Kira Sözleşmesi Yenileme Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi yenileme nedir, nasıl yapılır, hangi kurallar geçerli? Sözleşme bitince otomatik uzama olur mu? TBK 347 ne diyor, “15 gün” kuralı nedir? Kira artışı TÜFE’ye göre mi, güncel sınırlamalar nasıl uygulanır? Ev sahibi hangi hallerde tahliye isteyebilir?

Bu yazıda, adım adım şunları netleştireceğiz:

• Otomatik uzama ve 10 yıllık uzama sonrası fesih
• Kira artışının çerçevesi (TÜFE, kira tespiti)
• Tahliye nedenleri, tahliye taahhüdü
• Yeni sözleşme imzalamanın etkisi ve noter gerekliliği

Kısacası, hem kiracı hem ev sahibi için pratik rehber: haklar, süreler, artış ve tahliye başlıklarıyla “kira sözleşmesi yenileme” sürecini anlaşılır kılacağız.

Kira Sözleşmesi Yenileme Nedir?

Kira sözleşmesi yenileme, mevcut bir kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, taraflardan birinin ya da her ikisinin istekleriyle veya bazen otomatik olarak aynı şartlarla yeni bir döneme girilmesi anlamına gelir. Türkiye’de hem kiracı hem de ev sahibi açısından kira sözleşmesi yenilemesi önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Özellikle son yıllarda değişen mevzuat ve Yargıtay kararları nedeniyle “kira sözleşmesi yenileme” konusu daha fazla gündeme gelmiştir.

Kiracı, kira süresinin sonunda evden çıkmak istemezse veya ev sahibi de kira süresini uzatmayı onaylarsa, sözleşme uzatılmış olur. Ancak bu süreçte bazı kurallara dikkat etmek gerekir. Otomatik uzama, sözleşmede değişiklik talepleri ve tahliye gibi haklar bu noktada devreye girer.

Kira Sözleşmesinin Yenilenme Şartları

Kira sözleşmesinin yenilenme şartları başında, mevcut sözleşmenin bitiş tarihine yaklaşırken taraflardan birinin fesih veya tahliye bildiriminde bulunmaması gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, özellikle konut ve çatılı işyerlerinde, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün öncesine kadar yazılı bir bildirim yapmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzatılmış kabul edilir.

Buradaki en önemli koşul, sözleşmenin bitim süresinde her iki tarafın da sessiz kalmasıdır. Yani kiracı “çıkmıyorum”, ev sahibi de “sözleşmeyi bitiriyorum” demezse, mevcut sözleşme yenilenir. Ancak ev sahibi; kendi, çocuklarının veya eşinin ihtiyacı, esaslı tadilat, kamulaştırma gibi istisnai haller haricinde, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kira sözleşmesini sona erdiremez.

Ayrıca kira bedeli gibi konularda anlaşmazlık varsa, yenileme sırasında bu konuda tarafların ayrıca bir protokol hazırlaması, imzalanan yeni metinle şartların netleşmesi faydalı olur.

Kira Sözleşmesinin Otomatik Yenilenmesi

Kira sözleşmesinin otomatik yenilenmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) en çok uygulanan hükümlerindendir. Taraflar sözleşmeyi sona erdirmek için yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi kendiliğinden uzar. Otomatik yenilemede, sözleşmedeki kira bedelinde kanunlar gereği (örneğin TÜFE oranı veya belirlenen zam üst sınırı) değişiklik yapılabilir, ancak kiracı otomatik olarak sözleşmenin devamı hakkını elde eder.

Bu sistem özellikle bir yıllık konut kira sözleşmelerinde çok yaygındır. Her yıl bitiminde tekrar bir imza atılmasına veya yeni bir protokol yapılmasına gerek kalmadan, kiracı evde oturmaya devam eder ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Ancak ev sahibi, kanunda yer alan belirli nedenler dışında, sözleşmeyi sona erdirme ya da kiracıyı tahliye etme hakkına hemen sahip değildir.

Tarafların Yenileme Konusundaki Hakları

Kira sözleşmesi yenileme konusu hem kiracıya hem de ev sahibine birtakım haklar ve yükümlülükler sağlar. Kiracı, kira süresi dolduğunda, yasal süreler içerisinde yazılı bildirimde bulunmazsa otomatik olarak evde oturmaya devam etme hakkını kullanır. Ayrıca ev sahibi, sözleşme yenilendiği için kiracıyı hemen tahliye edemez; yalnızca kanunda belirtilen haklı nedenlerle kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirmek isterse, bir sonraki uzama yılının en az 3 ay öncesinden yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Bunun dışında ev sahibi, kira artışı talep edebilir ancak bu talep, ilgili yasal düzenlemelere/üst sınırlara uygun olmalıdır.

