Topraktan daire geç teslim edilirse haklarım nelerdir?

Merhaba, anlattığınız tabloda satıcı/yüklenici teslim borcunu süresinde yerine getirmediği için temerrüde düşmüş görünüyor; ayrıca sözleşmede kararlaştırılmadıkça “ek bedel” isteyip işi durdurması da kural olarak hukuken korunmaz.

Sözleşme “götürü bedel/anahtar teslim” mantığında kurulduysa, yüklenici normal şartlarda “maliyet arttı” diyerek tek taraflı ek ücret talep edemez; ancak tamamen öngörülemez ve ifayı aşırı güçleştiren olağanüstü durumlarda uyarlama isteyebilir (bu da kural olarak mahkeme denetimiyle olur).

Arabuluculuğa gitmiş olmanız önemli; eğer bu işlem tüketici işlemi sayılıyorsa (satıcının ticari/mesleki amaçla konut satması gibi), tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır; siz bu aşamayı geçmişsiniz, “anlaşmama son tutanağı” ile dava açabilirsiniz.

Talep edebileceğiniz başlıca haklar

Teslim tarihi 2022 ise, siz (somut olaya göre) TBK’daki seçimlik hak mantığıyla şu taleplere yönelebilirsiniz:

1. Aynen ifa (teslim/bitirme) + gecikme tazminatı: Dairenin sözleşmeye uygun bitirilmesi ve 2022’den fiili teslim tarihine kadar mahrum kalınan kira (rayiç kira) kaybı talep edilebilir. Yargıtay uygulamasında gecikmede kira tazminatı yaklaşımı yerleşiktir.
2. Mahkemeden “yetki” alıp üçüncü kişiye tamamlattırma: Daireyi bitirme borcu “yapma borcu” niteliğinde olduğundan, mahkemeden izin alarak işi borçlu hesabına yaptırma ve bedelini/zararı satıcıdan isteme seçeneği pratikte değerlendirilebilir (bu yol genelde tespit ve bilirkişiyle yürür).
3. Sözleşmeden dönme/fesih + iade (tapu devri ve fiili durum nedeniyle teknik olarak daha karmaşık olabilir): Dönme/fesih istenirse, bazı zarar kalemleri (özellikle “gecikme kira kaybı”) bakımından talep stratejisi değişir; bu nedenle dava kurgusu dikkat ister.

Bu aşamada ne yapmalısınız?

Noterden (veya UETS ile) ihtarname gönderip, eksik işleri ve teslimi açıkça yazın; makul bir süre verin ve sürede teslim edilmezse (i) gecikme tazminatı/kira kaybı, (ii) tamamlama bedeli, (iii) gerekiyorsa sözleşmesel diğer haklarınızı kullanacağınızı bildirin. Ardından:

• Delil tespiti (inşaat seviyesi, eksik imalat, tamamlama bedeli, rayiç kira) için mahkemeden bilirkişi incelemeli tespit isteyin.
• Arabuluculuk son tutanağıyla dava açın: Tipik olarak “teslimin sağlanması (tamamlama) + kira kaybı (gecikme tazminatı) + faiz + yargılama giderleri” şeklinde.
• Satıcının “ek ücret ödeyenlere teslim” yaklaşımı, dosyada eşitlik/dürüstlük kuralına aykırılık ve temerrüt bakımından aleyhine kullanılabilir.

İki noktayı netleştirirseniz görevli mahkeme ve dava kurgusunu daha net söylerim:

• Satıcı bir şirket/müteahhit mi, yoksa bireysel bir kişi mi (ticari satış mı)?
• Tapunuzda kat irtifakı/kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm numarası mevcut mu?

Anlattığınız olayda, yüklenicinin (satıcının) sözleşmede kararlaştırılan teslim süresine rağmen daireyi yıllardır teslim etmemesi ve sizden sonradan ek ücret talep etmesi ciddi bir hukuki uyuşmazlık doğuruyor. Üstelik siz hem ödemenizi tamamlamış hem de tapunuzu almış durumdasınız. Bu nedenle yalnızca “teslim gecikmesi” değil, aynı zamanda “eksik ifa” ve muhtemel “ayıplı ifa” hükümleri de gündeme gelebilir. Sürecin profesyonel yönetilmesi açısından Gayrimenkul Avukatı desteği önemli olabilir.

Tapuyu almış olmanız ne anlama gelir?

