Miras Hissesi Değerinin Altında Satılırsa Dava Açılabilir Mi?
Miras hissesi değerinin altında satılırsa dava açılabilir mi? Pek çok kişi, düşük bedelli satışın iptal edilip edilemeyeceğini ve hangi yollara başvurulacağını merak ediyor. Özellikle miras hissesi, değerinin altında satış, saklı pay ve ispat konuları bu sorunun merkezinde.
Sıklıkla başvurulan dava türleri:
- Muris muvazaası gerekçesiyle tapu iptal ve tescil
- Saklı pay ihlali varsa tenkis davası
- Aşırı düşük bedelde sözleşmeler için gabin (aşırı yararlanma)
Not: Satışın tarafları, gerçek irade, rayiç bedel ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Süreler ve ispat yükü davaya göre değişir.
Bu yazıda, deliller, bilirkişi süreci, zamanaşımı ve pratik adımları sade şekilde ele alacağız. Kısacası, “miras hissesi değerinin altında satılırsa dava açılabilir mi?” sorusunun cevabını netleştireceğiz.
Miras Hissesi Satışı ve Hukuki Temelleri
Miras Hissesi Nedir?
Miras hissesi, bir kişinin vefatı sonrası bıraktığı mal ve hakların, mirasçılar arasında yasal oranlara göre paylaşılmasıyla her mirasçının sahip olduğu payı ifade eder. Miras bırakanın tüm mal varlığına tereke denir ve bu terekenin mirasçılara dağıtılmasıyla ortaya çıkan paylara “miras hissesi” denir. Türkiye’de Medeni Kanun hükümlerine göre, mirasçılar yasal olarak belirlenir ve her birinin miras üzerindeki hakkı, yani hissesi hesaplanır.
Miras hissesi, tapu gibi kayıtlarda açıkça gösterilmese de, kişinin mirastan olan haklarını temsil eder. Çok sayıda mirasçı olduğunda, bazen bu hisseler üzerinde anlaşmazlıklar yaşanabilir. Hissedarlar kendi paylarını devredebilir, satabilir veya takas edebilir. Ancak miras hissesi satışı yapılırken, öncelikle diğer mirasçıların önalım hakkı gibi yasal haklarının olduğu unutulmamalıdır.
Paylı/Elbirliği Mülkiyet Kavramı
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti, miras yoluyla kazanılan taşınmazlar üzerinde sıkça karşımıza çıkar. Paylı mülkiyet, her bir mirasçının belirli bir paya sahip olduğu ve bu pay üzerinde kendi başına işlem yapma hakkı bulundurduğu bir mülkiyet şeklidir. Örnek olarak, bir taşınmazda 3 mirasçı varsa ve her birinin payı eşitse, herkes kendi 1/3 hissesinden bağımsızca işlem yapabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise, mirasçılar taşınmaz üzerinde sanki tek bir kişiymiş gibi hareket ederler; yani payların oranı bellidir ama fiilen ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. Elbirliği mülkiyeti, mirasçılar arasında ortaklık devam ettiği sürece geçerlidir ve genellikle miras paylaşılana kadar sürer. Taksim (paylaşım) yapıldıktan sonra paylı mülkiyete geçilir. Satış veya başka bir işlem yapılmak istendiğinde tüm mirasçıların oybirliği ile karar vermesi gerekir.
Miras Paylaşımında Karşılaşılan Sorunlar
Miras paylaşımında karşılaşılan sorunlar, aile bireyleri arasında anlaşmazlıklara/kopmalara neden olabilmektedir. En sık yaşanan sorunların başında herkesin istediği malın veya payın kendisine düşmemesi gelir. Özellikle taşınmazların (ev, arsa gibi) hisseli kalması, satışı veya ortak kullanımı sırasında büyük tartışmalar çıkabilir.
Ayrıca, hissedarlar arasında iletişimsizlik, bazı mirasçıların taşınmazda oturmak istemesi, diğerlerinin paralarını almak istemesi de süreci zorlaştırır. Paylaşım sırasında mal varlığının değerinde anlaşmazlıklar oluşabilir. Hisselerin değer tespitinin adil yapılmadığı ya da malların olması gerektiği gibi paylaştırılmadığı iddiaları sıkça mahkemelere taşınır.