Kiracı ise, her uzama yılında gerekirse yeni bir protokol hazırlanmasını, kira artış oranlarının yasalara uygun olmasını ve çıkmak istediğinde de yine sürelere uygun şekilde bildirimde bulunma hakkını kullanır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi yenileme süreci hem kiracılar hem ev sahipleri için hassas bir dönemdir ve yasal mevzuata uygun şekilde hareket edilmesi şarttır. Böylece taraflar arasında gereksiz ihtilafların çıkması önlenmiş olur.

Kira Sözleşmesinin Süresi ve Türleri

Kira sözleşmesinin süresi ve türleri, kiracı ile ev sahibi veya kiraya veren arasında oluşan anlaşmanın temel yapısını belirler. Kira sözleşmelerinde en çok karşılaşılan iki ana tür vardır: belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi. Her iki sözleşme türü de farklı yenileme koşulları ve sonuçları içerir. Türkiye’de bu konudaki düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nda net şekilde açıklanmıştır. Şimdi, kira sözleşmesi türlerine ve yenileme durumlarına daha detaylı bakalım.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Belirli süreli kira sözleşmesi, kira ilişkisi için baştan itibaren belirli bir bitiş tarihi öngörülen, örneğin “01.09.2024-31.08.2025” arasında geçerli olacak şekilde yapılan sözleşmelerdir. Burada hem başlangıç hem de bitiş tarihi nettir ve taraflar bu sürede kiralanan yer üzerinde kira ilişkisini sürdürmeyi taahhüt eder.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin süresi sona erdiğinde otomatik olarak sona erip ermeyeceği konusu önemlidir. Sözleşmenin başlangıcında süre net olduğu için genelde tarafların yenileme konusunda bir adım atması gerekir. Ancak uygulamada, kiracı söz konusu süre sonunda da kiralananı boşaltmaz ve ev sahibi de itiraz etmezse durum farklılaşır.

Belirli Süre Bitiminde Yenileme

Belirli süreli bir kira sözleşmesi sona erdiğinde, kanuna göre taraflardan biri sözleşmenin sona ereceğini yazılı olarak bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Yani, ev sahibi belirli süreli sözleşmenin bitiminde tahliye istemiyorsa, kiracı orada kalmaya devam edebiliyor. Ancak ev sahibi sözleşme bitmeden en az 15 gün önce kiracıya yazılı bildirim gönderirse ve fesih sebeplerini de açıklarsa, sözleşme sona erdirilebilir.

Bu nedenle birçok kiracı, belirli süreli kira sözleşmeleri sonunda bir yenileme protokolü hazırlanır mı diye merak eder. Sözleşme yazılı şekilde yenilenmese bile, taraflar arasında zımni bir uzama olur ve sözleşme bir yıllık periyotlarla devam eder. Yani, taraflar aksini kararlaştırmazsa, belirli süreli kira sözleşmeleri, her sene aynı şartlarla kendiliğinden uzamaya devam eder.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, başlangıç tarihi belli olup sona erme tarihi belirli olmayan, “süre belirtilmeksizin” yapılan kira sözleşmeleridir. Özellikle eski kiracılar arasında bu tür sözleşmeler çok yaygındır. Sözleşmede süre belirtilmemişse veya söz konusu sürenin bitimine rağmen taraflar yeni bir süre belirlemezse, bu durum belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı ve ev sahibi sözleşmeyi sona erdirebilmek için fesih ihbarı yapmak zorundadır. Kiracının, genellikle kanunda yer alan fesih sürelerine uyarak (örneğin, 1 ay önceden bildirme gibi) bildirimde bulunması gerekir. Aksi takdirde, sözleşme devam eder ve kiracı aynı şartlarda oturmaya devam edebilir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Yenileme Durumu

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde “yenileme” teknik olarak söz konusu değildir çünkü zaten başlangıçta belirli bir bitiş tarihi yoktur. Ancak taraflar isterlerse yeni bir protokol yaparak, şartları değiştirebilir ve sözleşmeyi güncelleyebilirler. Eğer herhangi bir değişiklik yapılmazsa, kiracı aynı haklarla konutu veya işyerini kullanmaya devam eder. Ev sahibi ise yine yalnızca kanunda belirtilen sınırlı tahliye sebepleriyle kiracıyı çıkarabilir.

