Depozitoyu Vermeyen Ev Sahibine Karşı Ne Yapılabilir?

Depozitoyu vermeyen ev sahibine karşı yapabilecekleriniz merak mı ediyorsunuz? Kiracılar için depozito iadesi, ev sahipleri ile yaşanan en sık karşılaşılan problemlerden biridir. Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz ve genellikle güvenli bir banka hesabında tutulması önerilir. Ancak, bazı ev sahipleri olağan üstü bir durum olmadığı halde bu bedeli iade etmekten kaçınabilir.

Yasal yollara başvurmak, ev sahibine ihtar çekmek veya mahkemeye başvurmak gibi çözümler arasında yer alır. Kiracılar, eve zarar vermedikleri sürece, depozitonun tam olarak iade edilmesini isteme hakkına sahiptir. Eğer ev sahibi, sözleşmede belirtilen sınırların dışında zarar iddiasında bulunuyorsa, bu durumu kanıtlamak zorundadır. Bu durumlarda, kiracılar icra takibi başlatarak ya da dava açarak haklarını arayabilir. Unutmayın, haklarınızı bilmek ve gerektiğinde yasal destek almak çok önemlidir.

Kira Depozitosu Nedir?

Depozitonun Amaç ve Hukuki Niteliği

Kira depozitosu, kiracının bir konutu ya da iş yerini tutarken ev sahibine ödediği güvence bedelidir. Depozitonun amacı, kiracının olası zararlarını veya ödenmeyen borçları teminat altına almaktır. Kısacası, ev veya iş yerinde oluşabilecek hasarlar, eksikler ya da ödenmeyen faturalar bu bedel ile karşılanabilir.

Depozitonun en temel hukuki niteliği, bir teminat görevi görmesidir. Yani bu para ev sahibinin hemen harcayabileceği bir ücret değildir. Kiracının taşınmazı sözleşme şartlarına uygun halde teslim etmesi ve borçlarını ödemesi durumunda depozito aynen veya gerekirse bir kısmı iade edilir. Kiracı depozitoyu kiradan düşmek için kullanamaz; temel prensip, sadece zararı veya eksikleri karşılamak içindir.

Pek çok kaynakta depozito “güvence bedeli” şeklinde geçer ve günlük hayatta da sıkça bu şekilde adlandırılır. Depozito bedeli, ancak gerekli durumlarda ev sahibi tarafından kullanılabilir; aksi halde, sözleşme bitiminde aynen iade edilmelidir.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu’nda Depozito

Kira depozitosu ile ilgili yasal düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde yer alır. Bu maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito yani güvence bedeli alınabilir fakat bu bedelin en fazla üç aylık kira tutarı kadar olabileceği açıkça belirtilmiştir.

Yine aynı maddeye göre bu bedel, para veya kıymetli evrak olarak kabul edilir ve ev sahibi bu parayı kendi hesabında değil, bir banka vadeli hesabında kiracı lehine saklamak zorundadır. Ayrıca, kira sözleşmesi bittiğinde ve kiracı tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğinde, ev sahibi üç ay içinde mahkemeye başvurmazsa, banka depozito bedelini ve varsa faiziyle birlikte kiracıya iade eder.

Bu yasal düzenleme, hem kiracıyı hem de ev sahibini adil bir şekilde koruma amacını taşır. Kanun, depozitonun nasıl alınacağını, korunacağını ve iade edileceğini açıkça belirleyerek olası anlaşmazlıkların önüne geçmeyi hedefler. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesinin tam metnine mevzuat.gov.tr sitesinden ulaşabilirsiniz.

Kısacası, kira depozitosu yasal bir uygulamadır ve sınırları ile kullanım şekli kanunla açıkça düzenlenmiştir. Hem ev sahibi hem de kiracı haklarını bilirse, olası sorunların önü daha baştan alınmış olur.

Depozito Miktarında Üst Sınır

Depozito miktarı, hem ev sahibi hem de kiracı için oldukça önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında alınabilecek depozito bedelinin üst sınırı açıkça belirtilmiştir. Yasa gereği, depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Yani, kira sözleşmesi sırasında kararlaştırılan kira tutarının üç katından fazla depozito talep edilmesi mümkün değildir.

