Komşum Parselimden Yol İstiyor: Zorunlu Geçit Hakkı Alabilir Mi?

Komşum parselimden yol istiyor, vermek zorunda mıyım? İşte tam burada devreye Zorunlu Geçit Hakkı giriyor. Taşınmazın genel yola çıkışı yoksa ya da mevcut yol kullanılamayacak kadar güç ve masraflıysa, komşu parsel üzerinden geçiş talep edilebilir. Peki şartlar neler, kimden ve nasıl istenir?

Bu yazıda:

• TMK 747 kapsamında geçit hakkı şartlarını,
• “en uygun komşu” ilkesinin nasıl belirlendiğini,
• Ödenecek tam bedel ve güzergahın “en az zarar”la çizilmesini,
• Sulhen anlaşma mı, geçit hakkı davası mı açılacağını,
• Kararın tapuya tescil sürecini adım adım ele alacağız.

Not: Her olayda güzergah, komşu taşınmaza en az zarar verecek şekilde belirlenir.

Sorunuzun net yanıtı için önce bu çerçeveyi anlamak gerekir: Zorunlu Geçit Hakkı.

Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Zorunlu geçit hakkı, bir taşınmazın doğrudan genel yola çıkışı bulunmaması ya da mevcut yolun o taşınmazın ekonomik veya verimli kullanılmasına engel olacak derecede yetersiz olması halinde devreye girer. Yani, arazisi ana yola ulaşamayan taşınmaz sahibi, komşusunun arazisi üzerinden geçiş hakkı talep edebilir. Bu geçiş hakkı, kişinin şahsına değil taşınmaz adına tanınır ve kalıcı bir irtifak hakkı olarak tapuya işlenir.

Hukuki olarak zorunlu geçit hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesine dayanır. Kanun, taşınmazdan genel yola çıkış için başka bir imkan yoksa veya mevcut yol kullanılamayacak durumdaysa, taşınmaz sahibinin en uygun komşu veya komşularının arazisinden belirli bir bedel karşılığında geçit talep etme hakkı olduğunu belirtir. Hem malikin hakkı hem de komşuluk hukukunun bir gereği olan bu düzenleme, mülkiyet hakkının kapsamını adil biçimde sınırlar.

Zorunlu ve Nisbi Geçit Hakkı Farkı

Zorunlu geçit hakkı ile nisbi geçit hakkı arasındaki temel fark, geçit ihtiyacının derecesidir. Zorunlu (mutlak) geçit hakkı, taşınmazın hiç ana yola çıkışı yoksa söz konusu olur. Burada başka bir çözüm bulunmadığı için bu hak hemen tanınır ve mal sahibi komşusundan geçit izni almak hakkına sahip olur.

Nisbi geçit hakkı ise taşınmazın ana yola ulaşan bir yolu olmasına rağmen, bu yol kullanım açısından ciddi eksikler barındırıyorsa devreye girer. Örneğin geçişin çok zahmetli veya ekonomik açıdan büyük kayıplara sebep olması gibi durumlar. Yani, geçit tamamen kapalı değil, fakat mevcut durum taşınmazın gerçek değerinin kullanılmasını olumsuz etkiliyorsa, bu “nisbi geçit hakkı” olarak geçer. Nisbi geçit taleplerinde mahkemeler ihtiyacın ağırlığına ve hakkaniyete göre karar verir.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Geçit Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi zorunlu geçit hakkını açıkça düzenler. Maddede şöyle denir: “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.” Yani hangi taşınmazın ne şekilde ve hangi şartlarla geçit hakkını talep edebileceği kanunen güvence altındadır.

Ayrıca geçit hakkı için uygun yolun seçilmesi kuralı vardır. Kanun, geçit hakkının öncelikle mevcut yollar ve taşınmaz sahiplerinin zararı en aza indirecek şekilde verilmesini zorunlu kılar. Bu sırada taşınmaz sahiplerinin menfaatleri, ekonomik gereklilikler ve hakkaniyet göz önünde tutulur. Mahkeme, uygun gördüğü güzergahı tespit eder ve taşınmazın tapusuna bu hakkı şerh eder.

Kısacası zorunlu geçit hakkı Türk hukukunda; taşınmazın insanca, ekonomik ve adil kullanılmasını sağlayan, hem mağdur olan hem de yükümlü olan komşuların haklarını dengeleyen önemli bir mülkiyet düzenlemesidir.