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin süresi ve türü, hem kiracının hem de ev sahibinin gelecek planlarını etkilediği için dikkatli seçilmelidir. Taraflar, sözleşmelerinin hangi türe uygun olduğunu ve yenileme süreçlerinde hangi adımları atacaklarını iyi bilmelidir. Bu sayede olası anlaşmazlıkların ve sürprizlerin önüne geçilebilir.

Kira Artış Oranı ve Sınırlamalar

Kira Artışında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Uygulaması

Kira artışında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) uygulaması, Türkiye’deki konut kiralamalarında çok önemli bir yer tutar. Özellikle yasa gereği, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinde yıllık TÜFE oranındaki on iki aylık ortalama esas alınır. Yani sözleşmede aksi kararlaştırılsa bile, ev sahibi kiraya en fazla TÜFE ortalaması kadar zam yapabilir. Kiracılar ve ev sahipleri, bir sonraki yılın kira bedelini hesaplarken her ay Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalamasını dikkate almalı.

TÜFE oranı, her ay güncellenir ve internette veya E-Devlet üzerinden kolayca bulunabilir. Böylece herhangi bir anlaşmazlık yaşanmadan kira artışı belirlenebilir. Bu düzenleme hem kiracıları hem de ev sahiplerini korur ve tarafların yıllık kira artışlarını önceden öngörebilmesini sağlar.

Kira Artışı Sınırı ve %25 Zam Düzenlemesi

Son yıllarda artan kiralar nedeniyle hükümet bazı sınırlamalar getirdi. Özellikle 2022 ve 2024 yılları arasında, konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırıldı. Yani, TÜFE oranı ne olursa olsun, yenilenen kira sözleşmesinde ev sahibinin yapabileceği maksimum artış %25 olacak şekilde yasal bir üst sınır getirildi.

Bu %25’lik zam sınırlaması, sadece konut kiralarını kapsar. İşyeri kiralarında ise artışta yine TÜFE’nin on iki aylık ortalaması uygulanır. Ayrıca bu sınırlama geçici bir düzenlemedir ve her yıl uzatılıp uzatılmayacağı hükümet tarafından yeniden değerlendirilir. Belirtilen zam oranının üzerinde artış talep edilirse, kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.

Kira Bedeli Tespit Davası Açılması

Kira bedeli konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, kira bedeli tespit davası açma hakkı hem mal sahibinde hem de kiracıdadır. Özellikle uzun süre sözleşme yenilenmiş ve güncel kira, piyasaya göre çok düşük kalmışsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.

Kira tespit davası için, genellikle yenilenen dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ya da yeni dönem başladığında başvuruda bulunmak gerekir. Mahkeme, çevredeki benzer evlerin kira fiyatlarını, dairenin konumunu, durumunu ve yasal artış sınırlarını dikkate alarak adil bir kira bedeli belirler. Bu davalar hem kiracılar hem de ev sahipleri için çözüm sunar ve taraflar arasında hakkaniyet sağlar. Dava sonunda belirlenen bedel, taraflarca uygulanmak zorundadır.

Kira Sözleşmesi Yenilenirken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira sözleşmesi yenileme zamanı geldiğinde, tarafların hak kaybı yaşamaması için bazı önemli noktalara dikkat etmek gerekir. Bu aşamada özellikle yapılacak değişiklikler, protokol hazırlanması ve depozito ile aidat gibi ek yükümlülüklerin güncellenmesi çok önemlidir.

Sözleşmede Yapılabilecek Değişiklikler

Kira sözleşmesi yenilenirken, genel olarak mevcut sözleşmede değişiklik yapılmaz; sadece kira bedeli kısmı, yani zam oranı güncellenebilir. Türk Borçlar Kanunu 343. madde gereği, taraflar karşılıklı anlaşma sağladıklarında, sadece kira bedeli, süresi ve depozito gibi temel unsurlar üzerinde değişikliğe gidebilirler. Aidat, kullanım koşulları gibi yan maddelerde de yine iki tarafın açık rızasıyla değişiklik mümkündür. Fakat taraflardan birinin çıkarına ciddi aykırılık getiren hükümler yapılamaz.

Hangi Değişiklikler Geçerlidir?

Kira sözleşmesi yenilenirken geçerli değişiklikler şunlardır:

• Kira bedelinin güncellenmesi (yasal sınırlara uyularak)
• Sözleşme süresiyle ilgili güncellemeler
• Aidat, depozito ve benzeri yan ödemelerde iki tarafın rızasıyla yapılacak değişiklik
• Demirbaşların yenilenmesine veya bakımına ilişkin yeni düzenlemeler

Bu değişiklikler iki tarafın hemfikir ve yazılı onayı ile geçerlilik kazanır.

