Kiracı olarak site onarımı için ödeme yapmak zorunda mıyım?

Merhaba,

Sorunuz çok önemli bir konuyu kapsıyor ve bu konuda birçok kiracı ve ev sahibi arasında kafa karışıklığı yaşanmakta. Size özetle ve güncel mevzuat ile yanıt vermek isterim.

Kiracı Demirbaş ve Büyük Onarımdan Sorumlu Mudur?

• Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu gereği, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında yapılan büyük çaplı harcamalar (örneğin: yol yapımı, çatı onarımı, mantolama, park yapımı gibi demirbaş niteliğindeki kalıcı işler) aslında doğrudan dairenizin maliki olan kişi yani ev sahibi tarafından ödenmelidir.
• Kiracıların yükümlülüğü ise günlük/aylık ortak giderlerle (“aidat”, temizlik, kapıcı, bahçıvan, ortak elektrik, su gibi) sınırlı tutulmuştur.

Peki Sözleşmede Farklı Bir Düzenleme Var İse?

• Kira sözleşmesinde farklı bir hüküm (örneğin: 13. madde) varsa ve bu maddeye göre demirbaş niteliğindeki giderlerden de kiracının sorumlu olacağı açıkça yazıldıysa, Borçlar Kanunu gereği taraflar arası anlaşma geçerlidir.
• Ancak kanunda ve içtihatta bu tür “ağır yükümlülüklerin” kiracıya yüklenmesi, açık ve keskin şekilde belirtilmedikçe bazı durumlarda haksız kabul edilebilir.
• Yani: Sözleşmedeki ilgili madde tam olarak ne diyor? Sadece “yan giderler” mi, yoksa açıkça “bina onarım, yol, park inşası vb. demirbaş giderleri de kiracıya aittir” mi? Bu ayrım kritik.

Demirbaş Giderlerinin Kiracıya Yansıtılması

• Eğer sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa, büyük yenileme, inşaat ve demirbaş niteliğindeki harcamalar mal sahibine aittir; kiracı bu giderleri ödemez. Kiracı ödese bile, Borçlar Kanunu’na göre, bu tutarı ev sahibinden tahsil edebilir veya kira bedelinden düşebilir.
• Kanuna ve Yargıtay içtihatlarına göre, bu tür ağır masraflar “kiralama ilişkisinin doğası gereği mal sahibine ait” masraflardandır.
• Kiracı sadece normal bakım, temizlik, küçük onarım, günlük ortak giderlerden sorumlu tutulabilir.

Pratikte Yapmanız Gerekenler

1. Sözleşmenizin 13. maddesini dikkatlice okuyun! Açıkça ve ayrıntılı “demirbaş, yol, park, çatı gibi ana masraflardan kiracı sorumludur” ibaresi varsa hukuki risk doğar.
2. Eğer sadece “yan giderler” veya genel ifadeler yer alıyorsa, bu çok kapsamlı yoruma açık olur ve sizin aleyhinize kesin kanıt sayılmaz.
3. Sitenin ya da apartmanın yönetimi bu konuda ısrarcı olursa, ödemeyi yapsanız bile dekont ve makbuzları saklayın, ileride ev sahibinden tahsil edebilir veya kira bedeline mahsup hakkınız doğar.
4. Ek olarak, ödeme yapmadan önce ev sahibinizle bu durumu yazılı olarak konuşmanız ve yönetim karar defterinde masraf kalemlerinin “ana gider mi, günlük gider mi” olarak ayrılıp ayrılmadığını incelemeniz çok önemli.

Sonuç

Kira sözleşmesinde özelleştirilmiş bir madde yoksa ve sadece genel ifadeler geçiyorsa, demirbaş giderleri yasal olarak ev sahibine aittir. Kiracının, kendi evi olmayan taşınmazın kıymetini artırıcı veya kalıcı yöndeki masraflara zorlanması kanunen haksızdır. Sözleşmede özellikle açık, yazılı bir şekilde aksi kabul edilmemişse, ödeme yükümlülüğünüz bulunmamaktadır.

Yine de sözleşmenizin ilgili maddesini bir avukata birebir danışmanızda veya sözleşme metnini net olarak görerek yorum alınmasında fayda vardır.

Daha fazla hukuki desteğe ihtiyacınız olursa, detaylı inceleme için her zaman Avukatistan’dan danışmanlık alabilirsiniz.

Saygılarımla.