Ev Sahibi Sürekli Kirayı Artırabilir mi? Yeni Kira Kontratında Ne Gibi Riskler Var?

Merhaba,

Öncelikle sorunuzun çok önemli detaylar içerdiğini ve oldukça sık karşılaşılan bir meseleye ilişkin olduğunu belirtmek isterim. Konunun hem güncel yasal mevzuat hem de uygulama açısından kapsamlı bir şekilde ele alınması gerekmektedir. Sorunuzun özetiyle ilgili 2025 yılı itibarıyla Türkiye’de konut kira hukukuna ilişkin güncel bilgileri aşağıda bulabilirsiniz.

Durumunuzun Hukuki Analizi

1. Kira Kontratları ve 10 Yıllık Uzama (Tahliye) Hakkı:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince, konut ve çatılı işyerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitince, kiracı sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirmiyorsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Ancak, kiraya veren, başlangıçtan itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshedebilir.
Önemli olan, her yapılan “yeni kontrat”ın yeni bir kira sözleşmesi olup olmadığıdır. Uygulamada, eğer kiracı ile ev sahibi tamamen yeni koşullarla yeni bir kontrat yapıyorsa (örneğin, önceki kontrat tamamen ortadan kalkıp yeni bir tutar, yeni taraflar ve ayrı koşullarla), bu durumda yeni bir kira ilişkisi doğar ve 10 yıl bu yeni kontratın başlangıcından itibaren başlar.
Fakat, uygulamada çoğu kez kontratlar “kira artırımı” için ya da şart güncellemesi için yenilenir ve aslında kira ilişkisi devam eder. Mahkemeler genellikle eski kontrat ve yeni kontrat tarihleri arasında bir “süreklilik” olup olmadığına bakar.

2. Ev Sahibi “İhtiyaç Nedeniyle” Tahliye davası açarsa:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, ev sahibi kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu ihtiyaç duyarsa, tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Ancak Yargıtay kararlarına göre, ev sahibinin aynı bölgede başka boş veya daha uygun evleri varsa ve ihtiyacı gerçekten samimi değilse, bu tahliye talepleri reddedilebilmektedir. Sizin belirttiğiniz gibi, ev sahibinin aynı apartmanda ve bölgede 5-7 daire sahibi olması ve hepsinin kirada olması, malikin “gerçek ve samimi ihtiyacı”nı ispat etmesini zorlaştırabilir.

Karşılaşabileceğiniz Riskler

1. 10 Yıllık Uzama Süresi:
   Eğer yeni yapılan kontrat tamamen yeni bir kira ilişkisi başlatıyor olarak kabul edilirse, 10 yıllık uzama süresi Temmuz 2022’den başlar ve bu sürenin sonu olan 2032’ye kadar ev sahibi “sebep göstermeden” tahliye davası açamaz.
   Eğer mahkeme, yeni sözleşmenin sadece bir kira artışı protokolü/güncellemesi olduğuna ve kiracılık ilişkisinin 2014’ten beri kesintisiz devam ettiğine karar verirse, 10 yıl 2014’ten başlar. Yani 2024’te kiraya veren tahliye hakkını kullanmak için dava açabilir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:
   Ev sahibinin oğlunun ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu ise mahkeme tahliyeye karar verebilir. Ancak sizin belirttiğiniz gibi, farklı taşınmazlarının, hatta aynı apartmanda dairelerinin olması, ev sahibinin ihtiyacının samimi olup olmadığının sorgulanmasına neden olur. Mahkeme, ev sahibinin bütün şartlarını, mevcut kiralık ve boş dairelerini dikkate alacaktır. Yargıtay uygulamaları kiracıyı koruyacak yöndedir; gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç yoksa davanın reddine karar verilebilir.

3. Karşılaşabileceğiniz Diğer Riskler:

   • Tahliye davası açılıp lehinize sonuçlanmazsa, kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder.
   • Eğer aleyhinize sonuçlanırsa ve tahliye kararı verilirse, mahkeme tahliye için size süre verir (genellikle 30 gün).
   • Yıllık kira tutarının yüzde yirmi kadar yasal faiz ve mahkeme masrafları da ev sahibi tarafından talep edilebilir.

Yapmanız Gerekenler

• Sözleşme ve yazışmalarınızı tam olarak saklayınız.
• Ev sahibinin diğer taşınmazlarının durumunu (boş/kiralı) öğrenip dava sürecinde ibraz ediniz.
• İhtiyaç iddiasının samimi olmadığını destekleyecek tüm bilgi ve belgeleri mahkemeye sununuz.
• Bir avukattan veya bir uzmandan hukuki destek almanız süreci daha sağlıklı takip etmenizi sağlar.

Sonuç

Sonuç olarak, yeni yapılan sözleşmenin “yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi mi yoksa eski sözleşmenin devamı mı olduğuna” ilişkin mahkeme değerlendirmesi belirleyici olacaktır. Ayrıca, ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı da tahliye davasının sonucuna doğrudan etki edecektir.

Daha fazla sorunuz veya özel durumunuzun detaylı incelenmesini isterseniz, lütfen uzman bir avukat ile birebir görüşmeniz tavsiye olunur.

Saygılarımla,
Avukatistan