarda uzman avukat desteği almak büyük önem taşır.

Hukuki Tavsiye ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

Dava açmadan önce nelere dikkat edilmeli sorusu tapu iptali ve tescil davalarında çok önemlidir. Öncelikle, tapu kaydında bulunan bilgileri ve ilgili belgeleri detaylı şekilde inceleyin. Tapu kaydında adınız doğru mu, taşınmazın bilgileri eksiksiz mi bunlara bakın. Özellikle eski satış işlemlerinde ya da miras paylarında, geçmişte yapılan işlemlerin yasalara uygun olup olmadığını kontrol edin.

Dava açmadan önce olayın hukuki dayanağına dikkat etmek gerekir. Tapuda yapılan bir hata, muvazaa (danışıklı işlem) ya da başkasının hakkının ihlali gibi sebepleriniz var mı, bunları netleştirin. Olayınızın tapu iptali ve tescil davası açmayı gerektirip gerektirmediğinden emin olmalısınız. Böylece gereksiz yere masraf ve zaman kaybı yaşamazsınız.

Ayrıca, mahkemeye gidecek dava dosyasında tüm delillerin eksiksiz olduğuna dikkat edin. Karşı tarafın kim olduğunu ve davanın kime karşı açılacağını baştan belirleyin. Bazen davalı yanlış seçildiğinde dava reddedilir ve zaman kaybedersiniz. Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, atlanabilecek önemli noktaları görmenizi sağlar.

Belgelerin Doğruluğu ve Delillerin Hazırlanması

Belgelerin doğruluğu ve delillerin hazırlanması, tapu iptali ve tescil davalarında davanın en kritik aşamasıdır. Tapu senedi, kadastro kayıtları, kimlik fotokopileri gibi temel belgeleriniz güncel ve okunaklı olmalı. Sahte, eksik ya da yanlış belge sunmak davanızın kaybedilmesine neden olur.

Delil olarak kullanabileceğiniz taraf tanıkları, noter ve resmi kayıtlar, eski satış sözleşmeleri ve varsa yazışmalarınızı da dava dosyasına dahil edin. Özellikle eski tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını belediye ve ilgili kurumlardan temin edin. Bu belgelerle olayın geçmişi, hak sahipliği ve yapılan işlemler açıklığa kavuşur.

Dava açmadan önce tüm belgeleri bir avukatla birlikte detaylıca gözden geçirmeniz, eksik noktalar kalmamasını sağlar. Tapu iptali ve tescil davasında güçlü delile sahip olmak davanın lehinize sonuçlanmasında büyük rol oynar. Unutmayın, belgeler ne kadar doğru ve eksiksizse hak kaybı yaşama olasılığınız o kadar azalır.

Sık Kullanılan Anahtar Kavramlar ve Terimler

Tapu İptali

Tapu iptali, taşınmazın tapu kaydının tamamen ortadan kaldırılması anlamına gelir. Genellikle bir hukuka aykırılık, sahtecilik ya da muvazaa gibi nedenlerle tapunun gerçek sahibi adına yeniden düzenlenmesini gerektirir. Tapu iptali davası ile birlikte, kayıttaki hatalı ismin silinmesi ve gerçek hak sahibinin tescili sağlanır. Bu kavram, tapu davalarında en çok karşılaşılan ve en çok merak edilen terimlerden biridir. Tapu iptali olmadan tescil işlemi yapılamaz.

Tescil

Tescil, taşınmazın tapu siciline işlenmesi yani kayda geçirilmesidir. Tapu sicilinde malik hanesine yeni hak sahibinin adı yazılır ve eskisinin kaydı kalkar. Tescil işlemi hukuki bir işlem olup, tescil kararı mahkeme tarafından verilirse tapu müdürlüğüne gönderilerek gerçekleştirilir. Tescil sayesinde taşınmazın devri, paylaşımı veya satışı hukuki olarak tamamlanır. Tapu tescilinin doğru yapılması, birçok hukuki sorunun önüne geçer.

Muvazaa

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek, görünüşte bir işlem yapma durumudur. En yaygın örneği, biri taşınmazı satış gibi gösterirken, aslında bağışlama veya mal kaçırma amacıyla işlem yapılmasıdır. Muvazaa nedeniyle yapılan işlemler gerçek hukuki sonucu doğurmaz ve tapu iptaline neden olabilir. Özellikle mirasçılardan mal kaçırma olaylarında karşımıza çıkar. Mahkemeler, muvazaanın varlığını araştırır ve tespiti durumunda tapu iptaline karar verebilir.

Kadastro

Kadastro, bir mahallenin veya köyün arazilerinin, sınırlarının ve maliklerinin resmi olarak belirlenmesi ve haritalanması işidir. Kadastro işlemleri sırasında yapılan hatalar veya eksiklikler daha sonra tapu iptali ve tescil davalarına konu olabilir. Kadastro davalarında, taşınmazı kullananlar ile tapu kayıtları arasındaki farklar, sınır anlaşmazlıkları ve mülkiyet sorunları ortaya çıkabilir. Doğru bir kadastro, taşınmazların hukuki güvencesini sağlar.

Zilyetlik

Zilyetlik, bir taşınmaz veya eşyayı fiilen elinde bulunduran kişinin bu eşya üzerindeki hakimiyetidir. Zilyetlik, her zaman malik olmayı gerektirmez; yani kişi mal sahibi olmadan da o taşınmazı kullanıyor ve koruyorsa zilyet olur. Özellikle zamanaşımı yoluyla kazanma davalarında zilyetlik kavramı büyük öneme sahiptir. Zilyet olan kişi, taşınmazı belli bir süre boyunca aralıksız ve kesintisiz kullanırsa, mülkiyet hakkı kazanabilir.

İhtiyati Tedbir

İhtiyati tedbir, dava süresince taşınmazın el değiştirmesini veya zarar görmesini önlemek için mahkeme tarafından alınan geçici bir önlemdir. Tapu iptali ve tescil davası devam ederken, taşınmazın başka birine devri engellenmek istenirse ihtiyati tedbir istenebilir. Bu sayede dava sonuçlanana kadar mevcut durum korunur. Mahkemede alınan tedbir kararı, tapu müdürlüğüne bildirilir ve ilgili taşınmazın üzerine şerh konulur. İhtiyati tedbir, davacı tarafın haklarının güvence altına alınmasında çok önemlidir.