Kiracının İzinsiz Alt Kiraya Vermesi

Kiracının izinsiz alt kiraya vermesi genellikle kira sözleşmelerinde tartışmalara yol açan bir durumdur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracı kiralanan mülkü kiraya verenin rızası olmadan başka birine devredemez. Ancak bu kuralın da istisnaları bulunmaktadır. Örneğin, konut ve işyeri kiralamalarında, kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılan alt kiralar, kiraya verenin bu durumu gerekçe göstererek tahliye davası açmasına yol açabilir.

Bu tür durumlarda, kiraya veren kiracıya ihtarname gönderir ve durumu düzeltmesi için 30 gün süre tanır. Eğer kiracı bu süre zarfında ihlali gidermezse kiraya veren tahliye için dava yoluna gidebilir. Ayrıca, bazı durumlarda tahliye işlemi öncesinde arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Alt kiralama durumunda ortaya çıkan hukuki süreçler, kiraya verenin haklarını koruması açısından önem taşımaktadır. Bu süreçlerde, kiraya verenin elindeki delilleri mahkemeye sunması ve alt kira ilişkisinin ispatını sağlaması gerekmektedir. Bu nedenle, tarafların sözleşme maddelerini dikkatle incelemesi ve hukuki danışmanlık alarak hareket etmesi önemlidir. 💼📜

Alt Kira Sözleşmesinin Tanımı

Alt kira sözleşmesinin tanımı, özellikle kiracının, kiraladığı taşınmazı veya taşınırı kendi adına bir başkasına geçici olarak kiraya vermesini ifade eder. Yani, ana kira sözleşmesi devam ederken, kiracı ile üçüncü kişi arasında yeni ve ayrı bir kira ilişkisi kurulur. Bu ilişki, hukuki olarak “alt kira” olarak adlandırılır. Alt kira sözleşmesi; örneğin bir ev veya iş yerini kiralayan kişinin burayı başka birine ücret karşılığında kullandırmasını kapsar. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, ana kira sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerinin devam ettiği ve alt kiracının, haklarını direkt olarak ev sahibinden değil, kiracıdan aldığıdır.

Alt Kiracının Hukuki Statüsü

Alt kiracının hukuki statüsü, asıl kiracı ile alt kiracı arasında bağımsız bir sözleşme olmasından kaynaklanır. Yani, alt kiracı, direkt olarak ev sahibiyle değil, asıl kiracı ile bir kira sözleşmesine tabidir. Alt kiracının ana hakları ve yükümlülükleri, kiracı ile yaptığı alt kira sözleşmesine dayanır. Ancak, genellikle alt kiracı, kiraladığı yeri asıl kiracıya tanınandan farklı şekilde veya kurallara aykırı biçimde kullanırsa, asıl kiracı doğrudan sorumlu tutulur. Ev sahibi (kiraya veren), haklarını öncelikle asıl kiracıya karşı kullanır, alt kiracıya doğrudan müdahalede bulunamaz. Fakat, ana kira sözleşmesi feshedilirse alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer ve alt kiracı tahliye edilir.

Alt Kiracılık ve Misafirlik Farkı

Alt kiracılık ve misafirlik farkı özellikle kiracıların kafasını karıştırabilen bir konudur. Alt kiracılıkta, taşınmazın bir kısmı ya da tamamı, ücret karşılığı başka bir kişiye bırakılır ve arada yazılı ya da sözlü bir kira ilişkisi kurulur. Bu durumda üçüncü kişi, belirli bir süreyle ve çoğu zaman bedel ödeyerek orada yaşar veya iş yapar.

Misafirlikte ise, kiracı evinde arkadaşını, ailesini veya başka bir kişiyi ücret almadan, tamamen geçici ve karşılıksız olarak ağırlayabilir. Misafir, yerin sahibiyle ya da kiracıyla herhangi bir ticari veya düzenli kira ilişkisi içinde değildir. Yani misafir, evde ya da iş yerinde kısa süreli kalır, buna karşılık ödeme yapmaz ve asıl kullanım hakkı da kiracıda kalır. Ev sahibinin rızası gerekmese bile, misafirliğe süreklilik ve ücret gibi unsurlar eklenirse, durum alt kiralamaya dönebilir ve bu da hukuki sorun yaratabilir.

Kısacası; alt kiracılıkta sözleşme ve ücret, misafirlikte ise geçicilik ve karşılıksızlık esastır. Şüphede kalınan durumlarda pratikte genellikle bu ayrım esas alınır.