Öte yandan, elbirliği mülkiyeti sürerken bir mirasçının izinsiz satış yapmaya kalkması hukuken geçersizdir ve çoğu zaman davalara konu olur. Bazen de hissedarların bir kısmı satmak isterken, diğerleri karşı çıkar. Bu durumda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak taşınmazın satışı mahkeme yoluyla sağlanabilir. Kısacası, miras paylaşımı tamamen sorunsuz geçmeyebilir ve doğru adımlar atılmadığında konu hukuka taşınabilir.
Miras Hissesi Değerinin Altında Satışı
Değerin Tespiti Nasıl Yapılır?
Değerin tespiti nasıl yapılır, miras kalan bir taşınmazın ya da hissenin gerçek piyasa değerini bulmak açısından oldukça önemlidir. İlk adımda genellikle mahkeme ya da taraflar, taşınmazın bulunduğu yerin belediyesinden rayiç değeri öğrenirler. Ancak bu değer genellikle gerçek piyasa fiyatının altında kalabilir.
Daha doğru sonuç almak için, mahkemeler genellikle uzman bilirkişi atar. Bilirkişiler taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu gibi kriterleri dikkate alarak yakın zamanda satılan benzer taşınmazları inceler. Ayrıca ekonomik koşulları ve piyasa hareketlerini de göz önünde bulundururlar. Sonuç olarak bir değerleme raporu hazırlarlar. Taraflar isterse kendi bağımsız emlak danışmanlarından veya şirketlerinden de görüş alabilirler.
Bilirkişi Raporunun Önemi
Bilirkişi raporunun önemi, miras hissesinin satışında adil bir fiyat belirlenmesinde ortaya çıkar. Çünkü mahkemenin satış kararı verebilmesi için öncelikle taşınmazın gerçek değerinin bilinmesi gerekir. Taraflar arasında sıkça yaşanan “değerin altında satıldı” ya da “piyasaya uygun fiyat verilmedi” gibi tartışmaların önüne geçmek için bilirkişi raporu hayati rol oynar.
Bilirkişi raporu somut ve objektif veriler içerdiğinden, ileride açılacak olası iptal ya da itiraz davalarında da dosyanın temelini oluşturur. Taraflar bu rapora itiraz edebilir veya ek bilirkişi atanmasını isteyebilirler. Özellikle satışı organize eden mahkeme veya icra müdürlüğü, satış fiyatının düşük olup olmadığını değerlendirirken mutlaka bu rapora bakar.
Satış Şekilleri: Açık Artırma ve Pazarlık Usulü
Satış şekilleri arasında en çok bilinen yöntemler açık artırma ve pazarlık usulüdür. Açık artırma, resmi olarak hem mahkeme yoluyla hem de icra müdürlüklerinde uygulanan, tüm isteklilere açık olan bir satış yöntemidir. Burada herkes teklif verip fiyat yükseltebilir. Böylece miras hissesi genellikle güncel piyasa değerine yakın bir tutarda satılabilir.
Pazarlık usulü ise taraflar arası anlaşmayla veya sadece belirli kişilere teklif götürülerek yapılan daha kapalı bir yöntemdir. Genellikle tüm hissedarlar bir araya gelir ve satışı yapar. Bu yöntemde satış fiyatı, tarafların anlaşmasına bağlı olarak açık artırmaya göre daha düşük olabilir. Ancak özellikle mirasçılar arasında güven ve uzlaşma varsa tercih edilebilir. Satış hangi yöntemle yapılırsa yapılsın, değerinin çok altında olduğu düşünülüyorsa hak sahiplerinin satışa itiraz etme hakkı vardır.
Hisse Değerinin Altında Satıldıysa Dava Hakkı
Hangi Koşullarda Dava Açılabilir?
Hisse değerinin altında bir satış yapıldığında, mirasçılar bu duruma itiraz etme ve dava açma hakkına sahiptir. Özellikle mahkeme yoluyla yapılan satışlarda, hisse veya taşınmazın gerçek piyasa değerinin oldukça altında el değiştirmesi adalet duygusunu zedeleyebilir. Böyle bir durumda dava açabilmek için satışın gerçek değerinin çok altında gerçekleştiğini objektif olarak göstermek gerekir. Ayrıca, satış işleminin usule uygun yapılmaması, tebligat eksikliği ya da usulsüzlük gibi teknik nedenler de dava konusu olabilir.