Örneğin, aylık kira 20.000 TL ise en fazla 60.000 TL depozito alınabilir. Ev sahibi, yasal sınırın üzerinde bir tutar talep ederse bu miktar geçersiz kabul edilir ve kiracı, fazla ödenen kısmı iade isteyebilir. Bu düzenlemenin amacı, kiracıların mağdur edilmesini önlemektir. Yasal üst sınırdan fazla depozito talebine karşı kiracıların hakkını yargı yoluyla arama hakkı da mevcuttur.

Depozitonun Bankada Tutulması Zorunluluğu

Depozito uygulamasında dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri de depozitonun nasıl ve nerede muhafaza edileceğidir. Türk Borçlar Kanunu madde 342'ye göre, kiracı tarafından nakit olarak verilen depozito bir banka hesabında, vadeli olarak tutulmak zorundadır. Bankadaki bu hesap, kiracının ve ev sahibinin birlikte açtığı özel bir vadeli mevduat hesabı olmalıdır.

Bu düzenlemeyle amaçlanan, depozitonun hem değer kaybetmemesini sağlamak hem de olası uyuşmazlıklarda tarafların hakkının korunmasıdır. Banka hesabı yalnızca tarafların ortak yazılı talebiyle veya icra ya da mahkeme kararıyla işleme açılabilir. Bu durumda ev sahibi, kiracıdan elden veya kendi hesabına depozito aldıysa, kanunen bunu bankaya yatırmak zorundadır.

Kira sözleşmesinde aksi bir düzenleme yapmak mümkün değildir ve bu kural, kiracı aleyhine değiştirilemez. Ayrıca, bankada tutulmayan depozitolarla ilgili ileride yaşanacak ihtilaflarda, bankadaki hesap esas alınmaktadır.

Depozitonun Faizi ve Getirisinin Durumu

Bankada tutulan depozito için en çok merak edilen konu, faiz ve getiri hakkıdır. Yasa açıkça belirtir ki depozito, vadeli bir banka hesabında tutulduğunda, o hesaba işleyen faiz ve diğer getiriler, depozitonun asıl bedeline eklenir. Yani, kira ilişkisi sona erdiğinde kiracıya geri verilecek olan tutar, ana para + faiz şeklinde olur.

Bankada tutulan depozitonun faizi, bankadaki ilgili vadeli hesap koşullarına göre işler. Eğer taraflar özel bir anlaşma yapmadıysa, genel mevduat faiz oranları uygulanır. Süre sonunda, ev sahibi depozito bedelinden haklı bir alacağı olup olmadığını bankaya bildirir. Haklı bir alacak yoksa banka, anapara ile birlikte işlemiş olan faiz veya getiriyi doğrudan kiracıya öder.

Elden verilen ve bankaya yatırılmayan depozito için ise, uygulamada faiz işletilmez. Ancak burada da ev sahibinin depozitoyu kanuna aykırı şekilde elinde tuttuğu tespit edilirse, mahkeme faiz talebini de değerlendirebilir.

Kısacası, bankada vadeli tutulan depozitonun hem ana parası hem de faizi kiracıya aittir. Ev sahibi ancak kiralananda hasar ya da ödeme borcu gibi haklı bir gerekçesi varsa kesinti yapabilir; aksi takdirde bu paranın tamamı faiz ve getirisiyle birlikte iade edilir.

Depozito İadesinde Genel Kurallar

Depozitonun Ne Zaman İade Edilmesi Gerekir?

Depozitonun ne zaman iade edilmesi gerekir sorusu, kiracıların en çok merak ettiği konulardan biridir. Depozito iadesi için temel kural, kiracının taşınmazı tahliye ettiği ve anahtarı ev sahibine teslim ettiği andan sonra başlar. Ancak hemen iade edilmesi genellikle beklenmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito, evde herhangi bir zarar yoksa ve kiracının borcu bulunmuyorsa en geç taşınmazın geri alınmasından itibaren 3 ay içinde iadeye hazır bulundurulmalıdır. Eğer depozito banka aracılığı ile yatırılmışsa bankadan çekilmesi işlemi yine bu sürede yapılır.