TBK 322 ve Yasal Dayanaklar

TBK 322 konusu, kiracının alt kiraya verebilme şartları için en önemli yasal dayanaklardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, kiracıya alt kiraya verme ve kullanma hakkını devretme konusunda bazı sınırlar getirir. Bu maddeye göre, eğer ev sahibi (mal sahibi) yazılı izniyle açıkça buna müsaade etmişse, kiracı taşınmazı alt kiraya verebilir ya da kullanım hakkını bir başkasına bırakabilir.

Eğer kira sözleşmesinde açık bir şekilde “alt kiralama yasaktır” ifadesi yer alıyorsa veya ev sahibi yazılı bir izin vermediyse, kiracının konutu ya da iş yerini bir başkasına kiralaması mümkün değildir. Ayrıca, TBK 322 hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir, adi kiralar için ise bazı farklılıklar olabilir. Kanundaki bu maddeler, hem hak sahiplerinin hem de kiracıların haklarını korumayı amaçlar.

Alt Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Şartlar

Alt kiraya verebilmek için ilk ve en önemli şart ev sahibinin yazılı iznidir. Kira sözleşmesinde ayrıca bir engel yoksa, kiracının ev veya iş yerini başkasına kiraya vermeden önce kesinlikle ev sahibinden yazılı bir izin alması gerekir. Kiracının sözlü olarak aldığı izinler ileride hukuki sorun çıkarabilir. Yazılı izin genellikle şarttır.

Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiraya verme hakkı TBK 322’ye dayanır, ancak adi kira sözleşmesinde (örneğin arsa, dükkan gibi taşınmazlarda) farklı uygulamalar olabilir. Alt kiraya verme, kiracılık ilişkisini değiştirmez; asıl kiracı, ev sahibi ile olan sorumluluğunu sürdürür. Yani alt kiracının ödemelerini aksatması ya da taşınmaza zarar vermesi gibi durumlarda ilk sorumlu yine ana kiracı olur.

Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Ayrımı

Kiracının alt kiraya verebilme şartları, kira sözleşmesinin türüne göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, TBK 322 gereği alt kiraya verme veya kullanım hakkını devretme ancak ev sahibinin açık rızası veya yazılı izni ile olabilir. Yani örneğin bir daireyi veya ofisi başkasına alt kira yoluyla kullandırmak isteyen kiracı, sözleşmede açık engel yoksa ve ev sahibinden yazılı izin aldıysa bunu yapabilir.

Ancak adi kira sözleşmeleri (örneğin boş arsa, depo kiraları vb.) söz konusu olduğunda ise Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi farklı uygulanır. Burada asıl olan, sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, kiracının alt kiraya verebilmesidir. Ancak gene de mülk sahibinin haklı bir gerekçesi varsa karşı çıkma hakkı vardır.

Bu yüzden, kira ilişkisini kurarken söz konusu taşınmazın niteliğine ve kira sözleşmesinin türüne dikkat etmekte fayda vardır.

Kira Sözleşmesinde Alt Kira Yasağı

Kira sözleşmesinde yer alan alt kira yasağı, kiracının taşınmazı bir başkasına kiralamasının önündeki en önemli engeldir. Eğer sözleşmede “kiracı, konutu/iş yerini başkasına kiraya veremez” veya “alt kiralama kesinlikle yasaktır” gibi açık bir madde bulunuyorsa, kiracı ev sahibinin iznini alsa bile taşınmazı alt kiraya veremez.

Bu tür bir yasak açıkça sözleşmede yer alıyorsa ve kiracı buna aykırı hareket etmişse, ev sahibi hem tazminat hem de tahliye davası açma hakkına sahip olur. Sözleşmede alt kira için izin söz konusu değilse dahi, kiracı mutlaka ev sahibinin yazılı iznini almalıdır. İzinsiz yapılan alt kiralamalarda ev sahibi, sözleşmeyi derhal feshedebilecektir.

Kira sözleşmesi hazırlanırken, alt kiralamaya izin verilecekse veya verilmeyecekse bunun açıkça sözleşmeye yazılması ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçecektir. Bu yüzden tarafların, sözleşme maddelerini mutlaka dikkatle okuyup, gerekirse bir uzmana danışmaları çok faydalı olur.

