Site Yönetimi Para Toplama Süresi Nedir?

Site yönetimi para toplama süresi konusunu anlamak, apartman veya site yaşamının önemli bir parçası. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre maliklerin ve kiracıların, ortak giderleri karşılamak amacıyla aidat ödemesi gerekiyor. Bu aidatlar, genellikle her ay belirli bir tarihte toplanırken, yönetim planında belirtilen süreler ve kurallar geçerli oluyor. Aidatların toplanma süreci, çoğunlukla yönetici tarafından belirlenen bankaya yatırılmak suretiyle, nakit yok denecek şekilde yürütülüyor. Ancak, aidatlar dışında oluşacak masraflar için ek paralar toplanacaksa bu durum, kat malikleri kurulunda onaylanmalı ve şeffaf bir süreç izlenmelidir. Böylece, haklarınızı bilmek, olası uyuşmazlıkları önler ve etkin bir yönetim süreci sağlar.

Para toplama süresi nedir?

Site yönetiminde para toplama süresi, site ya da apartman yönetiminin belirlediği aylık veya yıllık aidatların, kat maliklerinden ya da kiracılardan hangi tarihler arasında ödenmesi gerektiğini ifade eder. Yani, yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yer alan tarihler, aidatların ödenmesi için tanınan süreyi belirtir. Mesela çoğu sitede, her ayın 1'i ile 15'i arasında veya ayın belirli bir gününde ödemeler yapılır. Bu tarihler, yönetim planında veya genel kurulda açıkça belirlenir. Kısacası, para toplama süresi, aidat borcunun ödenmesi gereken yasal zamanı gösterir ve ödemelerin gecikmesi halinde gecikme faizi uygulanabilir.

Para toplama süresinin yasal dayanakları

Site yönetiminde para toplama süresinin en temel yasal dayanağı “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu”dur

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat süresi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat süresi, çoğunlukla yönetim planında belirlenir. Yönetim planında belirli bir tarih varsa, ödemeler bu tarihte yapılır. Eğer herhangi bir tarih kararlaştırılmamışsa, uygulamada genelde ay başı ya da her ayın belirli günü esas alınır. En önemlisi, Kanun’un 20. maddesine göre aidat borcunda genel kural, kat malikleri ve varsa kiracılar tarafından gecikmeden ödenmesidir. Aidat borcuna zamanaşımı süresi ise 5 yıldır. Yani 5 yıl içinde ödenmeyen aidat borçları tahsil edilebilir, bu sürenin sonunda ise borç zamanaşımına uğrar. Ayrıca ödenmeyen aidatlar için yönetim, ilamsız tahsil yoluna gidebilir veya icra takibi başlatabilir.

Özetle, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat süresi, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararına göre işlemektedir ve gecikme halinde de yasal gecikme zammı uygulanmaktadır. Her site ve apartman için bu tarihlerde farklılık olabilir, ama yasal çerçeve ve işleyiş aynı kurallara bağlıdır.

Aidat ve gider avansı nedir?

Aidat ve gider avansı, apartman veya site sakinlerinin ortak yaşam alanlarında oluşan genel giderleri karşılamak için düzenli olarak ödedikleri paralardır. Özellikle aidat, halk arasında daha çok bilinen tabiriyle; temizlik, güvenlik, asansör bakımı, peyzaj, ortak elektrik gibi giderlerin karşılanması için alınır. Gider avansı ise hukuki adıdır ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, apartmanın ya da sitenin ortak giderlerini karşılamak amacıyla kat maliklerinden arsa payı oranında alınması gereken ücrettir. Yani aidat ile gider avansı aynı anlama gelir; ikisi de apartman ya da sitenin günlük masrafları için toplanır. Malikler ve kiracılar, bu yükümlülük altındadır ve paylaşım genelde arsa payı oranında yapılır. Aidat miktarına ve kapsamına, genellikle kat malikleri kurulu karar verir.

Ek tahsilat yapılabilir mi?

Ek tahsilat, gündelik aidatlar dışında, ekstra maliyet gerektiren durumlarda gündeme gelir. Mesela beklenmedik bir tamirat, büyük bir bakım veya yeni bir yatırım gerektiğinde, mevcut aidatlar yetmezse, ek tahsilat yapılabilir. Ancak bu tahsilatın da bir usulü vardır; yöneticinin tek başına ek ücret talep etme hakkı yoktur. Ek aidatın, mutlaka kat malikleri kurulu kararına veya genel kurul onayına dayanması gerekmektedir. Ayrıca yapılan ek tahsilat, sadece gerekli ve belgelendirilebilir harcamalar için talep edilebilir. Yani, yöneticiler keyfi olarak veya lüks harcamalar için ek tahsilat isteyemez. Ek tahsilatın toplanmasında, yine arsa payı esas alınır veya yönetim planında farklı bir paylaşım şekli öngörülmüşse buna göre işlem yapılır.

