Miras durumunda yapılan katların hak iddiası nasıl kanıtlanır?

Merhaba,

Dededen kalan bir evde, tapu hâlâ dedenin adına kayıtlı ve evin ikinci ile üçüncü katlarının sonradan babanız tarafından inşa edildiğini belirttiniz. Ayrıca dört kardeşten üçü mirasçı, bunların dışında evin üst katları için diğerlerinin hakkı olmadığını düşünüyorsunuz ve babanızın bu katları kendi yaptığı için kendi adına geçirmek istediğini belirttiniz. Konuyu Türkiye’de 2025 yılı miras hukukuna uygun şekilde detaylıca açıklıyorum.

Miras Kalan Taşınmazda Sonradan Yapılan Katların Durumu

• Mülkiyet Hakkı: Taşınmazın (bina ve arsa) tapusu dedenin adına kayıtlı olduğundan, dedenin vefatı sonrası bu evin hem arsası hem de üstündeki tüm yapılar TMK m.599 gereği mirasçılara geçer. Yani, evin ilk yapıldığı hali veya üzerine sonradan yapılan katlar arasında hukuken bir ayrım yapılmaz. Tapuda taşınmazın tamamı mirasçıların ortak malı olur.

• Elbirliği Mülkiyeti: İlk aşamada mirasçılar arasında “elbirliği (iştirak) mülkiyeti” oluşur. Hiçbir mirasçı kendi başına evi bölemez, satamaz veya özel bir bölüm üzerinde hak talep edemez.

Babanız 2. ve 3. Katı Kendi Üzerine Alabilir mi?

• Kendi Adına Geçirme: Sonradan yapılan katların tamamen kendi malı olduğunu öne sürerek tapuda kendi adına geçirebilmesi için, bu katların inşası için gerekli izinlerin (imar, ruhsat) yasal olarak alınmış ve kendi kaynaklarıyla yapıldığının ispatlanması gerekir. Ancak mevcut hukuk pratiğinde, eğer dedenin arsa tapusunda yapılan eklemeler de yer alıyorsa, bu yapılar arsanın ayrılmaz parçası kabul edilir ve tüm mirasçıların ortak malı sayılır.

• Hukuki Yol: Babanız, “kat mülkiyeti kurulması” yoluyla (tüm mirasçıların ortaklığı ile) binanın her katını bağımsız bölüm olarak ayırabilir. Tüm mirasçıların rızasıyla 2. ve 3. katlar babanız adına tescil edilebilir. Fakat diğer mirasçılar rıza göstermezse, babanız sadece yaptığı yatırım tutarını denkleştirici bir taleple mahkemeden isteyebilir.

Sonradan Yapılan Katın Mülkiyetinin İspatı

• Fiili Harcama ve Kanıt:
  • İnşaatın babanız tarafından yapıldığını faturalar, yapı ruhsatı, malzeme alım belgeleri, banka dekontları, işçi sözleşmeleri gibi delillerle kanıtlayabilir.
  • Tanık beyanları, komşular ve inşaat işçileri de bu konuda mahkemeye ifade verebilir.
  • Ancak taşınmaz, tapuya bakıldığında bütün olarak (arsa+üzerindeki yapı) miras yoluyla intikal edecektir ve sonradan yapılan katlar diğerlerinden ayrılamaz. Yani bu sadece denkleştirici adalet için bir tazminat talebine dayanak olabilir.

Mahkeme Sürecinde Ne Yapılır?

1. Uzlaşma veya Kat Mülkiyeti/İrtifakı:

   • Mirasçılar kendi aralarında anlaşırsa noterde paylaşım protokolü yapıp kat mülkiyeti kurabilir. 2. ve 3. kat babanızın, alt katlar başkalarının olabilir.
   • Anlaşma sağlanamazsa “izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi)” davası açılır. Mahkeme taksim mümkünse (katlar bağımsız bölüm ise) paylaştırır, değilse evi satıp bedelini mirasçılara dağıtır.
   • Babanız, yaptığı inşaat için “denkleştirme” veya “ıslah gideri” davası açarak masrafını tazminat olarak talep edebilir.

2. Denkleştirme/Destek Kanıtı:

   • Mahkeme, babanızın yatırdığı masrafları (harcama, işçilik) uzman bilirkişiyle hesaplar, ev satıştan elde edilen bedelden babanıza verilmesini sağlar.
   • Bu tür bir dava çok sık görülmekte ve fiili harcamalar belgelerle desteklenirse çoğunlukla kabul edilmektedir.

Yapmanız Gerekenler

• Öncelikle mahkemeden mirasçılık ve tapu intikal işlemleri yapılmalı.
• Sonrasında tüm mirasçılarla birlikte “kat mülkiyeti” kurulup aranızda anlaşmayla paylaşım yapmaya çalışılmalı. Mümkün değilse ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır.
• Babanız masraflar için fatura, banka dekontu gibi ne kadar delil varsa toplamalı. Alt kattaki mirasçılar da “haksız zenginleşme” hükümlerine göre karşı talepte bulunabilir.
• Özellikle yasal sürecin sağlıklı yürümesi için bir avukat desteğiyle hareket etmenizi öneririm.

Özetle

• Tapu dedede kaldığı sürece, evdeki tüm katlar yasal olarak mirasçılar arasında ortak mal sayılır.
• Babanız ikinci ve üçüncü katları kendi yapmış olsa bile, ancak yaptığı masrafları belgelendirerek mahkemede tazminat talebinde bulunabilir. Katı kendisi üzerine almak için ya diğer mirasçıların rızası gereklidir ya da mahkeme yoluna başvurulacaktır.

Detaylarda her somut olay ve belge çok önemli olduğundan, konuya özgü evraklarınızla birlikte uzman bir avukattan danışmanlık almanızı tavsiye ediyorum.

Sorunuz olursa daha fazla yardımcı olabilirim. Sağlıklı günler dilerim.