Apartman Yöneticisi Seçimi ve Referandum Süreci

Merhaba,

Apartmanınızda yönetici seçimi için yapılan referandumda yeterli çoğunluk sağlanamadığı için yönetici seçilememesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamalara göre oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. 2025 yılı Türkiye hukukunda konuyla ilgili süreç ve atılabilecek adımlar aşağıdaki gibidir:

1. Toplantı ve Çoğunluk Şartları

• Kat maliklerinin yıllık olağan toplantısı için, ilk toplantıda daire (bağımsız bölüm) sahiplerinin ve arsa paylarının en az yarısından bir fazlasının (yani sizin apartmanınızda en az 7 kat malikinin) katılımı gerekir.
• İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamıyorsa, ikinci bir toplantı en az 7 gün, en geç 15 gün sonra yapılabilir.
• İkinci toplantıda ise “çoğunluk şartı” aranmaz. Yani kaç kişi gelirse gelsin (örneğin sadece 3 kişi bile olsa), alınacak kararlar geçerli olur.

2. Yönetici Seçilemediğinde Ne Olur?

• Yönetici seçimi yapılamazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince mevcut yönetici görevine devam eder. Ancak mevcutta hiç yönetici yoksa veya hiçbir yönetici kabul etmiyorsa apartman sahipsiz kalır ve birçok işlemin yürütülmesinde ciddi sorunlar doğar.
• Pratikte, yönetici seçimi yapılması zorunludur. Yönetici olmadan aidat toplama, bakım-onarım yaptırma gibi işlemler yürütülemez.

3. Hiçbir Şekilde Yönetici Seçilemiyorsa:

Bu durumda apartmanda oturan kat maliklerinden biri veya birden fazlası, apartmanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkeme, apartmanınıza dışarıdan veya içeriden birini yönetici olarak atayacaktır.

4. Elektronik Referandum Geçerliliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat malikleri kurulu toplantısı elden imzalı çağrı ya da noter kanalıyla yapılmalı ve toplantı usulüne uygun olmalıdır. Sadece elektronik ortamda yapılan referandumlar, yazılı evraklarla desteklenmediği ve toplantı şartlarına uymadığı sürece hukuken geçerli kabul edilmemektedir. Bu nedenle mutlaka yukarıda açıklanan resmi toplantı usulüne başvurmalısınız.

5. Sonuç ve Öneri

• Yeniden toplantı çağrısı yaparak (ilan, tebligat, posta veya apartman panosu gibi yollarla) kat maliklerini davet edin.
• Eğer yine yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda kim gelirse onlarla yönetici seçebilirsiniz.
• Hiç kimse yönetici olmak istemez veya toplantıya dahi katılım olmazsa, her bir kat malikinin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurma hakkı vardır.

Kısaca İzlemeniz Gereken Yol:

1. 7 gün ilanen ya da yazılı davetiye ile ikinci bir toplantı çağrısı yapın,
2. İkinci toplantıda katılanlar arasında yönetici seçin,
3. Hala olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yönetici atanması için başvuru yapabilirsiniz.

Apartman yönetimi ve yöneticisiyle ilgili her resmi işlemin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması gerekmektedir. Süreçte güncel yasal mevzuata ve toplantı usullerine dikkat edilmelidir.

Yardımcı olabileceğim başka bir hukuki sorunuz varsa, çekinmeden sorabilirsiniz.

Saygılarımla.