Kiracı Aleyhine Yapılamayan Değişiklikler

Kanuna göre, kiracı aleyhine yapılacak bazı değişiklikler kesinlikle geçersizdir. Özellikle:

• Kanunen öngörülen azami kira artış oranından fazla zam yapılması
• Depozito miktarının üç aylık kira bedelini aşacak şekilde artırılması
• Kiracının yasal haklarını sınırlayıcı, örneğin ani tahliye baskısı getiren hükümler
• Kiracının bakım, onarım, tadilat gibi yükümlülüklerini yasal sınırların ötesine taşıyan maddeler

Yani, sözleşmeye eklenen bu tür kurallar, kiracı lehine olmasa bile mahkeme önünde geçersiz sayılır.

Yenileme Protokolü Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesinin yenilenmesi için tarafların yazılı bir yenileme protokolü yapması güvenli olacaktır. Protokol, mevcut kira sözleşmesindeki bilgileri tekrar ederek, yapılan değişiklikleri açıkça belirtmelidir.

Yenileme protokolünde şu bilgiler mutlaka olmalı:

• Tarafların tam kimlik ve iletişim bilgileri
• Taşınmazın açık adresi
• Yenilenen kira bedeli ve varsa yeni depozito tutarı
• Kira dönemi (yeni başlangıç ve bitiş tarihi)
• Eğer değiştirildiyse aidat ve yan giderler
• İki tarafın imzaları

Protokol hem kiracıda hem ev sahibinde birer nüsha olacak şekilde hazırlanmalıdır. Protokolde yapılan her değişikliğin iki tarafın rızası ile yazılı olarak belirtilmesi şarttır.

Yenilemede Depozito, Aidat ve Ek Yükümlülükler

Kira sözleşmesi yenilenirken depozito, aidat ve ek yükümlülükler de güncellenebilir. Ancak bu değişikliklerin yasal sınırlar içinde olması gerekir.

• Depozito, üç aylık kira bedelini geçemez. Depozito artışı talep edilirse, kiracının yazılı onayı gereklidir. Yalnızca kira bedeli yükselmişse, depozitonun da buna uygun artırılması mümkündür.
• Aidat ve yan giderler de değişebiliyorsa, kesinlikle yeni sözleşmede belirtilmelidir. Özellikle apartman yönetiminden yeni gelen ekstra aidat gibi yükümlülüklerin paylaşımı açık şekilde anlaşmada yazmalı.
• Ek yükümlülükler, örneğin yeni beyaz eşya, anahtar teslim tadilat gibi maddeler, ancak iki taraf rıza gösterirse protokole eklenir.

Kira sözleşmesi yenilenirken bu noktalara dikkat edilirse, ileride yaşanacak anlaşmazlıkların da önüne geçilmiş olur. Hak kaybı yaşamamak için süreci yazılı ve karşılıklı imzalarla yürütmek en doğrusudur.

Ev Sahibinin ve Kiracının Hakları

Ev sahibinin ve kiracının hakları, kira sözleşmesinin imzalanmasından sözleşmenin sona ermesine kadar hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de güncel yargı kararlarına göre korunmaktadır. Kira ilişkilerinde tarafların karşılıklı hakları ve yükümlülükleri bellidir. Her iki taraf da yasal sınırlar içerisinde hareket etmek zorundadır. Özellikle tahliye konuları, hem ev sahibi hem de kiracı açısından en çok merak edilen başlıkların başında gelir.

Kiracının Tahliye Edilme Şartları

Kiracının tahliye edilme şartları, kanunlarla açık bir şekilde düzenlenmiştir. Keyfi tahliye mümkün değildir ve ev sahibi her istediğinde kiracıyı çıkaramaz. Kiracının tahliyesi genellikle üç ana nedenle gerçekleşebilir: kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhütnamesinin verilmiş olması veya kanunda belirtilen özel hallerin ortaya çıkması. Kira borcunun aksatılması durumunda, ev sahibi ihtarname göndermek ve belirli bir süre vermek zorundadır. Ayrıca, ev sahibi ciddi ve haklı bir gerekçe olmadan tahliye talebinde bulunursa bu kabul edilmez.

Ev Sahibinin Tahliye Hakkı (TBK 347)

Ev sahibinin tahliye hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bu maddeye göre, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminde veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca, kiracı, sözleşmeye aykırı davranırsa, örneğin eve zarar verirse ya da komşuları ciddi şekilde rahatsız ederse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Burada yasal süre ve ihbar şartlarına uyulması gereklidir. Kanuna göre, ev sahibi tahliye hakkını kullanırken kiracının haklarını göz ardı edemez.