Aidat ve ek aidat için karar alma usulü

Aidat ve ek aidat toplamak için belirli bir karar alma süreci vardır. Aidat miktarlarının veya ek aidat gerekliliğinin tespit edilmesi için, apartmanın ya da sitenin Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı esas alınır. Bu kararlar, genellikle kat malikleri kurulunda görüşülüp oylanır. Eğer apartmanda veya sitede alınan karara maliklerin çoğu katılırsa, karar kesinleşir ve herkes için bağlayıcı olur. Yıllık aidatlar veya ek ödemeler gündeme geldiğinde, yöneticinin hazırladığı işletme projesi önerisi genellikle genel kurula sunulur. Burada çoğunluk sağlanmazsa, ikinci bir toplantı yapılabilir. Kararların geçerli olabilmesi için toplantıya kat maliklerinin arsa payı ve nüfus olarak yarıdan fazlasının katılması, kararların ise oy çokluğu ile alınması gerekir.

Kat malikleri kurulu kararı gerekliliği

Kat malikleri kurulu, apartman ya da site yönetimindeki en üst organdır ve aidat ile ek aidat gibi önemli mali kararlar burada alınır. Türk hukukuna göre aidat miktarı, kat malikleri kurulunun oy çokluğu ile belirlenir. Kurulda alınan kararlar, kanuna uygun olduğu sürece tüm malik ve kiracıları bağlar. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır ve orada da yeter sayıda kat maliki olması gerekir. Kararlar, noter onaylı karar defterine işlenir ve toplantıya katılmayan maliklere de bildirilir.

Yöneticinin yetki sınırları

Apartman veya site yöneticisinin aidat ve ek aidat toplama konusunda yetkileri sınırlıdır. Yani yönetici, yıllık aidatı tek başına belirleyemez, artırma veya ek tahsilat yapamaz. Aidatta artış gerekli olduğunda ya da ek gider ortaya çıktığında, yöneticinin genel kurulu toplantıya çağırıp kararı buradan çıkarması gerekir. Sadece olağanüstü, acil bir durum olursa (örneğin acil tamirat veya onarım ihtiyacı) yönetici sınırlı bir süre ve kapsamda harcama yapabilir; ancak yine de sonrasında kat maliklerinin onayına sunmak zorundadır. Kısaca, aidat toplama ve artırma hakkı, yöneticiye değil, kat malikleri kurulunun çoğunlukla aldığı kararlara aittir.

Olağan ve olağanüstü genel kurulun rolü

Aidat ve ek aidat kararlarında olağan ve olağanüstü genel kurulların rolü büyüktür. Olağan genel kurul, genellikle senede bir kez toplanır ve aidat, bütçe ve işletme projesi gibi normal konuları karara bağlar. Olağanüstü genel kurul ise, acil veya beklenmedik ekonomik ihtiyaçlar ortaya çıktığında (mesela büyük bir arıza, asansör değişimi gibi) düzenlenir ve ek aidat gibi harcamalar burada tartışılır. Bu kurullarda alınan kararlar, maliklerin çoğunluğu ile geçerli olur ve toplantı tutanağına kaydedilir. Olağanüstü genel kurul, özellikle ek tahsilat veya aidat artışı gerektiren beklenmedik durumlarda toplandığı için, apartman ve site bütçesi açısından hayati öneme sahiptir.

Aidat planlaması ve bütçe hazırlanması

Aidat planlaması ve bütçe hazırlanması, apartman ve site yönetiminin temel işlerindendir. Yönetici veya yönetim kurulu, bir yıllık işletme projesi ve tahmini bütçeyi hazırlar. Bu bütçede; temizlik, bakım, onarım, güvenlik, enerji, su ve beklenen diğer giderler hesaplanır ve nasıl karşılanacağı belirlenir. Aidatın miktarı, bu bütçedeki toplam giderlerin arsa payı esasına göre veya yönetim planında öngörüldüğü şekilde kat maliklerine bölünmesiyle ortaya çıkar. Bütçe ve aidat planı, mali şeffaflık amacıyla toplantıda herkesin bilgisine sunulur. Eğer acil veya ek giderler ortaya çıkarsa, genel kurulla revize edilebilir ve ek tahsilat kararı alınabilir.