Kiracının İzinsiz Alt Kiraya Vermesi

İzinsiz Alt Kiralamanın Tespiti

İzinsiz alt kiralamanın tespiti, çoğu zaman mal sahibi için önemli ve gerekli bir süreçtir. İnternette, evin sahibine haber verilmeden bir başkasına kiraya verilmesi ile ilgili şikayetler son yıllarda artmıştır. Farklı internet sitelerinde belirtildiği gibi, izinsiz alt kiralama genellikle komşuların şikayeti, apartman yöneticisinin bildirimleri veya evde oturan kişilerin farklılaşmasıyla anlaşılır. Özellikle kısa dönemli kiralama platformları ya da sık değişen misafirler, mal sahibinin bu durumu fark etmesini kolaylaştırır.

Mal sahibi, evinde kimlerin yaşadığını düzenli biçimde kontrol ederek veya apartmana giriş-çıkışları gözlemleyerek izinsiz alt kiralamayı tespit edebilir. Ayrıca, bazı durumlarda, elektrik, su faturasındaki isim değişiklikleri veya komşulardan gelen bilgiler de durumu ortaya çıkarabilir.

İzinsiz Alt Kiralama ve Sözleşmeye Aykırılık

İzinsiz alt kiralama, yani kiracının ev sahibinin açık izni olmadan evi üçüncü kişilere devretmesi veya kullandırması, doğrudan kira sözleşmesine aykırılık anlamına gelir. Özellikle kira sözleşmelerinin çoğunda, açıkça "kiracı, taşınmazı başkasına devredemez veya alt kiraya veremez" maddesi yer alır. Türk Borçlar Kanunu'na göre de ev sahibi rıza göstermeden yapılan alt kiralama geçersiz sayılır.

Bu tür bir aykırılık, ev sahibi için haklı fesih sebebidir. Yani mal sahibi, kiracıya yazılı bir ihtar gönderdikten sonra sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir ve tahliye sürecini başlatabilir. Kısacası, izinsiz alt kiralama, hem kira hukuku açısından hem de güven ilişkisi bakımından ciddi bir ihlal olur.

İhlal Durumunda Kiracının Sorumluluğu

İhlal durumunda, yani kiracının izinsiz şekilde alt kiralama yaptığı tespit edilirse, kiracının sorumluluğu sadece kira ilişkisiyle sınırlı kalmaz. Kiracı, hem ev sahibine karşı sözleşmeye aykırı davrandığı için sorumlu olur, hem de alt kiracı veya yararlanan kişiyle yaşanacak sorunlardan da asıl sorumlu kişi olur.

Ayrıca, kiracı; hukuki yaptırımlar ve tazminat talepleriyle de karşılaşabilir. Ev sahibinin uğradığı zararların tazmini talep edilebilir ve gerekirse ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası da açılabilir. Yani izinsiz alt kiralamada sorumluluk, çoğu zaman sadece tahliye ile sınırlı değildir.

Kiracının Sözleşmeye Uymama Halleri

Kiracının sözleşmeye uymama halleri arasında en yaygın olanlardan biri izinsiz alt kiralama olsa da, bunun dışında başka ihlaller de olabilir. Mesela, kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanmak, komşuları rahatsız edecek biçimde kullanmak, taşınmazda izinsiz değişiklik yapmak ya da sözleşmede belirtilen maddelere aykırı davranışlarda bulunmak da sözleşmeye uymama halleri arasında sayılır.

Bu ihlallerin tespiti durumunda da ev sahibi, yazılı ihtar yaparak veya dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir. Sözleşmenin ihlal edilmesi halinde, kiracı hem tahliye riskiyle karşı karşıya kalır hem de maddi zararlardan sorumlu olur.

Komşuluk İlişkileri ve Zararlı Kullanım

Komşuluk ilişkileri ve zararlı kullanım, izinsiz alt kiralamanın yarattığı en önemli sorunlardan biridir. Kira sözleşmesine aykırı şekilde, izinsiz bir şekilde alt kiracı veya başka bir kişi eve yerleşirse; apartmandaki düzen bozularak komşuların huzuru kaçabilir. Gürültülü partiler, uygunsuz davranışlar veya ortak alanların hor kullanılması gibi durumlar sıkça şikayet sebebi olur.

Aynı zamanda taşınmazın zarara uğraması riski de artar. Mal sahibinin, hem kendi mülkünü hem de apartmandaki komşuluk düzenini koruma yükümlülüğü olduğunu unutmamak gerekir. Bu gibi durumlarda, komşuların yazılı ifadeleri ve tutanakları da ileride açılacak davalarda önemli birer delil haline gelebilir.