Zorunlu Geçit Hakkı Şartları

Geçit İhtiyacının Doğması

Zorunlu geçit hakkı, bir taşınmaz sahibinin kendi arsasına ulaşmak için başka bir taşınmaz üzerinden geçme ihtiyacı duymasıyla ortaya çıkar. Geçit ihtiyacının doğması, çoğu zaman taşınmazın kamuya açık yolla bağlantısının olmamasından kaynaklanır. Yani bir arazinin yolu yoksa ve başka türlü ulaşım imkansızsa zorunlu geçit hakkı gündeme gelir.

Mutlak Geçit İhtiyacı

Mutlak geçit ihtiyacı demek, bir taşınmaza hiç yol olmaması, yani kamuya açık yol bağlantısının bulunmaması anlamına gelir. Bu durumda o taşınmaz neredeyse tamamen kullanılamaz hale gelir çünkü alınıp satılması, ekilip biçilmesi, üzerine bina yapılması neredeyse imkansızdır. Mahkemeler ve kanunlar, bu ihtiyacı kesin biçimde zorunlu geçit hakkı sebebi olarak tanır.

Nisbi Geçit İhtiyacı

Nisbi geçit ihtiyacı ise, taşınmazın bir halka açık yola ulaşımı teorik olarak varsa da bunun çok güç, masraflı veya zararlı olması halidir. Mesela mevcut yol o kadar sarp ve engebelidir ki, normal şartlarda kullanımı imkansızdır veya arazinin verimliliğini azaltacak kadar meşakkatlidir. Mahkemeler, bu tür durumlarda da geçit hakkı tanıyabilir.

Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olma Şartı

Zorunlu geçit hakkı kurulabilmesi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir. Çünkü geçit hakkı ayni bir haktır ve resmi olarak taşınmazın tapu kaydına işlenmesi zorunludur. Tapu kaydı olmayan ya da sadece kadastroda gözüken bir alan için zorunlu geçit hakkı kurulması mümkün değildir. Tapuya kayıt şartı, taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin belirgin olması ve ileride hak kayıplarının önlenmesi anlamında çok önemlidir.

Komşu Parsel Seçim Kriterleri

Komşu parsel seçim kriterleri oldukça hassastır. Geçit hakkı talep eden kişi, kendi taşınmazına en az zararla ve en kısa yoldan bağlanmak zorundadır. Seçilecek güzergah için mahkemeler şu kriterlere bakar:

• En kısa mesafe
• En az değer kaybı yaşanacak güzergah
• Zararın taşınmazlar arasında dengeli dağılması
• Geçitin verilmesi en uygun olan taşınmaz

Genelde ilk olarak taşınmazın en yakın komşusundan geçit verilmesi istenir. Eğer bu mümkün değilse, komşunun komşusu dikkate alınır. Her durumda mahkeme, güzergah belirlerken en az zararı hesaba katar.

Paylı/Ellibirliği Mülkiyet Durumunda Usuller

Paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınmazlarda geçit hakkı tesisi daha karmaşık olabilir. Paylı mülkiyette, hissedarlardan her birinin rızası gerekmeyebilir. Genellikle salt çoğunlukla alınan karar geçerlidir. Ancak elbirliği mülkiyette tüm paydaşların oybirliği ile karar alınması gerekir. Eğer uzlaşma olmazsa, mahkeme müdahale ederek gerekli kararı verir. Yine de her durumda tapuda tescil ve resmi işlemler tamamlanmadan geçit hakkı zorunlu şekilde tesis edilmiş olmaz.

Bu noktada, pay sahiplerinin haklarının korunması ve mağduriyete yol açmamak için mahkeme ve bilirkişi kararı büyük önem taşır. Her bir durum için özel prosedürler uygulanabilir, bu nedenle tapu ve mahkeme işlemleri eksiksiz yürütülmelidir.

Zorunlu Geçit Hakkına Başvuru Süreci

Geçit Hakkı için Öncelikli Başvuru Sıralaması

Geçit hakkı için başvuru yapmak isteyen kişiler, öncelikle anlaşma yolunu denemelidir. Uygulamada, taşınmaz sahibi genelde ilk olarak komşu parsel sahibiyle uzlaşmaya çalışır. Komşular arasında sağlanan anlaşma ile geçit hakkı kullanılabilir. Eğer taraflar kendi arasında anlaşamazsa, sonrasında mahkemeye başvurulur.

Başvuru sırasında en uygun komşu parsele yönelmek gerekir. Arsa veya tarla sahibinin ulaşacağı yol, mümkünse kamuya ait yol olmalı, mümkün değilse en yakın ve en az zarar verecek parsel seçilmelidir. Mahkeme, başvuru sırasındaki tüm koşulları dikkate alarak hangi güzergahın kullanılacağına karar verir.