Kiracının Evden Çıkmak İstemesi

Kiracı evden çıkmak istediğinde, bunu ev sahibine önceden yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde, süre bitiminde kiracı herhangi bir hak kaybı yaşamadan çıkabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, genellikle 15 gün önceden yazılı bildirim şartı aranır. Kiracı, kanuni bildirim sürelerine uyduğu takdirde herhangi bir tazminat ödemez ve depozitosunu geri talep hakkına sahip olur. Ancak, aniden evi terk etmek veya bildirim yapmadan ayrılmak, kiracı aleyhine sonuç doğurabilir.

10 Yıl Sonunda Ev Sahibinin Tahliye Hakkı

10 yıl sonunda ev sahibinin tahliye hakkı, kiracıların uzun süreli kira ilişkilerinde en fazla karşılaştığı yasal konulardan biridir. TBK’ya göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıl uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talebinde bulunabilir. On yıllık süre dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılması zorunludur. Eğer bu süreler göz ardı edilirse ev sahibi tahliye hakkını bir sonraki yıl kullanabilir.

Süre Hesaplaması ve Bildirim

Süre hesaplaması ve bildirim, tahliye süreçlerinde oldukça önemlidir. Ev sahibi 10 yıllık sürenin sonunda, tahliye için yazılı olarak bildirim yapmak zorundadır. Bildirimin, yeni sözleşme yılından en az 3 ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Aksi halde, bildirim geçerli sayılmaz ve sözleşme bir yıl daha otomatik olarak uzar. Bildirimin mutlaka yazılı olması gereklidir; sözlü bildirim geçerli değildir. Bildirim süresi hesaplanırken, sözleşmenin ilk imzalandığı tarihten itibaren geçen uzama yılları dikkate alınır. Kiracının da hakları kanunlarla güvence altındadır ve bu süreçte yasal sürelere dikkat edilmesi gerekir.

Tahliye ve İhtar Bildirimi Süreçleri

Tahliye ve ihtar bildirimi süreçleri, hem kiralayan hem de kiracı için oldukça önemlidir. Kiracı evden çıkarılmak istendiğinde ya da sözleşme sona erdirilmek istendiğinde belirli yasal adımların izlenmesi gerekir. Yanlış ya da eksik yapılan işlemler, davaların reddedilmesine veya sürecin uzamasına yol açabilir. Tahliye sürecinde genellikle önce yazılı bir ihtarname gönderilir. Bu ihtar ile kiracıya, tahliye sebebi ve istenen dava sonucu açıkça bildirilmelidir. Yasal yollar izlenerek gerçekleştirilen tahliye işlemleri, tarafların mağdur olmasının önüne geçer. Aşağıda, tahliye süreçlerinde sık karşılaşılan bazı özel durumları bulabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul ettiğini yazılı olarak beyan ettiği önemli bir belgedir. Bu taahhüt, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve özgür iradeyle verilmiş olmalıdır. Yani, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütnameleri genellikle geçersiz sayılır. Çünkü Yargıtay ve Türk Borçlar Kanunu, kiracının baskı altında olmadığından emin olunmasını ister. Tahliye taahhütnamesi geçerli ise, kiraya veren taraf belirtilen tarihten sonra kiracıya noter kanalıyla veya taahhütlü bir mektupla kısa süre içinde tahliye için ihtar gönderebilir ve ardından mahkemede icra yoluyla tahliye davası açılabilir. Bu yöntem, hızlı sonuç verdiği için ev sahipleri tarafından sıkça tercih edilir.

Ödeme Yapmayan Kiracının Tahliyesi

Ödeme yapmayan kiracının tahliye edilmesi için öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnameyle birlikte kiracıya genellikle 30 günlük bir ödeme süresi tanınır. Eğer bu süre içinde kira borcu ödenmezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve 'tahliye talepli icra takibi' ile tahliye sürecini başlatır. İki haklı ihtar durumu da, arka arkaya kira ödemesinin zamanında yapılmaması veya sıklıkla geciktirilmesi durumunda gündeme gelir. Mahkeme, ödeme yapmayan kiracının tahliyesine karar verebilir. Kiracı, tahliye sürecinde borcunu ödemezse, icra müdürlüğü tahliye işlemini gerçekleştirir. Ödeme yapmayan kiracılara karşı süreçler net ve yasal dayanaklı olarak ilerler.

