Kat mülkiyeti çatı onarımı ücret paylaşımı nasıl olur?

Merhaba,

Apartman çatısı ile ilgili masrafların nasıl paylaştırılması gerektiği, kimlerin ödemekle yükümlü olduğu ve idari süreçler konusunda öne çıkan hukuki esasları aşağıda detaylıca açıklıyorum. 2025 yılı itibarıyla en güncel yasal düzenlemelere göre yanıtladım.

Çatı Onarımı Ortak Gider mi Sayılır?

Evet, apartman çatısı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mutlak ortak alan sayılır. Kanunun açık hükmü ve Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları gereği çatı, tüm kat malikleri için ortak giderdir. Bu nedenle ister daire ister dükkân olsun, apartmandaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin çatı tamirine arsa payları oranında katılması zorunludur.

Masraf Paylaşımı Nasıl Olur?

• Asıl kural: Çatı tamir masrafları, arsa payı oranında tüm kat maliklerinden tahsil edilir. Yönetim planında farklı bir yöntem belirtildiyse (örneğin "herkes eşit ödesin" gibi), çoğunlukla bu plan uygulanır. Ama yönetim planında özel bir hüküm yoksa, arsa payı esasına göre (yani metrekareye göre) paylaşım yapılır.
• “Benim dükkânım küçük, ben az ödeyeyim” diyen biri, bu gerekçesiyle daha az ödeme yapamaz; aksi yönetim planında yazmadıkça arsa payı üzerinden katkı zorunludur.
• Eğer apartmanda “herkes eşit ödesin” gibi farklı bir ödeme yöntemi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınmazsa, yasal olarak geçerli olan arsa payına göre ödeme esastır.

Dükkân Sahipleri Masrafa Katılır mı?

Evet, çatı, apartmanın tümüne aittir ve kullanım şekli önemli değildir. Dükkân sahipleri de çatının bakımı ve onarım masraflarına arsa payı oranında kesinlikle katılmak zorundadır. “Ben çatının altında oturmuyorum, bana zarar yok” gibi itirazlar hukuken geçersizdir.

Karar Alma Süreci ve Çoğunluk

• Çatı tamiri gibi zorunlu bakım ve onarım giderlerinde;
  • Kat malikleri kurulunda oy çokluğu ile karar alınması yeterlidir.
  • “Çoğunluk” (tüm kat maliklerinin yarısından fazlası) tamiri istiyorsa, azınlıkta kalan (örneğin dükkân sahipleri) da bu karara uymak ve ödeme yapmak zorundadır.
• Yönetici, çoğunluk kararı ile tamiri başlatabilir. Acil durumlarda (örneğin acil çatı sızıntısı, güvenlik tehdidi) yönetici, genel kurula danışmadan dahi müdahale edebilir.

Ödememe Durumu ve Yasal Sonuçlar

• Ortak giderleri ödemeyi reddedenler hakkında, yönetici/kat malikleri icra takibi başlatabilir ve ödenmeyen tutar için aylık %5 gecikme faizi talep edebilir.
• Gideri ödemeyen dükkan veya daire sahibi, borcu için icra takibi süreciyle karşı karşıya kalır ve mahkemeye verilebilir.

Sonuç ve Öneriler

• Çatı tamiri masrafı tüm bağımsız bölüm maliklerinden (daire ve dükkân) arsa payı oranında toplanır.
• Kat Malikleri Kurulundan oy çokluğu ile karar çıkması yeterlidir, isteyenler ödeme yapmıyor diye tamirden vazgeçilmez.
• Yönetim planı aksi belirtmedikçe eşit ödeme geçerli değildir, arsa payı esastır.
• Ödemeyenler için icra takibi başlatılır ve mahkemede de bu giderleri ödemekle yükümlü olduklarına karar verilir.
• Hukuki ve kazasız bir süreç için toplantı tutanaklarını ve tebliğleri doğru hazırlamanızı öneririm.

Eğer bu açıklamalar dışında teknik ya da idari bir sorun yaşarsanız tekrar detaylı destek isteyebilirsiniz.

Saygılarımla,
Avukatistan