Bedelin Hesaplanması ve Ödenmesi

Geçit hakkı kurulurken geçitten yararlanan kişi, komşu parsel sahibine bir bedel ödemek zorundadır. Bu bedel mahkeme veya taraflarca belirlenir. Genellikle bedel belirlenmesinde şu faktörler dikkate alınır:

• Komşu parselin değer kaybı
• Arazide oluşacak zararın giderilmesi
• Yolun kullanımıyla ilgili değer kaybı

Eğer taraflar aralarında kendi bedelini belirlerse, mahkemeye gerek kalmaz. Ancak anlaşma olmazsa, bilirkişi tarafından değer tespiti yapılır. Komşu parsele verilecek zarar ve arazi değerindeki kayıp göz önünde bulundurularak bedel belirlenir ve geçit hakkı alınmadan önce bu bedelin ödenmesi gerekir.

Zorunlu Geçit Güzergahının Tespiti

Zorunlu geçit hakkının güzergahı belirlenirken en az zararın oluşacağı yol tercih edilir. Mahkeme güzergahı kesinleştirirken bazı kriterlerden yararlanır. Uygulamada, hakimin belirlediği güzergah genellikle taşınmaz sahibinin mevcut ana yola en kısa şekilde ulaşmasını sağlayacak yol olur. Bu belirleme yapılırken, hem hak talep eden hem de parsel sahibi açısından adil karar almak önemlidir.

En Az Zarar Verecek Güzergah Belirleme Kriterleri

Geçit güzergahı seçerken hakimin ve bilirkişinin dikkate aldığı bazı kriterler şunlardır:

• Arazideki tarımsal faaliyetlere en az zarar verecek yol
• Komşu parselin değer kaybı en düşük olacak güzergah
• Kullanılan yolun mümkün olduğunca kısa olması
• Geçitten yararlanan ve zarar gören arasındaki mesafe
• Mevcut yolların veya eski kullanımların değerlendirilmesi

Bu kriterler ışığında, en uygun ve zararsız yol güzergahı belirlenir. Böylece hem geçit ihtiyacı karşılanır hem de komşu mülkiyet hakkı gereksiz yere ihlal edilmez.

Yerinde Keşif ve Bilirkişi Raporu

Geçit hakkı taleplerinde mahkeme çoğu zaman yerinde keşif yapar. Hakim, bilirkişi heyetiyle birlikte araziyi inceler ve en uygun güzergahı belirler. Bilirkişiler arazi üzerinde keşif yaparak hazırladıkları raporda;

• Arazi yapısı,
• Zarar verecek/vermeyecek güzergahlar,
• Alternatif yol imkanları

gibi ayrıntılara yer verir. Mahkeme de nihai kararında bu raporu dikkate alır ve geçit hakkının hangi parselden, hangi genişlikte ve ne şekilde sağlanacağını karara bağlar. Bu süreç sonunda, objektif ve adil bir yol belirlenmiş olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Geçit hakkı davasında görevli mahkeme her zaman Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Çünkü bu tür uyuşmazlıklar taşınmazlar üzerindeki ayni haklarla ilgilidir. Yetkili mahkeme ise geçit hakkı kurulması talep edilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, davayı açmak isteyen kişi, taşınmazın bağlı olduğu yerin asliye hukuk mahkemesine başvurmalıdır. Başka bir şehirde ya da yerde bu davayı açmak mümkün değildir.

Dava Şartları ve Usul

Geçit hakkı davası açabilmek için bazı yasal şartların sağlanması gerekir. Öncelikle davaya konu taşınmazın genel bir yola çıkışı hiç yoksa veya mevcut yol ihtiyaca yetmiyorsa dava açılabilir. Taşınmazların tapuda kayıtlı olması gereklidir. Son yıllarda mevzuata eklenen yenilikle geçit hakkı davası açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu da vardır. Yani, taraflar mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa gidip anlaşamazlarsa dava süreci başlayabilir.

Geçit hakkı davası yazılı yargılama usulüne tabidir. Mahkeme öncelikle tapu ve kadastro müdürlüğünden ilgili kayıtları ve harita üzerinde taşınmazların durumunu ister. Mahkeme, tarafları dinledikten sonra genellikle keşif kararı verir ve bilirkişi görevlendirilir.

Dava Tarafları (Davacı ve Davalı)

Geçit hakkı davasında davacı, genel yola çıkışı olmayan ya da yetersiz olan taşınmazın maliki yani sahibidir. Paylı mülkiyette her bir ortak, elbirliğiyle mülkiyette ise tüm mirasçılar ya da maliklerin birlikte açması gerekir. Davalı ise geçit hakkı tesis edilmek istenen (üzerinden geçilecek) parselin ya da parsellerin sahibi/sahipleridir. Eğer birden fazla parsel ya da malikten geçit isteniyorsa hepsi davalı yapılabilir. Ayrıca bu davalarda taşınmazlara ipotek koyan kişiler de davalı olarak gösterilebilmektedir.