Şartlar ve Sınırlamalar
Dava açmak için öncelikle satıştan doğrudan zarar gören bir mirasçı olmak şarttır. Ayrıca, satış süresince belirli usullerin uygulanmaması (örneğin eksik tebligat, eksik kıymet takdiri, ihaleye fesat karıştırılması) şartların başında gelir. Fakat, her düşük fiyatlı satış için dava açılamaz. Yargıtay içtihatlarına göre, benzer taşınmazların piyasa değerinden çok farklı bir bedelde satılması ve bilirkişi raporuyla desteklenmesi gerekir. Ayrıca, kanunlarda öngörülen itiraz ve dava açma sürelerine de mutlaka uyulmalıdır.
Satışa İtiraz Yolları
Hisse değerinin altında satış gerçekleşirse, mirasçıların veya ilgililerin kullanabileceği birkaç önemli itiraz yolu vardır. Bunlar, satış sırasında veya satış sonrası olarak ikiye ayrılır. Özellikle açık artırmayla satışlarda, artırmaya katılamayan, değer tespitine itirazı olan mirasçılar için bu yollar oldukça önemlidir.
Satış Sırasında Yapılabilecek İtirazlar
Satış sürecindeyken, özellikle kıymet takdiri aşamasında mirasçılar bilirkişi raporuna veya satış biçimine itiraz edebilir. İhalenin usule aykırı yapıldığı veya katılımcılar arasında anlaşmalar olduğu iddia ediliyorsa, satış esnasında “ihaleye fesat karıştırıldığı” gerekçesiyle de müdahil olunabilir. Ayrıca, her mirasçı kendi adına mahkemeye başvurup sürecin sağlıklı ve şeffaf ilerlemesini talep edebilir.
Satış Sonrası İtiraz ve İptal Davası
Satış gerçekleştirildikten sonra ise, “ihalenin feshi davası” açılabilir. Bu dava, satışın iptalini ve yeniden satış yapılmasını talep etmek içindir. Genellikle satıştan kısa bir süre sonra açılması gerekir ve ihalenin katılımcılarına, bilirkişi raporlarına karşı ileri sürülür. Mahkemeler, satılan malın değerinin çok altında el değiştirdiğini, ciddi bir usulsüzlük olduğunu tespit ederse ihaleyi iptal edebilir. Ancak satış işlemi tamamlanıp tapu devri yapıldıysa, bazı durumlarda iptal daha zor olabilir.
Satışa İtirazda Süreler ve Prosedür
Satışa itiraz etmek için belirli süreler bulunur. İhalenin feshi davası, satış gününden itibaren genellikle 7 gün içinde açılmalıdır. Bu süre çok kısa olduğu için mirasçıların, satıştan haberdar olduğu anda ilgili mahkemeye başvurması gerekir. Başvuru esnasında, satışın piyasa değerinin çok altında olduğuna ilişkin deliller, bilirkişi raporları, varsa usulsüzlük belgeleri dilekçeye eklenir. Süre kaçırılırsa dava hakkı kaybedilir.
Yargıtay Kararları ve İçtihatlar
Yargıtay bu konuda birçok içtihat oluşturmuştur. Genellikle Yargıtay, satış bedelinin rayiç bedelin çok altında olması halinde ve bunun bilirkişi raporuyla ortaya konulması durumunda mirasçıların dava hakkını savunmuştur. Özellikle satışta şeffaflık yoksa, usulsüzlük varsa, satılan mal açıkça hak kaybına yol açacak bir fiyata gitmişse, Yargıtay buna müdahale ihtiyacı duymuştur. Bir başka önemli nokta ise, Yargıtay’ın süreler konusundaki katı yaklaşımıdır. Kanuni süre geçirilirse, ne kadar haklı olursa olsun itiraz kabul edilmemektedir. Bu nedenle, mirasçılar haklarını zamanında ve belgelerle kullanmalıdır.
