Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve daire dağılımı nasıl itiraz edilir?
Merhaba,
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılan ve idare tarafından tahliye için 90 günlük süre verilen, toplam 27 malik bulunan binamızda müteahhit ile sözleşme süreci yürütülmektedir.
Ancak hisseleri oranında salt çoğunluğun sağlanması amacıyla bazı maliklere özel menfaatler sağlandığını ve bu şekilde çoğunluk kararı oluşturulmaya çalışıldığını gözlemliyorum.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde benim ve birkaç malik açısından;
- Daha düşük değerde ve daha az kullanışlı dairelere yerleştirilme,
- Güneş alma ve mahremiyet hakkının kısıtlanması,
- Aynı nitelikteki bağımsız bölümler arasında eşitsiz yerleştirme yapılması,
- Çoğunluğa katılan maliklere güney cephe ve daha avantajlı konumların verilmesi
gibi hak kayıpları söz konusu olabileceği düşüncesindeyim.
Ayrıca toplam 27 malikten 8’i ilk etapta bir müteahhit ile noter huzurunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Daha sonra 14 malik farklı bir müteahhit ile sözleşme yaparak çoğunluğu sağladıklarını ileri sürmektedir.
İmza atmayan maliklere, çoğunluk sağlandığı gerekçesiyle baskı yapılmakta ve imza atılmaması hâlinde dairelerin kanun kapsamında arsa değeri üzerinden satılacağı yönünde beyanlarda bulunulmaktadır.
Öte yandan, ilk sözleşmeyi yapan 8 malikin sözleşmesinde cezai şart/tazminat maddesi bulunduğundan ilgili müteahhit yasal yollara başvuracağını ifade etmektedir.
Bu durumda:
- Çoğunluk oluşturulurken bazı maliklere özel menfaat sağlanması hukuken geçerli midir?
- Eşitlik ilkesine aykırı daire dağılımına karşı hangi dava ve tedbir yollarına başvurulabilir?
- İmza atmayan maliklerin arsa payı üzerinden satış tehdidi ne kadar hukuka uygundur?
- İki farklı müteahhit ile yapılan sözleşmelerin hukuki sonucu nedir?
- Bu aşamada en doğru ve en güçlü hukuki strateji ne olmalıdır?
Hak kaybına uğramamak adına nasıl bir yol izlemem gerektiği konusunda görüşlerinizi rica ederim. Teşekkürler.
Cevaplar
Merhaba, anlattığınız tablo 6306 sayılı Kanun m. 6 kapsamında yürüyen “çoğunluk kararıyla dönüşüm” sürecinde en sık görülen iki uyuşmazlığa işaret ediyor: (i) çoğunluğun sağlanması için “yan menfaat” pazarlıkları, (ii) yeni projede bağımsız bölüm/şerefiye dağılımının hakkaniyetsiz yapılması.
1) Çoğunluk oluşturulurken bazı maliklere özel menfaat sağlanması geçerli mi? 6306 rejiminde karar nisabı (arsa payı/hisse üzerinden) düşürüldüğü için çoğunluğu ikna amaçlı farklı ekonomik vaatler pratikte görülüyor. Ancak bu, “sınırsız serbestlik” değildir. Dürüstlük kuralına aykırı, azınlığı açıkça zarara uğratan, objektif kriteri olmayan; özellikle de proje değerini/şerefiyeyi manipüle eden düzenlemeler sonradan hem sözleşmesel hem de (satış gibi) idari aşamalarda uyuşmazlığa açık hale gelir. Kararın “salt çoğunluk” gibi görünmesi tek başına güvence değildir; süreç ve teklif içeriği denetlenir.
Eşitlik ilkesine aykırı daire dağılımına karşı dava/tedbir Daire dağılımı, teknik olarak “eşit metrekare” değil eşdeğer değer ilkesine (şerefiye: cephe, kat, manzara, güneş, mahremiyet vb.) göre yapılmalıdır. Bu aşamada en güçlü hamle, imzadan önce yazılı “şerefiye ve dağıtım protokolü”nü şart koşmak; imzaya zorlanıyorsanız noterden ihtarla (çekince koyarak) bu protokol ve değerleme olmadan imza atmayacağınızı bildirmektir. Dağıtım dayatması “kabul etmezsen hisse satılır” baskısına dönüşüyorsa, satış süreci başlatıldığında ayrıca idari işlemlere karşı iptal davası + yürütmenin durdurulması (pratikte “satışı durdurma”) değerlendirilir.
