Kötü Niyetli Zilyetlik Nedir?

Kötü niyetli zilyetlik, bir eşyayı elinde tutan kişinin bunun kendisine ait olmadığını bildiği ya da makul özen gösterse anlayabileceği halde fiilî hâkimiyetini sürdürmesidir. Bu ayrım, özellikle haksız zilyet durumunda iade, semere ve zarar hesaplarını belirlediği için önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nda iyiniyetli olmayan zilyet; hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür, ayrıca ancak zorunlu giderlerini isteyebilir; taşınmazlarda bu tartışma çoğu kez ecrimisil talebiyle birlikte gelir. Uygulamada en sık hata, bilmiyordum savunmasının tek başına yeterli sanılmasıdır; oysa eksik araştırma veya göz göre göre susma, kötü niyet sonucunu doğurabilir.

Zilyetlik nedir, haksız zilyet ile farkı nedir?

Zilyetliğin fiili hakimiyet olarak tanımı

Türk Medeni Kanunu’na göre zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kurma halidir. Kanunun temel cümlesi nettir: “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.”

Uygulamada fiilî hâkimiyet; eşyayı elinde bulundurma, kullanma, başkalarını uzak tutma gibi dışa yansıyan bir kontrolü ifade eder. Öğretide, sadece fiziksel temasın değil, zilyet olma iradesinin de zilyetliğin parçası olduğu kabul edilir.

Zilyetlik bir “hak” olmaktan çok, hukukun sonuç bağladığı fiilî bir durumdur. Bu yüzden zilyet olmak, her zaman malik olmak anlamına gelmez. Buna rağmen taşınırlarda zilyet lehine güçlü bir karine vardır: “Taşınırın zilyedi onun maliki sayılır.”

Haksız zilyetlik ve iyiniyetli zilyetlik ayrımı

“Haksız zilyet”, elinde bulundurduğu şey üzerinde haklı bir sebebe dayanmadan fiilî hâkimiyet kuran kişidir. Örneğin kira sözleşmesi bitmesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı, artık haksız zilyet konumuna düşebilir.

Ancak haksız zilyetlik ile kötü niyet aynı şey değildir. Haksız zilyet, bazı durumlarda başlangıçta iyiniyetli olabilir. İyiniyetli zilyet; geri verme yükümlülüğü doğsa bile, o şeyi hakkına uygun kullandığı için kural olarak kullanım nedeniyle tazminat ödemez ve şeyin kaybı ya da hasarından da sorumlu tutulmaz.

Kötü niyetin başlangıcı ve sonradan doğması

Kötü niyet (iyiniyetli olmama), kişinin hakkı olmadığını bilmesi veya somut olayın şartlarına göre bilmesi gerekmesine rağmen zilyetliği sürdürmesidir. Bu noktadan sonra sorumluluk ağırlaşır.

TMK 995 kapsamında iyiniyetli olmayan zilyet; şeyi hak sahibine iade etmekle birlikte, haksız alıkoymadan doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri de tazmin etmekle yükümlüdür. Ayrıca kural olarak, ancak hak sahibi için de zorunlu sayılabilecek giderleri talep edebilir.

Önemli bir pratik detay da şudur: Kişi, geri verme yükümlülüğünün kime karşı olduğunu bilmediği sürece, sadece kusuruyla verdiği zarardan sorumlu tutulur.

İyiniyetli olmayan zilyet hangi hallerde sayılır?

Hakkı olmadığını bilme veya bilmesi gerekme ölçütü

İyiniyetli olmayan zilyet (kötü niyetli zilyet), elinde tuttuğu şey üzerinde hakkı olmadığını bilen ya da olayın koşullarına göre bilmesi gereken kişidir. Ölçüt yalnızca “ben öyle sanıyordum” demek değildir. Somut olayda kendisinden beklenen makul özeni göstermeyen kişi, iyiniyet iddiasına dayanamaz.

Uygulamada “bilmesi gerekme” çoğu zaman şu tür belirtilerle ortaya çıkar: belgenin açıkça geçersiz görünmesi, sözleşmenin sona erdiğinin bilinebilir olması, üçüncü kişinin mülkiyet iddiasını gösteren güçlü kayıt ve belgeler, ya da zilyedin sahiplik iddiasını destekleyen hiçbir makul dayanağının bulunmaması.