Bu süreç ve kararlarla ilgili daha fazla bilgi edinmek için bir avukata danışmanız her zaman faydalı olur. Böylece hak kaybı yaşamaz ve doğru işlemleri zamanında başlatabilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
İzale-i şuyu davası, ortaklı olarak sahip olunan bir malın ortaklar arasında paylaşılmasının mümkün olmaması durumunda, bu ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Halk arasında “ortaklığın giderilmesi davası” ya da kısaca “şuyu davası” olarak da bilinir. Miras kalan ev, arsa, tarla gibi taşınmazlarda, mirasçılar arasında anlaşmazlık çıktığında ya da elbirliğiyle mülkiyetin sürdürülmesi mümkün olmadığında, bu dava yoluyla ortaklık sona erdirilir.
İzale-i Şuyu Davasının Açılma Şartları
Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için taşınmaz ya da taşınır bir malda paylı veya elbirliğiyle mülkiyetin bulunması gerekir. Mülkiyetin bölünemeyecek veya birlikte kullanılamayacak durumda olması da aranır. Genellikle miras kalan taşınmazlarda, mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkarsa bu yol tercih edilir.
Hangi Mallar İçin Açılır?
İzale-i şuyu davası, paylı mülkiyetli ya da elbirliği mülkiyetli taşınmazlar için açılır. En çok rastlananlar arsalar, evler, daireler, tarlalar, işyerleri ve bazen de otomobil gibi taşınır mallardır. Ancak en sık karşımıza çıkan konu, mirastan kalan taşınmazlarda yaşanır. Bölünmesi teknik olarak mümkün olan ya da ekonomik olarak anlamlı olan mallar, paylaştırılır. Ancak bölünemeyen mallar için satış yoluna gidilir.
Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını her bir ortak tek başına açabilir. Tüm paydaşların birlikte hareket etmesi şartı yoktur. Örneğin bir mirasçı ya da arsa üzerinde payı olan bir ortak, diğerlerinden bağımsız olarak mahkemeye başvurabilir. Bunun yanında, tüm ortaklar birlikte de dava açabilir.
İzale-i Şuyu Davasında Satış Süreci
İzale-i şuyu davası sonunda mahkeme, malların paylaşılmasına ya da mümkün değilse satışına karar verir. Eğer taşınmazın bölünerek paylaşılması mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesi), mahkeme genellikle satış yapılmasını uygun görür. Satış genellikle açık artırma (ihale) yöntemiyle gerçekleştirilir. Taraflar satış yöntemini kendi aralarında anlaşarak belirleyebilirlerse, mahkeme bunu dikkate alır.
Mahkeme Kararı ile Satış
Mahkeme, malların bölünmesini teknik ve ekonomik açıdan uygun bulmazsa, satışa karar verir. Bu karar verildikten sonra taşınmaz, tüm tapu ortaklarının adına kayıtlı kalır, ancak satış işlemi mahkeme gözetiminde yapılır. Mahkeme, satış kararı verirken genellikle icra müdürlüğüne yazı yazar ve satış işlemini başlatır.
E-satış, İcra ve İflas Kanunu'na Göre Satış Usulü
Günümüzde satışlar çoğu zaman e-satış sistemi üzerinden yapılmaktadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre taşınmazlar internet ortamında açık artırma yoluyla satılır. E-satış sistemi sayesinde hem şeffaflık artırılır hem de daha fazla alıcıya ulaşılabilir. Satış sırasında, malın değeri bilirkişi raporu ile belirlenir ve teklif verenler arasında en yüksek teklifi veren kişiye mal satılır.
Satış Bedelinin Dağıtılması
Satış sonunda elde edilen bedel, ortaklar arasındaki pay oranlarına göre dağıtılır. Eğer satıştan elde edilen para tüm ortakların payına düşen miktardan fazlaysa, artan bedel yine aynı oranda paylaşılır. Ancak, ortakların kendi aralarındaki anlaşmazlıklar veya hak iddiaları varsa, bu bedelin paylaşımı da sorunlu olabilir. Satış bedeli paylaşılmadan önce, satış masrafları ve olası borçlar çıkarılır. Kalan meblağ ise mirasçıların ya da ortakların payına düşen miktar olarak hesaplanır ve ödenir.
Bu süreçte en çok dikkat edilmesi gereken, paydaşların haklarının gözetilmesi ve satışın mevzuata uygun şekilde yapılmasıdır.
Mahkeme ve Arabuluculuk Süreçleri
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli ve yetkili mahkeme, miras hissesiyle ilgili davalarda en çok merak edilen konulardan biri. Mirasla ilgili anlaşmazlıklarda, asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Özellikle miras hissesi satışı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) veya miras paylaşımı gibi konularda davalara asliye hukuk mahkemeleri bakar.