Özetle, izinsiz alt kiralama; ev sahibi, komşular ve binanın tüm dengesi açısından ciddi olumsuzluklara yol açar.

Hukuki Sonuçlar ve Yaptırımlar

Tahliye Sebepleri ve Tahliye Süreci

Tahliye sebepleri, genellikle kiracının izinsiz alt kiraya vermesi, kira borcunu ödememesi veya taşınmazı amacına uygun kullanmaması gibi durumlarda ortaya çıkar. Kiraya veren, kiracı sözleşmeye aykırı davranınca, kanunda belirtilen şartlar gerçekleşirse tahliye hakkına sahip olur. Özellikle alt kiralama konusunda, ev sahibinin izni olmadan yapılan alt kira genellikle tahliye sebebi sayılır. Tahliye süreci ise, ihtar gönderilmesiyle başlar ve dava aşamasına kadar uzayabilir.

30 Günlük İhtar Süreci

30 günlük ihtar süreci, TBK (Türk Borçlar Kanunu) uyarınca hem kiracıya sözleşmeye aykırılığın düzeltilmesi için süre tanımak amacıyla kullanılır. Kiraya veren, izinsiz alt kiralama gibi bir durum tespit ederse, kiracıya önce yazılı bir ihtar gönderir ve en az 30 gün süre tanır. Bu süre, kiracının aykırılığı gidermesi veya alt kiralanan kişiyi çıkarması için gereklidir. Eğer kiracı bu sürede aykırılığı düzeltmezse, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Açılması

30 günlük ihtar süresi sona erdikten ve ihlal devam ederse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açma hakkına sahip olur. Dava sırasında mahkeme, ihtar sürecinin doğru işleyip işlemediğine ve kira sözleşmesinin gerçekten ihlal edilip edilmediğine bakar. Mahkeme kararına göre, tahliye işlemi gerçekleştirilir. Bu süreçte genellikle tarafların savunmaları, yazılı belgeler ve gerekli kanıtlar dikkate alınır. Tahliye kararı çıktığında, hem asıl kiracı hem de varsa alt kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.

Sözleşmenin Feshinin Sonuçları

Sözleşmenin feshi halinde, kiracının ve varsa alt kiracının taşınmazı derhal tahliye etmesi gerekir. Fesih sonrası, kiracı taşınmazı eski haline getirmek ve anahtarları kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca, sözleşmede yer alan fesih şartlarına göre kiracının tazminat ödemesi veya cezai şartlar söz konusu olabilir. Fesih sonucunda, kiraya veren yeni bir kiracı bulabilir ve taşınmazı yeniden değerlendirme hakkına sahip olur. Bu durum hem asıl kiracı hem de alt kiracı için ciddi mağduriyetler yaratabilir.

Tazminat Hakkı ve Ecrimisil Davası

Alt kiralama nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye davası sonucunda, taşınmazın izinsiz kullandırılması sebebiyle kiraya veren, tazminat talebinde bulunabilir. Ecrimisil ise, taşınmazın izinsiz veya haksız kullanımından dolayı talep edilen tazminattır. Kiraya veren, taşınmazı başkasına kullandıran kiracıya ve alt kiracıya karşı ecrimisil davası açabilir. Ecrimisil miktarı genellikle taşınmazın rayiç kira bedeli, kullanım süresi ve ortaya çıkan zarara göre belirlenir. Böylece mülk sahibi, kaybını karşılamak için yasal yollarla haklarını kullanabilir.

Kısacası, izinsiz alt kiralama ciddi hukuki sonuçlar ve maddi yükümlülükler doğurabilir. Kiracının bu kurallara dikkat etmesi, mülk sahibinin ise hakkını yasal yollarla araması oldukça önemlidir.

Alt Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Alt kiracının hakları ve yükümlülükleri, doğrudan asıl kiracı ile yapılan alt kira sözleşmesine dayanır. Alt kiracı, kiralanan taşınmazı kullanma hakkına sahip olur. Alt kiracının en önemli hakkı, sözleşmede belirtilen süre boyunca evi veya işyerini kullanabilmesidir. Ayrıca alt kiracı, eğer asıl kiracı veya ev sahibi müdahale ederse, bu hakkını korumak için hukuki yollara başvurabilir.

