Topraktan daire geç teslim edilirse haklarım nelerdir?

Merhaba, anlattığınız tabloda satıcı/yüklenici teslim borcunu süresinde yerine getirmediği için temerrüde düşmüş görünüyor; ayrıca sözleşmede kararlaştırılmadıkça “ek bedel” isteyip işi durdurması da kural olarak hukuken korunmaz.

Sözleşme “götürü bedel/anahtar teslim” mantığında kurulduysa, yüklenici normal şartlarda “maliyet arttı” diyerek tek taraflı ek ücret talep edemez; ancak tamamen öngörülemez ve ifayı aşırı güçleştiren olağanüstü durumlarda uyarlama isteyebilir (bu da kural olarak mahkeme denetimiyle olur).

Arabuluculuğa gitmiş olmanız önemli; eğer bu işlem tüketici işlemi sayılıyorsa (satıcının ticari/mesleki amaçla konut satması gibi), tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır; siz bu aşamayı geçmişsiniz, “anlaşmama son tutanağı” ile dava açabilirsiniz.

Talep edebileceğiniz başlıca haklar

Teslim tarihi 2022 ise, siz (somut olaya göre) TBK’daki seçimlik hak mantığıyla şu taleplere yönelebilirsiniz:

1. Aynen ifa (teslim/bitirme) + gecikme tazminatı: Dairenin sözleşmeye uygun bitirilmesi ve 2022’den fiili teslim tarihine kadar mahrum kalınan kira (rayiç kira) kaybı talep edilebilir. Yargıtay uygulamasında gecikmede kira tazminatı yaklaşımı yerleşiktir.
2. Mahkemeden “yetki” alıp üçüncü kişiye tamamlattırma: Daireyi bitirme borcu “yapma borcu” niteliğinde olduğundan, mahkemeden izin alarak işi borçlu hesabına yaptırma ve bedelini/zararı satıcıdan isteme seçeneği pratikte değerlendirilebilir (bu yol genelde tespit ve bilirkişiyle yürür).
3. Sözleşmeden dönme/fesih + iade (tapu devri ve fiili durum nedeniyle teknik olarak daha karmaşık olabilir): Dönme/fesih istenirse, bazı zarar kalemleri (özellikle “gecikme kira kaybı”) bakımından talep stratejisi değişir; bu nedenle dava kurgusu dikkat ister.

Bu aşamada ne yapmalısınız?

Noterden (veya UETS ile) ihtarname gönderip, eksik işleri ve teslimi açıkça yazın; makul bir süre verin ve sürede teslim edilmezse (i) gecikme tazminatı/kira kaybı, (ii) tamamlama bedeli, (iii) gerekiyorsa sözleşmesel diğer haklarınızı kullanacağınızı bildirin. Ardından:

• Delil tespiti (inşaat seviyesi, eksik imalat, tamamlama bedeli, rayiç kira) için mahkemeden bilirkişi incelemeli tespit isteyin.
• Arabuluculuk son tutanağıyla dava açın: Tipik olarak “teslimin sağlanması (tamamlama) + kira kaybı (gecikme tazminatı) + faiz + yargılama giderleri” şeklinde.
• Satıcının “ek ücret ödeyenlere teslim” yaklaşımı, dosyada eşitlik/dürüstlük kuralına aykırılık ve temerrüt bakımından aleyhine kullanılabilir.

İki noktayı netleştirirseniz görevli mahkeme ve dava kurgusunu daha net söylerim:

• Satıcı bir şirket/müteahhit mi, yoksa bireysel bir kişi mi (ticari satış mı)?
• Tapunuzda kat irtifakı/kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm numarası mevcut mu?