Yetkili mahkeme ise, genellikle miras bırakan kişinin son yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yani, miras bırakanın ölmeden önce ikamet ettiği yer neredeyse, dava oradaki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Ancak bazı istisnai durumlarda gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce yetkili mahkemeyi doğru belirlemek çok önemli.
Zorunlu Arabuluculuk
Zorunlu arabuluculuk, özellikle son yıllarda hukuki süreçlerde sıkça karşımıza çıkıyor. 2019 yılından itibaren, miras paylaşımıyla ilgili uyuşmazlıklarda "dava açmadan önce" arabuluculuk sürecinin işletilmesi mecburiyet haline geldi. Yani miras bırakanın malvarlığı konusunda mirasçılar arasında anlaşmazlık çıktığında, doğrudan mahkemeye gidilemiyor.
Taraflar, önce Arabuluculuk Bürosu’na başvuruyor. Bir arabulucu atanıyor ve taraflar bir araya getiriliyor. Amaç, dava açmadan uzlaşmak ve paylaşımı herkes için kabul edilebilir şekilde çözmek. Zorunlu arabuluculuk, süreçleri hızlandırıyor, mahkemenin iş yükünü azaltıyor ve taraflara hem zaman hem de masraf avantajı sağlıyor.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, süreç sona eriyor ve taraflara bir "anlaşmazlık son tutanağı" veriliyor. Bu tutanak, tarafların arabuluculukta uzlaşamadığını ve artık mahkemeye başvurabileceklerini gösteriyor.
Bu noktadan sonra dava açmak mümkün. Mahkemeye başvuru için arabuluculuk tutanağının sunulması şart. Hakim de davayı, arabuluculuk aşamasının tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol ederek kabul ediyor. Anlaşma sağlanamadığı için başlatılan dava klasik yargılama yoluyla devam ediyor.
Arabuluculuk sürecinde anlaşılamasa da, bu yargılamada sıkıntı yaratmıyor. Ancak mahkemede, tekrar kişisel menfaatler doğrultusunda anlaşmayı denemek isteyen taraflar varsa, hâkim onları yine sulhe teşvik edebiliyor.
Unutmayın: Arabuluculukta anlaşma sağlanmaması, hakkınızı kaybetmek anlamına gelmez. Tam aksine, adliye kapısı açılır ve süreç resmileşir.
Miras Hissesi Değerinin Altında Satıldıysa Dava Açma Aşamaları
Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
Dava dilekçesinde bulunması gerekenler, miras hissesi değerinin altında satıldığı iddiası ile dava açmak isteyenler için oldukça önemlidir. Mirasçı, ilk olarak taraf bilgilerini, yani kendi kimlik ve adres bilgilerini, kalan miras payının belirtildiği ilgili taşınmaz ya da hakları ve davalıların kim olduğunu dilekçede açıkça yazmalıdır. Satış işleminin tarihini, satış bedelini, hisse oranını, satışın neden değerinin altında olduğunu ve bu durumun hak kaybına yol açtığını açıkça anlatmak gerekir.
Dava dilekçesinde mutlaka dava konusu satış işleminin ayrıntıları, bilirkişi raporları veya satışı gösteren resmî belgeler ve mağduriyetin gerekçeleri de eklenmelidir. Son olarak mahkemeden ne talep edildiği, yani satışın iptalini ya da bedel farkının ödenmesini istiyorsanız bunu net bir şekilde ifade etmeniz gerekmektedir.
Delillerin Toplanması
Delillerin toplanması, miras hissesi değerinin altında satıldıysa açılacak davalarda en önemli aşamalardan biridir. Mahkemeye sunulacak deliller arasında; tapu kayıtları, satış sözleşmeleri, bilirkişi raporları, banka dekontları, piyasa araştırmasına ait değerleme raporları ve varsa tanık beyanları yer almalıdır.
Mahkeme, mümkün olduğunca somut ve tarafsız deliller ister. Davacı, satışın o dönemdeki gerçek değerinin ne olduğunu ve kendi hissesinin niçin düşük bedelle satıldığını ispatlamak zorundadır. Bu yüzden resmi evrak ve uzman raporları büyük önem taşır.
Bilirkişi İncelemesi
Bilirkişi incelemesi, değer tespiti davalarında kritik bir süreçtir. Satışta adil bir değer belirlenip belirlenmediğini saptamak için mahkeme, çoğunlukla emlak veya ekonomik konularda uzman bir bilirkişiye dosyayı gönderir. Bilirkişi, taşınmazın veya hissenin satıştaki değerine ilişkin ayrıntılı bir rapor hazırlar.
Rapor hazırlanırken taşınmazın konumu, büyüklüğü, cinsi, o dönemdeki piyasa rayici, benzer satışlar ve ekonomik koşullar dikkate alınır. Bilirkişi raporunda satılan hissenin değerinin altında olup olmadığı teknik olarak tespit edilir. Bu rapor, mahkeme kararı için genellikle esas alınır.
Dava Masrafları ve Harçlar
Dava masrafları ve harçlar, miras hissesi değerinin altında satıldıysa* açılan davalarda unutulmaması gereken bir konudur. Dava açılırken başvuru harcı, peşin harç ve dosya masrafı ödenir. Ayrıca, bilirkişi incelemesi gerekirse bilirkişi ücreti de davacıdan talep edilir.
Tüm masraflar, davanın uzunluğuna ve dosyanın kapsamına göre değişiklik gösterebilir. Eğer dava sonunda haklı bulunursanız, mahkeme masraflarını genellikle davalıdan tahsil eder. Ancak kısmen haklılık durumunda karşılıklı masraf paylaşımları olabilir. Harç ve masrafları hesaplarken güncel tutarları mahkeme kaleminden veya barolardan öğrenmek faydalı olur.
Satış Bedelinin Dağılımı
Satış bedelinin dağılımı, ortaklığın giderilmesi davası sonrası oldukça kritik bir aşamadır. Satış bedelinin dağılımı yapılırken ilk olarak, satıştan elde edilen toplam gelir esas alınır. Bu bedel genellikle banka hesabına yatırılır ve icra müdürlüğü ya da ilgili mahkeme gözetiminde dağıtılır. Mirasçıların her birinin sahip olduğu miras hissesi oranında paylaştırma gerçekleştirilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı durumlar var. Eğer mirasçılar arasında borcu olan ya da haciz işlemi uygulanan var ise, onların payına düşen miktar üzerinde öncelikle bu borçlar tahsil edilir. Ayrıca, taşınmaz üzerinde ipotek veya başka bir hak var ise, satış gelirinden bu hakların sahiplerine ödeme yapılır. Kalan miktar ise mirasçılar arasında eşit ya da payları oranında dağıtılır.
Son olarak, satış masrafları, harçlar ve varsa avukatlık ücretleri de bu bedelden kesilir. Geriye kalan temiz miktar mirasçılara ödenir. Herhangi bir hata ya da itiraza karşı, ödeme süreci sıkı bir yasal denetime tabidir.
Satış İşleminden Sonra Yol Haritası
Satış işleminden sonra izlenecek yol haritası, mirasçılar arasında huzurlu bir paylaşım süreci sağlanması için oldukça önemlidir. Satış tamamlandıktan sonra icra müdürlüğü veya mahkeme, dağıtım listesini hazırlar ve bu liste üzerinden mirasçılara bilgi verir. Mirasçılar ellerine geçen paylarını aldıktan sonra, tapu ve diğer yasal işlemler de tamamlanır.
Eğer satış sırasında ya da sonrasında herhangi bir hak kaybı, eksik ödeme veya ilgili hususta bir yanlışlık oluştuysa, mirasçılar itiraz etme hakkına sahiptir. Özellikle satış bedelinin adil dağıtılmadığını düşünen bir mirasçı, icra müdürlüğüne veya dağıtım işlemini yapan kuruma başvurarak düzeltme isteyebilir.
Paylaşım işlemi tamamen bittikten ve paylar dağıtıldıktan sonra, artık mirasçılar arasında taşınmazla ilgili ortaklık kalmaz. Herkes payına düşen miktarı serbestçe kullanabilir. Yol haritasının net olması, sürecin hızlı ve sorunsuz tamamlanmasına da katkı sağlar.