Yükümlülükler açısından alt kiracı, aynen bir asıl kiracı gibi taşınmaza zarar vermemek, kira bedelini zamanında asıl kiracıya ödemek, ortak alanları doğru kullanmak ve komşuluk ilişkilerine dikkat etmekle sorumludur. Özellikle taşınmazın amacı dışında kullanımı veya zarar verilmesi durumunda alt kiracı, hem asıl kiracıya hem de mülk sahibine karşı sorumlu olabilir.

Alt Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Alt kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ilk şart, asıl kiracı ile mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesinin alt kira yapılmasına izin veriyor olmasıdır. Eğer ana sözleşmede alt kira yasağı varsa ve mülk sahibinden yazılı onay yoksa, yapılan alt kira sözleşmesi geçersiz sayılır.

Ayrıca alt kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, taraflar arasındaki olası uyuşmazlıklarda önemli bir delil oluşturur. Yazılı olmayan sözleşmeler de geçerli olabilir ama ispatı daha zor olur. Bir diğer önemli nokta, alt kiracıya kiralanan süre, asıl kiracının kira süresinden fazla olamaz. Alt kira ilişkisi, ana sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerden fazlasını alt kiracıya devredemez.

Asıl Kiracının ve Alt Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren, asıl kiracıya karşı haklarını koruma altında tutar. Eğer asıl kiracı, mülk sahibinden izin almadan veya sözleşmeye aykırı şekilde alt kiraya verir ve bu durum tespit edilirse hem asıl kiracı hem de alt kiracının tahliyesi gündeme gelebilir. Örneğin, izinsiz alt kiralama sebebiyle mülk sahibi tahliye davası açarsa, hem asıl kiracı hem de alt kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.

Ancak alt kiracı, eğer kendisi iyi niyetli ise ve yasal süre dolana kadar taşınmazda oturmuşsa, belirli durumlarda mülk sahibine karşı kısa süreli korunma hakları bulunabilir. Tahliye süreci için genellikle önce ihtar, ardından mahkeme süreci başlatılır. Asıl kiracının da sözleşmesi feshedildiğinde, alt kiracının kalma hakkı bitmiş olur. Alt kiracının doğrudan mülk sahibiyle yeni bir sözleşme yapma hakkı, sadece mülk sahibi onaylarsa mümkündür.

Yargıtay Kararları Işığında Alt Kiracı

Yargıtay kararlarına göre alt kira ilişkisi, sadece asıl kiracı ile alt kiracı arasında geçerlidir ve mülk sahibini doğrudan bağlamaz. Yargıtay, alt kiracının kira ilişkisini asıl kiracının hukuki statüsüne bağlı olarak değerlendirir. Eğer asıl kiracının sözleşmesi sona ererse veya feshedilirse, alt kiracının da taşınmazda kalma hakkı sona erer.

Ayrıca Yargıtay, izinsiz alt kiralamalarda alt kiracının da sorumlu tutulabileceğini ve mülk sahibinin doğrudan alt kiracıya karşı da ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebileceğini belirtmiştir. Yine Yargıtay kararları, alt kiracının iyi niyeti olsa bile, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kiracıya ek süre verilmesinin söz konusu olmayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle alt kiracılar, taşınmaza ilişkin tüm hukuki durumu baştan dikkatlice değerlendirmelidir.

İzinsiz Alt Kiraya Engelleme Yolları

Mülk sahibi için izinsiz alt kiraya verme konusu çok önemlidir. Çünkü kiracı, mülk sahibinin yazılı izni olmadan taşınmazı başkasına kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre bu bir sözleşmeye aykırılık durumudur. Mülk sahibi, bu izinsiz alt kiralamayı fark ederse öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndermelidir. Bu ihtarda, izinsiz kiralamanın sonlandırılması ve taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını talep edebilir.

Mülk sahibi ayrıca, kira sözleşmesine alt kiralamanın yasak olduğuna dair açık bir madde ekleyebilir. Böylece baştan önlem almış olur. İzinsiz alt kira devam ediyorsa, mülk sahibi tahliye davası açabilir ve yasal hakkını kullanabilir. Yani hem ihtar çekerek hem de tahliye davası yoluyla izinsiz alt kiralamanın önüne geçilebilir. İhtiyaca göre, mülk sahibi düzenli kontroller yaparak taşınmazda kimin oturduğunu da takip edebilir.