Tapunun devredilmiş olması, satıcının teslim ve inşaatı tamamlama borcunu ortadan kaldırmaz. Yani:

• “Tapuyu verdim, artık sorumluluğum yok” diyemez.
• Sözleşmede vaat edilen bağımsız bölümü oturulabilir şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

Özellikle sizden sonradan ek ücret talep edilmesi dikkat çekici. Eğer sözleşmede:

• ek maliyet artışı,
• fiyat farkı,
• enflasyon uyarlaması

gibi hükümler yoksa, satıcının tek taraflı şekilde sizden ilave para istemesi genellikle hukuken güçlü bir dayanağa sahip olmaz.

Geç teslim nedeniyle hangi haklarınız olabilir?

Mevcut durumda birkaç farklı talep hakkınız doğabilir:

1. Gecikme (kira kaybı) tazminatı

Dairenin 2022’de teslim edilmesi gerekirken halen tamamlanmamış olması nedeniyle, mahrum kaldığınız kira gelirini talep etmeniz mümkündür.

Mahkemeler genellikle:

• emsal kira bedelleri,
• teslim edilmesi gereken tarih,
• fiili gecikme süresi

üzerinden bilirkişi incelemesi yapar.

Arabulucuda anlaşma olmamış olması dava açmanıza engel değildir. Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlandığı için artık dava yoluna gidebilirsiniz.

2. Eksik işlerin tamamlanmasını isteme

Yüklenicinin sizin daireyi özellikle kaba inşaat halinde bırakması önemli bir iddiadır. Mahkemeden:

• eksik işlerin tespiti,
• tamamlanma bedelinin belirlenmesi,
• yüklenicinin işi tamamlama yükümlülüğünün tespiti

istenebilir.

Bazı durumlarda mahkeme:

• eksik iş bedelinin yükleniciden tahsiline,
• işi sizin yaptırıp bedelini talep etmenize

de karar verebilir.

3. Delil tespiti yaptırmanız çok önemli olabilir

Bu aşamada en kritik konulardan biri mevcut durumun resmi olarak kayıt altına alınmasıdır.

Mahkemeden “delil tespiti” talep edilerek:

• inşaat seviyesi,
• eksik işler,
• teslim oranı,
• oturulabilirlik durumu,
• teknik eksiklikler

bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilebilir.

Çünkü ileride yüklenici:

• “daire hazırdı”,
• “teslim ettim”,
• “eksik yoktu”

gibi savunmalar yapabilir.

4. Ek ücret ödemeyen maliklere ayrımcılık yapılması

Sizin anlatımınıza göre diğer maliklerden ek ödeme alınmış ve onların daireleri tamamlanıyor. Eğer yüklenici özellikle ödeme yapmayan maliklerin bağımsız bölümlerini bilinçli şekilde yarım bırakıyorsa, bu durum:

• kötü niyet,
• sözleşmeye aykırılık,
• eşit davranmama

iddialarını güçlendirebilir.

Adi yazılı sözleşme geçerli mi?

Evet. Her ne kadar resmi satış işlemleri tapuda yapılsa da, uygulamada “topraktan satış” sözleşmeleri delil niteliği taşır. Özellikle:

• ödeme dekontları,
• WhatsApp yazışmaları,
• teslim vaatleri,
• proje ilanları,
• tanık anlatımları

çok önemlidir.

Sizde ayrıca tapu da bulunduğu için hukuki pozisyonunuz tamamen belgesiz bir alıcıya göre daha güçlü görünüyor.

Şu aşamada ne yapmanız mantıklı olur?

Şu adımlar önemlidir:

• Arabuluculuk son tutanağını saklayın.
• Tüm ödeme dekontlarını toparlayın.
• İnşaatın güncel fotoğraf/video kayıtlarını alın.
• Belediye ruhsat ve iskân durumunu araştırın.
• Delil tespiti ve kira kaybı davasını değerlendirin.
• Eksik iş bedeli için teknik bilirkişi incelemesi yaptırın.

Bu tür projelerde zaman geçtikçe:

• şirket kapanması,
• mal kaçırma,
• iflas,
• taşınmaz devri

gibi riskler doğabildiğinden sürecin geciktirilmemesi önemlidir. Her şeyden önemlisi sözleşmenin en iyi şekilde incelenerek yorumlanıp ona göre hukuki destekte bulunulması daha iyi olacaktır. Yalova avukat için Sözbilici Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz