Yapı Ruhsatı Ve Ruhsata Aykırılık

Yapı ruhsatı, bir arsa üzerinde inşaata başlayabilmek için alınması zorunlu, imar planlarına ve mevzuata uygunluğu gösteren resmi bir izin belgesidir. Ruhsat alınmadan ya da projedeki ruhsata aykırılık ile yapılan imalatlar, kaçak yapı sayılır ve idari para cezası, yıkım, hatta ceza davasına kadar giden yaptırımlarla karşılaşabilir.

Bu yazıda, yapı ruhsatı alma zorunluluğunun hukuki dayanaklarını, hangi işlemlerin ruhsata tabi olduğunu, hangi müdahalelerin ruhsata aykırılık oluşturduğunu ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların maruz kalabileceği idari ve cezai sonuçları adım adım ele alarak, uygulamada en sık sorulan sorular üzerinden yapı ruhsatı konusunu açıklayacağız.

Yapı ruhsatı tam olarak ne anlama geliyor?

Yapı ruhsatı, bir arsada inşaat yapmaya başlamadan önce belediye ya da valilikten alınması zorunlu olan resmî izin belgesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre kural, “yapı niteliğindeki her inşaat için ruhsat alınması”dır.

Bu ruhsat, yapılacak binanın imar planına, yönetmeliklere, teknik şartlara ve güvenlik kurallarına uygun projelerle inşa edileceğini gösterir. Yani sadece “kağıt” değil; binanın yüksekliği, oturum alanı, taşıyıcı sistemi, kullanım amacı gibi pek çok unsur ruhsat ve ekindeki projelerle hukuken bağlanır. Ruhsata aykırı inşa edilen yapılara normal şartlarda kullanım izni (iskan) verilmez ve kaçak yapı muamelesi görür.

Hangi yapılar için ruhsat almak zorunlu, hangileri istisna?

Genel kural şu: Yapı sayılan her inşaat için ruhsat zorunludur. İmar Kanunu’nda “yapı”; karada veya suda, geçici ya da kalıcı, yer üstü ve yer altı inşaatlarının tamamını ve bunların ilave, değişiklik, onarımını kapsayan geniş bir kavram olarak tanımlanır.

Bu nedenle konut, apartman, işyeri, depo, fabrika, prefabrik bina, istinat duvarı gibi çoğu inşaat için ruhsat gerekir. Hatta çoğu durumda hafriyat ve temel kazısı bile ruhsatsız başlatılamaz.

Buna karşılık kanun ve yönetmeliklerde bazı istisnalar tanınmıştır:

• İmar Kanunu m.27 kapsamındaki, belediye ve mücavir alan dışındaki köy yerleşik alanlarında köylünün kendi ihtiyacı için yaptığı belirli konut ve tarımsal yapılar (ahır, samanlık vb.)
• Bazı basit nitelikli, küçük boyutlu yapılar ve tesisler (örneğin sadece tel örgü gibi yapı sayılmayan unsurlar)
• Yapıldıkları tarih ve yere göre geçmişte ruhsat zorunluluğu bulunmayan, bugün “ruhsat muafiyeti” kapsamında kabul edilen eski yapılar

Bu istisnalar sınırlı ve teknik olduğundan, tereddüt halinde ilgili idareden yazılı görüş almak önemlidir.

Ruhsat alınmazsa yapının hukuki durumu ne olur?

Ruhsat alınmadan yapılan ya da ruhsatı olduğu halde projeye aykırı inşa edilen yapılar, imar hukukunda “ruhsatsız” veya “ruhsata aykırı” kaçak yapı olarak kabul edilir.

Bu durumda:

• İdare, yapıyı tespit ettiğinde yapı tatil tutanağı düzenleyip inşaatı mühürleyebilir, devamını durdurur.
• Aykırılık giderilmezse veya ruhsata bağlanamazsa, 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesine göre yıkım kararı, 42. maddesine göre de idari para cezası gündeme gelir.
• Özel hukuk bakımından da bu tür yapılar “kaçak” sayıldığından, çoğu yargı kararında bu yapılara ilişkin sözleşmelerin ifasının sürdürülmesi hukuken sakıncalı görülmekte, ciddi hak kayıpları doğabilmektedir.

Özetle, ruhsat alınmadan yapılan bir bina “nasıl olsa sonra hallederiz” denilecek basit bir eksiklik değil; hem idari yaptırımlara hem de ileride mülkiyet, satış, kredi, sigorta gibi pek çok alanda sorun çıkarabilecek hukuken riskli bir durumdur.

Yapı ruhsatı almak için adımlar ve gerekli belgeler

Yapı ruhsatı, bir arsada projeye ve imar planına uygun şekilde inşaat yapabilmek için belediyeden alınan resmi izindir. İnşaata başlamadan önce bu izin mutlaka alınmalı, projeler onaylatılmalı ve ruhsat tapuya işlenmelidir.

Belediyeden ruhsat başvurusu nasıl yapılır?

Önce arsanın imar durumunu ve mülkiyetini netleştirmek gerekir. Genel sıra kabaca şöyle işler:

1. İmar durumu belgesi alınır, parselde ne tür yapı yapılabileceği öğrenilir.
2. Bu imar durumuna göre mimar ve mühendislerce mimari, statik, elektrik, mekanik projeler hazırlanır.
3. Zemin etüdü yaptırılır, projelere işlenir.
4. Proje müellifleri, müteahhit, şantiye şefi ve varsa yapı denetim firması ile sözleşmeler ve taahhütnameler düzenlenir.
5. Tüm proje ve belgelerle birlikte belediyenin imar müdürlüğüne ruhsat müracaat dilekçesi verilir.

Belediye, dosyayı teknik ve hukuki açıdan inceler; eksik veya hatalı hususlar varsa yazılı olarak ister. Uygun bulunursa yapı ruhsatı düzenlenir ve e‑ruhsat sistemine işlenir.

Proje, tapu, imar durumu gibi hangi evraklar istenir?

Belediyeden belediyeye küçük farklar olsa da, çoğu yerde istenen temel belgeler şunlardır:

• Tapu belgesi veya tapu kayıt örneği
• Güncel imar durumu belgesi
• Çap / röperli kroki / aplikasyon krokisi
• Ruhsat başvuru dilekçesi
• Onaylı mimari proje
• Onaylı statik (betonarme/çelik) proje ve hesaplar
• Onaylı elektrik tesisat projesi
• Onaylı mekanik / sıhhi tesisat, ısıtma, yangın tesisatı projeleri
• Zemin etüd raporu
• Proje müellifleri, müteahhit, şantiye şefi ve fenni mesullere ait oda sicil belgeleri, taahhütnameler, sözleşmeler
• İlgili ise yapı denetim sözleşmesi ve belgeleri
• Harç ve katılım paylarının ödendiğine dair makbuzlar

Sanayi parselleri, organize sanayi bölgeleri veya turizm bölgelerinde ek rapor ve izinler de istenebilir; bu nedenle mutlaka ilgili idareden güncel liste alınmalıdır.

Ruhsat süresinin başlangıcı, geçerlilik süresi ve uzatılması

Yapı ruhsatının süresi, ruhsatın düzenlendiği tarihte başlar. Mevzuata göre:

• Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa,
• Ya da başlanmış olsa bile 5 yıl içinde ruhsata uygun şekilde tamamlanmazsa,

ve bu süreler dolmadan ruhsat yenilemesi yapılmazsa, yapı ruhsatsız yapı kabul edilir.

Ruhsat süresi dolmadan önce başvurulursa:

• Ruhsat, ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri esas alınarak 5 yıl daha uzatılabilir.
• Bu süre uzatımı en fazla iki kez yapılabilir; her uzatımda yeni bir ruhsat düzenlenir.

Mahkeme kararıyla veya idarece durdurulan inşaatlarda, durdurma süresi ruhsat süresine eklenir. Bu nedenle, inşaatın fiili başlangıç tarihi, durdurma kararları ve ruhsat yenileme işlemlerinin hepsi dikkatle takip edilmeli, mümkünse yazılı ve tarihli belgelerle dosyada saklanmalıdır.

Ruhsata aykırılık ne demek, hangi haller ruhsata aykırı sayılır?

Ruhsata aykırılık, kısaca, onaylı mimari ve statik projeye, imar durumuna veya yapı ruhsatında yer alan şartlara uymadan inşaat yapmak ya da sonradan değiştirmek demektir. Yani yapının bir ruhsatı vardır ama fiili durum, belediyede onaylı projeden sapmıştır.

Bu aykırılık bazen “küçük tadilat” gibi görülse de, imar hukuku açısından çoğu zaman kaçak yapı muamelesi görür. Aykırılığın büyüklüğü, can güvenliğini etkileyip etkilemediği ve imar planına uygunluğu, idarenin uygulayacağı yaptırımı doğrudan etkiler.

Genel olarak ruhsata aykırılık halleri üç grupta toplanır:

• Projeye aykırı, fakat taşıyıcı sistemi etkilemeyen değişiklikler
• Taşıyıcı sistemi, yangın güvenliğini, otoparkı, ortak alanları etkileyen ağır aykırılıklar
• Kullanım amacı ve iskanla ilgili aykırılıklar

Aşağıda bunların yaygın örnekleri yer alıyor.

Projeye aykırı ilave kat, balkon kapatma, metrekare artırımı gibi yaygın örnekler

Günlük hayatta en sık görülen ruhsata aykırılıklar şunlardır:

• İlave kat çıkmak: Ruhsatta 3 kat gözüken binaya 4. katın eklenmesi. Bu, hem projeye hem de çoğu zaman imar planındaki yükseklik ve emsal sınırına aykırıdır.
• Balkon kapatma: Açık balkonun PVC, alüminyum doğrama veya duvarla kapatılıp odaya katılması. Taşıyıcıyı etkilemese bile, mimari projeye ve çoğu zaman cephe düzenine aykırıdır.
• Metrekare artırımı: Bahçe, yan bahçe, çekme mesafesi veya teras alanlarının kapatılıp kapalı alana dönüştürülmesi; merdiven boşluğu, sahanlık gibi ortak alanların daireye katılması.
• Çatı arası kapatma / çatı dubleksi: Projede “çatı arası boşluk” görünen alanın bağımsız bölüm gibi kullanılması, oda yapılması.
• Pencere, kapı yeri değiştirme, cepheyi bozma: Projede olmayan kapı açmak, pencere boyutlarını ciddi şekilde değiştirmek, yangın merdiveninin kapısını iptal etmek gibi işlemler.

Bu tür aykırılıklar, çoğu zaman tadilat ruhsatı ile düzeltilebilir; ancak imar haklarını aşan, çekme mesafesine taşan veya ortak alanı işgal eden durumlarda düzeltme, fiili durumun geri alınması yani yıkım / eski hale getirme ile mümkün olur.

Taşıyıcı sistemde değişiklik, kullanım amacını değiştirme gibi ağır aykırılıklar

Bazı ruhsata aykırılıklar, sadece “proje farkı” değil, doğrudan can ve mal güvenliğini tehlikeye sokan ağır ihlaller olarak kabul edilir:

• Kolon, kiriş, perde duvar kesmek veya zayıflatmak: Daireyi büyütmek için kolon inceltmek, kiriş kırmak, perde duvarı kapı yapmak gibi işlemler. Deprem güvenliğini doğrudan etkilediği için en ağır aykırılıklardandır.
• Taşıyıcı duvar kaldırmak: Özellikle betonarme olmayan yapılarda, yük taşıyan duvarların kaldırılması veya büyük açıklıklar açılması.
• Yangın merdivenini, kaçış koridorunu daraltmak veya kapatmak: Yangın güvenliği projelerine aykırı her türlü müdahale ağır aykırılık sayılır.
• Kullanım amacını değiştirmek:
• Konut ruhsatlı daireyi ruhsat ve proje tadili olmadan ofis, dershane, atölye, depo, imalathane yapmak
• İşyeri ruhsatlı yeri fiilen konut gibi kullanmak
• Depo, otopark, sığınak gibi ortak alanları dükkana veya daireye çevirmek

Kullanım amacı değişikliği, çoğu zaman otopark, sığınak, yangın, gürültü, çevre gibi pek çok teknik şartı da etkilediği için, idare tarafından daha sert yaptırımlara konu olabilir. Bazı hallerde sadece tadilat ruhsatı ile düzeltmek mümkün olmaz, mevcut imalatın kaldırılması istenir.

Kullanım izni (iskan) almadan oturmak ruhsata aykırılık mıdır?

İskan, yani yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını ve artık “oturulabilir / kullanılabilir” hale geldiğini gösteren belgedir. İskan alınmadan binaya fiilen yerleşmek, teknik olarak ruhsata ve imar mevzuatına aykırı kullanım sayılır.

Burada iki ayrı durum var:

1. Ruhsata uygun, fakat iskan alınmamış yapı:

• İnşaat ruhsata ve projeye uygun bitmiş, ancak müteahhit ya da malik iskan başvurusu yapmamış veya eksikleri tamamlamamış olabilir.
• Bu durumda yapı tamamen “kaçak” sayılmaz; fakat iskan alınana kadar yasal olarak kullanıma açılmış kabul edilmez. İdare, aykırı kullanımı tespit ederse idari para cezası ve kullanımın durdurulması gibi yaptırımlar uygulayabilir.

2. Hem projeye aykırı hem iskansız yapı:

• Hem ruhsata aykırı imalatlar var hem de iskan alınmamışsa, yapı veya ilgili bağımsız bölüm kaçak yapı rejimine çok daha yakın bir konuma düşer.
• Bu durumda önce ruhsata aykırılıkların giderilmesi, ardından iskan sürecinin tamamlanması gerekir; aksi halde yıkım ve para cezası riski artar.

Özetle, iskan almadan oturmak tek başına “tamamen ruhsatsız” anlamına gelmez; ancak hukuken izin verilmemiş bir kullanım olduğu için, hem idari yaptırıma hem de ileride satış, kredi, sigorta gibi işlemlerde ciddi sorunlara yol açabilir. Bu yüzden, özellikle yeni binalarda, fiilen taşınmadan önce iskan durumunu netleştirmek en güvenli yoldur.

Ruhsatsız yapı ile ruhsata aykırı yapı arasındaki fark

Ruhsatsız yapı ile ruhsata aykırı yapı, günlük dilde sıkça karıştırılıyor ama hukuken aralarında önemli farklar var. Kısaca:

• Ruhsatsız yapı, hiç yapı ruhsatı alınmadan başlanmış ve inşa edilmiş yapıdır.
• Ruhsata aykırı yapı ise, başlangıçta ruhsatlı olup sonradan projeye veya ruhsat şartlarına uymayan hale gelen yapıdır.

Bu ayrım, uygulanacak yıkım, para cezası ve sorumlulukların belirlenmesinde doğrudan etkili olur.

Tamamen ruhsatsız başlanmış yapılar

Tamamen ruhsatsız yapı, ilgili belediye ya da il özel idaresinden hiç ruhsat alınmadan kazı, temel, karkas veya herhangi bir inşai faaliyete başlanmasıyla ortaya çıkar. Örneğin:

• İmarsız bir arsaya, hiçbir başvuru yapmadan tek katlı ev yapmak
• Tarla vasıflı taşınmaza ruhsat almadan depo, ahır, imalathane kurmak
• Kıyı, orman, sit alanı gibi korunan bölgelerde izinsiz yapı yapmak

Bu tür yapılar, imar mevzuatında doğrudan kaçak yapı olarak kabul edilir. Genellikle:

• Yapı tatil tutanağı düzenlenir, inşaat mühürlenir.
• Belirli sürede ruhsata bağlanması mümkün değilse veya imar planına aykırıysa tamamen yıkım gündeme gelir.

Bazı durumlarda, imar planına uygun, teknik olarak ruhsatlandırılabilir bir yapı ise, sonradan ruhsata bağlama ve tadilatla kurtarma imkânı olabilir; ancak bu her zaman mümkün değildir ve idarenin değerlendirmesine tabidir.

Ruhsatlı başlayıp sonradan projeye aykırı hale gelen yapılar

Burada başlangıçta geçerli bir yapı ruhsatı vardır. Sorun, inşaat ilerlerken onaylı projeden sapılmasıyla ortaya çıkar. Örneğin:

• Onaylı projede 3 kat olan binayı 4 kata çıkarmak
• Projede açık bırakılması gereken terası kapatıp oda yapmak
• Ortak alanı (sığınak, otopark, merdiven boşluğu gibi) daireye katmak

Bu durumda yapı, “tamamen ruhsatsız” değil, kısmen ruhsata aykırı sayılır. İdare genellikle:

• Aykırı kısımlar için yıkım kararı verebilir.
• Uygun ise tadilat ruhsatı ile projeye uydurulmasını isteyebilir.

Önemli nokta, ruhsatın varlığının tüm yapıyı otomatik olarak korumadığıdır. Ruhsata uygun olmayan her imalat, sanki o kısım için ruhsat yokmuş gibi değerlendirilir.

Ruhsatsız veya aykırı ekler, çıkmalar, çatı arasları nasıl değerlendirilir?

Uygulamada en çok sorun çıkaran alanlar, ekler ve sonradan yapılan küçük gibi görünen müdahalelerdir. Örneğin:

• Bina cephesine ruhsatsız çıkma, balkon, sundurma eklemek
• Çatı arasını projede “boş hacim” iken daireye çevirip bağımsız bölüm gibi kullanmak
• Bahçeye ruhsatsız müştemilat, kış bahçesi, kapalı otopark yapmak

Bu tür imalatlar, genellikle:

• Eğer projede hiç yoksa tamamen ruhsatsız ek kabul edilir.
• Projede var olup ölçüleri, konumu, kullanım amacı değiştirilmişse ruhsata aykırı imalat sayılır.

Her iki durumda da idare, sadece o kısmın yıkımına karar verebilir veya imar durumuna uygunsa tadilat projesi ile ruhsata bağlanmasına izin verebilir. Ancak:

• Taşıyıcı sistemi etkileyen, yangın güvenliğini bozan, çekme mesafelerini ihlal eden ekler için ruhsata bağlama çoğu zaman mümkün olmaz.
• Ortak alanların kapatılması ve bağımsız bölüme katılması, kat maliklerinin haklarını da etkilediği için hem idari hem de özel hukuk bakımından ciddi uyuşmazlıklara yol açar.

Özetle, ruhsatsız yapı ile ruhsata aykırı yapı arasındaki fark, başlangıçta ruhsatın var olup olmamasına ve sonradan yapılan eklerin projede yer alıp almadığına göre belirlenir. Bu ayrım, hem yıkımın kapsamını hem de para cezasının miktarını ve sorumluların durumunu doğrudan etkiler.

İdarenin tespiti: yapı tatil tutanağı, mühürleme ve verilen süre

Ruhsata aykırılık nasıl, kim tarafından tespit edilir?

Ruhsata aykırılık ya da ruhsatsız yapı, genellikle belediyenin imar ve fen işleri biriminde görevli teknik personel tarafından yapılan yerinde inceleme ile tespit edilir. Büyükşehirlerde bu görev çoğu zaman imar zabıtası veya yapı kontrol ekiplerindedir; küçük yerlerde ise belediye teknik elemanları (mimar, mühendis, tekniker) sahaya çıkar.

Tespit, çoğu zaman:

• Şikayet dilekçesi
• İhbar
• Rutin denetim
• Hava fotoğrafları / uydu görüntüleri karşılaştırması üzerine yapılan kontrolle ortaya çıkar.

Görevli personel, yapının ruhsatsız mı, yoksa ruhsata aykırı mı olduğunu; imar planına, ruhsat ve onaylı projeye uygunluğunu inceler. Sonuçta bir tespit raporu düzenlenir ve buna dayanarak “yapı tatil tutanağı” hazırlanır.

Yapı tatil tutanağı nedir, tebligat nasıl yapılmış sayılır?

Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, ruhsatsız veya ruhsata/eklerine aykırı olduğu tespit edilen yapı hakkında düzenlenen resmi belgedir. Bu tutanakta:

• Yapının adresi ve ada/parsel bilgileri
• Malik veya yapıdan sorumlu görülen kişi
• Tespit edilen aykırılığın türü (ruhsatsız, fazla kat, çekme mesafesine tecavüz vb.)
• Kanuni dayanaklar
• Verilen süre ve yapılması gereken işlemler

yer alır.

Tutanak düzenlendikten sonra yapı mühürlenir ve genellikle yapının görünür bir yerine (kapı, giriş, şantiye alanı) asılır. Kanuna göre, bu tutanağın yapıya asılması ve ayrıca malik veya ilgililere tebliğe çıkarılması, çoğu durumda tebligat yapılmış sayılması için yeterlidir. Malik “ben görmedim” dese bile, usulüne uygun asılmış ve kayda alınmışsa, süreler işlemeye başlar.

Mühürleme sonrası verilen 1 aylık sürede malik ne yapabilir?

Yapı tatil tutanağı ile birlikte inşaat derhal durdurulur ve yapı mühürlenir. Bu andan itibaren malik için kritik olan 1 aylık süre başlar. Bu sürede malik şunları yapabilir:

1. Aykırılığı gidermek

• Yapı ruhsata aykırı ise, projeye uymayan kısımları yıkarak veya düzelterek yapıyı ruhsat ve projeye uygun hale getirebilir.
• Gerekirse belediyeden tadilat ruhsatı talep eder.

2. Ruhsatsız ise ruhsata bağlamaya çalışmak

• İmar planına, emsal ve çekme mesafelerine uygunsa, gerekli projeleri hazırlatıp yapı ruhsatı almak için başvuru yapabilir.
• Uygun değilse, en azından kısmi yıkım veya düzeltme ile ruhsata uygun hale getirme yollarını araştırır.

3. İdari işlemlere karşı hukuki yollara başvurmak

• Yapı tatil tutanağının hatalı olduğunu düşünüyorsa, iptali için idareye başvurabilir veya idari yargıda dava açabilir.
• Ancak dava açmak, tek başına mühürlemeyi kaldırmaz; mahkemeden yürütmenin durdurulması istenmesi gerekir.

Bu 1 aylık süre içinde hiçbir işlem yapılmazsa, idare genellikle yıkım kararı ve idari para cezası süreçlerine geçer. Bu nedenle malik için bu dönem, hem teknik hem hukuki açıdan en hızlı hareket edilmesi gereken aşamadır.

Ruhsata aykırılığın giderilmesi: tadilat ruhsatı ve ruhsata bağlama imkânı

Hangi aykırılıklar tadilat ruhsatı ile düzeltilebilir?

Tadilat ruhsatı, tamamen kaçak bir yapıyı “sihirli değnekle” yasallaştıran bir belge değildir. Esas olarak, mevcut yapı ruhsatı bulunan bir binada, projeye aykırı ya da sonradan ihtiyaçtan doğan değişiklikleri hukuka uygun hale getirmek için kullanılır.

Genel olarak tadilat ruhsatı ile düzeltilebilen aykırılıklara örnekler:

• Projede yer alan bağımsız bölüm içindeki bölme duvarlarının yerinin değiştirilmesi, oda büyütme, küçültme gibi mimari değişiklikler (taşıyıcı sisteme dokunmamak kaydıyla)
• Projede öngörülen pencere, kapı boşluklarının ölçü ve yerlerinde sınırlı değişiklikler
• Projede gösterilen tesisat, elektrik, mekanik düzenlemelerde plan tadili gerektiren ama statik güvenliği bozmayan revizyonlar
• İmar planına, çekme mesafelerine, emsal ve yükseklik sınırlarına uygun kalmak şartıyla, balkon kapatma, küçük metrekare artışları, çatı arası düzenlemeleri gibi bazı imalatlar (her belediyede uygulama farklı olabilir, mutlaka ilgili idareden görüş alınmalıdır)

Buna karşılık, imar planına, emsale, çekme mesafelerine, yükseklik sınırına açıkça aykırı, taşıyıcı sistemi zayıflatan veya can güvenliğini etkileyen ağır aykırılıklar çoğu zaman tadilat ruhsatı ile düzeltilemez; bunlarda genellikle yıkım ya da aykırı kısmın kaldırılması gündeme gelir.

Özetle: Tadilat ruhsatı, “mevcut ruhsatın sınırları içinde kalınarak” projeyi güncelleme ve aykırılığı projeye uydurma aracıdır; imar haklarını aşan, planla bağdaşmayan kaçak büyümeleri kurtarma aracı değildir.

Mevcut yapıyı projeye uygun hale getirmek için izlenecek yol

Ruhsata aykırılık tespit edildiğinde ve bu aykırılık tadilat ruhsatı ile giderilebilecek nitelikteyse, izlenecek yol kabaca şöyledir:

1. Mevcut durumun tespiti Önce mimar veya mühendis tarafından binanın mevcut hali ölçülür, röleve çıkarılır. Hangi imalatların projeye ve imara aykırı olduğu netleştirilir.

2. İdare ile ön görüşme Belediyenin imar birimiyle görüşülerek, tespit edilen aykırılıkların hangilerinin tadilat ruhsatı ile çözülebileceği, hangilerinin mutlaka kaldırılması gerektiği sorulur. Böylece boşa proje çizdirme ve zaman kaybı önlenir.

3. Tadilat projelerinin hazırlanması Yetkili mimar ve mühendislerce, mevcut durumu ve yapılacak düzeltmeleri gösteren mimari, statik, elektrik, mekanik tadilat projeleri hazırlanır. Gerekirse zemin etüdü, yangın raporu gibi teknik belgeler de güncellenir.

4. Gerekli muvafakat ve imzalar Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda, ortak alanı etkileyen değişikliklerde diğer maliklerin onayı gerekebilir. Projeler, yapı sahibi, müteahhit (varsa) ve fenni mesullerce imzalanır.

5. Belediyeye tadilat ruhsatı başvurusu Dilekçe, tadilat projeleri, tapu, imar durumu, mevcut ruhsat ve diğer istenen belgelerle belediyeye başvurulur. Harç ve ücretler ödenir.

6. İdarenin incelemesi ve ruhsatın düzenlenmesi İdare, projeleri imar planına, yönetmeliklere ve mevcut ruhsata göre inceler. Uygun bulursa tadilat ruhsatı düzenler. Gerekirse eksiklerin tamamlanması için süre verir.

7. Şantiyede fiili düzeltme Tadilat ruhsatına göre, aykırı imalatlar kaldırılır veya projeye uygun hale getirilir. Sonrasında yapı kullanma izni (iskan) aşamasında da bu projeler esas alınır.

Bu sürecin sağlıklı işlemesi için, baştan itibaren uzman bir mimar/mühendis ve mümkünse imar hukuku konusunda deneyimli bir avukatla çalışmak, ileride doğabilecek yıkım ve ceza risklerini ciddi ölçüde azaltır.

Tadilat ruhsatı alınca önceki yıkım kararları ne olur?

Ruhsata aykırılık nedeniyle idare tarafından verilmiş bir yıkım kararı varsa, sonradan alınan tadilat ruhsatı bu kararı otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Önemli olan, tadilat ruhsatı ile:

• Aykırılığın tamamen projeye ve imara uygun hale getirilmiş olması
• Yıkım kararının dayandığı hukuka aykırılığın artık fiilen ve hukuken ortadan kalkmış bulunmasıdır.

Uygulamada genellikle şu yol izlenir:

• Tadilat ruhsatı alındıktan ve aykırı kısımlar projeye uygun şekilde düzeltilip tamamlandıktan sonra,
• Yapı sahibi, idareye başvurarak yıkım kararının kaldırılmasını veya işlemden kaldırılmasını talep eder.
• İdare, yeni durumu inceleyip aykırılığın giderildiğini tespit ederse, ya yeni bir işlemle önceki yıkım kararını kaldırır ya da artık uygulanmasına gerek kalmadığına karar verir.

Eğer idare buna rağmen yıkımda ısrar ederse, yapı sahibi idari yargıda iptal davası açarak, tadilat ruhsatı ve düzeltilmiş projeler ışığında yıkım kararının hukuki dayanağını kaybettiğini ileri sürebilir.

Ancak şu ayrımı unutmamak gerekir:

• Tadilat ruhsatı ile mevzuata uygun hale getirilebilen aykırılıklarda, yıkım kararının kaldırılması çoğu zaman mümkündür.
• İmar planına, emsale, çekme mesafelerine veya güvenlik kurallarına açıkça aykırı, “meşrulaştırılamayan” imalatlarda ise, sonradan tadilat ruhsatı alınsa bile, aykırı kısmın yıkılması zorunlu olabilir.

Bu nedenle, yıkım kararı çıkmadan önce tadilat ruhsatı ile çözüm aramak, hem maliyet hem de hukuki risk açısından her zaman daha avantajlıdır.

Ruhsata aykırılığın devam etmesi halinde uygulanacak yaptırımlar

3194 sayılı İmar Kanunu m.32 kapsamında yıkım süreci

Ruhsata aykırı veya ruhsatsız bir yapı tespit edildiğinde idare önce yapı tatil tutanağı düzenler ve yapıyı mühürleyerek inşaatı durdurur. Bu aşamada malike, aykırılığı gidermesi ya da yapıyı ruhsata bağlaması için kural olarak 1 aylık süre verilir.

Bu süre içinde aykırılık giderilmezse ya da yapı ruhsata bağlanamazsa, 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 uyarınca yıkım kararı alınır. Yıkım kararı genellikle belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından verilir ve ilgili kişilere tebliğ edilir.

Karar kesinleştiğinde idare, öncelikle malikten yapıyı kendisinin yıkmasını ister. Malik kendisi yıkmazsa, bu kez idare eliyle zorla yıkım yapılır. Yıkım sırasında can ve mal güvenliği için gerekli tedbirler alınmak zorundadır; aksi halde idarenin sorumluluğu doğabilir.

Yıkım kararı, sadece tamamen ruhsatsız yapılar için değil, ruhsata aykırı kısımlar için de verilebilir. Örneğin projeye aykırı çıkma, kaçak çatı katı veya fazladan yapılan bağımsız bölüm gibi kısımlar, binanın geri kalanından bağımsız olarak yıkıma konu edilebilir.

3194 sayılı İmar Kanunu m.42’ye göre idari para cezaları

Yıkım sürecinden bağımsız olarak, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılar için 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi kapsamında idari para cezası uygulanır. Bu ceza, yapının:

• Alanına (metrekareye)
• Bulunduğu bölgenin imar durumuna
• Yapının sınıfına ve inşaat maliyetine

göre hesaplanan bir tutar üzerinden belirlenir. Aykırılığın niteliği ağırlaştıkça ceza miktarı da artar.

Para cezası sadece malike değil, durumuna göre yapıyı yapan müteahhide, fenni mesule veya sorumlu diğer kişilere de ayrı ayrı kesilebilir. Ceza kararı tebliğ edildikten sonra, genel olarak itiraz ve dava açma için sınırlı süreler vardır; bu süreler kaçırılırsa ceza kesinleşir ve ödenmesi zorunlu hale gelir.

Ödenmeyen idari para cezaları, diğer kamu alacakları gibi amme alacağı sayılır ve vergi dairesi üzerinden cebren tahsil yoluna gidilebilir.

Yıkım masrafının kimden ve nasıl tahsil edildiği

İdare, yıkımı kendisi yaptığında ortaya çıkan yıkım masrafları da yapı sahibine ve sorumlulara yüklenir. Bu masraflar; iş makinesi, personel, nakliye, moloz kaldırma gibi tüm giderleri kapsar ve genellikle kalem kalem hesaplanarak bir tutanakla belirlenir.

Kanun gereği bu giderler, yapının maliki başta olmak üzere sorumlulardan müştereken ve müteselsilen istenebilir. Yani idare, toplam masrafın tamamını içlerinden herhangi birinden talep edebilir; daha sonra aralarındaki paylaşım, kendi aralarındaki özel hukuki ilişkiye göre çözümlenir.

Yıkım masrafı ödenmezse, idare bu tutarı da kamu alacağı olarak takip eder. Dosya vergi dairesine intikal eder, haciz, banka hesaplarına bloke, taşınır ve taşınmaz mallara el atma gibi cebri icra yolları kullanılabilir.

Sonuç olarak, ruhsata aykırılığın devam etmesi sadece yapının yıkılması riskini değil, aynı zamanda yüksek idari para cezaları ve yıkım giderlerinin tahsili gibi ciddi mali sonuçları da beraberinde getirir. Bu nedenle aykırılık tespit edildiği anda, süreci ciddiye alıp hukuki ve teknik destekle hareket etmek hayati önem taşır.

Ruhsata aykırılıkta malik, kiracı, müteahhit ve fenni mesulün sorumluluğu

Tapu malikinin idareye karşı sorumluluğu

İmar hukukunda idare, öncelikle tapu malikini muhatap alır. Yapı ruhsatı da çoğu zaman malik adına düzenlendiği için, ruhsata aykırılık veya ruhsatsız imalat tespit edildiğinde, yıkım ve idari para cezası kararları kural olarak malike yöneltilir.

Malik, “ben yapmadım, müteahhit / kiracı yaptı” diyerek idareye karşı sorumluluktan kurtulamaz. Çünkü idare, taşınmazın kimin mülkiyetinde olduğuna ve ruhsatın kimin adına düzenlendiğine bakar. Malik, ancak daha sonra özel hukuk ilişkileri çerçevesinde (müteahhide, kiracıya, yükleniciye rücu ederek) uğradığı zararı talep edebilir.

Ayrıca malik, yapıda tespit edilen aykırılıkların giderilmesi, tadilat ruhsatı alınması, projeye uygun hale getirilmesi gibi işlemleri takip etmekle de fiilen sorumludur. Birden fazla malik varsa, çoğu durumda müşterek sorumluluk söz konusu olur ve idare her birine ayrı ayrı işlem tesis edebilir.

Müteahhit ve fenni mesul hakkında disiplin ve cezaî yaptırımlar

Müteahhit, ruhsata ve onaylı projeye uygun inşaat yapmakla yükümlüdür. Projeye aykırı imalat, ruhsatsız ekler, taşıyıcı sistemi zayıflatan müdahaleler gibi durumlarda, idari yaptırımların yanında müteahhit hakkında:

• Geçici veya sürekli yasaklama, yetki belgesinin iptali
• İlgili meslek odaları nezdinde disiplin soruşturması
• İmar kirliliğine neden olma gibi suçlar yönünden ceza davası

gündeme gelebilir.

Fenni mesul (şantiye şefi, proje müellifi, kontrol mühendisi vb.) ise, yapının ruhsat ve projeye uygun yürütülmesini teknik açıdan denetlemekle görevlidir. Aykırılıkları bildirmemesi, göz yumması veya bizzat yön vermesi halinde:

• Fenni mesuliyetinin kaldırılması
• Belirli sürelerle fenni mesuliyet üstlenmekten men
• Meslek odası tarafından disiplin cezaları
• Ağır sonuçlar doğuran aykırılıklarda ceza sorumluluğu

söz konusu olabilir. Özellikle can güvenliğini etkileyen taşıyıcı sistem değişikliklerinde fenni mesulün sorumluluğu çok daha ağır değerlendirilir.

Kiracının yaptığı ruhsata aykırı imalatlarda sorumluluk paylaşımı

Kiracılar, işyeri veya konutta zaman zaman balkon kapatma, bölme duvar ekleme, vitrin büyütme, tabela asma, çıkma yapma gibi ruhsata aykırı imalatlar yapabiliyor. Bu durumda idare, yine öncelikle tapu malikini muhatap alır; yıkım ve para cezası çoğu kez malike yöneltilir.

Ancak kiracının fiili katkısı açıktır. Bu nedenle:

• Malik, kira sözleşmesine koyacağı hükümlerle kiracının ruhsata aykırı imalat yapmasını yasaklayabilir.
• İdari para cezasını ödemek zorunda kalsa bile, sonrasında kiracıya rücu ederek bu bedeli talep edebilir.
• Kiracının izinsiz ve ruhsata aykırı tadilat yapması, çoğu zaman sözleşmeye aykırılık sayılır ve tahliye sebebi olabilir.

Kiracı doğrudan idare tarafından da sorumlu tutulabilir; özellikle işyeri açma ve çalışma ruhsatı kiracı adına ise, belediyeler para cezasını kiracıya da kesebilmektedir. Fakat mülkiyet hakkı sebebiyle, nihai ve sürekli muhatap konumunda çoğunlukla yine malik bulunur.

Yapı ruhsatının iptali, yenilenmesi ve aykırılığa etkisi

Ruhsat iptal edilirse yapı kaçak hale gelir mi?

Yapı ruhsatı, idare tarafından sonradan iptal edilirse, kural olarak o andan itibaren yapı ruhsatsız yapı statüsüne yaklaşır. Ancak her iptal aynı sonucu doğurmaz.

Eğer ruhsat, baştan beri hukuka aykırı olduğu için (örneğin imar planına açıkça aykırı, sahte belge, yanlış beyan gibi nedenlerle) iptal edilmişse, yapı çoğu zaman en başından beri ruhsatsız yapılmış sayılır. Bu durumda idare, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası süreçlerini işletir.

Buna karşılık, idarenin kendi hatasından kaynaklanan, sonradan fark edilen teknik bir eksiklik nedeniyle iptal söz konusuysa, mahkemeler bazen malikin iyi niyetini gözeterek daha koruyucu yorum yapabilmektedir. Yine de pratikte, iptal kararı kesinleştiğinde yapı, hukuken ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı muamelesi görür ve idarenin işlem yapma yetkisi doğar.

Özetle: Ruhsat iptal edilirse, çoğu durumda yapı kaçak yapı konumuna düşer; malikin, iptal kararına karşı dava açma ve mümkünse yeni bir ruhsatla durumu düzeltme imkânını hızla değerlendirmesi gerekir.

İmar planı değişince mevcut ruhsat ve yapı ne olur?

İmar planı değişikliği, tek başına mevcut ve geçerli bir yapı ruhsatını otomatik olarak hükümsüz kılmaz. Genel ilke, ruhsatın alındığı tarihte yürürlükte olan imar planına göre hukuka uygun alınmış bir ruhsatın, sonradan plan değişse bile kazanılmış hak doğurmasıdır.

Bu kazanılmış hak:

• Ruhsat süresi içinde kalmak,
• Ruhsata ve projeye uygun inşa etmek, şartlarıyla korunur.

Plan değişikliği sonrası, henüz ruhsat alınmamış veya süresi dolmuş yapılar için ise yeni plan hükümleri geçerli olur. Yani, ruhsat başvurusu yaparken artık yeni imar planı esas alınır.

Tamamlanmış ve iskan almış yapılarda, sonradan gelen plan değişikliği genellikle yıkım sebebi yapılmaz; ancak ileride yapılacak tadilat, ilave kat, fonksiyon değişikliği gibi işlemlerde yeni plan hükümleri dikkate alınır.

Ruhsat süresi dolan veya yenilenen yapılarda aykırılık nasıl değerlendirilir?

Yapı ruhsatının süresi, İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre belirlenir. Uygulamada:

• Belirli süre içinde inşaata başlanmazsa ruhsat kendiliğinden hükümsüz hale gelir.
• Başlanmış olsa bile, öngörülen toplam süre içinde bitirilmezse ruhsatın yenilenmesi gerekir.

Süresi dolmuş ruhsatla inşaata devam edilirse, o andan sonrası ruhsatsız inşaat sayılır. Bu durumda idare, tespit ettiği kısım için ruhsatsız yapı hükümlerini uygular.

Ruhsat yenilenirken, genellikle yürürlükteki imar planı ve mevzuat esas alınır. Eğer arada plan değişmişse, henüz yapılmamış kısımlar için yeni kurallara uyma zorunluluğu doğabilir. Daha önce yapılmış ve ruhsat süresi içinde tamamlanmış kısımlar ise çoğu zaman kazanılmış hak kapsamında değerlendirilir.

Aykırılık değerlendirilirken şu ayrım önemlidir:

• Ruhsat süresi içinde, projeye uygun yapılmış bölümler
• Süre dolduktan sonra eklenen, projeye aykırı veya fazladan imalatlar

İkinci gruptaki imalatlar, hem ruhsatsız hem de çoğu zaman ruhsata aykırı kabul edilir ve yıkım ile para cezası riskini artırır. Bu yüzden ruhsat süresi bitmeden ya inşaatı tamamlamak ya da zamanında yenileme başvurusu yapmak kritik önemdedir.

Ruhsata aykırılığa karşı başvuru ve dava yolları

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı nedeniyle verilen yıkım ve imar para cezası kararları, idari işlemdir ve hukuka aykırı oldukları düşünülüyorsa belirli süreler içinde itiraz edilebilir, iptal davası açılabilir. Bu süreçte hem idari başvuru yollarını hem de dava sürelerini kaçırmamak kritik önem taşır.

Yıkım ve para cezası kararlarına itiraz ve iptal davası süreci

Yıkım kararı genellikle belediye encümeni veya il encümeni tarafından, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanılarak alınır. Bu karara karşı:

• Kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

İmar para cezası ise 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesine göre verilir. Bu para cezasına karşı da kural olarak:

• Tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay içtihatları, 42. maddeye göre verilen para cezalarına karşı görevli yargı yerinin idari yargı olduğunu kabul etmektedir.

Uygulamada çoğu zaman yıkım ve para cezası aynı encümen kararında birlikte düzenlenir. Bu durumda, tek bir dava dilekçesiyle hem yıkımın hem para cezasının iptali istenebilir.

İdare mahkemesi, işlemin:

• Yetki
• Şekil
• Sebep
• Konu
• Amaç

unsurlarından biri yönünden hukuka aykırılık görürse, yıkım ve/veya para cezası kararını iptal edebilir.

Dava açarken dikkat edilmesi gereken süreler ve belgeler

İmar davalarında en çok hata, süre ve belge eksikliği yüzünden yapılır. Dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar:

• 60 günlük dava açma süresi, kararın usulüne uygun tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Tebligatın usulsüz olduğu düşünülüyorsa, bu husus da dava dilekçesinde mutlaka belirtilmelidir.
• Dava açarken eklenmesi faydalı temel belgeler:
• Encümen kararı ve tebliğ zarfı / tebligat belgesi
• Yapı tatil tutanağı ve varsa fotoğraflar
• Yapı ruhsatı, mimari proje, tadilat ruhsatı gibi teknik evraklar
• Tapu kaydı, imar durum belgesi
• Varsa idareye daha önce yapılan itiraz dilekçeleri ve cevaplar

Bu belgeler, hem süre hesabı hem de aykırılığın niteliğinin ispatı açısından önemlidir.

Ayrıca, imar para cezası tahsil edilmeden önce dava açılması, ileride icra takibi ve haciz gibi işlemlerle uğraşmamak açısından pratikte önem taşır. Ödenmiş bir ceza iptal edilirse, idareden iadesi talep edilebilir; ancak bu ayrı bir süreç gerektirir.

Uzlaşma, imar barışı benzeri düzenlemeler olduğunda nasıl hareket edilmeli?

Türkiye’de zaman zaman imar barışı / imar affı niteliğinde geçici düzenlemeler yapılmakta ve belirli tarihten önceki ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için kayıt altına alma imkânı tanınmaktadır. Örneğin 2018’de yürürlüğe giren yapı kayıt belgesi uygulaması bu türdendi.

Böyle bir düzenleme yürürlükteyse:

1. Önce kapsamı kontrol etmek gerekir:

• Yapının yapım tarihi,
• Bulunduğu alanın niteliği (örneğin kıyı, orman, sit alanı gibi istisna bölgeler),
• Aykırılığın türü, ilgili düzenlemenin şartlarını karşılıyor mu, buna bakılmalıdır.

2. Başvuru süresi ve şartları çok sıkıdır. Son başvuru tarihi, ödeme takvimi, gerekli belgeler kaçırılırsa, sonradan geriye dönük yararlanmak mümkün olmaz.

3. Devam eden davalar açısından:

• Bazı imar barışı düzenlemeleri, yapı kayıt belgesi alınması halinde yıkım ve para cezası işlemlerinin durdurulmasını veya kaldırılmasını öngörmüştür.
• Ancak her düzenlemenin etkisi farklıdır; bu nedenle, yürürlükteki metin ve ikincil mevzuat mutlaka incelenmelidir.

4. Uzlaşma veya barış imkânı olsa bile, dava açma süresi beklenmeden işlem yapılmalıdır. Çünkü:

• Düzenleme çıkmazsa ya da kapsam dışında kalınırsa, süre geçmiş olur ve dava hakkı kaybedilebilir.
• Çoğu zaman hem dava açılıp hem de barış/uzlaşma süreci takip edilerek, gelişmelere göre davadan feragat edilip edilmeyeceğine sonradan karar verilir.

Özetle, ruhsata aykırılığa ilişkin yıkım ve para cezası kararlarında, süreleri kaçırmadan idari yargıya başvurmak, belgeleri eksiksiz toplamak ve varsa güncel imar barışı benzeri düzenlemeleri dikkatle takip etmek, hak kaybını önlemenin temel yoludur.