Esaslı Tadilat veya Yıkım Durumunda Tahliye

Esaslı tadilat veya yıkım durumunda tahliye, taşınmaz sahibinin büyük bir tadilata ya da binanın yıkımına karar vermesiyle gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibinin kiralanan taşınmazda esaslı bir tadilat veya yeniden inşa yapması gerekiyorsa ve bu durumda kiracının taşınmazı boşaltması zorunlu ise, tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda da, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi şarttır. İhtar sonrası mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır. Mahkeme, tadilat ya da yıkımın zorunlu ve ciddi olup olmadığını inceler. Bu nedenle, yapılan başvurunun somut, belgeli ve dayanaklı olması gerekir. Mahkeme tahliyeye karar verirse kiracı, taşınmazı tahliye etmek zorundadır.

Not: Esaslı tadilat ya da yıkım sonrası yeni yapılan taşınmazda, eski kiracıya tekrar kiralama hakkı tanınabilir. Bunun için eski kiracının yeni yapılan taşınmazı kiralamak istediğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Tahliye süreçlerinde her zaman yasal hak ve yükümlülükler göz önünde bulundurulmalıdır. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bu süreçlerde profesyonel destek alması sorunların hızlı ve güvenli çözümü için oldukça önemlidir.

Yeni Malikin Hakları ve Sözleşmenin Devamı

Kiralananda yeni malik olma durumu, özellikle daire, işyeri veya evin satılmasıyla birlikte gündeme gelir. Taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 310. maddeye göre eski malikin yerine geçer. Yani, mevcut kira sözleşmesi sonlanmaz, yeni malik otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malik, ev veya işyerini devraldıktan sonra, kiracı aynı koşullarda oturmaya devam eder. Kiracının tüm hakları ve yükümlülükleri korunur. Kira bedeli, depozito, kontrat şartları aynen devam eder. Kiracının tek yapması gereken, kira bedelini yeni malike ödemeye başlamaktır. Ödeme yanlışlıkla eski malike devam ederse, kiracının gecikme ve borç sorunu doğabilir. Bu yüzden malik değişimi hem yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir hem de yeni malikin banka bilgileri gibi bilgiler net bir şekilde açıklanmalıdır.

Yeni malik, sadece yasada tanımlı sınırlı bazı hakları kullanabilir. Bunlardan biri kendi ihtiyacı için tahliye davası açma hakkıdır. Ancak bunun için malik taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya ihtar çekmeli ve 6 ay geçtikten sonra dava açmalıdır. Bu süreçler tamamlanmadan kiracı, sözleşme kapsamında koruma altındadır.

Özetle, yeni malik taşınmazın sahibi olduğu anda eski koşullarla kira sözleşmesini üstlenir ve ancak yasal yollarla değişiklik ya da tahliye isteyebilir.

Önceki Kira Sözleşmesinin Sonuçları

Kiralananda yeni malik ortaya çıktığında, önceki kira sözleşmesi geçerliliğini korur. TBK 310. maddeye göre, mevcut kira kontratı aynen devam eder ve yeni malik eski malikin yerine sözleşmeye taraf olur. Kiracı için yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.

Bu durumda, önceden belirlenmiş olan kira tutarı, depozito maddeleri, yıllık artış oranları ve sözleşmenin süresi aynen geçerli olur. Kiracı eski malikle ne konuda anlaşmışsa, bu şartlar yeni maliki de bağlar. Hatta, tahliye taahhütnamesi gibi belgeler de geçerliliğini sürdürür; yeni malik, bunlara dayanarak yasal haklarını kullanabilir.

Önceki kira sözleşmesi, sadece kiracının veya yeni malikin ortak iradesiyle farklı bir kontrat hazırlanırsa sona erer. Yani, yeni malikin tek taraflı olarak "ben bu sözleşmeyi tanımıyorum" deme hakkı yoktur. Yasaya göre yeni malik, kiralanan taşınmazı tahliye ettirmek isterse, sadece ihtiyacı olması şartıyla ve kanundaki yasal bildirim süresine uyarak tahliye davası açabilir.

Bunun dışında, önceki kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar (örneğin önceki dönemden kalan aidatlar veya kiralar), yine yeni malik tarafından takip edilebilir. Fakat, eski malikten kaynaklanan borçlar ya da anlaşmazlıklar yeni malike geçmez. Sadece kira sözleşmesinin hüküm ve sonuçları devredilir.

Kısacası, önceki kira kontratı yeni maliki de bağlayan ve aynen devam eden bir metindir. Kiracı haklarını kanun ve mevcut sözleşmeye göre kullanmaya devam eder.