Mülk Sahibinin Sözleşmeye Müdahale Hakkı

Mülk sahibinin sözleşmeye müdahale hakkı doğrudan kira sözleşmesinden kaynaklanır. Çünkü mülk sahibi taşınmazın gerçek maliki olarak sözleşmeye taraf olan kiracının kurallara uymasını isteyebilir. Örneğin: Sözleşmede açıkça alt kira yasağı varsa ve kiracı buna rağmen taşınmazı başkasına kullandırıyorsa, ev sahibi müdahale hakkına sahiptir.

Bu hak, sözleşmede yazılı olan hükümlerin korunmasını ve mülkün amacı dışında kullanılmasının önlenmesini sağlar. Ayrıca mülk sahibi, kira sözleşmesinin feshini talep edebilir, tahliye davası açabilir ve gerekiyorsa zararlarının karşılanmasını isteyebilir. Müdahalenin men’i davası ile de mülküne yapılan fiili saldırıların önlenmesini isteyebilir. Sözleşme gereği yapılan her türlü değişiklik veya kullanım farklılığı, mülk sahibinin rızasına tabidir. Gerekli ise noter kanalıyla veya yazılı ihtar ile müdahale başlatılır.

Hukuki Başvuru Yolları ve Arabuluculuk

Günümüzde yeni yasal düzenlemeler gereği, kira ile ilgili konularda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale gelmiştir (1 Eylül 2023'ten itibaren). Mülk sahibi, izinsiz alt kiralama nedeniyle kiracısını tahliye etmek isterse önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

Arabuluculuk, hızlı ve masrafsız bir çözüm sunduğu için uygulamada çok kullanışlıdır. Kira sözleşmesinden doğan tahliye talepleri, alacak davaları ve benzer uyuşmazlıklar arabuluculuk yoluyla sulh edilebilir. Eğer anlaşma olmazsa, mülk sahibi dava yoluna gidebilir. Mahkemede sunulmak üzere, ihtarname, sözleşme örneği ve diğer delillerin toplanması önemlidir. Ayrıca, arabulucuya gitmeden doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilebilir. Bu yüzden önce arabuluculuk yolunu mutlaka izlemek gerekir.

Sonuç olarak, mülk sahibi, hem önleyici hem de müdahaleci yolları bir arada kullanarak hakkını en etkin şekilde koruyabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Görevi

Sulh Hukuk Mahkemesi, alt kiracılık ile ilgili tüm davalarda görevli olan yargı merciidir. Özellikle kiracının izinsiz şekilde taşınmazı alt kiraya vermesiyle ilgili açılan tahliye davalarında, görevli mahkeme olarak açıkça Sulh Hukuk Mahkemesi belirtilmiştir. Borçlar Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, kira ilişkisi sebebiyle ortaya çıkan anlaşmazlıklarda genel kural olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri devreye girer.

Alt kira nedeniyle tahliye, tahliye sonrası hak talepleri, kira alacakları, masraf ve tazminat gibi konuların tamamı yine Sulh Hukuk Mahkemesi önünde çözülür. Sözleşmeye bağlı her türlü dava (fesih, tahliye, alacak vs.) için başka bir mahkemeye gitmek gerekmez. Kısacası, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar için genel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ayrıca, hem konut hem de iş yeri kiralamalarında bu durum değişmez, ticari veya tüketici mahkemesi görevli değildir. Eğer taraflar arabuluculukta anlaşamazsa, tahliye veya diğer talepler için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaları gerekir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme Kriterleri

Yetkili mahkeme ise, çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani alt kiracı tahliye davası, söz konusu ev veya iş yerinin yer aldığı il ya da ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bazı durumlarda davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir; ancak genel uygulama taşınmazın yeri esas alınarak dava açılması yönündedir.

Kısaca özetlersek:

• Görevli mahkeme her zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Yetkili mahkeme ise genellikle taşınmazın bulunduğu yerdir.
• Tahliye davaları, kira alacakları veya alt kiraya izinsiz verme gibi konularda tüm başvurular burada yapılır.
• Taraflar, ister konut, ister iş yeri, isterse başka bir taşınmaz kiralayarak alt kiralama yapmış olsun, sonuç değişmez; başvurulacak yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Unutmamak gerekir ki, mahkemeye müracaat etmeden önce arabuluculuk başvurusu da zorunlu olabilmektedir. Arabuluculuk süreci başarısız olursa dava açma hakkı doğar ve bunlar yine Sulh Hukuk Mahkemesi’nin önüne gelir.

Sonuç olarak, hem görev hem de yetki bakımından en doğru adres Sulh Hukuk Mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açmadan önce bu temel konuda hata yapılmaması, davanın reddi veya uzamasını engelleyecektir.

Delil ve İspat Yükümlülükleri

İzinsiz Alt Kiralamanın İspatı

İzinsiz alt kiralamanın ispatı birçok kira uyuşmazlığında önemli bir konudur. Ev sahibi veya vekili, kiracının izinsiz olarak evi başka birine kiraya verdiğini kanıtlamak zorundadır. Bu süreçte genellikle apartman yöneticisinin tuttuğu kayıtlar, komşuların ifadeleri, kira ödemelerinin farklı kişiler tarafından yapıldığına dair banka dekontları gibi belgeler kullanılabilir.

İzinsiz alt kiralama genellikle doğrudan tespit edilmez. Bu yüzden, alt kiracının evi sürekli kullandığına dair somut deliller sunmak gerekir. Örneğin dairenin anahtarının başka bir kişide olması, eve uzun süreli başkasının giriş çıkış yaptığına dair kameralar, yapılan elektrik, su, doğalgaz abonelik değişiklikleri gibi durumlar ispat aracı olabilir. Eğer alt kiraya veren kişi durumu inkâr ederse, somut delillerle hareket edilmesi gerekir.

Yazılı İzin, Tanık ve Diğer Deliller

Kira sözleşmesiyle birlikte mülk sahibince verilen yazılı izin çok temel bir delildir. Eğer kira sözleşmesinde “ev sahibi onayı olmadan alt kiracı alınamaz” maddesi varsa ve ev sahibinin bu konuda yazılı izni yoksa, sözleşmeye aykırılık net bir şekilde ortaya konabilir.

Tanık beyanları da ispat bakımından geçerlidir. Apartman sakinlerinin, yöneticinin ya da çevre sakinlerinin alt kiracının sürekli evde kaldığı, anahtara sahip olduğu, evi başka birinin kullandığını gözlemlediği yönündeki ifadeler mahkemede delil olarak kullanılabilir.

Bunlarla birlikte;

• Faturaların alt kiracı adına düzenlenmesi
• Kira ödemelerinin başka bir kişiden gelmesi
• E-Devlet veya nüfus müdürlüğü kayıtlarında adrese başka birinin taşınması gibi kayıtlar da önemli ispat araçlarına örnek olarak gösterilebilir.

Sonuç olarak; delil ve ispat yükümlülüğü genellikle alacaklı taraftadır ve ne kadar çok somut delil bulunursa, izinsiz alt kiralama iddiası o kadar güçlü olur. Bu yüzden yazılı sözleşmeler, tanık anlatımları ve tarafların davranışları büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir mi?

Kiracı ile alt kiracı arasında doğrudan bir tahliye davası açılması genellikle mümkün değildir. Çünkü alt kiracının tahliyesi asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Kiralayan, tahliye davasını asıl kiracıya karşı açar ve mahkeme kararı ile birlikte hem asıl kiracının hem de alt kiracının tahliyesi sağlanır. Alt kiracıya ayrıca bir dava açmaya gerek yoktur. Bu durumda, asıl kiracının tahliyesi talep edildiğinde, karar otomatik olarak alt kiracıyı da kapsar ve tahliye işlemi birlikte gerçekleştirilir. Ancak bazı özel hallerde, alt kiracı kendi yükümlülüklerini yerine getirmezse, asıl kiracı dava açabilir ama bu istisnai bir durumdur.

Alt Kiracının Tahliyesinde İzlenecek Prosedür

Alt kiracının tahliyesi için uyulması gereken prosedür şudur: Mülk sahibi ilk olarak asıl kiracıya noter ihtarı gibi resmi bir bildirim göndererek, izinsiz olarak yapılan alt kiralamadan haberdar olduğunu ve 30 gün içinde bu ihlalin giderilmesini talep eder. Eğer bu süre zarfında asıl kiracı alt kiracıyla olan ilişkiyi sona erdirmezse, ev sahibi asıl kiracıya karşı tahliye davası açar.

Tahliye davası sonucu verilen karar hem asıl kiracıyı hem de alt kiracıyı kapsar. Alt kiracı tek başına tahliyenin muhatabı değildir, yani alt kiracıya ayrıca ayrı bir ihtar veya dava açılması gerekmez. Yani tahliye adımları özetle şöyle işler:

1. Asıl kiracıya resmi ihtar gönderilir.
2. 30 gün beklenir, ihlal giderilmezse tahliye davası açılır.
3. Mahkeme kararı herkesi bağlar ve tahliye işlemi icra olunur.

