Kira gecikmesi ve eksik zamda kiracı nasıl tahliye edilir?

Merhaba, anlattıklarınızda iki ayrı başlık var: (i) kira bedelinin geç ve/veya eksik ödenmesi, (ii) elinizdeki tahliye taahhüdüne dayanarak daha hızlı tahliye imkânı. Doğru yolu seçmek için elinizdeki belgeleri (sözleşme, dekontlar, ihtarlar, taahhütname) “delil” gibi düşünerek ilerlemek en güvenlisi.

Geç ödeme (ayın 12-13’ünde ödeme) tek başına her zaman tahliyeyi otomatik sağlamaz; ama temerrüt ve “haklı ihtar” birikimi açısından önemlidir. Pratikte en çok kullanılan yol, kiracıya kira borcu için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır. Kiracı süresinde ödeme yapmaz/itiraz ederse süreç icra mahkemesi ve/veya sulh hukuk üzerinden devam eder; burada tarih ve ödeme çizelgesi çok kritik olur. Ayrıca geçmişe dönük eksik kalan kira farklarını (özellikle “yasal artış uygulanmadı” dediğiniz dönemler) kural olarak talep edebilirsiniz; ancak bunun hesabı, o dönemde hangi üst sınırın uygulandığına ve sizin artışı nasıl bildirdiğinize göre değişir. Konut kiralarında %25 sınırının hangi dönemlerde uygulandığına ilişkin resmî açıklamalardan biri için İletişim Başkanlığı açıklaması size çerçeve verir; 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen dönemlerde ise genel kurala (TÜFE 12 aylık ortalama tavanı) dönüldü.

Elinizde tahliye taahhütnamesi olduğunu söylemişsiniz; bu, doğru düzenlendiyse genellikle en güçlü ve en hızlı tahliye dayanaklarından biridir. Burada belirleyici olan; taahhütnamenin kira ilişkisinin kurulmasından sonra alınmış olması, tahliye tarihinin açık yazması ve süresinde (genellikle taahhütteki tarihten itibaren kısa süre içinde) icra/dava yoluna gidilmesidir. Taahhütnameyi görmeden “kesin tahliye edilir” demek doğru olmaz ama çoğu dosyada ilk bakılan belge odur.

Dava açmayı düşünürseniz şunu unutmayın: Kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta (ilamsız icra ile tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk uygulanıyor; Adalet Bakanlığının bilgilendirmesi için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk duyurusu yol gösterir.

Barodan avukat konusu için: Gelir durumunuz yetersizse adli yardım kapsamında barodan avukat görevlendirilmesi talep edebilirsiniz; başvuru ve kapsam bilgisi için Adli yardım bilgilendirmesi incelenebilir.

Sizden ricam: Hiç “elde” ödeme var mı, yoksa tüm ödemeler banka dekontlu mu? Tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihi nedir ve taahhütname kira sözleşmesi imzalandıktan sonra mı alındı? Bu iki bilgi, hangi yolu öne alacağımızı netleştirir.

Merhaba, anlattıklarınız konut kiralarında en sık görülen iki başlığa giriyor: (i) tahliye, (ii) birikmiş kira farkı/alacağı. Elinizde tahliye taahhütnamesi olması önemli ama “otomatik çıkarma” sağlamaz; doğru zamanda ve doğru yoldan ilerlemek gerekir.

Tahliye açısından en hızlı ihtimal, taahhütnameye dayanmaktır. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği durumda kiraya veren, taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibiyle veya dava yoluyla tahliye isteyebilir; dayanak TBK m. 352’dir (Türk Borçlar Kanunu m 352). Burada kritik noktalar şunlar: Taahhütnamenin kiracının el yazısıyla veya en azından imzasıyla düzenlenmiş olması, tahliye tarihinin net olması ve uygulamada en çok tartışılan konu olarak, belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün “baskı” altında imzalatılmamış olması (sonradan ve serbest iradeyle verildiğinin ispatı gerekecek durumlar olabiliyor). Taahhütte yazan tarih geçtiyse, 1 aylık süreyi kaçırmadan harekete geçmek gerekir.

İkinci yol, kira bedelinin zamanında ödenmemesi üzerinden ilerlemektir. Kiracı kira bedelini muaccel olduğu halde ödemezse, yazılı ihtarla konut kiralarında en az 30 gün süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi fesih ve tahliye sürecini başlatma imkânı doğar; dayanak TBK m. 315’tir (Türk Borçlar Kanunu m 315). Ayrıca kira yılında kira bedelini ödemede “iki haklı ihtar” oluşacak şekilde süreç yönetilirse yine tahliye davası gündeme gelebilir (bu yol tamamen ihtarların usulüne uygunluğuna bağlıdır).

Pratikte, kira borcu için mahkeme beklemeden “ödemeli tahliye” içerikli ilamsız icra takibi de tercih edilir; bu yol İİK m. 269 ve devamı hükümlerine dayanır (İcra ve İflas Kanunu m 269). Kiracı itiraz ederse süreç icra mahkemesi/dava boyutuna taşınır; etmezse ve süreler içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir.

