Site yönetimi LPG'li araç ve dış park yasağı koyabilir mi?

Merhaba, anlattıklarınız iki ayrı başlıkta değerlendiriliyor: (i) kapalı otoparka LPG’li araç girişi ve site içi park alanının kullandırılmaması, (ii) müteahhidin çok sayıda dairesi varken oylamada “tek kişi” sayılıp sayılmayacağı.

Kapalı otopark ve site içindeki açık park alanları genellikle ortak yer niteliğindedir; bu yüzden yönetici “tek başına” yasak koymaktan çok, kat malikleri kurulunun (ve varsa toplu yapılarda temsilciler kurulunun) aldığı kararı uygular. Ortak yer kullanımını tamamen ortadan kaldıran ya da keyfî biçimde kısıtlayan uygulamalar, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılık iddiasıyla denetime açıktır. Özellikle “site önünde park yeri var” dediğiniz yer, eğer belediyeye ait yol/cep ise zaten site yönetiminin yasak koyma yetkisi olmaz; ama alan sitenin tapulu ortak alanıysa, kullanım kuralları yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir.

LPG’li araçlar açısından da konu sadece “oyla yasaklandı” gibi ele alınmamalı; yangın güvenliği ve teknik uygunluk boyutu var. 04.11.2020’de yapılan değişikliklerle bazı kapalı otoparklara, belirli şartların sağlanması halinde LPG’li araç girişi konusunda izin verilebildiğine dair idarenin açıklamaları mevcut. Örneğin Bakanlık birimlerinin duyurularında, şartlar sağlanırsa LPG’li araçların kapalı otoparklara alınabilmesine ilişkin çerçeve anlatılıyor (TSE belgesi, itfaiye uygun görüşü gibi) ve bu, “mutlak yasak” yaklaşımının her durumda doğru olmayabileceğini gösteriyor: kapalı otoparklara LPG’li araç girişiyle ilgili idari duyuru.

Müteahhidin 20 dairesi varsa “tek kişi sayılmalı” düşüncesi her zaman doğru değil. Kat malikleri kurulunda oy hakkı kural olarak bağımsız bölüm üzerinden kullanılır; ancak kanunda oy sayısına üst sınır da vardır. Bu nedenle müteahhit, sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanabilir ama toplam oyların belirli bir oranını aşamaz; ayrıca bazı kararlar “sayı çoğunluğu”, bazıları “arsa payı çoğunluğu” gibi farklı yeter sayılara tabidir. Bu oy sistemi ve ayrıca kurul kararlarının iptali için süreler/başvuru usulü Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir; ilgili hükümler için Kat Mülkiyeti Kanunu resmi metni üzerinden özellikle oy hakkı ve kararların iptali maddelerine bakılır.

Sizin olayınızda pratik yol haritası şöyle olur:

• Önce yazılı olarak karar tutanağını, katılım/oy dökümünü (kim kaç oy kullandı), kararın gerekçesini ve varsa “LPG yasağı” için itfaiye görüşü/teknik raporu isteyin.
• Park yasağı fiilen sizi araçsız bırakacak ölçüdeyse ve yönetim planında açık dayanağı yoksa, karara karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası seçeneği gündeme gelir; süreler kararı öğrenme tarihine göre çok kritik olduğu için belgeyi alır almaz değerlendirmek gerekir.
• “Açık alana park yasak, çünkü çatlak olur” iddiası varsa, bunun statik/yalıtım raporuyla somutlanması beklenir; soyut gerekçeyle tümden yasak yerine, saatli kullanım, belirli aksa park yasağı, yük sınırı gibi daha ölçülü çözümler tartışılabilir.

Son olarak iki kısa soru sorayım: Siz daire maliki misiniz, kiracı mısınız? “Sitenin önündeki” park alanı belediye yolu/cebi mi, yoksa sitenin tapulu ortak alanı mı (bunu genelde vaziyet planı veya yönetim planı/net kroki gösterir)?

Merhaba, anlattıklarınız iki ayrı başlıkta değerlendiriliyor: (i) LPG’li aracın kapalı otoparka alınmaması ve (ii) kat malikleri kurulunda oy hakkının nasıl hesaplandığı ve bu kararlara karşı başvuru yolu.

Kapalı otopark açısından, “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik”te kapalı otoparklara LPG/CNG’li araçların giremeyeceğine dair genel kural yer alır; 2020’de yapılan değişiklikle belirli şartlarla AVM kapalı otoparkları için istisna getirilmiştir. Sizin bahsettiğiniz yer bir konut sitesi/rezidans kapalı otoparkıysa, yönetimin “LPG’li araç giremez” demesi çoğu durumda sadece “site kararı” değil, yangın güvenliği mevzuatıyla da örtüşen bir uygulama sayılabilir (metni incelemek için: yangından korunma yönetmeliği konsolide metin).