İhtar, tebligat ve dava bilgisinin etkisi

İhtarname, resmi tebligat, dava dilekçesinin tebliği veya icra takibi gibi bildirimler, zilyedin “artık bilmiyordum” demesini zorlaştırır. Çünkü bu tür bildirimler, hak sahibinin talebini açıkça ortaya koyar ve çoğu uyuşmazlıkta kötü niyetin başlangıcı için güçlü bir tarih referansı yaratır.

Örneğin kira ilişkisi bitmişse ve buna rağmen taşınmaz kullanılmaya devam ediliyorsa, ayrıca tahliye talebi ihtar veya dava yoluyla karşı tarafa bildirilmişse; zilyetliğin haksız hale geldiği dönem ile iyiniyetin ortadan kalktığı dönem genellikle çakışır veya çok yakınlaşır. Bu da ecrimisil ve diğer taleplerin hesabında kritik hale gelir.

İyiniyet karinesi ve ispat yükü kimde

Türk Medeni Kanunu’nda iyiniyet, kanunun iyiniyete sonuç bağladığı hallerde asıl kabul edilir. Yani kural olarak, bir kişinin iyiniyetli olmadığı iddiasını ileri süren taraf bunu somut olgularla ispatlamalıdır.

Ancak aynı hüküm, önemli bir sınır da koyar: Durumun gereklerine göre beklenen özen gösterilmemişse, zilyet “iyiniyetliyim” diyerek korunma talep edemez.

TMK 995 kapsamında kötü niyetli zilyedin sorumluluğu

Kullanım bedeli ve ecrimisil ilişkisi

TMK m. 995, iyiniyetli olmayan zilyedin “haksız alıkoyma” nedeniyle hak sahibine verdiği zararları tazmin edeceğini söyler. Taşınmaz uyuşmazlıklarında bu zarar, çoğu kez kullanım bedeli olarak somutlaşır. Uygulamada buna genellikle ecrimisil (haksız işgal tazminatı) denir.

Ecrimisil, bir kira sözleşmesine dayanmaz. Mantığı şudur: Hak sahibi, taşınmazı kullanma veya kullandırma imkanından mahrum kalmıştır. Bu mahrumiyet, çoğu dosyada emsal kira üzerinden hesaplanır. Zilyet taşınmazı fiilen kiraya verip kira geliri elde etmişse, bu gelir zaten “ürün” niteliği taşıdığından aynı dönem için ayrıca mükerrer bir tahsilat yerine mahsup ve denkleştirme gündeme gelir.

Zarar sorumluluğu ve tazminat kalemleri

Kötü niyetli zilyedin sorumluluğu yalnız “kullandım, kullandırdım” ile sınırlı değildir. Haksız zilyetlik sürecinde hak sahibinin malvarlığında oluşan eksilme de tazminat konusu olabilir. Sık görülen kalemler şunlardır:

• Eşyanın hasarı, değer kaybı, bakımın ihmalinden doğan zararlar
• Hak sahibinin kullanım ve gelir kaybı (taşınmazda çoğu kez ecrimisil hesabına yansır)
• Haksız alıkoyma nedeniyle yapılan zorunlu giderler (örneğin bazı onarım ve temizlik giderleri)

Kanun ayrıca önemli bir sınır koyar: Zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece, kural olarak ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur. Bu nedenle ihtar, tebligat ve dava bilgisi sorumluluğun kapsamını doğrudan etkiler.

Semere ve ürünlerin iadesi ile ihmal edilen ürünler

TMK 995’e göre kötü niyetli zilyet, elde ettiği semereleri (ürünleri) iade etmekle yükümlüdür. Semere, sadece tarladan çıkan ürün değildir. Taşınmazın kira geliri gibi “hukukî semere” de bu kapsamda değerlendirilir.

Daha kritik nokta şudur: Sorumluluk, fiilen elde edilenlerle bitmez. Kötü niyetli zilyet, normal koşullarda elde edebileceği halde elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını da tazmin eder. Örneğin tarım arazisinin ekilmemesi, ürünün zamanında toplanmaması ya da kira getirebilecek bir yerin bilerek boş bırakılması gibi durumlar, ihmal edilen ürün tartışmasını doğurabilir.

Bu hükümlerin tam metni Türk Medeni Kanunu içinde “Madde 995” başlığında yer alır.

İyi niyetli zilyet ile kötü niyetli zilyet arasındaki farklar

Kullanım bedeli ve tazminat farkı

İyi niyetli zilyet, zilyetliğini haklı gördüğü bir sebebe dayanarak sürdürür. Bu yüzden, TMK m. 993’teki çerçeve gereği, kural olarak şeyi kullandığı için hak sahibine ayrıca bir kullanım bedeli ödemez. Aynı şekilde, eşyanın kaybı veya hasarı bakımından da genel olarak sorumluluğu daha dardır.

Kötü niyetli zilyet (iyiniyetli olmayan zilyet) ise TMK m. 995 kapsamında, eşyayı haksız alıkoyması nedeniyle doğan zararları tazmin eder. Taşınmazlarda bu zarar çoğu dosyada ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebiyle gündeme gelir. Yani pratik fark şudur: İyi niyet tartışması, çoğu zaman “ecrimisil çıkar mı, hangi tarihten itibaren çıkar?” sorusunun cevabını belirler.

Semere, ürün ve gelirlerin akıbeti

İyi niyetli zilyet bakımından semere ve gelirlerde temel yaklaşım daha dengelidir. Zilyedin elde ettiği ürünler, bazı hallerde yaptığı giderlere mahsup edilir ve geri verme sırasında net bir denkleştirme yapılır.

Kötü niyetli zilyette ise tablo daha ağırdır. TMK m. 995’e göre zilyet, sadece fiilen elde ettiği semereleri (ürün ve gelirleri) değil, normal şartlarda elde edebileceği halde elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını da tazmin etmek zorunda kalabilir. Bu, örneğin kira geliri elde edilen bir taşınmazda ya da tarımsal üretim yapılan arazilerde uyuşmazlığın parasal boyutunu büyüten bir farktır. Bu hükümler, Türk Medenî Kanunu içinde “Zilyetliğin hükümleri” bölümünde yer alır.

Masraf ve gider talep edebilme sınırları

Zorunlu, yararlı ve lüks gider ayrımı

Gider kalemlerinde iyi niyetli zilyet ile kötü niyetli zilyet arasındaki fark daha da nettir:

• Zorunlu giderler: Malın ayakta kalması, korunması, bozulmaması için yapılan giderlerdir (örneğin kaçak onarım, çatı akıntısı tamiri). İyi niyetli zilyet bunları isteyebilir; kötü niyetli zilyet de kural olarak ancak hak sahibi için de zorunlu olan giderleri talep edebilir.
• Yararlı giderler: Malın değerini veya verimini artıran giderlerdir (örneğin verimi artıran tesisat). İyi niyetli zilyet bu giderleri talep edebilirken, kötü niyetli zilyet açısından bu alan ciddi şekilde daralır.
• Lüks (süs) giderler: Zevk ve konfor amaçlı, ekonomik zorunluluğu olmayan harcamalardır. İyi niyetli zilyet dahi bunlar için tazminat isteyemez; bazı durumlarda sökülüp alınabilen eklemeler bakımından, iade öncesi ayırıp alma imkanı tartışılabilir.

Bu ayrım, hem “hangi masraf istenebilir?” sorusunu hem de iade aşamasındaki pazarlık ve hesaplaşmayı doğrudan belirler.

Ecrimisil bedeli ve diğer alacaklar nasıl hesaplanır?

Emsal kira yöntemi ve kullanım süresi

Ecrimisil hesabının omurgası iki sorudur: Taşınmaz ne kadar süre haksız kullanıldı ve bu kullanımın piyasa karşılığı neydi? Bu yüzden uygulamada en yaygın yöntem, taşınmazın bulunduğu yer ve niteliğine göre emsal kira bedelini belirlemek ve bunu haksız kullanım süresiyle çarpmaktır.

Süre hesabında genelde başlangıç, fiilî işgalin başladığı tarih ya da zilyedin artık iyiniyetli sayılamayacağı (örneğin ihtar, dava, tebligatla öğrenme) tarihtir. Bitiş ise çoğunlukla taşınmazın fiilen boşaltıldığı veya hak sahibine teslim edildiği tarihtir. Ay kesirleri varsa, bilirkişi raporlarında günlük karşılığa çevrilerek oranlama yapılması sık görülür.

Bilirkişi, emsal veriler ve değerleme ölçütleri

Ecrimisil miktarı çoğu dosyada bilirkişi incelemesi ile netleşir. Mahkeme; taşınmazın mevcut durumunu görmek için keşif yapabilir, emsal kiraları toplatabilir ve raporla dönemsel kira değerini belirletebilir.

Emsal karşılaştırmada sadece “ilan fiyatı” değil, mümkün olduğunda gerçekleşmiş kiralamalar ve bölgesel piyasa verileri esas alınır. Değerlemeyi etkileyen başlıca ölçütler şunlardır: konum, kullanım türü (konut, işyeri, arsa, tarla), metrekare, bina yaşı ve fizikî durum, cephe, kat ve görünürlük, imar durumu, kullanım kısıtları ve taşınmazın gelir üretme kapasitesi. Aynı taşınmaz için uzun yıllara yayılan talepte, her yılın piyasa şartları ayrıca dikkate alınır.

Zarar ve ürün kalemlerinin birlikte değerlendirilmesi

Ecrimisil çoğu zaman tek kalem gibi görünse de, TMK 995 bağlamında dosyada başka alacaklar da bulunabilir. Örneğin kötü niyetli zilyet taşınmazı üçüncü kişiye kiralayıp gelir elde etmişse, bu gelir semere (ürün) niteliğinde değerlendirilir. Tarım arazilerinde fiilî ürün, ticari yerlerde kira geliri veya işletme geliri gibi kalemler gündeme gelebilir.

Burada kritik nokta çifte tahsilatı önlemektir. Aynı dönem için hem “emsal kira üzerinden ecrimisil” hem de fiilen elde edilen kira gelirinin tamamı isteniyorsa, mahkeme genellikle menfaatin niteliğine göre denkleştirme yapar. Buna ek olarak, taşınmaza verilen zarar (hasar, değer kaybı, bakım ihmalinden doğan kayıp) ecrimisilden bağımsız bir tazminat kalemi olarak ayrıca değerlendirilebilir.

Geriye dönük talep süresi, zamanaşımı ve faiz

Ecrimisilde geriye dönük kaç yıl istenebilir

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) taleplerinde uygulamada kabul edilen temel kural, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için ecrimisil istenebilmesidir. Bu yaklaşım, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayandırılır ve Yargıtay uygulamasında yerleşik hale gelmiştir.

Önemli ayrım şudur: Bu süre çoğu durumda “hak düşürücü süre” değil, zamanaşımı niteliğindedir. Yani davacı 5 yıldan daha eski dönemleri de talep etmiş olsa bile, davalı taraf süresinde zamanaşımı def’ini ileri sürmezse mahkeme bu sınırlamayı kendiliğinden uygulamaz.

Zamanaşımının başlangıcı ve kesilmesi

Ecrimisilde “geriye dönük 5 yıl” hesabı pratikte dava tarihine göre yapılır. Bunun yanında, faiz ve dönemsel hesap tartışmalarında her bir dönemin (çoğu kez yılın) sonunda alacağın “tahakkuk ettiği” kabul edilerek dönem sonları esas alınabilir.

Zamanaşımı, bazı işlemlerle kesilir ve kesilme halinde süre yeniden işlemeye başlar. TBK m. 154’e göre özellikle dava açılması, icra takibi yapılması veya borcun ikrar edilmesi (kısmi ödeme, faiz ödeme gibi) zamanaşımını kesen başlıca hallerdendir.

Faiz başlangıcı ve hangi tarihten işlemeye başlar

Ecrimisilde faiz başlangıcı, çoğu dosyada “temerrüt” tartışmasına bağlıdır. Yargıtay uygulamasında, talep edilmesi halinde her yıl için belirlenen ecrimisil tutarına dönem sonlarından itibaren faiz yürütülmesi gerektiği; bu tür bir kademeli faiz talebi yoksa birçok durumda faizin dava tarihinden başlatıldığı kabul edilir.

Faiz türü bakımından ecrimisil genellikle sözleşmeye değil, haksız işgale dayandığı için “yasal faiz” gündeme gelir. 19 Şubat 2026 itibarıyla kanuni faiz oranı, 1 Haziran 2024’ten geçerli olmak üzere yıllık %24 olarak uygulanmaktadır.

Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi’nin 22/07/2025 tarihli, E.2024/24 K.2025/164 sayılı kararıyla 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesi “sözleşmeden kaynaklanmayan borç ilişkileri” yönünden iptal edilmiş ve iptal hükmünün 1 Eylül 2026 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. Bu tarihe yaklaşırken ecrimisil faizinde uygulanacak rejim bakımından mevzuat değişikliği ihtimali ayrıca takip edilmelidir.