Delillerin ve Bilirkişinin Rolü

Geçit hakkı davasında en önemli delil tapu kaydı, kadastro bilgileri, haritalar ve krokilerdir. Mahkeme taşınmazların tüm teknik verilerini ister. Tanık dinlenmesi de mümkündür. Ancak en kritik aşama keşif ve bilirkişi incelemesidir. Bilirkişi heyetinde genellikle harita, ziraat ve inşaat mühendisleri yer alır.

Bilirkişiler, taşınmazın en uygun şekilde genel yola nasıl bağlanacağını teknik olarak belirler. Raporlarında geçit güzergahı, bu güzergahın kime ait taşınmazdan geçeceği, geçidin genişliği ve yola ulaşımın en az zararla nasıl sağlanacaktır konularına yer verirler. Bilirkişi raporu eksik veya hatalıysa tarafların itiraz etme hakkı vardır.

Yargılama Giderleri ve Tarafların Hakları

Geçit hakkı davalarında yargılama giderleri kural olarak davacıya aittir. Yani, bu süreci başlatan ve mahkemeden geçit hakkı isteyen taraf, mahkeme harcı, bilirkişi ücreti, keşif masrafları ve diğer yargılama giderlerini öder. Hatta davanın kabulü durumunda dahi tüm mahkeme masrafları genelde davacı üzerinde kalır. Buna karşılık, mahkemenin belirleyeceği geçit bedeli, davalıya ödenmek üzere ayrıca tespit edilir.

Eğer davalı, avukat ile temsil ediliyorsa mahkeme ayrıca davalı lehine bir vekalet ücreti de takdir edebilir. Taraflar, hukukun tanıdığı itiraz, delil sunma, bilirkişi raporuna karşı çıkma ve kararı üst mahkemeye taşıma gibi tüm haklara sahiptir.

Kısacası, geçit hakkı davasında hem teknik hem de hukuki süreçler dikkatle yürütülmeli; taraflar süreci yakından takip etmelidir. 😊

Geçit Hakkının Tapuya Tescili

Resmî Sözleşme ile Kurulması

Resmî sözleşme ile geçit hakkı kurulması, taşınmaz sahiplerinin karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleşir. İki taraf, yani geçit hakkını vermek isteyen taşınmaz (yükümlü taşınmaz) ve geçit hakkı almak isteyen taşınmaz (lehtar taşınmaz) sahipleri, noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde resmi bir sözleşme imzalar. Bu işlem sırasında tapu sicil müdürlüklerinde görevli memur da hazır bulunur. Sözleşmede, geçidin güzergahı, genişliği, kullanım şartları ve ödenecek bedel açıkça belirtilmelidir. Resmî sözleşme yapılmadan önce, taşınmazın maliklerinin tamamının onayı gerekir ve varsa hissedarların da imzası zorunludur. Resmî sözleşme yöntemi, anlaşmazlık olmadan, tarafların kendi istekleriyle geçit hakkı kurmasını sağlayan hızlı ve pratik bir çözümdür.

Mahkeme Kararı ile Kurulması

Mahkeme kararıyla da geçit hakkı kurulabilir. Eğer taraflar anlaşamazsa veya geçit hakkı verilmek istenmezse, geçit hakkı talep eden kişi dava açma yoluna başvurur. Bu davada görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Mahkeme, davacı tarafın başvurusunu, bilirkişi raporlarını ve yerinde keşif sonuçlarını inceler. İhtiyacın gerçek olup olmadığı, nereden geçit verilmesinin daha uygun olacağı araştırılır. Mahkeme uygun gördüğü takdirde, güzergah ve şartlarını gösteren bir karar vererek geçit hakkını kurar. Mahkeme kararı, zorunlu geçit hakkının hukuki ve tartışmasız şekilde doğmasını sağlar. Bu durumda geçit hakkı, ilgili taşınmazların tapu kayıtlarına mahkeme ilamı ile işlenir.

