Sözleşme bitmeden çıkan kiracıdan 3 aylık kira alınır mı?
Merhaba. Dairemiz 1 yıl kiradaydı. 1 yıl dolduktan sonra kiracı, 2. yıl için yeni bir kira sözleşmesi yapmak istedi ve 1 yıllık yeni sözleşme imzaladık. Ancak kiracı 2. ayda, çocuğu olduğu için daha büyük bir eve geçeceğini söyleyerek evi tahliye etti.
Tahliye sırasında depozitoyu geri istedi. Duvarlarda kazınmış/hasarlı bölgeler vardı; bunu boya masrafına saymak istedik. Kiracı evi boyatacağını söyleyince depozitoyu iade ettik. Ancak ertesi gün, herhangi bir tadilat yapmadan “ben öyle bir şey demedim” demeye başladı.
Sözleşme süresi dolmadan çıkan kiracıdan ‘makul süre’ kapsamında 3 aylık kira talep edilebildiğini okuduk. Bu durumda kiracıdan 3 aylık kira bedelini (ve varsa diğer zararlarımızı) talep etme hakkımız var mı? Talep edebiliyorsak bunu nasıl yapabiliriz (ihtar, icra, dava vb.)?
Konumunuz Ankara olarak görünüyor; bu şehirdeki profillere Ankara avukat listemizden ulaşabilirsiniz.
Cevaplar
Merhaba. Kiracı, sözleşme süresi bitmeden ve fesih usulüne uymadan evi bırakmışsa, kural olarak “ben çıktım, bitti” diyemez. Türk Borçlar Kanunu m.325 uyarınca kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” için devam eder.
Bu şu anlama gelir: Siz otomatik olarak “3 ay” isteyemezsiniz; makul süre somut olaya göre belirlenir (bulunduğunuz il/ilçe, konutun niteliği, emsal kiralar, ilan verilip verilmediği, kaç günde kiraya çıkabildiği gibi). Uygulamada çoğu dosyada 2-3 ay konuşulsa da, mahkeme “hemen kiraya verilebilirdi” derse daha kısa; gerçekten kiraya verilemiyorsa daha uzun da çıkabilir. Ayrıca siz de TBK 325 gereği, erken tahliye nedeniyle yapmaktan kurtulduğunuz giderleri (örn. kiracı çıkınca ödenmeyen aidat/yan giderler size geçtiyse vs. somuta göre) ve taşınmazı başka biçimde kullanarak elde ettiğiniz faydayı talep edeceğiniz bedelden indirmek zorundasınız.
Depozito yönünden: Konut kiralarında güvence (depozito) en fazla 3 aylık kira olabilir ve kural olarak bankada tutulur; banka iadesi için iki taraf rızası veya kesinleşmiş karar/ kesinleşmiş takip aranır. Siz depozitoyu elden iade etmiş olsanız bile, bu tek başına “artık zarar isteyemezsiniz” demek değildir; ibra/anlaşma niteliğinde açık bir belge yoksa sonradan alacak talep edilebilir.
Nasıl talep edilir?
Kira alacağı ve erken tahliyeden doğan tazminat/zarar taleplerinde (tahliye davası dışındaki kira uyuşmazlıklarında) dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Uygulanabilir yol genelde şudur:
Boya/duvar hasarı için mutlaka teslim tutanağı, foto/video, mümkünse usta keşfi ve fatura ile ispat gerekir; “kiracı boyayacaktı dedi” kısmı yazılı değilse ispatı zorlaşır.