“İmza atmazsanız arsa payınız arsa değeri üzerinden satılır” tehdidi ne kadar doğru? Bu tehdit, ancak Kanun’daki usul düzgün işletilirse gerçeğe yaklaşır: Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif size noterle veya ilan yoluyla bildirilmeli; 15 gün içinde kabul edilmezse, payınız lisanslı değerleme ile belirlenen bedelden az olmamak üzere açık artırma ile önce anlaşan paydaşlara satılabilir. Açık artırmanın devamında bildirim/ilan usulünde 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle e-Devlet üzerinden bildirim ve 15 gün ilan gibi daha şekli güvenceler getirildi. Dolayısıyla “mutlaka satarız” söylemi değil, usule uygun yürütülürse satış riski vardır; usul hatası satışı iptale daha açık hale getirir.
İki farklı müteahhit sözleşmesinin sonucu İlk noterli sözleşmeyi imzalayan 8 malik açısından o sözleşme bağlayıcıdır; diğer maliklere kendiliğinden hüküm doğurmaz. İkinci sözleşmeyle çoğunluk sağlandığı iddia ediliyorsa, ilk sözleşmedeki cezai şart/uyarlama/fesih hükümleri kritik olur: 8 malik sonradan ilk sözleşmeden dönerse, müteahhit onlara karşı talepte bulunabilir; sizin gibi taraf olmayan malikler kural olarak bu cezai şartın muhatabı olmaz (ama süreç kilitlenir).
Bu aşamada en güçlü strateji (pratik yol haritası) Aynı anda hem hak kaybını hem “satış” riskini yönetmek gerekir. Benim pratikte önerdiğim sıra şu olur:
Son olarak iki kısa bilgi netleşirse daha nokta atışı yönlendiririm:
Tarafımıza, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi kapsamında noterden veya muhtarlık ilanı yoluyla herhangi bir teklif ya da karar bildirimi yapılmamıştır. Bu kapsamda tarafımıza ulaşmış resmi bir tebligat bulunmamaktadır.
Hâlihazırda resmi bir satış süreci söz konusu değildir. İl Müdürlüğü veya Kentsel Dönüşüm birimi tarafından yapılmış herhangi bir resmi satış duyurusu ya da bildirim tarafımıza ulaşmamıştır. Mevcut durumda yalnızca bazı maliklerin sözlü yönlendirme ve baskıları bulunmaktadır.
Resmî bir 6306 m. 6 “teklif/karar bildirimi” (noter tebligatı, muhtarlık ilanı, kapıya asma, e-Devlet bildirimi gibi) size gelmemişse, şu an itibarıyla 15 günlük kabul/itiraz süresi başlamış sayılmaz ve “imzalamazsanız hemen arsa payınız satılır” söylemi hukuken bir baskı argümanı düzeyindedir. Pay satışı, ancak usulüne uygun çoğunluk kararı + usulüne uygun bildirimler + idareye (Müdürlük/İdare) satış müracaatı ile yürür.
2026’da yayımlanan 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, çoğunluk kararına dayalı süreçte toplantıya çağrı, tutanak, teklifin tebliği ve satış dosyası ön incelemesi gibi adımlar daha “belgelendirilebilir” hale getirildi; ayrıca birçok tebligatın kapıya asma/e-Devlet/muhtarlık ilanı gibi yöntemlerle yapılabildiği düzenlendi. Bu yüzden “resmî tebligat yok” tespitinizi yazılı delile bağlamak ve dosyayı erkenden kurmak çok önemli.
Bu aşamada en güçlü strateji, süreci “sözlü baskı”dan çıkarıp yazılı ve denetlenebilir zemine çekmektir. Pratikte şu adımları öneririm (imza atmadan önce):
Sonuç olarak: Sizde tebligat yokken “satış kesin” söylemine göre hareket etmeyin; ama tebligat geldiği anda süreler hızlı işleyeceği için, bugünden noter ihtarı + evrak toplama + şerefiye protokolü şartı ile pozisyon alın.