Bazı durumlarda ev sahibi, evde zarar olup olmadığını netleştirmek için aidat, fatura veya ortak gider borçlarını araştırabilir. Tüm işlemler tamamlandıktan ve varsa alacaklar mahsup edildikten sonra depozito iadesi yapılır. Yani iyi bir tahliye tutanağı hazırlamak ve anahtar tesliminin kayıt altına alınması, hem ev sahibi hem de kiracı açısından önemlidir.

İade Edilmeme Durumunda Ev Sahibinin Yasal Gerekçeleri

Depozitonun iade edilmemesi halinde, ev sahibinin bunu haklı gösterecek yasal gerekçeleri bulunmalıdır. Yani her durumda "iade etmiyorum" deme hakkı yoktur.

Ev sahibinin yasal gerekçeleri şunlardır:

• Kiralanan taşınmazda, kiracının kullanımından kaynaklı zararların olması
• Kiracının, ödenmemiş kira veya gider borcunun bulunması
• Faturaların ya da apartman aidatlarının ödenmemiş olması
• Sözleşmeden kaynaklı başka haklı alacaklarının olması

Eğer bu tür alacaklar mevcutsa, ev sahibi depozitoyu mahsup ederek kullanabilir. Ancak hiçbir alacak yoksa depozitonun geciktirilmesi hukuka aykırıdır.

Olağan ve Olağanüstü Kullanım Zararı Ayrımı

Olağan ve olağanüstü kullanım zararı ayrımı depozitonun iadesinde en önemli konulardan biridir. Olağan kullanım zararı, evde yaşanması sonucu zamanla oluşan, herkesin başına gelebilecek aşınmalar veya bozulmalardır. Örneğin; boyanın solması, muslukta küçük pas lekeleri, parkelerin hafif çizilmesi, bu kategoridedir. Bu tür zararlar için ev sahibi depozitodan kesinti yapamaz.

Olağanüstü zararlar ise, kiracının yanlış kullanımı sonucu doğan arızalar veya büyük hasarlardır. Kırılan bir pencere, delinmiş duvar, ya da izinsiz yapılan değişiklikler olağanüstü zarar kapsamına girer. Bu gibi durumlarda, ev sahibi bu hasarların maliyetini depozitodan kesebilir.

Kira Borcu ve Diğer Ödenmemiş Borçlar

Kira borcu ve diğer ödenmemiş borçlar da depozitonun iadesini etkileyen önemli unsurlardır. Kiracının ödenmemiş kira borcu, aidat, su, elektrik, doğalgaz veya benzeri faturalarının tahliye sonrası ortaya çıkması durumunda ev sahibi depozito üzerinde alacakları kadar tutarı mahsup etme hakkına sahiptir.

Özetle, eğer kiracı ev sahibine herhangi bir borç bırakmadan, olağan kullanımı aşan bir zarar oluşturmadıysa depozito "tam ve zamanında" iade edilmelidir. Aksi durumda ise, hangi borç ya da zarar için ne kadar kesinti yapıldığı açıkça belirtilmeli ve gerekirse belgelerle desteklenmelidir. Ev sahibi, keyfi gizli kesinti yaparsa hukuken haksız duruma düşer.

Evle İlgili Teslim Tutanaklarının Önemi

Ev sahibi depozitoyu geri vermiyorsa, teslim tutanağı büyük önem taşır. Kiracı olarak evden çıkarken mutlaka bir teslim tutanağı hazırlamalı ve evin mevcut durumunu detaylı şekilde kayıt altına almalısınız. Bu tutanakta, duvarların, kapıların, mutfak ve banyodaki eşyaların, zeminlerin durumunu ayrıntılı şekilde yazmak gerekir. Teslim tutanağına iki tarafın imza atması ileride doğacak anlaşmazlıklarda önemli bir kanıt olacaktır. Kiracı evi aldığı gibi teslim ettiğini ispatlarsa, depozitonun iadesi konusunda daha güçlü olur.

Ev Sahibi ile Dostane Çözüm Yolları

Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa, konuyu ilk önce dostane yollarla çözmeye çalışın. Güzel bir iletişim, yanlış anlamalardan ve gereksiz hukuki masraflardan sizi kurtarabilir. Ev sahibiyle yüz yüze veya yazılı olarak görüşün, neden ödeme yapılmadığını sorun. Belki gözünden kaçan bir masraf veya gider olduğunu iddia ediyordur. Tüm iletişimleri mümkünse yazılı yapmanız, gerektiğinde size destek olacak belgeler sağlar. Unutmayın, birçok sorun karşılıklı konuşarak çözülebilir.

Noterden İhtar Çekme Süreci

Ev sahibiyle anlaşamazsanız, bir sonraki adım noterden ihtar çekmek olmalı. Resmi olarak ev sahibine, depozito iadesinin yasal süresi dolduğunu ve paranızın ödenmesi gerektiğini belirten bir ihtarname gönderebilirsiniz. Noterden çekilecek ihtarda;

• Depozito tutarı,
• Kiranın başladığı ve bittiği tarihler,
• Evin teslim edildiği tarihi,
• Depozitonun iadesinin yapılmaması halinde hukuki yollara başvurulacağı açıkça belirtilmelidir. Bu ihtar, ileride mahkemeye giderseniz önemli bir aşama olarak karşınıza çıkar.

Arabulucuya Başvuru (Zorunlu Arabuluculuk)

2023 yılından itibaren, kira ilişkilerinden doğan alacak davalarında arabuluculuk zorunlu hale geldi. Ev sahibi depozitoyu geri vermiyorsa, mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorundasınız. Arabulucu, tarafları bir araya getirerek çözüm için ortam sağlar. Arabuluculuk görüşmesi hızlı ve masrafsız geçer; çoğu zaman anlaşma sağlanır. Taraflar anlaşamazsa, arabulucu süreci sonlandırır ve mahkemeye başvurmak için gerekli tutanağı düzenler. Arabulucu başvurusu adliyelerde veya e-devlet üzerinden kolayca yapılır.

İcra Takibi ile Depozito Talebi

Depozitonuzu alamadıysanız, ilamsız tahsilat yolu ile icra takibi başlatabilirsiniz. Bu yöntemde, avukatla çalışmak şart değildir, fakat hukuki destek almak işinizi kolaylaştırır. Kiracı olarak icra müdürlüğüne başvurup depozito için ilamsız tahsilat takibi başlatabilirsiniz. Ev sahibi, icra takibine 7 gün içinde itiraz etmezse ödeme emri kesinleşir ve depozito tahsilatına başlanır. Eğer itiraz gelirse, mahkemede alacak davası açmanız gerekir. Ancak çoğu zaman icra takibi, ev sahibini ödemeye yönlendirir.

Dava Açma Süreci ve Süresi

Eğer arabuluculuk ve icra yolu sonuç vermezse, mahkeme yoluyla depozito iadesi isteyebilirsiniz. Depozito alacağınız için genel olarak zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak, kira sözleşmesinin sona erdiği ve evin teslim edildiği tarihten itibaren mümkün olan en kısa sürede başvurmanız tavsiye edilir. Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunu tamamlamanız zorunludur ve bu başvuru olmazsa dava reddedilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Depozito iadesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani eviniz İstanbul’da ise İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru yapmanız gerekir.

Dava Dilekçesinde Dikkat Edilecekler

Dava dilekçesinde şu unsurlar mutlaka yer almalı:

• Kira sözleşmesinin kopyası ve tarihleri,
• Depozitonun ödendiğine dair banka dekontu veya makbuz,
• Evin teslim edildiğine ilişkin tutanak ve varsa fotoğraflar,
• Noterden çekilen ihtar (varsa) ve arabulucu sonucunda anlaşma sağlanamadığına dair tutanak,
• Depozito miktarı, varsa faiz talebi ve diğer talep edilen haklar,
• Tüm talepler açıkça ve anlaşılır şekilde yazılmalı.

Dava dilekçesi eksiksiz hazırlanırsa, mahkeme süreci daha hızlı sonuçlanır ve hakkınızı kolaylıkla alabilirsiniz.

Kiracının Haklarını Koruması İçin Tavsiyeler

Sözleşmede Depozito Maddesinin Yer Alması

Sözleşmede depozito maddesinin yer alması, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarının korunması bakımından büyük önem taşır. Depozito bedelinin, hangi amaçla alındığının, ne zaman ve hangi koşullarda iade edileceğinin sözleşmeye açıkça yazılması, ileride çıkacak anlaşmazlıkların önüne geçer. Sözleşmede depozito hakkında açık bir hüküm bulunmayan durumlarda, taraflar arasında belirsizlik yaşanabilir. Bu yüzden, kira sözleşmesi imzalanırken özellikle "depozito" başlıklı bir madde eklenmeli ve tarafların isimleri, miktar, banka bilgisi gibi ayrıntılar net şekilde belirtilmelidir.

Teslim ve Tahliye Belgelerinin Hazırlanması

Teslim ve tahliye belgeleri, kiracının evi teslim aldığı ve bıraktığı ana kadar olan süreçte zaman, mekan ve evin durumu hakkında kanıt oluşturur. Evi teslim alırken ve tahliye ederken, evin mevcut durumunu ayrıntılı bir şekilde belirten ve tarafların imzasını taşıyan belgeler hazırlanmalıdır. Bu belgede; boyalar, zeminler, kapı-pencere gibi sabit unsurların durumu not alınmalıdır. Eksik, hasarlı veya sorunlu alanlar varsa özellikle belirtilmeli ve imza altına alınmalıdır. Böylece tahliye anında "evin hangi durumda teslim edildiği ve bırakıldığı" kolayca karşılaştırılabilir.

Kiracının Kanıt Sunma Yükümlülüğü

Kiracının kanıt sunma yükümlülüğü, depozitonun iadesi konusunda çoğu zaman kritik bir rol oynar. Ev sahibi, depozitonun bir kısmını ya da tamamını tutmak isterse, kiracı evi zararsız şekilde teslim ettiğini ispatlamak zorunda kalabilir. Bu nedenle, kiracıların kendi lehlerine delil oluşturmaları önemli bir adımdır. Sadece sözlü anlatım yerine, belgeler, fotoğraf veya video gibi somut kanıtlar her zaman daha etkili olur.

Fotoğraf Çekimi ve Video Kaydı

Fotoğraf çekimi ve video kaydı, evin teslim alınmasının ve bırakılmasının en güçlü delillerinden biridir. Kiracı, evi ilk teslim aldığı gün bütün odaların, banyo, mutfak ve ortak alanların detaylı fotoğraflarını çekmelidir. Aynı işlemi evi boşaltırken de tekrar etmelidir. Özellikle çizik, leke, kırık gibi mevcut kusurlar görüntülenmeli ve mümkünse tarihli olarak saklanmalıdır. Gelişen teknoloji ile birlikte bir telefon kamerası bile oldukça yeterli kanıt sunabilir. Bu görsel belgeler, depozito iadesinde yaşanacak anlaşmazlıklarda açık ve net bir dayanak oluşturur.

Komşu veya Yönetici Tanıklığı

Komşu veya yönetici tanıklığı, depozito iadesi anlaşmazlıklarında başka bir güçlü delil türüdür. Özellikle apartman yöneticisi veya yakın komşular, evin teslimi sırasında ortamda bulunarak teslim tutanağına imza atabilir ya da ilerleyen süreçte tanık olarak bilgi verebilir. Bu şekilde, kayıtlara yazılı veya sözlü olarak geçen bilgiler mahkemede veya arabuluculukta kiracının iddialarını güçlendirir. Tanıklar genellikle üçüncü bir göz olarak objektif bilgi sunabildiği için, tarafsızlık açısından da avantaj sağlar.

Tüm bu adımlar, kiracıların hak kaybı yaşamadan depozito süreçlerini güvenle tamamlamalarını kolaylaştırır.

Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi?

Depozito kiradan mahsup edilebilir mi sorusu kiracılar ve ev sahipleri arasında en sık tartışılan konulardan biridir. Depozito esasen, evin veya işyerinin hasarsız ve sorunsuz teslim edilmesini güvence altına almak için alınan bir teminattır. Hukuken bu paranın kira olarak kullanılması, yani "son ayın kirası depozitodan kesilsin" şeklinde uygulamalar ise tartışmalıdır.

Yargıtay’ın kararlarına göre, kiracı son aya ait kirasını ödemeyip bunu depozitodan mahsup edemez. Depozitonun amacı ilerideki muhtemel zararlara karşı güvencedir, kira ödemesinin teminatı değildir. Ancak uygulamada bazı ev sahipleri, kiracı çıkarken tahsil edilemeyen aidat, fatura ya da kira borcunu depozito bedelinden düşebilir. Eğer borç kesinleşmişse, ev sahibi çıkışta depozitoyu bu alacaklara mahsup edebilir. Fakat kiracı depozitoyu kesinlikle kendi kafasına göre kira yerine sayamaz.

Sonuç olarak; depozito sadece ortaya çıkan zarar, eksik kira ya da ödenmemiş borçlar için ev sahibi tarafından mahsup edilebilir, aksi halde aynen iade edilmelidir.

Ev Satılırsa Depozito Kimden Alınır?

Ev satılırsa depozito kimden alınır çok merak edilen bir konudur. Kiracının ödediği depozito, evin satılması durumunda yeni ev sahibine devredilir. Yani evin yeni sahibi, eski ev sahibinden depozitonun devrini ister ve kira sözleşmesinin tüm hükümleriyle birlikte (hak ve yükümlülükleriyle beraber) depozito sorumluluğunu da devralır.

Burada önemli husus; yeni ev sahibi depozitoyu devralmazsa, kiracı depozitosunu eski ev sahibinden talep edebilir. Ancak uygulamada genellikle yeni malik, kiracıya depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Yani bir başka deyişle, ev satıldıktan sonra kiracı evden çıkarken depozitosunu doğrudan yeni ev sahibinden geri alır.

Ev satılırken, eski ve yeni malikin arasında depozito konusunda bir hesaplaşma yapılmaması durumunda kiracı iki taraf arasında mağdur edilmemeli, hak kaybı yaşanmamalıdır.

Bankadaki Depozito ile İlgili Bilinmesi Gerekenler

Bankadaki depozito ile ilgili bilinmesi gerekenler kira piyasasında çok önem taşıyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında alınan depozito mutlaka bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Depozito doğrudan ev sahibinin eline verilmemeli, bankada iki tarafın muvafakati olmadan çekilemeyen, özel bir hesapta tutulmalıdır.

Bankadaki hesaptaki depozito, ancak her iki tarafın (kiracı ve ev sahibi) birlikte bankaya gidip mutabakat sağlaması veya mahkeme/ icra takibi sonucu karar sunulması ile çekilebilir. Bu uygulama, kiracının hakkının korunmasını amaçlar. Aynı zamanda bankada biriken faiz de, her iki tarafa ait olarak depozitonun bir parçası sayılır.

Pratikte, genelde depozito nakit verilse de aslında bankaya yatırılması hem kiracı hem ev sahibi için daha güvenlidir.

Depozito İadesinde Faiz Hakkı

Depozito iadesinde faiz hakkı kanunla güvence altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito vadeli bir banka hesabında tutulmuşsa, depozitoya işleyen tüm faiz geliri de kiracıya iade edilir. Yani sadece anapara değil, orada biriken faiz de birlikte kiracıya ödenir.

Eğer depozito nakit alınıp bankaya yatırılmadan tutulmuşsa dahi, iade edilirken yasal faiz işletilmesi gerekebilir. Yasal prosedür uygulandığında, depozito bedelinin yanında bankada biriken faizler veya gecikme faizi de kiracıya ödenir. Bu, hem enflasyon karşısında depozitonun değer kaybetmemesi hem de kiracının hakkını koruması açısından önemlidir.

Özetle, kira sözleşmesinden kaynaklanan depozitonun hem kendisi hem de faizi kiracıya iade edilmek zorundadır. Eğer depozito banka hesabında tutulmuşsa, biriken faiz miktarını da takip etmekte kiracı çıkarına olacaktır.

Yargıtay ve Emsal Karar Örnekleri

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Yargı Kararları

Uygulamada, kira depozitosu ile ilgili Yargıtay kararları hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından çok önemlidir. Bu kararlar, depozito iadesi ve uygulanma biçimi konusunda yol gösterici niteliktedir.

Yargıtay’ın öne çıkan kararlarında, kira ilişkisinin sona ermesiyle birlikte kiracının anahtarı teslim etmesi, mülkü sözleşmeye uygun şekilde boşaltması ve herhangi bir borcun kalmaması depozito iadesi için temel koşullar olarak kabul edilmektedir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/1243 kararında, kiralanan taşınmazın eksiksiz ve hasarsız teslimi halinde depozitonun iadesi gerektiği net şekilde belirtilmiştir.

Ayrıca, Yargıtay kararlarında kiracının borcu olup olmadığı, taşınmazda olağan dışı zarar olup olmadığı ve hasar durumunun objektif şekilde tespiti de iade sürecinde dikkate alınması gereken hususlar arasında sayılmıştır. Eğer mülkte hasar varsa, bu zarar miktarı depozitodan mahsup edilebilir; fakat hasar tespiti yapılmadan depozito iadesinin reddedilmesi hukuka uygun değildir.

Başka önemli bir nokta ise, depozito tutarının kanunun öngördüğü en fazla üç aylık kira bedelini aşamayacağıdır. Taraflar arası yapılan sözleşmelerde kanuna aykırı hükümler geçersiz sayılmakta, depozitonun banka hesabında tutulması ve iadesinde bankacılık kayıtlarının geçerli delil olacağı vurgulanmaktadır.

Erken tahliye durumlarında ise, Yargıtay’ın yorumuna göre, kiracıdan tahliye edilmiş olsa bile, depozitonun akıbeti taraflar arasındaki borç ilişkisine ve hasar/eksiklik iddialarına bağlı olarak mahkemece değerlendirilmektedir.

Son olarak, Yargıtay kararlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, depozitonun kiraya mahsup edilmesinin çoğu zaman kabul edilmediğidir. Kiracı, kira borcunu ödememişse, bunu depozito ile kapatamaz; ev sahibi bunu ayrıca talep edebilir.

Genel olarak değerlendirildiğinde, Yargıtay’ın ilke kararları kiracı açısından teslim, anahtar devri ve borçsuzluk; ev sahibi açısından ise objektif delil ve zarar tespiti esasına dayanır. Bu kararlar, uygulamada taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yol göstericidir.

Sık Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Ev Sahibinin Keyfi Davranışı

Ev sahibinin keyfi davranışı, kiracılar arasında en sık karşılaşılan problemlerin başında gelir. Kiracı depozitosunun iadesi konusunda, bazı ev sahipleri, gerekçesiz şekilde depozitoyu iade etmeyebilir veya gereksiz hasar bahaneleriyle depozitoda kesinti yapabilir. Özellikle “ufak tefek” olarak değerlendirilebilecek temizlik ya da boyadan dolayı, keyfi tutumlar sergileyen ev sahipleri, hukuki açıdan haksız duruma düşebilirler.

Çözüm önerileri ise; kiracı olarak evi teslim ederken mutlaka detaylı bir tutanak hazırlanmalı, evin son hali fotoğraflarla belgelenmelidir. Eğer ev sahibi keyfi tutum sergiler ve depozitoyu iade etmezse öncelikle dostane çözüm yolları aramalı, ardından noterden ihtar çekilebilir ya da zorunlu arabuluculuk aşamasına başvurulabilir. Hala bir sonuca ulaşılamazsa, icra takibi veya dava yoluna gidilmesi mümkündür. Dikkat edilmesi gereken, her adımda yazılı ve görsel delil toplamaktır.

Kiracı-Ev Sahibi İletişiminde En Çok Yapılan Hatalar

Kiracı-ev sahibi iletişiminde en sık yapılan hatalar, genellikle sözlü anlaşmalara güvenilmesi ve yazılı kanıt bırakılmamasıdır. Pek çok kiracı, teslim sırasında depozitonun iadesiyle ilgili anlaşmaları sadece sözle yapar. Ancak bu durum, anlaşmazlık çıktığında kiracının haklarını yeterince koruyamamasına yol açar. Diğer bir yaygın hata, hasar durumunda bildirimde gecikmek veya düzeltmeleri ev sahibine önceden haber vermeden yapmak gibi durumlardır.

Bir başka sık hata ise, kira borçları veya faturalarla ilgili düzenli kayıt tutulmamasıdır. Sonradan ortaya çıkan uyuşmazlıklarda belgelerin eksik olması, kiracının hak kaybına uğramasına sebep olabilir.

Bu sorunların önüne geçebilmek için, her aşamada yazılı belgeler düzenlemek, teslim ve tahliye tutanaklarını imzalatmak, evin her durumunu fotoğraflamak ve gerektiğinde tanık gösterebilecek kişileri bilgilendirmek oldukça faydalıdır. Ayrıca, anlaşmazlık olursa hemen yasal yollara başvurmadan önce iyi niyetli bir diyalog kurmak, süreci hızlı ve sorunsuz çözmek için önemlidir.