Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Midir?

Kiracının evi göstermemesi, hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları açısından son dönemin en tartışmalı konularından biri haline geldi. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kiracının evi gösterme yükümlülüğü, satış ya da yeniden kiralama sürecinde hangi sınırlar içinde uygulanır, hangi durumlarda uyuşmazlık ve dava konusu olur, özellikle merak ediliyor.

Bu yazıda, kiracının evi ne ölçüde göstermek zorunda olduğunu, ev sahibinin hangi adımları atabileceğini, mahkemenin genellikle nasıl çözümler ürettiğini ve tüm bunların ışığında “Kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi midir?” sorusunun hukuki cevabını sade bir dille ele alacağız.

Kiracı gerçekten evi göstermek zorunda mı?

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’na göre “ben istemiyorum, kimse eve giremez” diyerek evi tamamen kapatamaz. TBK m. 319, kiracının kiralananı bakım, satış ve yeniden kiralama amaçlarıyla görmek isteyen kişilere makul ölçüde göstermeye katlanmak zorunda olduğunu açıkça düzenler. Yani kiracı, bazı şartlar altında evi göstermek zorundadır; ama bu, ev sahibinin sınırsız bir “eve girme” hakkı olduğu anlamına da gelmez.

Kanun, bir yandan ev sahibinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını korurken, diğer yandan kiracının konut dokunulmazlığını ve özel hayatını da gözetir. Bu yüzden “zorunlu olduğu ölçüde” ve “kiracının yararları dikkate alınarak” ifadesi özellikle vurgulanır.

TBK m. 319’da kiracının “evi gösterme” yükümlülüğü ne diyor?

TBK m. 319/2’ye göre kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu hükümden çıkan temel noktalar:

• Yükümlülük, kira sözleşmesinden doğan yan borçtur; yani kira bedelini ödeme borcundan ayrı ama onunla bağlantılıdır.
• Amaç, sadece bakım, satış veya yeniden kiralama ile sınırlıdır. Keyfi ziyaretler, merak gidermek, “bir bakıp çıkacağız” gibi gerekçeler bu kapsamda değildir.
• “Zorunlu olduğu ölçüde” ifadesi, hem sıklık hem de süre bakımından aşırılığa izin vermez; makul sayıda ve makul süreli gösterimler öngörülür.

TBK m. 319/3 ise bu kez ev sahibine yükümlülük getirir: Kiraya veren, yapılacak çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Yargıtay kararlarında da bu maddeye dayanılarak, kiracının evi göstermeye katlanmak zorunda olduğu, ancak gösterim gün ve saatlerinin kiracının çalışma ve yaşam düzenine göre, hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulanır.

Evin satışı, bakım yapılması ve yeniden kiraya verilmesi durumunda kiracının rolü

Evin satılması, ciddi bir tadilat yapılması veya sözleşme bitiminde yeniden kiraya verilmesi gündeme geldiğinde, kiracının rolü işbirliği yapmak ama haklarını da korumaktır.

• Satış durumunda kiracı, potansiyel alıcıların daireyi görmesine makul ölçüde izin vermelidir. Bu, genellikle belirli gün ve saatlerde kısa süreli gezdirmeler şeklinde olur. Kiracı, tamamen engellerse ev sahibi mahkemeden “kiralananı göstermeye izin” kararı isteyebilir.
• Bakım ve onarımda kiracı, tesisat, elektrik, su, ısıtma gibi sistemlerin kontrolü ve arızaların giderilmesi için eve girilmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu da yine önceden haber verilerek ve mümkün olduğunca kiracının günlük hayatını en az etkileyecek şekilde yapılmalıdır.
• Yeniden kiraya verme sürecinde, ev sahibinin yeni kiracı adaylarına evi göstermesi gerekir. Kiracı, bu adayların evi görmesine katlanmak zorundadır; ancak çok sık, düzensiz ve rahatsız edici ziyaretlere maruz bırakılması da hukuken kabul edilmez.

Özetle: Kiracı, TBK m. 319 gereği evi tamamen kapatamaz, ama ev sahibi de bu maddeyi kullanarak kiracının hayatını çekilmez hale getiremez. Denge, “zorunlu ölçü”, “uygun süre önce bildirim” ve “kiracının yararlarını gözetme” ilkeleriyle sağlanır.

Kiracının evi göstermemesi hangi durumlarda tahliye sebebi sayılabilir?

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi gereği, bakım, satış veya yeniden kiraya verme amacıyla zorunlu olduğu ölçüde evi göstermeye katlanmak zorunda. Yani kural olarak “hiç göstermem” deme lüksü yok. Ancak her evi göstermeme olayı otomatik olarak tahliye sebebi sayılmaz; süreklilik, kasıt ve makuliyet sınırının aşılması aranıyor.

Uygulamada mahkemeler, kiracının evi göstermemesi nedeniyle tahliye talebini genellikle TBK m. 316’daki sözleşmeye aykırılık ve saygı borcunun ihlali çerçevesinde değerlendiriyor. Kiracı, ev sahibinin satış veya yeniden kiralama hakkını tamamen kilitliyorsa, bu durum “akde aykırılık” ve bazı hallerde “kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi” olarak görülebiliyor.

Sürekli ve kasıtlı olarak evi göstermeyi reddetmek ne sonuç doğurur?

Evi göstermeme, tek seferlik, makul bir gerekçeye dayanan bir ret ise genelde tahliye sebebi yapılmıyor. Örneğin kiracının o gün sınavı, ameliyatı, küçük çocuğunun rahatsızlığı gibi haklı mazeretleri varsa, mahkemeler bunu dikkate alıyor.

Ancak:

• Ev sahibinin makul gün ve saat tekliflerine rağmen,
• Uzun süre boyunca,
• Hiçbir ciddi gerekçe olmadan,
• “Ben kimseyi içeri almam, satacaksan da dışarıdan baksınlar” gibi kategorik bir red varsa,

bu durumda kiracının TBK m. 319’daki gösterme yükümlülüğünü ağır şekilde ihlal ettiği kabul edilebiliyor.

Böyle bir tabloda ev sahibi:

1. Önce yazılı ihtar çekip kiracıdan evi makul şekilde göstermesini isteyebiliyor (çoğu uygulamada TBK m. 316’daki “akde aykırılığın giderilmesi için süre verme” mantığı uygulanıyor).
2. Kiracı buna rağmen inatla reddederse, sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açılması gündeme gelebiliyor.

Bazı karar ve makalelerde, kiracının bu tutumunun, özellikle satışın imkânsız hale gelmesine yol açıyorsa, ev sahibine uğranılan zararın tazmini için de kapı aralayabileceği belirtiliyor (örneğin satışın gecikmesi, alıcının vazgeçmesi gibi).

Yargıtay ve mahkeme kararlarında evi göstermeme nasıl değerlendiriliyor?

Yargıtay, kiracının evi göstermesi konusuna “evet, göstermek zorunda; ama kiracının hayat düzeni de korunmalı” çizgisinden bakıyor. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2005 tarihli kararında, kiracının daireyi alıcı ve kiracı adaylarına göstermesi gerektiği açıkça vurgulanırken, bunun kiracının çıkarlarına ve yaşam düzenine uygun biçimde yapılması gerektiği belirtiliyor.

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, yerel mahkeme kiralananın haftada iki gün, belirli saatlerde gösterime hazır bulundurulmasına karar vermiş; Yargıtay ise bu kararı, kiracının çalışma koşulları ve özel durumu yeterince araştırılmadan saatlerin belirlenmesi nedeniyle eksik inceleme sayıp bozmuş. Burada da temel ölçü:

• Kiracının gösterme yükümlülüğü var,
• Ama gün, saat ve sıklık hakkaniyete uygun olmalı.

Evi göstermemeye ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay ve doktrin şu noktalara özellikle bakıyor:

• Ev sahibinin gerçekten satış, bakım veya yeniden kiralama amacıyla hareket edip etmediği,
• Gösterim taleplerinin makul sıklıkta olup olmadığı,
• Kiracının haklı mazeretlerinin bulunup bulunmadığı,
• Taraflar arasında yazılı iletişim, ihtar, tutanak gibi delillerin olup olmadığı,
• Kiracının tutumunun kira ilişkisini “çekilmez” hale getirip getirmediği.

Sonuç olarak, Yargıtay çizgisi şöyle özetlenebilir:

• Kiracı, evi tamamen kapatıp ev sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını engelliyorsa, bu tahliye sebebi olabiliyor.
• Ancak kiracı, makul sınırlar içinde iş, çocuk, sağlık gibi gerekçelerle bazı randevuları erteleyip, buna rağmen genel olarak işbirliği yapıyorsa, sırf birkaç olumsuzluk yüzünden tahliye kararı verilmesi pek mümkün görülmüyor.

Ev sahibinin evi göstermek için uyması gereken kurallar

Ev sahibi, evi satmak, yeniden kiraya vermek ya da bakım yaptırmak isteyebilir; bu normaldir. Ama bu süreçte kiracının konut dokunulmazlığına, huzuruna ve özel hayatına saygı göstermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki “kiralananı görme ve gösterme” hakkı, ev sahibine sınırsız bir yetki vermez; makul, ölçülü ve önceden haber verilmiş bir kullanım öngörür.

Uygun gün ve saatlerde gösterim yapılması zorunluluğu

Ev sahibinin, evi göstermek için “istediği an” kapıya gelme hakkı yoktur. Gösterim:

• Makul gün ve saatlerde yapılmalı,
• Kiracının iş, okul, dinlenme ve uyku düzeni gözetilerek planlanmalıdır.

Genel kabul, hafta içi akşam saatleri veya hafta sonu gündüz saatlerinin, kiracıyla da mutabık kalınarak tercih edilmesi yönündedir. Gece geç saatler, sabah çok erken saatler ya da kiracının açıkça uygun olmadığını bildirdiği zaman dilimlerinde ısrar edilmesi, hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanabilir.

Kısacası, ev sahibi “bugün geliyoruz, aç kapıyı” diyemez; tarafların ortak bir zaman aralığı belirlemesi beklenir. Hakim önüne giden uyuşmazlıklarda da, genellikle “makul sıklıkta ve makul saatlerde gösterim” ölçütü esas alınır.

Önceden haber verme ve kiracının huzurunu gözetme yükümlülüğü

Ev sahibinin en temel yükümlülüklerinden biri önceden haber vermektir. Telefon, mesaj, e‑posta gibi yazılı veya ispatlanabilir bir yolla:

• Gösterimin günü ve saati,
• Mümkünse gelecek kişi sayısı,
• Amaç (satış için alıcı, bakım için usta, ekspertiz vb.)

önceden bildirilmelidir.

Bu bildirim, kiracının:

• Evi toparlaması,
• Evde bulunup bulunmayacağına karar vermesi,
• Gerekirse değerli eşyalarını güvenceye alması

için gereklidir.

Ayrıca ev sahibi, gösterim sırasında kiracının huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin, kiracının eşyaları hakkında alaycı yorumlar yapmak, yüksek sesle tartışmak, evde uzun süre oyalanmak ya da kiracıyı rahatsız edecek şekilde her odayı defalarca gezmek, hukuken olmasa bile fiilen sorun çıkaran davranışlardır ve ileride açılacak davalarda kiracı lehine delil oluşturabilir.

Sürekli alıcı gezdirme, kapıya dayalıp ev isteme gibi aşırı talepler

Ev sahibinin evi gösterme hakkı sınırsız değildir. Özellikle satış dönemlerinde bazı ev sahipleri:

• Haftada birçok kez,
• Her seferinde farklı alıcılarla,
• Uzun süren gezdirmeler yapmak isteyebiliyor.

Bu durum, kiracının günlük yaşamını ciddi biçimde aksatıyorsa artık “makul” olmaktan çıkar. Sürekli alıcı gezdirme, kiracının özel hayatını ve konut huzurunu zedelediği için, kiracının sıklığa sınır koyma hakkı doğar.

Benzer şekilde, ev sahibinin:

• Habersiz şekilde alıcılarla kapıya dayanması,
• “Şimdi geldik, açmak zorundasın” baskısı yapması,
• Anahtarı varsa kendi kendine girip evi göstermeye kalkması

hukuken son derece risklidir. Bu tür davranışlar, kiracının konut dokunulmazlığının ihlali olarak değerlendirilebilir ve ileride açılacak davalarda ev sahibi aleyhine ciddi sonuçlar doğurabilir.

Özetle: Ev sahibi evi gösterebilir, ama bunu planlı, saygılı ve ölçülü yapmak zorundadır. Gösterim hakkı, kiracının evinde huzurlu yaşama hakkının önüne geçmez; ikisi dengelenmek zorundadır.

Kiracının hangi durumlarda evi göstermeyi reddetme hakkı var?

Kiracının evi göstermesi bir yükümlülük, ama sınırsız bir zorunluluk değil. TBK m. 319, kiracının bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla evi göstermeye katlanmasını isterken, aynı zamanda kiracının özel hayatı, huzuru ve güvenliği de korunur. Bu denge bozulduğunda, kiracının evi göstermeyi reddetme hakkı doğabilir.

Özel hayatın gizliliği, mahremiyet ve güvenlik kaygıları

Konut, hukuken “özel hayatın merkezi” kabul edilir. Sürekli girip çıkan yabancılar, habersiz yapılan ziyaretler, kapının aniden çalınıp “şimdi evi gezdireceğiz” denmesi, kiracının konut dokunulmazlığını ve mahremiyetini zedeler. Yargı kararları ve doktrinde, kiracının özel hayatının gizliliği evi gösterme borcunun sınırlarından biri olarak açıkça vurgulanıyor.

Bu nedenle kiracı:

• Önceden haber verilmeden,
• Gece geç saatlerde,
• Evde yalnızken kendini güvende hissetmediği durumlarda,
• Evde hasta, küçük çocuk, yaşlı veya bakıma muhtaç biri varken riskli bulduğu anlarda

evi göstermeyi geçici olarak reddedebilir ve daha uygun bir gün/saat önerebilir. Burada önemli olan, tamamen kapıyı kapatmak değil, makul bir alternatif sunmak ve kötü niyetli görünmemektir.

Sık ve rahatsız edici ziyaretlere sınır koyma hakkı

Kanun, “zorunlu olduğu ölçüde” ve “uygun bir süre önce bildirilerek” gösterim yapılmasını şart koşar. Yani:

• Haftada birkaç kez, kısa süreli ve önceden planlı gösterimler genelde makul kabul edilir.
• Her gün, günde birkaç kez, son dakika haberleriyle yapılan ziyaretler ise kiracının huzurunu bozuyorsa artık katlanma borcunun sınırını aşar.

Kiracı, iş saatleri, çocukların uyku/ödev düzeni, sınav dönemi, gece vardiyası gibi kişisel durumlarını gerekçe göstererek:

• Çok sık randevu taleplerini azaltılmasını isteyebilir,
• Belirli gün ve saat aralıkları önerebilir,
• “Bugün mümkün değil, şu gün şu saatte gelebilirsiniz” diyerek ölçülü bir şekilde reddedebilir.

Yargı uygulamasında da, gösterim gün ve saatlerinin belirlenmesinde kiracının çalışma saatleri ve aile düzeni dikkate alınıyor; kiracının günlük yaşamını ciddi biçimde bozan bir sıklık kabul edilmiyor.

Uygun olmayan kişilere veya kalabalık gruplara evi gösterme talepleri

Kiracı, evi göstermek zorunda olsa da, bu zorunluluk her talebe “evet” demek anlamına gelmez. Özellikle:

• Kim olduğu belli olmayan, güven vermeyen kişiler,
• Çok kalabalık gruplar halinde gelen alıcı/emlakçı kafileleri,
• Kiracıyı tedirgin eden, saygısız veya agresif davranan kişiler

söz konusuysa, kiracı güvenlik ve mahremiyet gerekçesiyle evi göstermeyi reddedebilir veya daha kontrollü bir şekilde (örneğin daha az kişiyle, ev sahibinin de hazır bulunmasını isteyerek) yapılmasını talep edebilir.

Ayrıca, kanunda sayılan amaçlar dışında, örneğin:

• Sırf meraklı komşular gezsin diye,
• Satış ya da kiralama ile ilgisi olmayan “misafir gezdirmeleri” için

evi gösterme talebi geliyorsa, kiracının bu tür talepleri rahatlıkla reddetme hakkı vardır. Çünkü TBK m. 319’daki yükümlülük, yalnızca bakım, satış ve sonraki kiralama amacıyla ve zorunlu olduğu ölçüde geçerlidir.

Özetle: Kiracı, kötü niyetli olmadan, özel hayatını, huzurunu ve güvenliğini korumak için sıklığa, zamana, kişilere ve amaca bağlı olarak evi göstermeyi reddedebilir; önemli olan, tamamen kilitlenip kalmak değil, makul ve ölçülü davranmaktır.

Evi göstermeme nedeniyle tahliye için izlenecek hukuki yol

Kiracının evi göstermeyi makul ölçüde reddetmesi tek başına “hemen tahliye” sebebi değildir. Ancak bu durum, sürekli, kasıtlı ve inatçı bir şekilde devam ederse, kiraya veren için hukuken “sözleşmeye aykırılık” ve hatta “özen borcuna aykırılık” gerekçesiyle tahliye yolunu açabilir. Bu süreçte en kritik adım, usulüne uygun yazılı ihtar ve ardından doğru dava türünü seçmektir.

Önce yazılı ihtar çekmek gerekir mi, TBK m. 316 ile bağlantı

Türk Borçlar Kanunu m. 316, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarında izlenecek yolu düzenler. Kiracının evi göstermeyi tamamen reddetmesi, özellikle satış, bakım veya yeniden kiraya verme amacıyla TBK m. 319’daki “gösterme yükümlülüğüne” aykırılık olarak yorumlanabilir ve bu aykırılık m. 316 kapsamında değerlendirilebilir.

Genel uygulama şu yöndedir:

• Önce kiracıya yazılı ihtar gönderilir.
• Bu ihtarda, kiracının evi göstermeyi reddettiği, bunun sözleşmeye ve kanuna aykırı olduğu,
• Belirli bir süre içinde bu davranıştan vazgeçmezse tahliye davası açılacağı açıkça belirtilir.

Ağır ve çekilmez bir durum yoksa, mahkemeler genelde ihtarsız ani fesih yerine, önce ihtar çekilmesini ve kiracıya makul bir uyum süresi verilmesini bekler. Bu nedenle, pratikte yazılı ihtar neredeyse zorunlu bir ilk adım gibi kabul edilir.

İhtarın içeriğinde ve süresinde nelere dikkat edilmeli?

İhtar, ileride açılacak tahliye davasında en önemli delillerden biridir. Bu yüzden:

• Somut olaylar yazılmalı: “Şu tarihlerde randevu talep edildi, şu mesajlara cevap verilmedi, kapı açılmadı” gibi.
• Hukuki dayanak belirtilmeli: TBK m. 316 ve m. 319’a aykırılık vurgulanabilir.
• Kiracıdan, belirli bir süre içinde (örneğin 3–7 gün) makul gün ve saatlerde evi göstermeye izin vermesi istenmeli.
• İhtarın noterden veya ispatı güçlü bir yolla (iadeli taahhütlü mektup gibi) gönderilmesi, ileride “bana bildirilmedi” savunmasını zayıflatır.

Süre belirlenirken, kiracının çalışma durumu, şehir dışında olup olmadığı gibi hususlar da göz önünde tutulmalı. Çok kısa, fiilen imkânsız bir süre verilmesi, hakimin gözünde kiraya vereni haksız gösterebilir.

Evi göstermeme sebebine dayanarak açılabilecek dava türleri

Kiracının ihtara rağmen evi göstermemeye devam etmesi halinde kiraya verenin başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:

1. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası

• TBK m. 316 çerçevesinde, kiracının yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ettiği, evi göstermemekle kiraya vereni satış, bakım veya yeniden kiraya verme imkânından mahrum bıraktığı ileri sürülür.
• Burada amaç, kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesidir.

2. Sözleşmenin feshi ve tazminat davası

• Kiraya veren, tahliye ile birlikte, evi gösterilmediği için satışı geciken, alıcı kaybeden, bakım yaptıramayan veya yeni kiracı bulamayan taraf olarak uğradığı zararı da talep edebilir.
• Örneğin, daha yüksek bedelle kiraya verilebilecekken verilememesi, ciddi alıcıların vazgeçmesi gibi zararlar, delillendirilebildiği ölçüde tazminat konusu yapılabilir.

3. İcra yoluyla tahliye (uygunsa)

• Eğer kira sözleşmesinde açık hükümler varsa ve kiracının davranışı “sözleşmeye aykırılık” kapsamında değerlendirilip fesih bildirimi yapılmışsa, bazı durumlarda icra dairesi üzerinden tahliye süreci de gündeme gelebilir.
• Ancak evi göstermeme, tek başına kira bedelinin ödenmemesi kadar net bir icra sebebi olmadığından, çoğu olayda doğrudan mahkemede tahliye davası daha güvenli yoldur.

Sonuç olarak, evi göstermeme nedeniyle tahliye yoluna gitmek isteyen kiraya verenin; önce belgeli iletişim, ardından açık ve makul süreli yazılı ihtar, sonrasında ise somut delillere dayalı bir tahliye (ve gerekirse tazminat) davası açması, hem hukuken hem de pratikte en sağlıklı yoldur.

“Satılık” ilanı, fotoğraf çekimi ve ilana konu olma meselesi

Kiracının cama satılık ilanı astırmama hakkı var mı?

Kira sözleşmesi devam ederken evin satılığa çıkarılması mümkündür. Ancak bu, kiracının konut dokunulmazlığını ve huzurunu ortadan kaldırmaz. Genel kabul, kiracının camına, kapısına, balkonuna “satılık” ilanı asılmasına rıza göstermeme hakkı olduğu yönündedir.

Çünkü cam, balkon, kapı gibi alanlar fiilen kiracının kullanımındadır ve dışarıya karşı onun mahremiyetini, yaşam tarzını da yansıtabilir. Kiraya veren, ilan asmak istiyorsa genelde:

• Apartman girişine,
• Site panosuna,
• İlan panolarına

yönelmelidir. Kiracı açıkça izin veriyorsa elbette camına ilan asılabilir; ama bu bir zorunluluk değildir, kiracı “istemiyorum” dediğinde hukuken makul bir talepte bulunmuş sayılır.

Ev içinin fotoğraflanması, eşyaların görünmesi ve kişisel veriler

Evin içi, kiracının özel yaşam alanıdır. İçerideki eşyalar, aile bireyleri, çocukların odası, hatta duvardaki bir takvim bile kişisel veri ve özel hayat bakımından önem taşır.

Bu nedenle:

• Kiracının oturduğu evin içinin,
• Kiracının eşyalarının açıkça göründüğü fotoğrafların,
• Bu fotoğrafların internet ilanlarında paylaşılmasının

kural olarak kiracının rızasıyla yapılması gerekir. Aksi halde, kişilik haklarının ihlali ve kişisel verilerin hukuka aykırı işlenmesi iddiası gündeme gelebilir. Özellikle yüz, plaka, isim, çocukların fotoğrafı gibi veriler görünüyorsa risk artar.

Pratikte çözüm, kiracının eşyalarını ve kimliğini mümkün olduğunca belli etmeyen, geniş açı ama “nötr” fotoğraflar çekmek; gerekiyorsa bazı alanları bulanıklaştırmak veya hiç görüntülememektir. Kiracı, “evin içi bu şekilde çekilmesin, eşyalarım görünmesin” deme hakkına sahiptir ve bu talep makul kabul edilir.

İlan ve fotoğraf konusunun tahliye davasına etkisi olur mu?

Tek başına “camıma ilan astırmadım” ya da “eşyalarım görünecek şekilde fotoğraf çektirmedim” demek, normalde tahliye sebebi sayılmaz. Bu davranış, kiracının sözleşmeden doğan temel borçlarını (kira ödeme, özenli kullanma, komşuluk kurallarına uyma gibi) ihlal ettiği anlamına gelmez.

Ancak tablo şu şekilde değişebilir:

• Kiracı, evi makul şekilde göstermeyi de tamamen reddediyor,
• Ev sahibinin her türlü satış girişimini engelliyor,
• Hakaret, tehdit, kapıyı kilitleyip hiçbir iletişime izin vermeme gibi aşırı tutumlar sergiliyorsa,

o zaman “evi göstermeme” ve genel davranış biçimi, TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık ve tahliye davasında aleyhine delil olarak kullanılabilir.

Özetle:

• İlan ve fotoğraf konusunda makul çekinceler tahliye sebebi değildir.
• Sistematik engelleme ve kötü niyetli tutum ise, diğer ihlallerle birleştiğinde tahliye davasında kiracı aleyhine güçlü bir tablo oluşturabilir.

Bu yüzden hem kiracı hem ev sahibi, “satılık ilanı” ve fotoğraf meselesini, karşı tarafın haklarını da gözeterek, yazılı ve sakin bir iletişimle çözmeye çalışmalıdır.

Yeni alıcı evi görmek isterse kiracının ve ev sahibinin hakları

Kiracılı bir ev satılırken hem kiracının konut dokunulmazlığı hem de ev sahibinin evi satma hakkı birlikte korunur. Türk Borçlar Kanunu m. 319’a göre kiracı, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde evin gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür; ev sahibi de bunu uygun süre önce haber vermek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır.

Ev satılırken kiracı varken yapılan gösterimlerde dikkat edilmesi gerekenler

Gösterimlerin planlı ve makul olması esastır. Uygulamada genelde şu çerçeve kabul ediliyor:

• Ev sahibi, evi göstermek istediği gün ve saatleri önceden kiracıya bildirir (mümkünse yazılı mesajla).
• Kiracı, kendi iş ve aile düzenine göre hangi zaman aralıklarının uygun olduğunu bildirir. Hakim kararlarında da kiracının çalışma saatleri, çocukların durumu gibi hususlar dikkate alınıyor.

Taraflar anlaşamazsa ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde “kiralananı göstermeye izin” davası açıp belirli gün ve saatlerin tespitini isteyebilir. Yargıtay, bu tür davalarda genellikle haftanın belirli günlerinde, günde 2’şer saatlik kuşaklar ve 3–6 ay gibi sınırlı bir dönem öngören kararları onuyor.

Alıcıların evi gezme sıklığı ve süresinin makul sınırı

Kanunda “haftada şu kadar kez” gibi net bir sayı yok; ölçü makullük. Ancak Yargıtay ve yerel mahkeme kararlarında:

• Hafta içi 1–2 gün,
• Hafta sonu 1 gün,
• Her seferinde 1–2 saati geçmeyen gösterimler

genellikle makul kabul ediliyor ve bu çerçevede tespit kararları veriliyor.

Her gün, gün içinde defalarca alıcı gezdirmek, akşam geç saatlerde ya da sabah çok erken saatlerde kapıya gelmek kiracının huzurunu bozduğu için hukuka aykırı sayılabiliyor. Böyle bir durumda kiracı, bu saatlerde evi göstermeyi reddedebilir; bu, “evi hiç göstermiyor” anlamına gelmez.

Kiracı ile yeni alıcı arasında doğrudan gerilim çıkarsa ne yapılmalı?

Gösterim sırasında asıl muhatap ev sahibi (veya yetkili emlakçı) olmalıdır. Yeni alıcı ile kiracının tartışmaya girmesi, hakaretleşme veya baskı oluşması hem hukuken riskli hem de ileride açılacak davalarda tarafların aleyhine delil olabilir.

Gerilim çıktığında kiracının yapabilecekleri:

• Sakin kalıp tartışmaya girmemek,
• Gerekirse “Artık rahatsız oluyorum, lütfen ev sahibinizle konuşun” diyerek görüşmeyi sonlandırmak,
• Hakaret, tehdit, izinsiz çekim gibi durumlarda tutanak tutmak, mesaj ve görüntüleri saklamak, gerekiyorsa kolluğa şikâyet etmek.

Ev sahibinin yapması gerekenler ise:

• Alıcıya, kiracının hâlen oturduğunu ve özel hayatına saygı gösterilmesi gerektiğini açıkça anlatmak,
• Kiracıyı baskı altına sokacak “hemen çıkacaksınız, yoksa…” tarzı konuşmalara izin vermemek,
• Sorun büyüyorsa gösterimleri bir süreliğine sadece kendisi veya profesyonel bir aracı üzerinden yürütmek.

Mahkemeler, uyuşmazlık çıktığında tarafların bu süreçteki tutumuna bakıyor. Planlı, saygılı ve yazılı iletişimle yürütülen gösterimler kiracı lehine; kapıya habersiz gelme, baskı ve tartışma içeren davranışlar ise genellikle ev sahibi ve alıcı aleyhine yorumlanıyor.

Kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkta pratik çözüm yolları

Kiracı ile ev sahibinin “evi gösterme” meselesinde mahkemeye gitmeden önce denemesi gereken pek çok pratik yol var. Amaç, hem kiracının huzurunu hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını koruyan, makul bir denge kurmak. TBK m. 319 ve güncel içtihatlar da aslında bu dengeyi esas alıyor.

Yazılı program yapmak: gün, saat ve sıklığı önceden belirleme

En işe yarayan yöntem, tarafların birlikte yazılı bir gösterim programı oluşturmasıdır.

Bu programda özellikle şu noktalar netleştirilebilir:

• Hangi günler gösterim yapılacağı (örneğin haftada 1 ya da 2 gün),
• Hangi saat aralığında alıcı veya emlakçı geleceği,
• Her seferinde azami ne kadar süre kalınacağı,
• Gösterimlerin en geç kaç gün önce haber verileceği.

Yargıtay kararlarında da, kiracının çalışma saatleri, aile düzeni ve özel hayatı gözetilerek makul gün ve saatlerin belirlenmesi gerektiği vurgulanıyor. Hatta bazı kararlarda haftada iki gün, belirli saat aralığı için “gösterime hazır bulundurma” yönünde tespit kararları verildiği görülüyor.

Bu program:

• WhatsApp yazışması,
• E-posta,
• Kısa bir tutanak veya imzalı bir not şeklinde olabilir. Önemli olan, iki tarafın da açıkça onay vermesi ve sonradan “Ben böyle bir şeye razı olmadım” tartışmasının önüne geçilmesidir.

Mesaj, e-posta, noterden ihtar gibi yazışmaları delil olarak saklama

Her ne kadar amaç kavga etmek olmasa da, yazılı delil kira uyuşmazlıklarında hayat kurtarır.

Bu nedenle:

• Gösterim taleplerini mümkün olduğunca yazılı yapın (mesaj, e-posta, SMS).
• Kiracı olarak, size uymayan saatleri ve alternatif önerilerinizi yine yazılı bildirin.
• Ev sahibi olarak, “şu gün şu saatte alıcı gelecektir, uygun mudur?” şeklindeki kibar ve net mesajları saklayın.

İleride bir tahliye davası, kiralananın gösterilmesine izin davası veya tazminat davası gündeme gelirse, mahkeme bu yazışmalardan tarafların iyi niyetli olup olmadığını, kimin makul davrandığını anlamaya çalışır. Güncel kararlar, özellikle TBK m. 319’a dayalı “kiralananın gösterilmesine izin” davalarında, tarafların önce arabuluculuk ve yazılı iletişimle çözüm arayıp aramadığına da bakıyor.

Noterden çekilen ihtarname ise daha ağır ve resmi bir adımdır. Genellikle:

• Uzun süreli ve ısrarlı sorunlarda,
• Mesajlara cevap alınamadığında,
• İleride dava açma ihtimali güçlendiğinde tercih edilir.

Anlaşma sağlanamıyorsa ne zaman avukata başvurmak gerekir?

Her küçük tartışmada avukata koşmak şart değil. Ancak şu durumlarda profesyonel hukuki destek almak çok daha güvenli olur:

• Kiracı, makul gün ve saat tekliflerine rağmen sürekli ve kesin bir dille evi göstermeyi reddediyorsa,
• Ev sahibi, habersiz gelmeye devam ediyor, kapıya alıcılarla dayanıyor veya baskı kuruyorsa,
• Taraflar arasında hakaret, tehdit, güvenlik endişesi doğuran bir gerginlik oluşmuşsa,
• Noterden ihtar çekilmiş, buna rağmen sorun çözülmemişse,
• Tahliye, tazminat veya “kiralananın gösterilmesine izin” davası açılması gündeme gelmişse.

Avukat, somut olaya göre:

• Önce daha yumuşak bir uzlaşma ve yazışma stratejisi önerebilir,
• Gerekirse ihtarname metnini hazırlayıp sürelere dikkat eder,
• Son aşamada hangi dava türünün (örneğin kiralananın gösterilmesine izin davası, tahliye davası, tazminat davası) daha uygun olacağına dair yol haritası çizer.

Özetle, kiracı ve ev sahibi için en pratik çözüm; önce sakin bir dille konuşmak, ardından yazılı bir program üzerinde anlaşmak, tüm iletişimi saklamak ve ancak bu yollar tükendiğinde hukuki yola başvurmaktır. Bu yaklaşım hem zaman hem para hem de sinir tasarrufu sağlar.

Sık yapılan hatalar: Kiracı ve ev sahibinin hukuken başını derde sokan davranışlar

Ev sahibinin habersiz eve girmesi, kapıya alıcılarla gelmesi

Kiralanan konut, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının konutu sayılır ve kiracının rızası olmadan eve girilmesi hem hukuken hem de cezaen ciddi sonuç doğurabilir. Ev sahibinin “benim malım, istediğim zaman girerim” yaklaşımı hukuka tamamen aykırıdır.

Habersiz eve girmek, anahtarla kapıyı açmak, kiracı evde yokken içeri girmek ya da kapıya aniden alıcılarla dayanmak; kiracının konut dokunulmazlığını ve özel hayatını ihlal eder. Bu tür davranışlar:

• Kiracı açısından savcılığa şikâyet konusu olabilir (konut dokunulmazlığının ihlali, huzur ve sükûnun bozulması vb.).
• İleride açılacak tazminat davalarında ev sahibi aleyhine güçlü delil olarak kullanılabilir.

Alıcı gezdirme hakkı, ev sahibine sınırsız ve kontrolsüz giriş yetkisi vermez. Makul gün ve saatlerde, önceden haber vererek ve kiracının onayı alınarak yapılmayan her gösterim, ev sahibi için hukuki risk taşır.

Kiracının hakaret, tehdit veya tamamen kapıyı kapatma tutumu

Diğer uçta ise kiracının “bu ev benim, kimseyi sokmam” tavrı da sorunludur. Kiracı, evi göstermeme hakkına sahip değildir; sadece bunun makul şekilde yapılmasını isteyebilir.

Ev sahibine veya emlakçıya karşı:

• Hakaret içeren mesajlar,
• Tehdit, gözdağı, bağırma çağırma,
• Hiçbir gerekçe olmadan her seferinde kapıyı açmayı reddetme

gibi davranışlar, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığı ve iyi niyetli olmadığı yönünde güçlü bir izlenim yaratır. Bu tür tutumlar, özellikle yazılı delillerle (mesaj, ses kaydı, tanık) destekleniyorsa, tahliye davasında kiracı aleyhine ciddi şekilde yorumlanabilir.

Kiracının, kendini korurken üslubunu koruması çok önemlidir. Haklıyken haksız duruma düşmek çoğu zaman bu noktada olur.

Bu davranışların ileride açılacak tahliye veya tazminat davasına etkisi

Hem ev sahibinin hem kiracının bu “aşırı” davranışları, ileride açılacak tahliye ve tazminat davalarında doğrudan gündeme gelir:

• Ev sahibinin habersiz eve girmesi, kapıya sürekli alıcılarla gelmesi; kiracının manevi tazminat talebini güçlendirir, ayrıca kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesine dayanak olabilir.
• Kiracının sürekli hakaret ve tehdit içeren tutumu, evi makul hiçbir koşulda göstermemesi; ev sahibinin haklı nedenle tahliye davası açmasını kolaylaştırır ve kiracı aleyhine tazminat riskini artırır.

Mahkemeler genelde tarafların tüm sürece yayılmış davranışlarına bakar. Kim daha çok uzlaşmaya çalışmış, kim yazılı ve makul öneriler sunmuş, kim gerilimi tırmandırmış; bunların hepsi hakimin gözünde önemlidir. Bu yüzden her iki taraf için de en sağlıklı yol, duygusal tepkiler yerine, yazılı, sakin ve makul bir iletişim kurmaktır.

Örnek senaryolarla kiracının evi göstermemesi ve tahliye ihtimali

Ev tamamen satılığa çıkmışken kiracının sürekli randevu reddetmesi

Ev sahibinin evi ciddi şekilde satışa çıkarması, tek başına kiracının “her an kapı açık” tutmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Ancak TBK m. 319 gereği kiracı, satış amacıyla da olsa kiralananın makul ölçüde gösterilmesine katlanmak zorundadır.

Senaryo düşünelim: Ev aylar önce satılığa çıkarılmış, emlakçı ve ev sahibi defalarca gün ve saat önermiş, kiracı ise “asla kimseyi almam, ev satılamaz” çizgisinde. Mesajlara cevap vermiyor ya da her seferinde son dakika iptal ediyor. Bu durumda:

• Ev sahibi önce yazılı şekilde (mesaj, e‑posta, mümkünse noter ihtarı) somut gün ve saatler teklif eder.
• Kiracı hiçbir makul alternatif sunmadan sistematik biçimde reddederse, bu artık “hakların kötüye kullanılması” ve sözleşmeye aykırılık olarak görülebilir.

Bu tür ısrarlı ve kasıtlı engelleme, özellikle yazışmalarla ispatlanabiliyorsa, hem “kiralananın gösterilmesine izin davası” açılmasına hem de şartları varsa TBK m. 316 kapsamında tahliye talebine zemin oluşturabilir. Yargıtay, kiracının tamamen kapıyı kapatmasını değil, makul sıklık ve sürede gösterime izin vermesini bekliyor; buna rağmen direnç varsa kiracı aleyhine yorum yapıyor.

Kiracının çalışan, çocuklu, yaşlı veya engelli olması halinde makul denge

Mahkemeler, “makul denge”yi değerlendirirken kiracının kişisel ve ailevi durumunu özellikle dikkate alıyor. Örneğin:

• Tam zamanlı çalışan bir kiracı için mesai saatleri dışında veya hafta sonu kısa süreli randevular,
• Küçük çocuğu olan ailelerde uyku saatlerine denk gelmeyen, gürültüsüz ve kısa ziyaretler,
• Yaşlı veya engelli kiracılarda merdiven, kalabalık, sık giriş çıkış gibi unsurların sınırlanması,

genellikle “hakkaniyete uygun” kabul ediliyor.

Yargıtay’ın bazı kararlarında, her hafta belirli gün ve saatlerde 1‑2 saatlik gösterim penceresi belirlenmiş; ancak bu yapılırken kiracının çalışma düzeni ve yaşam koşulları araştırılmadıysa karar bozulmuş durumda. Yani mahkemeler, “ev satılacak” gerekçesiyle kiracıyı gün boyu eve bağlı bırakacak, hayatını kilitleyecek bir programı kabul etmiyor.

Bu nedenle çalışan, çocuklu, yaşlı veya engelli kiracılar için en sağlıklı yol, ev sahibiyle yazılı şekilde “şu günler, şu saatler” diye net ve gerçekçi bir takvim önermek. Böyle bir iyi niyetli yaklaşım, ileride çıkabilecek davalarda kiracının lehine güçlü bir delil oluyor.

Hakime olası anlatım: Hangi davranışlar kiracı aleyhine, hangileri lehine yorumlanır?

Bir uyuşmazlık mahkemeye taşındığında, hakim genelde şu sorulara bakar:

• Kiracı, evi göstermeye tamamen mi kapandı, yoksa makul alternatifler mi sundu?
• Ev sahibi, gösterim taleplerini önceden ve uygun saatlerde mi iletti, yoksa ani baskınlar mı yaptı?
• Yazılı delillerde (mesaj, e‑posta, ihtar) kim daha uzlaşmacı, kim daha engelleyici görünüyor?

Kiracı aleyhine yorumlanabilecek davranışlara örnek:

• “Ben kimseyi almam, satacaksan da dışarıdan bakın” tarzı kesin ret,
• Hiç cevap vermemek veya sürekli son dakika iptali,
• Ev sahibine ve alıcılara hakaret, tehdit, tartışma çıkarmak,
• Mahkemenin belirlediği gün ve saatlere bile uymamak.

Kiracı lehine görülebilecek davranışlar ise genelde şunlar:

• “Ben hafta içi 19.00’dan sonra, hafta sonu da şu saatlerde evi gösterebilirim” diye somut öneri sunmak,
• Çocukların, yaşlıların, engellilerin durumunu nazikçe açıklayıp buna göre sınırlı ama gerçekçi bir program önermek,
• Gelen kişilere saygılı davranmak, ancak kalabalık ve uzun süren gezilerde rahatsızlığını makul bir dille ifade etmek,
• Tüm yazışmaları saklayarak, kendi iyi niyetini belgelendirmek.

Hakim, TBK m. 319’daki “zorunlu ölçü” ve “kiracının yararlarını gözetme” ifadelerini, Anayasa’daki konut dokunulmazlığı ve mülkiyet hakkı ile birlikte değerlendiriyor. Sonuçta, ne “ev sahibi ne isterse yapacaksın” ne de “burası benim evim, kimse giremez” anlayışı kabul görüyor; dengeli, makul ve belgelendirilebilir bir tutum, kiracının da ev sahibinin de elini güçlendiriyor.