Tahliye Süreci ve Sonraki Haklar
Tahliye süreci, özellikle taşınmaz halen bir mirasçı veya üçüncü şahıs tarafından kullanılıyorsa gündeme gelir. Satış sonrası yeni malik genellikle taşınmazın boş teslimini talep eder. Eğer taşınmazda oturan kişi kendi isteğiyle çıkmazsa, yeni malik icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemi başlatabilir. Bu süreçte tahliye için bir süre verilir; genellikle bu süre sonunda taşınmaz zorla tahliye edilmektedir.
Tahliye sonrası yeni malik, taşınmazı dilediği gibi kullanma, kiraya verme veya satma hakkına tam olarak sahip olur. Mirasçıların satış sonrası taşınmaz üzerindeki hakları ise, sadece aldıkları pay oranında maddi hak ile sınırlıdır. Yani satıştan sonra taşınmaza dair hiçbir fiili ve hukuki hak kalmaz.
Eğer satış bedelinde bir eksiklik, hak kaybı ya da mağduriyet durumu oluşursa, mirasçılar yasal yollara başvurarak zararlarını tazmin edebilirler. Satış sonrası süreçlerin bilinmesi, özellikle hukuki sorunların ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesinde oldukça etkili olacaktır.
Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri
Satışa Katılmak İstemeyen Mirasçıların Hakları
Satışa katılmak istemeyen mirasçıların hakları, miras paylaşımındaki en önemli tartışma konularından biridir. Özellikle izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davasında bazı mirasçılar paylarının satılmasını istemeyebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre bir kişinin malına istemediği bir ortağı olamaz ve bu yüzden ortaklık sona erdirilebilir. Ancak istemeyen mirasçı, satışdan önce ya da satış sırasında görüşlerini mahkemeye bildirebilir. Mahkeme, taşınmazın bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakar. Bölünme mümkünse satış yerine paylaştırma yolu tercih edilir; mümkün değilse taşınmaz satılır. Satışa katılmak istemeyen mirasçı, satış öncesinde mahkemeye veya icra dairesine itiraz ederek sürecin geçici olarak durmasını talep edebilir. Ayrıca ihale sırasında pay satın alma hakkı vardır. Dilerse satıştan elde edilen payını alarak, ortaklıktan çıkabilir.
Değer Kaybı ve Zararın Tazmini
Değer kaybı ve zararın tazmini, özellikle taşınmaz veya pay değerinin piyasa değerinin altında satıldığı durumlarda gündeme gelir. Satış bedeli düşük kalırsa, mirasçılar bu konuda dava açabilirler. Satışın değerinin tespitinin bilirkişi raporuna dayalı olarak yapılması esastır. Bilirkişi, satışın gerçek piyasa değeri üzerinden yapılıp yapılmadığını inceler. Eğer satış fiyatı belirgin şekilde düşükse veya eksik bilgiyle işlem yapıldıysa, mirasçılar satışın iptali ya da tazminat talebiyle mahkemeye başvurabilir. Burada önemli olan, zarar gören mirasçının zararını kanıtlamasıdır. Tazminat davası açmak isteyen mirasçı, bilirkişi raporlarını ve satış fiyatını karşılaştırarak hak kaybını ortaya koymalıdır.
Tapuda Şerh ve Diğer Kısıtlamalar
Tapuda şerh ve diğer kısıtlamalar, miras paylaşımında sık karşılaşılan engellerdendir. Şerh, taşınmazın satışına veya üzerinde işlem yapılmasına hukuki bir engel koyar. Örneğin, mirasçılardan birinin üzerine konan haciz veya aile konutu şerhi nedeniyle satış işlemi gerçekleştirilemeyebilir. Bir başka örnek de diğer mirasçıların alacaklıları tarafından konulan ipotek veya ihtiyati tedbir kararlarıdır. Tapu müdürlüğünde bu tip kısıtlamalar bulunduğunda öncelikle bu şerhlerin kaldırılması gerekir. Bunun için mahkemeye başvurulması gerekebilir. Şerh ve kısıtlama olup olmadığını tapu kaydından kontrol etmek önemlidir. Şayet şerh bulunursa çözümü için ilgili makamlarla yazışma başlatılır.