Tapu Kütüğünde Tescil İşlemi

Tapu kütüğünde tescil işlemi, geçit hakkının resmi anlamda geçerli ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir olması için şarttır. Tescil işlemi için ya tarafların aralarında yaptığı resmî sözleşme ya da mahkeme ilamı tapuya sunulur. Tapu sicil müdürlüğü, gerekli belgeleri inceledikten sonra, yükümlü ve lehtar taşınmazın tapu kayıtlarına geçit hakkını şerh eder. Tescil işlemiyle birlikte, geçit hakkı tapu siciline kaydedilmiş olur ve ilgili taraflar dışındaki kişiler de bu hakkı görebilir. Böylece, taşınmazın satışı, miras yoluyla devri ya da el değiştirmesi durumunda bile geçit hakkı korunur ve devam eder. Özellikle uygulamada, tescil işleminin eksiksiz ve doğru yapılması önemlidir, aksi takdirde ileride hak kayıpları yaşanabilir.

Not: Tapuya tescil edilmemiş geçit hakları, sadece taraflar arası geçerlidir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Geçit Genişliği ve Kullanım Koşulları

Geçit hakkı ile ilgili en çok merak edilen konulardan biri, geçit genişliği ve kullanım koşullarıdır. Türk Medeni Kanunu'na göre geçit hakkının genişliği, ihtiyaca uygun ve zaruri olan ölçüde belirlenir. Yani bu hakkı kullanan kişi veya kişiler, taşınmazlarına araç ya da yaya olarak geçmeleri için zaruret olması halinde, en dar ve en kısa yolu kullanmalıdır. Geçit güzergahı seçilirken hem hak sahibi kişinin ihtiyacı, hem de taşınmazı üzerinden geçit tanınan kişinin çıkarları dengelenir.

Kullanım koşulları arasında ise geçit hakkını kullanan kişi, zaruri bir ihtiyacı olmadan genişlik talep edemez. Ayrıca komşu taşınmaza gereksiz zarar verilmemesi yasal bir zorunluluktur. Kural olarak, taraflar arasında anlaşma olmazsa mahkeme kararı ile geçit genişliği ve kullanım şekli belirlenir. Genellikle taşınmazın tarım, hayvancılık veya konut amaçlı kullanım tipine göre farklı genişliklerde geçit hakkı tesis edilebilir.

Kesintisiz Erişim Zorunluluğu

Kesintisiz erişim zorunluluğu, geçit hakkının temel amacını oluşturur. Burada amaç, taşınmazı genel yola bağlantısı olmayan maliklerin mülkiyet hakkını korumaktır. Geçit hakkı tanınan taşınmaz sahibinin, kendi arazisine ulaşmak için yeterli ve sürekli (kesintisiz) bir yol hakkına sahip olması gerekir.

Bu düzenleme ile geçide engel teşkil edecek herhangi bir eylem yasaktır. Örneğin, geçit yoluna kapı yapmak, bariyer koymak ya da çeşitli engeller oluşturmak geçit hakkı sahibinin ekonomik menfaatini ve arazisine ulaşım hakkını engeller. Bu tür eylemler olduğu takdirde, geçit hakkı sahibi kanuni yollarla bu engellerin kaldırılmasını talep edebilir.

Tarım ve Arazi Kullanımında Uygulamalar

Tarım ve arazi kullanımında geçit hakkı uygulamaları özellikle köy yerleşimlerinde ya da dağlık bölgelerde oldukça yaygındır. Genellikle tarlası, bahçesi veya ağılı olan arazi sahiplerinin genel yola ulaşımı yoksa, komşu parsellerden geçit hakkı talep edebilirler.

Bu durumda geçit yolu genellikle; tarım makinesiyle geçiş yapılacaksa daha geniş, sadece yaya olarak kullanılacaksa daha dar bırakılır. Hayvan geçişi için ise genellikle çiftçi ve yetiştiricilerin kullandığı güzergahlar dikkate alınır.

Ayrıca, geçit hakkı verilirken taşınmazda tarım yapılmasına engel teşkil etmeyecek bir güzergah belirlenmesine özen gösterilir. Tarlaların ortasından geçecek şekilde olmaktansa genellikle sınırdan veya arazi kenarından geçecek yollar tercih edilir.

Geçit Hakkının Sözleşme ile Devri ve Değiştirilmesi

Geçit hakkı sözleşme ile devredilebilir ve değiştirilebilir. Hak sahibi ile komşu taşınmaz maliki, aralarında anlaşma yaparak geçit hakkının yolunu, genişliğini veya güzergahını değiştirebilirler. Bu işlem yapılırken taşınmazların tapu siciline işlenmesi şarttır. Böylece ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olur.

Geçit hakkı devri, yani bu hakkın başka bir şahsa satılması veya miras yolu ile geçmesi de söz konusudur. Sözleşmede yapılacak değişiklikler mutlaka resmi şekilde, yani noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenlenmelidir. Aksi halde yapılan anlaşmalar üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve hak kaybına yol açar.