“Geçen sene yasal oranda zam yapmadı” kısmında ise şuna dikkat: Kira artışı, sözleşmenizde artış maddesi varsa o maddeye göre; yoksa çoğu durumda “ben şu kadar artırdım” demekle geriye dönük fark otomatik doğmaz. Sözleşmedeki artış şartını ve kiracının eksik ödediği ayları banka dekontlarıyla netleştirirseniz, eksik ödenen kira farkı için icra takibi veya alacak davası ile talep edebilirsiniz; ancak bunun “fark” olup olmadığı sözleşme maddesine göre belirlenir.

Barodan avukat konusu: Gelir durumunuz yetersizse, bulunduğunuz ilin barosuna adli yardım için başvurabilirsiniz; kabul edilirse size avukat görevlendirilebilir. Bu mekanizma Avukatlık Kanunu ve ilgili usul hükümleri çerçevesinde yürür (Avukatlık Kanunu). Uygulamada baro; gelir belgesi, SGK kaydı, taşınır/taşınmaz kaydı gibi evrak isteyebilir.

İsterseniz net bir yol haritası çizebilmem için iki şeyi yazın: Tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihi geçti mi ve bu belge kira sözleşmesiyle aynı gün mü imzalandı? Ayrıca sözleşmenizde kira artış maddesi (TÜFE/oran) aynen nasıl yazıyor?

Merhaba, anlattıklarınızda iki ayrı mesele var: (i) kiracıyı tahliye etmek, (ii) geçmişte eksik/geç ödenen bedelleri tahsil etmek. Kira sözleşmesinde “3 yıl” yazması tek başına kiracıyı o sürenin sonunda otomatik çıkarabileceğiniz anlamına gelmez; konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kanunda sayılan sebeplere ve usule bağlı ilerler.

Kiracının her ay “5’inde ödeyecek” diye yazmasına rağmen 12-13’ünde ödemesi, tek başına her zaman hızlı tahliye sağlamaz; ama doğru şekilde belgelendiğinde tahliyeye giden yolu güçlendirir. Pratikte en sık kullanılan 3 yol şunlardır:

1. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye: Taahhüt, genellikle kiralanan teslim edildikten sonra, yazılı ve tahliye tarihi net olacak şekilde düzenlenmişse daha sağlam olur. Taahhütteki tahliye tarihi geldiyse, süreyi kaçırmadan icra veya dava yoluna gidilebilir. Taahhüdün imza tarihi, düzenlenme şekli ve “teslimden sonra mı imzalandığı” burada kritik.

2. Kira bedelinin ödenmemesi/eksik ödenmesi nedeniyle temerrüt: Kiracı bir ayın kirasını hiç ödemezse veya eksik öderse, usulüne uygun yazılı ihtar (çoğu durumda noter ihtarı) ile süre verilip sonuç alınamazsa tahliye talep edilebilir. Sizin olayınızda “geç ödüyor” yanında “geçen sene yasal oranda zam yapmadı, eksik gönderdi” kısmı özellikle önemli; çünkü eksik ödeme devam ettiyse bu, ihtarla tamamlatılabilecek bir borç doğurur.

3. İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin kira bedeli zamanında ödenmediği için iki ayrı “haklı” ihtar oluşursa, kira yılının bitimini takip eden kısa süre içinde tahliye davası gündeme gelebilir. Burada ihtarların içeriği ve gönderim zamanlaması hatasız olmalı; “nasıl olsa geç de olsa ödedi” diye ihtarsız geçmek çoğu dosyada ev sahibini zayıflatır.

Geçmişe dönük olarak, kiracının eksik ödediği kira farklarını ve varsa yan giderleri (aidat gibi kiracıya yüklenen kalemler) banka dekontları ve sözleşme üzerinden kalem kalem çıkarıp talep edebilirsiniz; çoğu durumda bu alacak için icra takibi de yapılabilir.

Dava açmanız gerekirse, bugün itibarıyla kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmında dava şartı arabuluculuk bulunduğunu unutmayın; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç birçok kira uyuşmazlığında önce arabulucuya gidilmesi gerekir. Bu kapsamı Adalet Bakanlığının “kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk” duyurusunda görebilirsiniz: kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk.

“Barodan avukat isteyebilir miyim?” sorunuza gelince: Gelir durumunuz yetersizse baronun adli yardım servisine başvurup avukat görevlendirilmesini talep edebilirsiniz; şartlar ve istenen belgeler dosyanıza ve mali durumunuza göre değerlendirilir. Sürecin genel çerçevesi için Adalet Bakanlığı sayfası yol göstericidir: adli yardım başvurusu ve kapsamı.

İsterseniz net bir yol haritası çizebilmem için 2 kısa bilgi yeterli: Kiralanan yer konut mu, çatılı işyeri mi? Tahliye taahhütnamesinde “tahliye tarihi” ne ve belge kiralanan size teslim edildikten sonra mı imzalandı? Eksik zam/fark dediğiniz dönem için elinizde hangi dekontlar var?