Ortak Malın Paylaşımı ve Satışı Hakkında

Merhaba,

Dededen kalma taşınmazlarda hisse payınızı satmak ve ortak mal paylaşımında anlaşma sağlanamadığı için nasıl bir yol izlemeniz gerektiği konusunda size detaylı bilgi veriyorum. Türkiye’de güncel mevzuat uyarınca, bu durumlarda “ortaklığın giderilmesi davası” (İzale-i Şuyu Davası) en temel ve etkili yöntemdir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

• Bir taşınmaz üzerinde birden fazla hissedar olduğunda ve taraflar arasında paylaşım konusunda fikir birliği sağlanamazsa, iştirakçilerden her biri kendi payı için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde bu davayı açabilir.
• Amaç, ortak mülkiyete son vermektir. Eğer fiziki bölme (aynen taksim) mümkünse, mahkeme bunu uygular. Ancak çoğu taşınmazda fiziki bölme mümkün olmadığından mahkeme satışa karar verir.

Süreç Nasıl İşler?

1. Zorunlu Arabuluculuk: 2023’ten beri gayrimenkul paylaşımları için önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa, bunu gösterir son tutanak ile mahkemeye dava açılır.
2. Dava Açılması: Davayı açmak için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
3. Değer Tespiti—Bilirkişi: Mahkemece taşınmaz değerini tespit için bilirkişi atanır.
4. Satış Kararı ve Paydaşlar: Eğer taşınmaz bölüşülemiyorsa, satış yapılmasına karar verilir. Satış genelde icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır.
5. Gelirin Dağıtımı: Satış bedeli tüm hissedarlara tapu kaydındaki oranlarına göre ödenir.

Hissedarlar Satışı Engelleyebilir mi?

• Hiçbir hissedar satışa razı olmasa dahi, siz dava açarsanız mahkeme yasal öncelik tanır ve ortaklık sona erdirilir.
• Satış sırasında diğer hissedarlar veya siz öncelikli olarak satın alma hakkına (rüçhan hakkı) sahip olabilirsiniz.
• Açık artırmada en yüksek fiyat teklifini veren kişi/kurum taşınmazı alır.

Dava Masrafları ve Süresi

• Dava açılış masrafları 2025 yılı itibarıyla 5.000 TL - 15.000 TL arasında değişebilmektedir. Tapu harcı, bilirkişi ve keşif masrafları da eklenir. Nihai masraflar satıştan elde edilen gelirden karşılanır.
• Dava (arabuluculuk dahil) çoğunlukla 1-2 yıl içinde sonuçlanır; itiraz/temyiz olursa süreç uzayabilir.

Avukat ile Takip

• Bu tür davalar teknik bilgi gerektirdiği ve prosedürleri hassas olduğu için bir gayrimenkul/miras avukatından profesyonel yardım almanız çok önemlidir. İstanbul’da veya taşınmazın olduğu yerdeki avukatlara vekalet vererek davanızı yürütebilirsiniz.
• Vekaletnameyi İstanbul’dan veya herhangi bir noterden verip işlemlerinizi uzaktan da sürdürebilirsiniz.

Kısa Özet

• Paydaşlar hisse almak istemiyorsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açmalısınız.
• Zorunlu arabuluculuk sonrası dava açılır.
• Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazı bölüştüremezse satış yapar, bedeli paylaştırır.
• Hak kaybı yaşamamak için deneyimli bir avukatla süreci yürütmeniz önerilir.

Size uygun bir avukat yönlendirilmesi ve hukuki işlemla ara aşamaları için Avukatistan üzerinden sizinle iletişime geçebilecek profesyonellerle çalışma imkânınız bulunmaktadır.

Yardımcı olabileceğim başka bir konu varsa tekrar yazabilirsiniz. Sağlıklı günler dilerim.