Apartman yonetisi ile sorun

Merhaba,

Sormuş olduğunuz apartmanda yöneticinin ailesinin ve yöneticinin ortak alanları şahsi depo gibi kullanması, uyarılara rağmen kaldırmamaları, ayrıca evinize topluca gelip sizi rahatsız etmeleri konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere mevcut ilgili mevzuat ışığında oldukça ciddi bir sorundur. Size yol haritası çizmek için 2025 güncel mevzuat ve uygulamalarına göre bilgi aktaracağım.

Apartmanda Ortak Alanların Kullanımı

• Ortak alanlar (merdiven boşlukları, girişler, çatı katı vb.) tüm kat maliklerinin eşit paydaş olduğu, bağımsız bölüm sahiplerinin özel izni olmadan şahsi kullanımına kapalı alanlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18 ve 19’a göre, kimsenin bu alanları şahsi eşyalarını koyarak veya depo gibi kullanarak işgal etme ve sizi huzurdan mahrum bırakma hakkı yoktur.
• Ortak alanlar sadece “amacına uygun” (yani tüm kat maliklerinin ortak kullanımı için) kullanılabilir. Şahsi depo, eşya yığılması, kilitleme yasaktır.

Hangi Hukuki Haklarınız Var?

1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Müdahalenin Men’i (Önlenmesi) Davası

   • İhlali yapan kişilere (yöneticinin eşi, oğlu, kızı, gelini dahil) karşı “müdahalenin men’i” davası açabilirsiniz. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
   • Davada, ortak alanlara konulan şahsi eşyaların kaldırılması (eski hale getirilmesi) ve bu işgalin sonlandırılması talep edilir.

2. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası

   • Ortak alanın şahsi olarak kullanılması sebebiyle, haksız işgal tazminatının ödenmesini de isteyebilirsiniz.

3. İhtarname Gönderin

   • Dava açmadan önce noter kanalıyla veya bir avukat aracılığı ile apartmanda ortak alanların boşaltılması için ihtarname gönderebilirsiniz. İhtarınızda, ortak alanların Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı kullanıldığı, konulan eşyaların belirli bir tarih içinde kaldırılmasını aksi takdirde yasal işlemler başlatılacağını belirtin.
   • İhtarnameniz, mahkemede delil olarak kullanılacaktır.

4. Delil Toplayın

   • Eşyaların fotoğraflarını çekin.
   • Apartman defteri veya toplantı kararlarını, tanık beyanlarını da belgeleyin.

5. Polis/Karakol Olayı (Ev Basılması)

   • Evinize baskın yapılan durumda polise başvurmak dışında, ayrı bir şekilde “koruma ve şikayet” hakkınızı kullanabilirsiniz. Şikayet konusu “konut dokunulmazlığının ihlali”, “tehdit/rahatsızlık” gibi başlıklar altında cezai sürece de taşınabilir.

Yöneticinin Cezaevinde Olması Durumu

• Yöneticinin bulunmaması apartmanın sahipsiz kaldığı anlamına gelmez. Kat malikleri kurulu toplanarak yeni bir yönetici seçebilir veya geçici yönetim oluşturabilir. Yine de davaları hak sahibi olarak siz veya diğer maliklerle açabilirsiniz.

Adım Adım Ne Yapmalısınız?

1. Belgeler (fotoğraf, tanık, apartman karar defteri) toplayın.
2. Bir avukattan destek alarak ihtarname gönderin.
3. Sonuç alamazsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde müdahalenin men’i davası açın.
4. Yöneticinin olmaması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak yeni yönetici seçilmesini sağlayın.
5. Ev baskını ve tehdit açısından ayrıca savcılığa konut dokunulmazlığı vb. suçlardan şikayette bulunun.

Özetle

• Apartman ortak alanlarının şahsi amaçla işgali yasa dışıdır.
• Müdahalenin men’i ve ecrimisil (tazminat) davası açabilirsiniz.
• İhtarnameyle başlamanız, delil toplamanız, gerekirse mahkemeye başvurmanız gerekir.
• Yönetici cezaevindeyse kat malikleri harekete geçmeli, yeni yönetim kurulmalıdır.

Daha hızlı çözüm ve yasal sürecin sağlıklı ilerlemesi için bir avukat desteği almanız yararınıza olacaktır. Yanıltıcı veya yanlış yönlendirme olmaması açısından adımlarınızı belgeli ve hukuki destekle atmanızı öneririm.

Saygılarımla,
Avukatistan Yanıt Ekibi