Bu başlıklar çerçevesinde, geçit hakkının pratikte nasıl kullanıldığı ve hangi koşullarda değiştirilebildiği net bir şekilde ortaya çıkmaktadır. Kişilerin mağdur olmaması için bu detaylara mutlaka dikkat edilmelidir.

Geçit Hakkının Sona Ermesi ve Kaldırılması

İhtiyacın Kalkması ve Terkini Davası

Geçit hakkının sona ermesi için ihtiyacın ortadan kalkması önemli bir durumdur. Eğer geçit hakkı verilen taşınmaza, artık kamuya açık bir yol yapılırsa veya pratik olarak başka bir yoldan ulaşım sağlanabiliyorsa, geçit hakkı anlamını yitirir. Bu durumda, taşınmazın sahibi ya da zarar gören komşu taşınmaz maliki, terkin davası açarak tapu kaydından geçit hakkının silinmesini talep edebilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekten ortadan kalkıp kalkmadığını inceler ve bilirkişiden rapor alabilir. Geçit hakkı, mahkeme kararı sonrası tapu müdürlüğü tarafından resmen terkin edilir. Dava açılırken eski durumun değiştiği ve geçit hakkına artık ihtiyaç kalmadığı açıkça ispatlanmalıdır.

Taraflar Arasında Anlaşma ile Sonlandırma

Geçit hakkının sona ermesinin bir diğer yolu ise tarafların kendi aralarında anlaşmasıdır. Taşınmaz malikleri, aralarında resmi bir sözleşme düzenleyerek geçit hakkının kaldırılmasına karar verebilirler. Bu anlaşmanın noter veya resmi senet ile yapılması önemlidir. Taraflar anlaşarak ilgili tapu müdürlüğüne başvurduktan sonra, tapu sicilinde ki geçit hakkı şerhi kaldırılır. Tarafların uzlaşması durumunda dava yoluna gidilmeksizin, işlemler hızlı ve masrafsız bir şekilde sonuçlanır. Burada önemli olan her iki tarafın da rızasının ve anlaşmasının olmasıdır.

Taşınmazların El Değiştirmesi ve Kamulaştırma Durumunda Hakların Durumu

Taşınmazların el değiştirmesi yani satış, bağış ya da miras yoluyla geçmesi halinde de geçit hakkı varlığını korur. Çünkü geçit hakkı ayni bir haktır ve taşınmazın yeni sahibine karşı da geçerlidir. Tapuya tescil edilmiş geçit hakkı, yeni maliklerin de hak ve yükümlülüklerini devam ettirir. Ancak kamulaştırma durumunda işler değişebilir. Kamulaştırma ile taşınmaz tamamen kamuya geçerse, geçit hakkı ile ilgili olarak idare ile görüşülmesi gerekebilir. Kamulaştırmanın amacı ve geçit hakkına olan ihtiyaç değerlendirilerek, hakların tamamen sona erip ermeyeceği belirlenir. Eğer taşınmaz yol yapılmak için kamulaştırılırsa, hakka dair şerh tapudan silinir. Fakat kamulaştırılan taşınmazın yeni sahibi yolun kamuya bırakılması durumunda geçit hakkı kendiliğinden ortadan kalkabilir.

Geçit hakkı sona erdiğinde, bu durumun resmen tapudan da silinmesi gerekir. Her durumda, işlemin dayanağına ve tarafların talebine göre gerekli işlemler uygulanır ve tapuda güncelleme yapılır.

Yargıtay’ın Ölçütleri

Yargıtay'ın geçit hakkı konusunda benimsediği ölçütler, uygulamada çok önemlidir. Geçit hakkı davalarında Yargıtay, öncelikle taşınmazın genel yola bağlantısının olup olmadığını ve taşınmazın sahibinin ihtiyaçlarını dikkate alır. En önemli ölçütlerden biri, taşınmazın genel yola hiç ulaşımı yoksa veya mevcut yol ihtiyacı tamamen karşılamıyorsa, geçit hakkı tanınmasına karar verilmesidir.

Yargıtay, geçit hakkı güzergahı belirlenirken en az zararın ve en az külfetin kime yükleneceğini araştırır. Yani, hangi komşu taşınmazdan geçit verilirse mülkiyet hakkı daha az etkileniyorsa, genellikle o güzergah seçilir (Karamercan Hukuk). Ayrıca, taşınmaz leh ve aleyhine geçit istenen maliklerin tamamının davada bulunmasını şart koşar. Uygulamada, geçit hakkının amacı dışında kullanımına kesinlikle izin verilmez. Geçit güzergahı, yalnızca ihtiyaç kadar olacak şekilde belirlenir.

Mahkemeye sunulan bilirkişi raporları, geçit güzergahı ve zararın en aza indirilmesi konularında Yargıtay’ın değerlendirmesinde belirleyici rol oynar. Bunun yanında Yargıtay, davada tüm tarafların haklarını koruyacak şekilde karar verilmesini ister ve bedel hesaplanırken taşınmazdaki değer kaybı ile kullanılabilirliğin sınırlanmasını göz önünde bulundurur.

Emsal Kararlar

Geçit hakkı ile ilgili emsal Yargıtay kararlarında öne çıkan birkaç örnek:

• 2024 tarihli bir Yargıtay kararında, genel yola bağlantısı olmayan bir taşınmaz lehine, komşu taşınmazdan geçit hakkı verilmesine karar verilmiştir. Güzergah seçiminde, en az zarara yol açacak parsel tercih edilmiştir (Sonkarar.com, Kazancı içtihat arşivi).
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin kararlarında, geçit hakkının ancak taşınmaz için mutlak veya nisbi ihtiyaç bulunması halinde tanınabileceği belirtilmiştir. Mevcut yolun taşınmazın ulaşım ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı uygulanacak bilirkişi raporları ile somutlaştırılmıştır.
• Bir başka emsal olayda, hisseli taşınmazların tamamı davaya dahil edilmeden yapılan geçit hakkı tescili işlemi Yargıtay tarafından bozulmuştur. Bu karar, tüm hissedarların ve aleyhine geçit tesis edilen komşuların davada bulunmasının şart olduğunu vurgulamaktadır (ictihat.gen.tr).
• Uygulamada ayrıca, taşınmazın tapuya kayıtlı olması şartı ve geçici çözümlerin (örneğin anlaşma yoluyla geçit) mümkünse öncelenmesi gerektiği yönünde kararlar vardır. Ancak taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa mahkemece zorunlu olarak geçit hakkı tesis edilmektedir (Harbiye Hukuk, bicakhukuk.com).

Yargıtay kararlarının ortak noktası, kişisel menfaatler ile komşuluk hukukunun hassas bir dengede tutulması, geçit güzergahının ihtiyaç kadar ve zararı minimum düzeyde olacak şekilde belirlenmesidir. Bu nedenle, her taşınmaz ve geçit hakkı davasında somut olayın özelliklerine bakılarak karar verilmektedir.

Not: Kararların detaylarına erişmek ve tam içeriğini görmek için www.sonkarar.com, kazanci.com.tr ve ictihat.gen.tr gibi siteler ziyaret edilebilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Geçit Bedelinin Belirlenmesi

Geçit bedelinin belirlenmesi, zorunlu geçit hakkı konusunda en çok karşılaşılan uygulama problemlerinden biridir. Geçit hakkı isteyen kişi, hakkından yararlanabilmek için komşu parsel sahibine bir bedel ödemek zorundadır. Bu bedel genellikle arazi değer kaybı, arazi kullanımındaki değişiklikler, yolun niteliği ve güzergahın mülk sahibine vereceği zarar dikkate alınarak hesaplanır.

Mahkemeler bu bedeli belirlerken bilirkişi raporlarına başvurur. Bilirkişi, geçit yolu nedeniyle mülk sahibinin uğradığı değer kaybını ve taşınmazın güncel rayiç değerini göz önünde bulundurur. Uygulamada bedelin adil, objektif ve güncel piyasa koşullarına uygun olmasına özen gösterilir. Özellikle tarım arazilerinde, ürün kaybı gibi ek zararlar da hesaba katılabilir.

Paylı veya Hisseli Parsellerde Uygulama

Paylı veya hisseli parsellerde uygulama, geçit hakkının kullanılması açısından ayrı bir özen gerektirir. Bir taşınmaz birden fazla kişi adına kayıtlıysa, paydaşlardan birinin tek başına yaptığı anlaşma ile geçit hakkı kurulamaz. Geçit hakkı için tüm paydaşların onayı ya da mahkeme kararı gereklidir.

Uygulamada genellikle mahkemeler, tüm hissedarların haklarını gözeterek karar verir. Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkabileceğinden, geçit güzergahı ve süresi gibi unsurlar detaylı olarak belirlenip tescil edilir. Ayrıca hissedarlardan bir kısmının zarar görmesi durumunda adil bir tazminat ödenmesi sağlanır.

Mevcut Yol ve Alternatif Güzergahların Önemi

Mevcut yol ve alternatif güzergahların önemi, geçit hakkı taleplerinin kabulünde belirleyici bir rol oynar. Zorunlu geçit hakkı istenirken o taşınmazın kamu yoluna ulaşımı olup olmadığı veya daha az zararla kullanılabilecek bir yol mevcut mu değil mi buna bakılır.

Mahkemeler uygulamada, en az zarara neden olacak güzergahı seçmeye özen gösterir. Eğer başka bir yol veya kullanım olanağı varsa, zorunlu geçit hakkı başvurusu reddedilebilir. Burada amaç, hem hak sahibinin ihtiyacını karşılamak hem de komşu mülk sahibinin zararını en aza indirmektir.

Eski Yol Durumu ve Parsel Taksiminin Etkisi

Eski yol durumu ve parsel taksiminin etkisi, zorunlu geçit hakkı davalarında sıkça gündeme gelir. Taşınmazın geçmişte kendine ait ulaşım yolu olmuş, sonradan yapılan parsel taksimi ile bu yol kapanmışsa, mahkemeler bunu dikkate alır.

Uygulamada Yargıtay kararları eski bir yolun varlığı veya kullanımının kesintiye uğramasının, geçit hakkı lehine önemli bir unsur olduğunu belirtir. Parsel taksimi yapılırken hak sahiplerinin yolu kullanabileceği göz ardı edilmişse, sonradan bu yolun açılması için geçit hakkı verilmesi söz konusu olabilir. Ancak taksim sırasında anlaşma varsa veya alternatif ulaşım varsa, geçit hakkı talebi daha zor kabul edilir.

Bu gibi durumlarda başvuru yapılmadan önce taşınmazın geçmiş kullanım şekli ve mevcut ulaşım imkanları mutlaka araştırılmalıdır.

Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Zorunlu geçit hakkı, taşınmazı olan bir kişinin, genel yola doğrudan veya yeterli geçidi bulunmaması durumunda devreye giren özel bir irtifak hakkıdır. Bu hak sayesinde, hak sahibi kişi veya kurumlar, yakınındaki başka bir taşınmaz üzerinden yol elde edebilir. Bu yol hakkı, karşı taşınmaz malikinden talep edilir ve talep eden kişinin mağduriyetini ortadan kaldırmayı amaçlar. Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere çeşitli mevzuatta, zorunlu geçit hakkının şartları ve usulleri açıkça belirtilmiştir. Temel amaç, taşınmazın hiç ya da yeterli olmayan şekilde genel yola bağlantısının sağlanmasıdır. Bu hak, ilişkili olduğu taşınmaz yani "lehtar taşınmaz" için kişiye bağlı olmayan, ayni bir haktır. Geçit hakkı karşılığında ise mutlaka tam bir bedel ödenmesi gereklidir.

Zorunlu ve Nisbi Geçit Hakkı Farkı

Zorunlu geçit hakkı ile nisbi geçit hakkı arasında önemli bir fark vardır. Zorunlu geçit hakkı, taşınmazın genel yola hiçbir şekilde bağlantısı yoksa yani tamamen yolsuz kaldıysa söz konusu olur. Buna genellikle "mutlak zorunluluk" denir. Yani, geçiş olmadan taşınmazın normal kullanılması kesinlikle mümkün değildir.

Nisbi geçit hakkında ise durum biraz daha farklıdır. Burada taşınmazın genel yola kısmen bağlantısı vardır, ancak bu bağlantı günlük ihtiyaçlar ya da ekonomik kullanım için yeterli değildir. Yani yol vardır, fakat çok uzak, dar ya da kullanışsız olabilir. Nisbi geçit hakkı, mevcut geçidin yetersiz olup daha elverişli bir yol talep edilmesiyle gündeme gelir. Özetle; zorunlu geçit hakkı mutlak gereksinim, nisbi geçit ise "daha iyiye ulaşma" ihtiyacıdır.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Geçit Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi, zorunlu geçit hakkını düzenler. Burada çok açık bir şekilde şu hüküm bulunur: "Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir." Yani kanun, geçit isteyen kişinin mağduriyetini giderme zorunluluğu ve karşılığında komşusuna tam bir tazminat ödeme zorunluluğu getirmiştir.

Kanun, zorunlu geçit hakkı kurulurken iki tarafın da menfaatinin gözetilmesini de şart koşar. En az zarar hangi komşudan geçilecekse, geçit genellikle oradan verilir. Medeni Kanun’a göre bu hak taşınmaza bağlıdır ve tapuya tescil ile kesinleşir. Sonuç olarak; Türk Medeni Kanunu, sorunu hem hak sahibini hem de komşu taşınmaz malikini koruyacak şekilde çözüme kavuşturur.