İşletme projesi ve yıllık bütçe süreci

İşletme projesi, apartman veya site yönetiminin yıllık faaliyet harcamalarını gösteren bir tür detaylı tahmini bütçedir. Yasal olarak yöneticinin seçilmesinden sonra en geç onbeş gün içinde işletme projesini (yani yıllık bütçeyi) hazırlaması ve kat maliklerine sunması gerekir. Bu projede gider kalemleri tek tek belirtilir ve her bir kat malikinin ne kadar ödeyeceği açıklanır. Malikler, işletme projesine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz olmazsa ya da itirazlar apartman genel kurulunca reddedilirse, işletme projesi kesinleşir. Projede yapılan her harcamadan maliklerin haberdar olması, yönetimde şeffaflığın sağlanması açısından da önemlidir.

Unutmayın, aidat ve ek aidatlarla ilgili her türlü süreçte, öncelik şeffaflık, ortak karar ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygunluktur. Herhangi bir anlaşmazlıkta ise sulh hukuk mahkemeleri görev alanına girer.

Aidat ödeme dönemi nedir?

Aidat ödeme dönemi bir apartman veya sitede yaşayanların, ortak giderleri karşılamak için belirli aralıklarla yaptıkları zorunlu ödemelerin zaman aralığını ifade eder. Genellikle apartman yönetimi tarafından belirlenen bu dönem, her ayın belirli bir tarihi veya birkaç ayda bir tekrar eden süre olarak karşımıza çıkar. Eğer yönetim planında farklı bir süre belirtilmemişse, çoğu apartmanda aidat ödeme dönemi her ayın başı veya 20’sine kadar şeklinde belirlenir. Bu dönemlerde ödemelerin düzenli yapılması, ortak giderlerin sorunsuz karşılanabilmesi için çok önemlidir. Ayrıca, ödeme dönemi dışında kalan aidatlar için hukuken gecikme başlamış kabul edilir.

Aidatların aylık, üç aylık ya da yıllık tahsil süresi

Aidatların tahsil süresi genellikle apartmanın yönetim planına ve alınan genel kurul kararına göre değişebilir. En sık tercih edilen model aylık aidat ödemesidir. Böylece her ay, elektrik, su, temizlik, güvenlik gibi ortak masraflar rahatlıkla karşılanır. Bazı sitelerde ya da apartmanlarda, özellikle büyük çaplı projelerde üç aylık veya yıllık aidat toplamak da tercih edilebilir. Bu yöntem, daha düzenli ve planlanabilir bir bütçe oluşturmak isteyen yönetimler tarafından uygulanır. Hangi sürenin seçileceği, genelde yıllık mali planlamada tüm giderlerin ne şekilde karşılanacağına bağlıdır ve kat maliklerinin oy çokluğu ile kararlaştırılır. Kısacası, aidat tahsil süresi apartmanın işleyişine göre değişkenlik gösterebilir ve esas belirleyici yönetim planı olur.

Ek gider ve tadilat için süre belirleme kriterleri

Ek gider ve tadilat için süre belirleme kriterlerinde apartman ya da site yönetimi kat maliklerine veya kiracılara bildirim yapar. Ek gider veya ani çıkan tadilat masrafları için genelde, kat malikleri kurul kararı gereklidir. Bu tür harcamalar için önceden belirlenen bir aidat dönemi olmayabilir. Bu durumda yönetim, acil harcama için maliklere tebligat gönderir ve ödeme için uygun bir vade belirler. Sıklıkla, ek giderlerde 15 gün veya bir ay gibi kısa vadeler uygulanır. Tadilat gerektiren büyük işlerde ise genelde bir toplantı yapılıp, bütçe, ödeme süresi ve usulü kararlaştırılır. Harcamanın büyüklüğüne göre taksitlendirme yapılabilmektedir. Kısaca, ek gider ve tadilatta süre belirlerken şeffaflık, bildirimde bulunma ve ödeme kolaylığı sağlamaya dikkat edilir.

Gecikme ve faiz uygulaması

Aidat ödemelerinde gecikme yaşanırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim geciken aidat için cezai bir yaptırım uygulayabilir. En yaygın uygulama, her gecikilen ay için ana aidat tutarının %5’i oranında gecikme tazminatı (gecikme faizi) alınmasıdır. Gecikme ve faiz uygulaması otomatik başlar; yani yönetimin borçluya ayrıca ihtar çekmesine gerek yoktur. Örneğin, 1000 TL aidat bir ay gecikirse, borca ek olarak 50 TL gecikme faizi eklenir. Üst üste yapılan gecikmelerde bu faiz katlanarak büyür ve süresi uzadıkça borç icraya verilebilir. Gecikme ve faiz oranı, yönetim planında daha düşük ya da yüksek olarak da belirlense, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen oran esas alınır. Bu nedenle, aidatların zamanında ödenmesi hem bütçenizi hem de apartman huzurunu korur!