E-Devlet’te Yenileme İşlemleri

E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yenilemek için bazı basit adımlar bulunuyor. Öncelikle her iki tarafın (kiracı ve ev sahibi) e-Devlet şifresiyle sisteme giriş yapması gerekiyor. E-Devlet'te ana sayfadan "Kira Sözleşmesi İşlemleri" ya da "Dijital Kontrat – Kira Sözleşmesi" şeklinde arama yapılmalı. Karşınıza çıkan ekranda yeni sözleşme hazırlama veya mevcut sözleşmeyi yenileme seçeneklerinden birini seçebilirsiniz.

Kira sözleşmesinde yer alacak tüm bilgiler, özellikle tarafların kimlik bilgileri, sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri, kira bedeli, depozito ve ödeme koşulları eksiksiz olarak girilmeli. Gerekirse kefil bilgileri de eklenir. Bilgiler doldurulduktan sonra ilk olarak ev sahibi tarafından sözleşme taslağı oluşturulup kiracının e-Devlet hesabına gönderilir.

Kiracı ise kendisine iletilen bu sözleşmeyi sistem üzerinden onayladığında, sözleşme iki taraf için de geçerli olur. Taraflardan biri üç gün içinde onaylamazsa, sözleşme otomatik olarak iptal edilir ve geçerli olmaz. Dilerseniz kira kontratının PDF çıktısını da indirebilirsiniz.

Bu işlemle birlikte kira sözleşmesinin dijital ortamda hazırlanıp saklanması kolaylaştırılmış olur. Bu sayede arşivleme, belge kaybı ve gerektiğinde belgeye hızlı erişim sağlanır.

Dijital Sözleşmelerin Hukuki Geçerliliği

Dijital kira sözleşmeleri, özellikle son yıllarda Türk Borçlar Kanunu ve Elektronik İmza Kanunu ile hukuki zemine oturtuldu. E-Devlet üzerinden yapılan kira sözleşmeleri de hukuki açıdan tamamen geçerli kabul ediliyor. Burada iki tarafın da TC kimlik numarası ve e-Devlet şifresi ile sisteme giriş yaparak işlem yapması sayesinde kimlik doğruluğu garanti altına alınıyor.

Dijital imzalı sözleşmeler, elle atılan imza yerine geçiyor ve mahkemede delil olarak kullanılabiliyor. Ayrıca sözleşmenin her adımı kayıtlara geçtiği için daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Elektronik ortamda oluşturulmuş bir kira kontratının, fiziksel bir belgeyle aynı mahiyette olduğu resmi olarak da teyit edilmiştir.

Sonuç olarak, e-Devlet üzerinden yapılan yenileme işlemleri sayesinde, kira sözleşmeleri daha güvenli, şeffaf ve hızlı bir şekilde tamamlanır. Dijital kira sözleşmelerinin geçerliliğiyle ilgili merak edilen bütün sorular için hukuki dayanaklar güncellenmiş, yasalara uygun bir sistem sunulmuştur. Özellikle yeni düzenleme sonrası, dijital kira sözleşmeleri klasik yöntemle yapılanlarla eş değerde ve resmi olarak geçerlidir.

Yenilemede Sıkça Sorulan Sorular

Yenileme Olmazsa Ne Olur?

Kira sözleşmesi yenileme yapılmazsa, yani taraflar aralarında yenileme protokolü veya yeni bir sözleşme imzalamazsa mevcut kira sözleşmesinin akıbeti pek çok kiracı ve ev sahibi tarafından merak ediliyor. Kira sözleşmesinin yenilenmemesi, sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı konutta oturmaya devam ediyorsa ve ev sahibi de bu duruma itiraz etmiyorsa, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Bu işleme “otomatik yenileme” denir.

Yani, sözleşme bitiminde özel bir yenileme yapılmazsa kiracı oturmaya devam ediyorsa kira ilişkisi devam eder. Ancak bu durum bazı özel koşullara tabidir. Ev sahibi, yasal bildirim süresine uyarak tahliye veya başka bir değişiklik talep edebilir. Taraflardan biri sözleşmeyi feshetmek isterse kanunda yazılı usule uygun olmalıdır.

Yenileme Protokolü Yapılmazsa Sonuçları

Kira yenileme protokolü yapılmaması durumunda, sözleşmenin son bulması veya taraflardan birinin baskı altında hissetmesi gibi bir durum yaşanmaz. Çünkü Türk Borçlar Kanunu otomatik uzatmaya açıkça olanak tanımaktadır. Ancak yenileme protokolü yapılmadığında, aşağıdaki durumlar meydana gelebilir:

• Yazılı yeni bir kira şartı veya kira tutarı değişikliği yoksa, önceki sözleşmenin şartları geçerli olur.
• Kira artışı varsa, bu artış kanunda öngörülen azami oran doğrultusunda yapılır.
• Ev sahibi, yenileme protokolü olmadan da yasal tahliye hakkını kullanabilir.
• Kira sözleşmesindeki eski hükümler geçerliliğini sürdürür; eksiklikler ve anlaşmazlıklar çıkabiliyor.