Sitenin önündeki açık alan için ise kritik ayrım şu: Orası site parseli içinde ortak alan mı, yoksa belediyeye ait yol/cep mi? Parsel içindeyse yönetim “kullanımı düzenleyebilir”; ancak “su aldırır, çatlak olur” gibi teknik bir gerekçeyle tümden yasak konuluyorsa, bunun keyfi olup olmadığı genelde yönetim planı, projesi ve mümkünse teknik raporla tartışılır. Eğer tapuda/yönetim planında size tahsisli bir park hakkı varsa, bu hakkın fiilen ortadan kaldırılması ayrıca değerlendirilir.

Müteahhidin 20 dairesiyle toplantıda “tek kişi sayılması” doğru değil. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her bağımsız bölüm kural olarak oy doğurur; ancak bir kişinin kullanabileceği oy sayısı, malik olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun toplam oyların üçte birini geçemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 için: kat mülkiyeti kanunu metni). Yani sitede toplam 60 daire varsa 20 oy zaten üçte bire denk gelir; toplam 40 daire varsa 20 oy kullanamaz, en fazla 13 oy kullanabilmesi gerekir (kesirler dikkate alınmaz).

Bu kararın usulüne uygun alınıp alınmadığını ve iptal edilip edilemeyeceğini konuşmak için toplantı çağrısı, hazirun, karar defteri kaydı ve sizin muhalefet şerhiniz önemli. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir; süreler ve koşullar Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’te düzenlenir (m.33 için: aynı kat mülkiyeti kanunu metni üzerinden kontrol edin).

İsterseniz netleştireyim: Toplam kaç bağımsız bölüm var ve müteahhit kaçını halen elinde tutuyor? Oylama hangi tarihte yapıldı ve siz toplantıya katılıp karara “hayır” deyip tutanağa şerh koydunuz mu? “Sitenin önü” dediğiniz yer tapuda/parsel içinde mi, yoksa cadde-sokak üzeri kamu alanı mı?

Merhaba, anlattığınız konu doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu ve sitenin “yönetim planı” (tapuya şerhli site anayasası gibi düşünün) çerçevesinde değerlendirilir. Hem kapalı otoparka LPG’li araçların alınmaması kararı, hem de sitenin önündeki alanın “park yasağı” iddiası ancak usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı ile uyumlu olduğu ölçüde sürdürülebilir.

LPG’li aracın kapalı otoparka alınmaması konusu uygulamada genellikle yangın ve güvenlik gerekçesiyle gündeme gelir. Site yönetimi tek başına “ben böyle istiyorum” diyerek yasak koymamalı; kat malikleri kurulunda görüşülüp karar tutanağına bağlanmalı ve kuralın dayanağı net olmalıdır. Sizden istenen yasağın kapsamı (sadece kapalı otopark mı, açık otopark/ortak alanlar da mı) ve bunun gerekçesi yazılı olmalıdır.

Sitenin önündeki park yeri açısından kritik nokta şudur: Orası gerçekten “siteye ait ortak alan/otopark alanı” mı, yoksa belediye yolunda kalan kamusal alan mı? Ortak alansa, yönetim planı ve kurul kararıyla kullanım düzenlenebilir; fakat “otopark su alıyor, çatlar” gibi teknik iddialar varsa bunun da keyfi değil, somut tespit/raporla desteklenmesi beklenir. Eğer alan fiilen otopark olarak ayrılmışsa, size hiçbir alternatif bırakmadan tümden yasak getirilmesi ölçülülük yönünden tartışmalı hâle gelebilir.

Müteahhidin (20 bağımsız bölüm sahibi olan kişinin) oy kullanması ise otomatik olarak “1 kişi sayılır” şeklinde değerlendirilmez. Kural olarak, bir kişi birden fazla bağımsız bölümün maliki ise her bağımsız bölüm için oy hakkı vardır; ancak oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz. Bu hüküm KMK’daki “Oya katılma” düzenlemesinde bu şekilde geçer: kat malikleri kurulunda oy hakkı sınırı. Dolayısıyla sitenizde toplam bağımsız bölüm sayısına göre müteahhidin kullanabileceği azami oy sayısı hesaplanabilir; 20 daire her durumda “tek başına geçirir” demek doğru olmayabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda pratik ve etkili yol genelde şudur: Yönetimden (yazılı) karar tutanağını, toplantı çağrısını, hazirun listesini ve oy dağılımını isteyin; ayrıca yönetim planında otopark ve park alanı kullanımına ilişkin maddeyi talep edin. Kararın kanuna/yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsanız sulh hukuk mahkemesinde “hâkimin müdahalesi” yoluna gidilebilir; bu mekanizma KMK m.33 kapsamında idare edilir ve Bakanlığın SSS metninde madde metni de yer alır: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33 metni.

Son olarak, sizden 2 bilgi rica edeceğim: Kapalı otopark yasağı kararı hangi tarihte alındı ve size yazılı olarak tebliğ edildi mi? Sitenizde toplam kaç bağımsız bölüm var (müteahhidin “üçte bir” sınırı hesabı için)?