Aidatların Tespiti ve Dağıtım Yöntemleri

Metrekareye göre aidat belirleme

Metrekareye göre aidat belirleme apartman ve site yönetimlerinde en çok tercih edilen yöntemlerden biridir. Bu yöntemde aidat miktarı, dairenin ya da bağımsız bölümün büyüklüğüne yani metrekare cinsinden kullanım alanına göre hesaplanır. Yani, daha büyük bir daireye sahip olanlar, küçük dairesi olanlara göre daha fazla aidat öder. Bu yöntem adil gibi görünse de, bazı masrafların (örneğin asansör bakımı veya güvenlik) tüm daireler için sabit olduğu düşünülürse zaman zaman tartışma konusu olabilir.

Metrekareye göre aidat belirlemede genellikle şu adımlar izlenir:

1. Toplam ortak gider miktarı hesaplanır.
2. Sitedeki ya da apartmandaki tüm bağımsız bölümlerin toplam metrekaresi bulunur.
3. Her bir dairenin metrekaresi, toplam metrekareye oranlanarak o dairenin ödeyeceği aidat miktarı bulunur.

Bu yöntemle daha adil bir paylaşım sağlanırken, örneğin 200 metrekarelik bir daire 100 metrekarelik dairenin iki katı aidat ödeyebilir. Kısacası, metrekareye göre aidat belirleme, herkesin kullanım alanı kadar ödeme yapmasını hedefler.

Arsa payı oranına göre aidat dağıtımı

Arsa payı oranına göre aidat dağıtımı ise apartman ve sitelerde kullanılan bir diğer adil yöntemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre esasen aidatların ve ortak giderlerin arsa payı oranında ödenmesi gerekmektedir. Arsa payı, yapının üzerindeki her bağımsız bölümün tapuda belirtilen hisse oranını ifade eder. Yani dairenizin arsa içerisindeki gerçek payı ne kadarsa, o oran kadar ortak giderden sorumlu olursunuz.

Bu yöntemde aidatlar şu şekilde hesaplanır:

1. Öncelikle her bir bağımsız bölümün tapudaki arsa payı oranı tespit edilir.
2. Ortak giderin tamamı arsa payı oranlarına bölünerek, her dairenin ödemesi gereken aidat bulunur.

Arsa payına göre dağıtım, özellikle farklı büyüklükte dairelerin olduğu büyük sitelerde tercih edilir. Hem yasal bir dayanağı vardır hem de gerçek anlamda bir eşitlik sağlar. Fakat bazen, arsa paylarının yanlış belirlenmesi ya da güncel olmaması durumları, sorunlara yol açabilir.

Kısacası, arsa payı oranına göre aidat dağıtımı, hukuki temeli olan ve özellikle farklı tipte dairelerin olduğu projelerde uygulanan, yerleşik ve güvenilir bir yöntemdir.

Kat Maliklerinin ve Kiracıların Sorumluluğu

Maliklerin aidat ödeme sorumluluğu

Maliklerin aidat ödeme sorumluluğu, Türkiye’de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında oldukça net şekilde düzenlenmiştir. Kat malikleri, yani dairenin tapulu sahibi olan kişiler, apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen aidatı zamanında ve tam olarak ödemek zorundadır. Aidat ödemesi ortak giderlerin karşılanması için şarttır ve buna bina bakımı, temizlik, ortak alan elektriği, asansör bakımı gibi masraflar dahildir.

Kat malikleri, dairesini kiraya verse bile aidat borcundan asıl sorumlu kişi olarak görünür. Yani, kiracı aidat ödemezse yönetim doğrudan malik ile iletişime geçerek borcun tahsilini ister. Bu yüzden maliklerin aidat ödemelerine dikkat etmesi önemlidir.

Kiracının aidat yükümlülükleri

Kiracının aidat yükümlülükleri, çoğunlukla kira kontratında belirtilse de genel uygulamaya bakıldığında, kullanıma bağlı olan giderlerden kiracı sorumludur. Yani apartmanın günlük temizlik, enerji, yakıt ve asansör bakımı gibi harcamalarını kiracı ödemekle yükümlüdür. Ancak büyük onarım, dış cephe boyası veya asansör değişimi gibi demirbaş giderlerden esas olarak malik sorumludur.

Eğer kira kontratında kiracının bütün aidat giderlerini karşılaması gerektiği yazılıysa, kiracı hem kullanıma hem de ortak alan bakımından doğan tüm giderlerden sorumlu tutulabilir. Ancak bu durumda dahi, aidat ödenmediğinde yönetim ilk olarak malike başvurur.

Aidatın ödenmemesi halinde yaptırımlar

Aidatın ödenmemesi halinde yaptırımlar, yönetimin yasal haklarıyla doğrudan ilgilidir. Aidat ve diğer ortak giderler zamanında ödenmezse, apartman ya da site yönetimi çeşitli yaptırımlara başvurabilir. En sık karşılaşılan yöntem, hukuki yollara başvurmak olur. Ödenmeyen aidatlar mahkemelik olabilir ve gecikme halinde faiz yükümlülüğü de devreye girer.

İcra takibi ve hukuki süreçler

İcra takibi ve hukuki süreçler, yönetimin alacağını tahsil etmek için başvurduğu resmî yollardır. Aidat borcu ödenmediğinde, yönetim noterden ihtar çekebilir ve ödenmezse icra takibi başlatabilir. Bu süreçte, icra müdürlüğü devreye girer ve malik veya kiracıya aidat borcu ile ilgili resmi bir ödeme emri gönderilir.

Ödeme yapılmazsa, borçlu kişinin maaşına veya taşınmazına haciz işlemi uygulanabilir. Genellikle birkaç uyarıdan sonra bu tür yasal işlemlere başvurulmaktadır.

Gecikme tazminatı ve faiz oranları

Gecikme tazminatı ve faiz oranları, aidat borcunun zamanında ödenmemesi halinde gündeme gelir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ödenmeyen aidat için yıllık %9 oranında gecikme faizi uygulanır. Ancak site yönetimi veya apartman yönetimi genel kurul kararı ile daha yüksek bir faiz oranı da belirleyebilir.

Gecikme tazminatı sayesinde, aidatını zamanında ödemeyenlere karşı caydırıcı bir önlem alınır. Bu uygulama, tüm malik veya kiracıların ortak yaşam düzenine uyması ve düzenli giderlerin karşılanması açısından önemlidir.

Banka hesabı üzerinden para toplama

Banka hesabı üzerinden aidat toplama, günümüzde en güvenli ve şeffaf yöntemlerden biridir. Apartman veya site yönetimi adına açılan bir banka hesabı sayesinde, sakinler aidat ödemelerini doğrudan bu hesaba yatırabilirler. Bu yöntemde her ödeme banka dekontuyla belgelenir, bu da olası uyuşmazlıklara karşı bir güvence oluşturur. Ayrıca, banka üzerinden yapılan transferler aidat takibinde kolaylık sağlar. Toplu bir ortamda, herkesin ödeme yaptığı banka hesabı üzerinden tüm hareketler şeffaf biçimde yönetilebileceği için, yönetici ile kat malikleri arasında güven tesis edilir. Kat malikleri veya kiracılar, dilerse havale ya da EFT ile ödemelerini zamanında ve eksiksiz olarak tamamlayabilir.

Elden makbuz ile tahsilat

Elden makbuz ile aidat tahsilatı, özellikle kat maliklerinin az olduğu küçük apartmanlarda hala yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu yöntemde apartman veya site yöneticisi, aidat ödemelerini elden alır ve karşılığında bir tahsilat makbuzu düzenler. Makbuzda; ödeyenin adı-soyadı, daire numarası, ödenen tutar ve tarih gibi bilgiler yer alır. Tahsilat sırasında mutlaka iki nüshalı (otokopili) bir makbuz kullanılmalı, bir nüshası ödeyene verilmeli ve diğer nüsha yöneticide saklanmalıdır. Böylece ödeme yapıldığına dair resmi bir belge elde edilmiş olur ve ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda delil olarak kullanılabilir. Ancak, bu yöntemin güvenlik ve takip açısından banka hesabına göre daha riskli olduğunu söylemek gerekir.