Misafirlerin Durumu Ve Alt Kira Ayrımı

Misafirlerin konutta kalmasıyla alt kiralamayı birbirinden ayırmak önemlidir. Misafir olarak sayılan kişiler genellikle kısa süreli veya karşılıksız olarak evde kalan yakınlar veya dostlardır. Örneğin, akraba veya arkadaş birkaç hafta evde kalabilir ve bu durum alt kira değildir, bunun için ev sahibinin izni gerekmez.

Ancak bir kimse sürekli olarak evde kalıyor, bu kişi evde bir oda veya alan karşılığı düzenli bir bedel ödüyorsa, bu durumda alt kira ilişkisi doğmuş olur. Alt kirada, genellikle para karşılığı ve belirli bir süreyle kullanım olur, misafirlikte ise süre belirli değildir ve genellikle karşılıksızdır.

Özetle;

• Kısa süreli ve ücretsiz kalımlar misafirdir.
• Uzun süreli, düzenli bedel karşılığı oturumlar alt kira kapsamındadır.

Bu farkı anlamak hem kiracının hem de ev sahibinin hak kaybına uğramaması açısından çok önemlidir. Misafirlik süresi aşırı uzadıysa veya bir bedel konuşuluyorsa, bu durum alt kiraya dönüşmüş sayılır ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Sonuç ve Öneriler

Kiracı ve Mülk Sahibi İçin Pratik Tavsiyeler

Kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkiyi sağlıklı ve uzun vadeli yürütebilmek için öncelikle karşılıklı güven temel alınmalıdır. Özellikle alt kiralama konusu açıkça konuşulmalı ve kiracı, alt kiraya verme niyetindeyse bunu mutlaka mülk sahibine bildirmelidir. Mülk sahibi, kira sözleşmesinde alt kiralamayla ilgili hükümleri açık şekilde belirlemelidir. Gerektiğinde noter huzurunda veya yazılı olarak izin alınmalıdır.

Kiracı, evi ya da iş yerini üçüncü kişilere kullandırmadan önce sözleşmeye bakmalı ve izin gerekip gerekmediğini kontrol etmelidir. Mülk sahibi ise düzenli olarak kontrol hakkını kullanabilir ve ilan sitelerini takip edebilir. Eğer şüpheli bir durum varsa komşulardan bilgi alınabilir. Pratikte, alt kiralama nedeniyle çıkabilecek sorunlar mahkemeye kadar gitmeden arabuluculuk ile de çözülebilir.

Kiracının alt kiralama yaptığı fark edilirse paniğe kapılmadan önce diyalog kurulmalı, anlaşma yolu aranmalı, gerekirse kanuni ihtar gönderilmelidir. Anlaşmazlıklar çoğunlukla iletişimle çözülebilir. Böylece hem maddi kayıpların hem de gereksiz davaların önüne geçilebilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Kira sözleşmesi hazırlanırken en önemli adım, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça yazmak olmalıdır. Sözleşmede alt kiraya verme hakkı olup olmadığı, bu hakkın sınırları ve gerekli izinlerin nasıl alınacağı detaylıca belirtilmelidir. “Kiracı evi başkasına kiraya veremez” ya da “Mülk sahibinin yazılı izni olmadan alt kira yapılamaz” şeklinde hükümler, netlik kazandırır.

Sözleşmede ayrıca kira süresi, ödeme şekli, depozito miktarı, bakım onarım sorumlulukları gibi konular da eksiksiz yer almalıdır. Özellikle elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin sorumluluğu ile tahliye koşulları açıkça düzenlenmelidir. Günlük kiralama ve kısa süreli misafir kullanımı da yazılabilir.

Sözleşme hazırlanırken hem kiracı hem ev sahibi mutlaka imzadan önce tüm maddeleri okumalı ve anlamadığı soruları sormalıdır. Dilerse uzman desteği alınabilir. Sözleşmeye ek olarak giderlerin paylaşımı, alt kiralama yasağı, erken tahliye halinde ceza gibi ek protokoller de hazırlanabilir.

Unutulmamalıdır ki, iyi hazırlanmış bir kira kontratı, sonradan çıkacak anlaşmazlıkları asgariye indirir ve her iki tarafı da korur.