Yabancı Mirasçıların Durumu
Yabancı mirasçıların durumu, miras işlemlerinde zaman zaman farklılık gösterebilir. Yabancı uyruklu mirasçılar Türkiye’de taşınmaz edinme hakkına sahiptir; ancak bazı ülke vatandaşları için karşılıklılık ilkesi ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre kısıtlamalar olabilir. Yabancı mirasçılar, miras paylarını doğrudan devralabilir veya satış sürecine katılabilirler. Ancak işlemler sırasında noter ve tapuda ek belgeler gerekebilir. Özellikle uluslararası vekaletname, Türkçe tercüme edilmiş resmi evraklar gibi belgeler hazırlanmalıdır. Yabancı mirasçı, işlemleri bir avukat aracılığıyla da yürütebilir. Varsa yabancı dilde hazırlanmış belgelerin yeminli tercümesinin sunulması gerekir. Ayrıca tapu işlemlerinde kaymakamlık veya ilgili bakanlıklardan ek izinler gerekebileceğini hatırlamakta fayda vardır.
Sık karşılaşılan bu sorunlarda, zamanında yapılacak başvurular ve uzman desteği almak hak kaybını önler. Özellikle hukuki destek almak, karmaşık paylaşımlar ve uluslararası mirasçılar açısından vazgeçilmezdir.
Miras Hissesi Nedir?
Miras hissesi, bir kişinin vefatı sonrası onun mal varlığının, yasal ya da atanmış mirasçılar arasında paylaştırılması sonucu ortaya çıkan hakka denir. Türk Medeni Kanunu’na göre; sağ kalan eş, çocuklar, anne-baba ve kardeşler gibi yakınlar belli oranlarla miras üzerinde hak sahibi olur. Örneğin; sağ kalan eş mirasın dörtte birini, çocuklar ise kalan kısmı eşit oranlarda paylaşır. Miras hissesi sadece nakit para değil, taşınmazlar, banka hesapları, araçlar ve çeşitli değerli eşyalar üzerinde de olabilir. Her bir mirasçı, miras bırakanın terekesinden payına düşen “hisse” üzerinde hak sahibi olur ve bu hakkı kullanabilir, devredebilir ya da satabilir. Miras hissesi, mirasın paylaşımı sırasında yaşanan pek çok sorunun da kaynağıdır.
Paylı/Elbirliği Mülkiyet Kavramı
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet kavramları, bir malın üzerindeki ortak sahiplik türleridir. Miras kalan taşınmazlarda genellikle önce elbirliği (iştirak) mülkiyeti olur. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, payları belirli olmadan, malın tamamında ortak sayılırlar; yani kimse “şu kısım benim” diyemez. Tüm mirasçılar birlik halinde hareket etmek zorundadır. Hiç kimse kendi başına payını satamaz veya devredemez. Paylı (müşterek) mülkiyete ise mahkeme veya anlaşma ile geçilebilir. Paylı mülkiyette mirasçıların payları bellidir ve isteyen ortak payını serbestçe satabilir, devredebilir.
Bu iki kavram arasındaki temel fark; elbirliği mülkiyetinde ortak hareket zorunlu iken, paylı mülkiyette mirasçılar daha özgürdür. Elbirliği mülkiyetinin çözümlenmesi ve taşınmazın paylaşılması için genellikle mahkemeye başvurmak (izale-i şuyu davası açmak) gerekir.
Miras Paylaşımında Karşılaşılan Sorunlar
Miras paylaşımında karşılaşılan sorunlar, çoğu zaman aile içi anlaşmazlıkların ve uzun süren davaların temelini oluşturur. Ülkemizde sık görülen başlıca miras sorunları; mirasçıların paylaşımda anlaşamaması, hisseli taşınmazın satılamaması, kardeşlerden birinin malı satmak istememesi, bazı mirasçıların terekedeki borçları üstlenmek istememesi olarak öne çıkar.
Ayrıca, miras bırakan kişinin borçlarının mirasçıları aşırı derecede zor durumda bırakması, terekenin doğru değerlendirilmemesi, payların adil paylaşılmaması gibi hâller de sıklıkla yaşanır. Tapuda işlemler sırasında bir mirasçının imza atmaması taşınmazın satışını engeller. Böyle durumlarda ortaklar arasında gerginlikler yaşanır ve mahkeme yoluna başvurulur. Yasal sürelerin ve prosedürlerin bilinmemesi de mağduriyetlere yol açabilmektedir. Bu sıkıntılar uzman bir avukattan veya arabulucudan destekle daha kolay çözülebilir.