Online ödeme sistemlerinin kullanımı

Online ödeme sistemleri ile aidat toplamak, teknolojinin de etkisiyle son yıllarda çok hızlı yayıldı. Bu sistemler üzerinden site veya apartman sakinleri kredi kartı, banka kartı veya dijital cüzdan kullanarak anında ödeme yapabiliyor. Ayrıca, otomatik ödeme talimatı vererek unutma derdini de ortadan kaldırabiliyorlar. Apsiyon, AidatTakip, Bulut Yönetim gibi popüler programlar, aidat borcu sorgulama, ödeme, gecikme takibi ve otomatik bilgilendirme seçenekleri sunuyor. Banka entegrasyonları sayesinde ödemeler hemen topluca hesaba düşüyor ve tüm hareketler dijital ortamda kaydediliyor. Online ödeme sistemleri sayesinde aidat toplamada hız, güvenlik ve esneklik sağlanırken; yönetici de ödeme almada ve takipte büyük kolaylık yaşıyor.

Ödeme bildirim yöntemleri (SMS, e-posta, posta)

Ödeme bildirim yöntemleri aidat toplamanın verimli işlemesi için çok önemlidir. Apartman veya site yönetimi, aidatın miktarını ve son ödeme tarihini sakinlere SMS, e-posta veya taahhütlü posta ile iletebilir. Bu bildirimlerde genellikle ödenecek tutar, ödeme yapılacak banka hesabı veya yöntem, varsa gecikmeye dair uyarılar yer alır. Modern aidat takip programları, toplu SMS veya toplu e-posta gönderimi ile her ay otomatik olarak kat maliklerine ya da kiracılara hatırlatma gönderebilir. Özellikle gecikme yaşanan ödemelerde, yasal süreç başlatmadan önce yazılı uyarı veya taahhütlü posta da tercih edilebilir. Bildirim yöntemi ne olursa olsun, amaç herkesin zamanında bilgi almasını sağlamak ve aidat toplamanın düzenli olmasına yardımcı olmaktır.

Unutmayın, iletişim ne kadar açık ve sistematik olursa, aidat toplama süreci de o kadar sorunsuz yürür!

Aidat miktarının değiştirilmesi ve artışı usulleri

Aidat miktarının değiştirilmesi ve artışı usulleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) detaylıca düzenlenmiştir. Aidat artışı veya değişikliği için en önemli kural; bu kararın kat malikleri kurulunda alınması gerektiğidir. Yani, yönetici tek başına aidat miktarını artıramaz. Karar, tüm site veya apartman sakinlerinin katıldığı ve oy çokluğuyla kabul edilen genel kurulda alınmalıdır.

Aidatın nasıl artırılacağı, genellikle yılın başında yapılan olağan genel kurulda işletme bütçesinin onaylanması sırasında belirlenir. Kat malikleri kurulu, gündeme alınan aidat miktarını açıkça oylayarak değişiklik yapabilir ya da mevcut aidatı aynen bırakabilir. Oy çokluğu ile kabul edilen yeni aidat miktarı, tüm kat maliklerini bağlar.

Aidatlar artırılırken artış oranı konusunda herhangi bir üst sınır yoktur fakat artışlar genel kural olarak vekaletle veya toplantıya bizzat katılanların oy çokluğu ile gerçekleşir. Ayrıca, alınan kararlar geriye dönük uygulanamaz; yani geçmiş yıllara ait yeni bir aidat belirlenemez.

Aidat artışına itiraz etmek isteyen kat maliki, kararın alındığı toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak itiraz edebilir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, toplantıda alınan kararın hukuka uygun şekilde ve gerekli çoğunluk sağlanarak alınmasıdır.

Ek para toplanması için minimum çoğunluk

Ek para toplanması için minimum çoğunluk, kat malikleri kurulunda sağlanacak "yarıdan bir fazla" esasına dayanır. Yani, apartman veya sitenin tüm kat maliklerinin arsa payı ve kişi sayısı açısından yarıdan bir fazlası ile toplantı yapılır; ek gider kararı ise toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.

Olağanüstü hallerde, örneğin acil bir onarım ya da beklenmedik yüksek giderler için ek para toplanması talep edildiğinde de aynı kural geçerlidir. Ekstra toplanacak bu paralar için yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerini olağan ya da olağanüstü genel kurul toplantısına çağırır. Toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır; burada ise katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Unutulmamalıdır ki, yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinden kendi başına ek para isteyemez. Toplantı kararı ve çoğunluk şartı olmadan istenen ek ödemeler yasal değildir ve kat maliki tarafından ödenmek zorunda değildir.

Karar defteri, tutanak ve tebligat zorunluluğu

Karar defteri, tutanak ve tebligat zorunluluğu, site ve apartman yönetimlerinin en önemli yasal görevleri arasında yer alır. Her yıl noter onaylı olarak tutulması gereken karar defteri; alınan kararların, toplantı tarihleri ve katılımcıların, oylama sonuçlarının ayrıntılı şekilde yazılmasını gerektirir. Karar defteri olmadan alınan yönetim kararları geçersiz sayılabilir.