Özetle, protokol yapılmaması taraflardan birinin hakkını kaybetmesi anlamına gelmez. Ancak yazılı anlaşmalar ileride doğacak uyuşmazlıklarda kanıt açısından önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Yıllık/Yeni Kira Bedeli Hesaplaması

Kira sözleşmesinin yıllık veya yeni kira bedelini hesaplamak isteyen kiracılar ile ev sahipleri için en önemli konu, hangi oranda artış yapılacağıdır. 2024 yılında ve önümüzdeki aylarda kira artışı TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak yapılmaktadır. Yani, eski kira bedeli üzerine yasal oran kadar zam yapılabiliyor.

Örnek olarak;
2024 yılında kira artış üst sınırı %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu oran sadece konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiralarında ise TÜFE 12 aylık ortalaması dikkate alınır.

Yıllık kira artışı hesaplaması şöyle yapılır:

1. Mevcut kira bedeli belirlenir.
2. Zam oranı (örneğin %25 veya TÜFE ortalaması) belirlenir.
3. Eski kira bedeline zam oranı uygulanır ve yeni tutar elde edilir.

Örnek Hesap: Bir kiracının aylık kirası 10.000 TL ise ve zam oranı %25 ise:
10.000 TL + (10.000 TL x 0,25) = 12.500 TL yeni kira bedeli olur.

Yasal sınırların ve sözleşmede belirtilen artış şartlarının mutlaka dikkate alınması gerekir. Taraflar farklı bir artış kararlaştıracaksa, bunun yazılı olması ve yasal sınırlamalara uygun şekilde yapılması gerekir.

Sözleşme Yenilemeye İlişkin Yargıtay ve Mevzuat Yorumları

Güncel Yargıtay Kararları

Güncel Yargıtay kararları, kira sözleşmesinin yenilenmesiyle ilgili hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuları aydınlatır. Son dönem Yargıtay kararlarında, özellikle otomatik sözleşme uzatımı ve kira artış oranlarına uyulmaması gibi durumlara dikkat çekilir. Yargıtay, kira sözleşmelerinin yenilenmesinde esas alınması gerekenin, tarafların iradesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri olduğunu vurgular.

Önemli bir Yargıtay kararında, kira sözleşmesinin belirli süre sonunda yazılı olarak yenilenmemesi durumunda bile, kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde sözleşmenin aynı koşullarla otomatik olarak bir yıl daha uzatıldığı belirtilmiştir. Ancak Yargıtay, eğer ev sahibi sözleşme sonunda tahliye isteğini yasal süreler içinde kiracıya bildirirse, otomatik yenilemenin geçerli olmayacağına karar veriyor.

Ayrıca Yargıtay, kötü niyetli kira artışlarının da geçersiz olduğuna; zam oranında, yasal sınırlara ve özellikle TÜFE'ye uyulması gerektiğine hükmediyor. Sonuç olarak, Yargıtay kararları genellikle kiracının da, ev sahibinin de haklarını korumaya odaklanır.

Türk Borçlar Kanunu’nun İlgili Maddeleri Açıklaması

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin yenilenmesi ile ilgili olarak 347, 344 ve 350. maddeler öne çıkar. Özellikle TBK 347. madde, mesken ve işyeri kiralarında sözleşmenin belirli süreli olması halinde, sürenin bitiminden sonra kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve ev sahibinin 10 yıl boyunca sebepsiz yere sözleşmeyi sonlandıramayacağı hükmünü getirir.

TBK 344. madde ise, kira artış oranı konusunda anlaşmazlıkları ve sınırları belirler. Kanuna göre, kira artışında tarafların anlaştığı oran, yıllık TÜFE artışını geçemez. Eğer herhangi bir oran belirtilmemişse, yine TÜFE esas alınır ve sözleşmeye aykırı fazla bir artış yapılamaz.

Ayrıca TBK 350 ve 352. maddeler, tahliye yolları ve şartlarını açıklar. Örneğin ev sahibinin, özel haller dışında yalnızca belirli nedenlerle tahliye isteyebileceği ve bunun da belirli prosedürlere tabi olduğu kanunda düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun bu maddeleri sayesinde, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirlenmiş olur. Özellikle son yıllarda yapılan yasal değişiklik ve güncel yorumlar sayesinde kiracı ve ev sahiplerinin karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışılmıştır.