Mayıs 2026 kira artış oranı tavanı yüzde 32,43
Oran hangi kiralara uygulanır?
Mayıs 2026 kira artış oranı tavanı %32,43. Bu oran, kira sözleşmesinde “kira her yıl TÜFE oranında artırılır” gibi bir artış hükmü varsa, yenileme döneminde uygulanacak üst sınırı ifade eder.
Pratikte şu durumlarda gündeme gelir:
- Sözleşme yenileme tarihi Mayıs 2026’ya gelen kiracılar (artış, yenileme tarihinde yapılır).
- Taraflar kira artışını konuşurken, artış maddesi olsa da olmasa da, mahkemeye taşınabilecek uyuşmazlıklarda kanuni sınır olarak dikkate alınan artış ölçütü.
Şunlarla karıştırılmamalı: Bu oran ilk kez kiraya verme (başlangıç kira bedeli) için bir “tavan” değildir. Ayrıca yıl içinde “ara zam” gibi, sözleşmede öngörülmeyen ek artış talepleri de kural olarak bu sistemin dışında kalır; artış dönemi genelde sözleşmede belirlenen yıllık yenileme tarihidir.
Önemli bir ayrım daha var: Artış tavanı, kira bedelinin artırılması içindir. Yan giderler (aidat, yakıt, demirbaş, abonelikler) kira artış oranıyla otomatik aynı şekilde artmaz; her biri kendi hukuki niteliğine göre değerlendirilir.
Konut ve işyeri için kısa not
Konut kiraları ve çatılı işyeri kiraları için artış mantığı aynı eksende ilerler: yenileme döneminde artış yapılacaksa, artış oranı genelde TÜFE 12 aylık ortalama değişimi aşmayacak şekilde ele alınır.
Bununla birlikte işyeri kiralarında sözleşme hükümleri daha ayrıntılı olabildiği için, ciroya bağlı kira, kademeli artış gibi özel modellerde değerlendirme sözleşme metnine göre yapılır. Yine de taraflar anlaşsa bile, “tavanı aşan” bir artışın sonradan uyuşmazlık konusu olabileceği unutulmamalıdır.
Kira artış tavanı hangi TÜFE verisine göre belirleniyor?
12 aylık TÜFE ortalaması mantığı
Kira artış tavanı, “bu ay enflasyon kaç çıktı?” sorusundaki aylık ya da yıllık TÜFE’ye göre değil, TÜFE’de on iki aylık ortalamalara göre değişim verisine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu m. 344’teki temel kural şudur: Yenilenen kira döneminde kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
Bu nedenle Mayıs 2026 kira artış tavanı %32,43 olur. Çünkü Mayıs ayında yenilenen sözleşmelerde esas alınan oran, TÜİK’in Nisan 2026 TÜFE bülteninde yer alan “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırındaki değerdir.
Kısaca mantık şöyle işler: Son 12 ayın endeksleri ortalaması, ondan önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. Bu yaklaşım, tek bir ayda oluşan sıçramaların etkisini bir miktar yumuşatır. Yine de kira artışı için bağlayıcı olan verinin adı değişmez: 12 aylık TÜFE ortalaması.
Resmi kaynağı nereden kontrol edebilirsiniz?
En güvenli kontrol yolu, TÜİK’in yayımladığı ilgili ayın “Tüketici Fiyat Endeksi” haber bültenidir. TÜİK’in resmi sitesinde yer alan bültende “TÜFE’deki değişim” tablosunda “on iki aylık ortalamalara göre % …” satırını bulun. Bu satır, kira artışında kullanılan tavanı verir: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK).
Hukuki dayanağı görmek isterseniz, kira artış sınırını düzenleyen TBK m. 344 metni de resmi PDF içinde yer alır: ÇSGB 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu PDF.
Kira zammı hesaplama formülü ve pratik hesap
Hızlı formül: yeni kira hesaplama
Mayıs 2026 kira artış oranı tavanı %32,43 olduğuna göre pratik hesap çok basit:
Yeni kira = Mevcut kira x (1 + 0,3243)
İsterseniz iki adımda da yapabilirsiniz:
- Zam tutarı = Mevcut kira x 0,3243
- Yeni kira = Mevcut kira + Zam tutarı
Örnek: Mevcut kira 20.000 TL ise zam tutarı 20.000 x 0,3243 = 6.486 TL olur. Yeni kira 26.486 TL’ye çıkar.
Burada kritik nokta şu: Bu oran “otomatik uygulanır” diye bir zorunluluk yok. Ev sahibi daha düşük bir artış yapmayı kabul edebilir. Ancak artış yapılacaksa ve konu yasal sınır açısından değerlendirilecekse, sözleşme yenilemesinde %32,43’ün üstüne çıkılması risklidir.
Yuvarlama ve kuruş detayları
Hesaplamada kuruş çıkabilir. Uygulamada çoğu sözleşmede kira bedeli tam TL olarak kararlaştırıldığı için, taraflar genelde tam TL’ye yuvarlama yapar. Yine de hukuken “kuruşlu bedel geçersizdir” gibi bir kural yoktur. Sözleşme ve ödeme alışkanlığı ne ise ona göre ilerlemek daha sağlıklıdır.
Yuvarlama yapacaksanız iki pratik seçenek var:
- Matematiksel yuvarlama: 0,50 kuruş ve üzerini bir üst TL’ye, altını bir alt TL’ye tamamlamak.
- Tarafların mutabık kaldığı yuvarlama: Örneğin her zaman “aşağı yuvarlama” veya “en yakın 10 TL” gibi.
Önemli olan, hesap mantığını bozmayacak şekilde tutarlı davranmak ve mümkünse yeni kira bedelini yazılı olarak (örneğin mesaj veya e-posta ile) netleştirmektir. Bu, ileride “hangi tutar üzerinden zam yapıldı?” tartışmasını azaltır.
20.000 TL kira için Mayıs 2026 örnek zam hesaplaması
Mevcut kira tutarına göre mini tablo
Mayıs 2026 kira artış tavanı %32,43 olduğunda 20.000 TL kira için hesap şu şekilde yapılır:
- Zam tutarı: 20.000 x 0,3243 = 6.486 TL
- Yeni kira: 20.000 + 6.486 = 26.486 TL
Aşağıdaki mini tablo, aynı oranla farklı “mevcut kira” tutarlarında yeni kiranın yaklaşık nasıl oluşacağını gösterir. (Kuruş çıkması halinde örnekler tam TL üzerinden verilmiştir.)
| Mevcut kira (TL) | Zam oranı | Zam tutarı (TL) | Yeni kira (TL) |
|---|---|---|---|
| 15.000 | %32,43 | 4.864,50 | 19.864,50 |
| 18.000 | %32,43 | 5.837,40 | 23.837,40 |
| 20.000 | %32,43 | 6.486,00 | 26.486,00 |
| 22.500 | %32,43 | 7.296,75 | 29.796,75 |
| 25.000 | %32,43 | 8.107,50 | 33.107,50 |
Not: Bu tablo tavan oran üzerinden örnektir. Taraflar isterse daha düşük bir artışta anlaşabilir. Ayrıca artışın hangi tarihte uygulanacağı, sözleşmedeki yenileme tarihine bağlıdır. Sözleşme yenilemeniz Mayıs 2026’da değilse, bu oran doğrudan sizin döneminizi ifade etmeyebilir.
Nisan 2026 oranı ile Mayıs 2026 oranı farkı
Geçen ayın oranı: yüzde 32,82
Nisan 2026 kira artış tavanı %32,82 idi. Mayıs 2026’da ise tavan oran %32,43 oldu. Yani bir aylık dönemde kira artış tavanı 0,39 puan geriledi.
Bu farkın nedeni, kira artışında “o ay açıklanan yıllık enflasyon”un değil, TÜİK’in ilgili bülteninde yer alan TÜFE 12 aylık ortalamaya göre değişim verisinin esas alınmasıdır. Nisan ayında yenilenen sözleşmelerde, TÜİK’in Mart 2026 TÜFE bültenindeki 12 aylık ortalama (%32,82) baz alınır. Mayıs ayında yenilenenlerde ise Nisan 2026 TÜFE bültenindeki 12 aylık ortalama (%32,43) dikkate alınır.
Pratik sonuç şudur: Sözleşme yenileme tarihiniz Nisan 2026’ya denk geliyorsa, hesaplamanız %32,82 üzerinden yapılır. Yenileme tarihiniz Mayıs 2026 ise %32,43 üzerinden gider. “Ev sahibi Mayıs’ta zam yapıyorum” demesi tek başına belirleyici değildir. Önemli olan, sözleşmenizdeki kira yıl dönümü ve artışın hangi yenileme dönemine ilişkin olduğudur.
Bu küçük düşüş, özellikle yüksek kira bedellerinde birkaç yüz TL’lik fark yaratabilir. Ancak hâlâ kural değişmiyor: Taraflar daha düşük artışta anlaşabilir, tavanın üstüne çıkmak ise uyuşmazlık riski doğurur.
Yasal sınır aşılırsa ne olur, daha düşük zam yapılabilir mi?
Taraflar daha düşük oranda anlaşabilir mi?
Evet. Mayıs 2026 için %32,43 bir “zorunlu zam” değil, yasal üst sınır mantığıyla değerlendirilir. Ev sahibi, kiracıyla daha düşük bir artış oranında anlaşabilir. Hatta hiç artış yapılmaması bile mümkündür. Bu tür anlaşmalar, kural olarak tarafların iradesine dayanır ve geçerlilik açısından sorun yaratmaz.
Uygulamada en sağlıklısı, yeni kira tutarını ve artışın hangi ay itibarıyla uygulanacağını yazılı şekilde netleştirmektir. Böylece “hangi dönem için hangi kira” tartışması azalır.
Tavanı aşan artışa itiraz edilebilir mi?
Tavanı aşan bir artış talebiyle karşılaşıldığında kiracı, “sözleşmede yazıyor” denilse bile kanuni sınırı aşan kısmın geçerli olmayacağını ileri sürebilir. TBK m. 344’teki sınır, kira artışında temel referanstır. Bu nedenle, tavanı aşan artış üzerinden ödeme yapılması isteniyorsa, kiracı bakımından ileride ihtilaf ve iade tartışması doğabilir.
Pratikte iki kritik nokta var:
- Uyuşmazlık büyürse, kiracı ile ev sahibi arasında “artış oranı” ve “yeni kira bedeli” konusu çoğu zaman kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık sayılır. 2026 itibarıyla bu tip davalarda (ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında) genelde dava açmadan önce arabulucuya başvuru şartı gündeme gelir.
- Kiracı, artışı kabul etmiyorsa bunu açıkça bildirmeli ve mümkünse ödemeleri yaparken “ihtirazî kayıt” gibi yöntemlerle durumunu netleştirmelidir. Somut adım, sözleşme metni ve ödeme akışına göre değişebileceği için, özellikle yüksek tutarlı uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme almak faydalı olur.