Toplantılarda alınan kararların tutanak ile kayıt altına alınması da zorunludur. Bu tutanaklar, alınan kararların ileride ispatı açısından büyük önem taşır.

Ayrıca, apartman ve site yönetimi, alınan kararları ve aidat artışı gibi önemli gelişmeleri tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla (resmi tebligatla) bildirmekle yükümlüdür. Maliklerin bilgilendirilmemesi durumunda, yapılan bazı işlemler geçersiz olabilir ve bu eksiklik hukuki ihtilaflara yol açabilir.

Olağanüstü giderlerde çoğunluk kararı ve itiraz hakkı

Olağanüstü giderlerde çoğunluk kararı ve itiraz hakkı; genellikle beklenmedik, acil ve yüksek maliyetli işlerin gerektirdiği ek harcamalar için gündeme gelir. Bu tür harcamalar için de yine kat malikleri kurulunda karar alınması şarttır ve çoğunluk kuralı buradaki en temel gerekliliktir.

Olağanüstü toplantılarda, apartman veya site sakinlerinin yarıdan bir fazlası ile toplanılır, kararlar toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır. Eğer toplantı ilk çağrıda yeter sayıya ulaşamazsa, ikinci toplantıda sadece katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu tip büyük harcamalarda özellikle dikkatli davranılması gerekir. Alınan kararlara itiraz etmek isteyenler, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurma hakkına sahiptir. Mahkeme, alınan kararın yasa, yönetim planı ya da hakkaniyete aykırı olup olmadığını inceler ve buna göre iptal kararı verebilir.

Kısacası, olağanüstü giderlerde de şeffaflık, çoğunluk ve hukuka uygunluk temel şarttır. ✍️ İtiraz hakkı ise kat malikleri için koruyucu önemli bir mekanizmadır ve yasal güvence altındadır.

Yöneticinin keyfi aidat veya ek ücret toplaması durumunda haklarınız

Yöneticinin keyfi aidat toplaması veya ek ücret istemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve site yönetim planına aykırıdır. Site veya apartman yöneticisi, aidat artışını veya ek ödemeleri tek başına belirleyemez. Kararların geçerli olabilmesi için kat malikleri kurulundan çoğunlukla onay alınması gereklidir. Sıkça merak edilen bir soru: Yönetici, tek başına aidata zam yapabilir mi? Cevap: Hayır! Toplantı yapılmadan; aidat, kullanım giderleri veya ek ödemeler gibi konularda yönetici tek başına hiçbir değişiklik veya toplama hakkına sahip değildir.

Keyfi aidat veya ek ücretlerle karşılaştığınızda, öncelikle alınan kararın genel kurul tutanaklarında yer alıp almadığına bakmak gerekir. Yönetici, keyfi olarak para toplarsa, hem hukuki hem de cezai sorumluluğu vardır. Gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkınız bulunmaktadır. Ayrıca, haksız şekilde toplanan aidat ve ek ödemeler geri istenebilir. Yöneticinin görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile kaldırılmıştır; kanuna aykırı para toplamaları geçersiz sayılır.

Usulsüz para toplama nasıl engellenir?

Usulsüz para toplamanın önüne geçmek için öncelikle, yönetim planı ve alınan kararları dikkatlice incelemelisiniz. Herhangi bir ödeme talebinin dayanağının olup olmadığını sorgulayın. Yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılacak tüm para toplama işlemleri, mutlaka resmi evrak (makbuz vs.) ile belgelemelidir. Eğer alınan bir ödeme kararı; kat malikleri kurulu tarafından alınmadıysa, bu talebe itiraz edebilir ve ödemeyi reddedebilirsiniz.

Usulsüz toplandığını düşündüğünüz para konusunda ilk adım olarak, site veya apartman yönetimine yazılı bir itirazda bulunmalısınız. Sorun çözülmezse ve usulsüz toplamada ısrar edilir ise bulunduğunuz sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Eğer çok ciddi boyutlardaysa, savcılığa da şikâyet hakkınız vardır. Paranızın makbuzsuz veya belgesiz istendiği durumlarda ayrıca dikkatli olun; bu tür toplamalardan uzak durun ve kesinlikle belge almadan ödeme yapmayın. Kurallara uymayan yöneticiler cezai yaptırımlarla karşılaşabilir.

Site yönetim planında belirtilmeyen aidatlara itiraz

Site yönetim planında olmayan aidatlara itiraz etmek mümkündür. Öncelikle, aidat veya ek ödemenin yönetim planına uygun olup olmadığını kontrol edin. Yasal olarak, bir ödeme ya da aidat talebinin alınabilmesi için o ödemenin yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeri olmalı veya kat malikleri kurulunca toplu şekilde karar alınmış olması gerekir. Yönetim planında veya alınan kurullarda karşılığı olmayan aidat veya ödeme dayatmaları hukuken geçersizdir.

Böyle bir durumda ilk olarak, yöneticiye veya yönetim kuruluna yazılı olarak itirazda bulunulmalıdır. Eğer cevap alınamaz ya da sorun çözülmezse, ödemeye zorlanmadan önce sulh hukuk mahkemesine başvurarak ödemenin iptalini veya kararın geçersizliğini isteyebilirsiniz. Haksız ödemeler başınıza gelirse, gerekirse geçmişe dönük ödemelerin iadesini isteyebilirsiniz. Unutmayın ki, site veya apartman yönetiminde yapılan her ödeme talebinin hukuki dayanağı olmak zorundadır; aksi halde bu tür aidatlara itiraz hakkınız yasalar önünde tamamen açık ve meşrudur.

Kanuni düzenlemeler ve maddeler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kanuni düzenlemeleri Türkiye’de apartman ve site yaşantısının temelini oluşturur. Özellikle bağımsız bölümlerin (kat, daire, dükkân, işyeri, depo gibi) başlı başına kullanılmasına imkan tanıyan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu en temelde tapuya tescil, maliklerin hak ve yükümlülükleri, ortak alan kullanımları, yönetim tarzı gibi çok kritik konuları ayrıntılı olarak belirler.

Kanunun temel maddeleri şunlardır:

• Madde 1: Kat mülkiyetinin ne olduğunu ve hangi yapıların buna tabi olacağını açıklar.
• Madde 4: Ortak yerleri ve hangi alanların ortak alan olarak kabul edildiğini düzenler.
• Madde 10: Kat mülkiyetinin resmi senet ve tapu siciline tescille kurulacağını belirtir.
• Madde 14-19: Kat maliklerinin borç ve sorumluluklarını, ortak giderlere katılmayı zorunlu kılar.
• Madde 20: Aidatların ve gecikme tazminatlarının nasıl uygulanacağını belirtir.
• Madde 34 ve devamı: Apartman yönetimi, yöneticilerin seçilmesi, kat malikleri kurulu, kararların nasıl alınacağı gibi yönetimsel süreçleri esaslara bağlar.
• Madde 33: Kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptal davası açılmasını düzenler ve apartman yaşamındaki uyumsuzluklara hakimin müdahale edebilmesi için çerçeve çizer.

Kat Mülkiyeti Kanunu, tapu işlemleriyle ilgili ayrıntılı yol gösterici olmasının yanı sıra, apartmandaki yaşamın düzenli ve huzurlu olması, herkesin hak ve sorumluluklarını bilmesi için çok sayıda ayrıntılı hüküm içerir.

Güncel mevzuat ve resmi gazetede yer alan hükümler

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ona bağlı yönetmeliklerin güncel halini bulmak isteyenler, Resmi Gazete ve Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden son metne ulaşabilirler. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2 Temmuz 1965 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve zaman içinde birçok değişiklik görmüştür. En dikkat çeken değişikliklerden biri, 5711 sayılı kanun ile 2007 yılında yapılan kapsamlı revizyonlardır.

Güncel Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlerinde noter onaylı belge gerekliliği ve tapu sürecine özel hükümler vardır.
• Ortak yerlerin, giderlerin ve aidatların belirlenmesinde yeni düzenlemeler sayesinde daha şeffaf ve adil bir uygulama amaçlanmıştır.
• Mal sahiplerinin toplantı çağrı esasları, yönetim planlarındaki değişiklik prosedürleri, apartman içindeki disiplin ve aidat uygulamalarındaki yenilikler açıkça hükme bağlanmıştır.

Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmeliklerle de, hem ana kanunun uygulanış şekli hem de apartman/site yönetimiyle ilgili mevzuat açıkça ilan edilmektedir. Bu sayede herkesin erişebileceği güncel ve resmi kaynaklar üzerinden doğru bilgiye ulaşılması mümkündür.

Not: En güncel metin ve değişiklikler için mevzuat.gov.tr adresi takip edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hem hukuki hem pratik uygulamaları apartman ve site yaşantısında hayatı kolaylaştırmak için sürekli olarak yenilenmekte ve güncellenmektedir.