Miras Hukuku: Arsa ve Üzerindeki Binaların Miras Değer Tespit Davası Nasıl Yürütülür?

Merhaba,

Arsa tapulu yerlerde miras ve değer tespiti ile ilgili sormuş olduğunuz soruya dair güncel mevzuata ve uygulamalara uygun şekilde yanıt veriyorum.

Arsa Tapulu Üzerinde Bina Olması Durumu

Arsa tapulu gayrimenkullerde, kat mülkiyeti yok ise maliklerin payları arsa tapusuna göre belirlenir. Yani tapu kaydında kimin ne kadar hisse sahibi olduğu önemli olur. Üzerinde yapılan bina veya katlar, tapuda resmi olarak değil, fiilen var olduğundan; üzerinde kaç daire olduğu veya kimin hangi daireyi kullandığı, tapu açısından hukuki bir sonuç doğurmaz. Resmî olarak evinizin kaçıncı katta olduğunun ve kimin kullandığının ‘tapuda’ bir hükmü olmaz.

Miras ve Değer Tespit Davası Nasıl Yapılır?

Mirasçılar, değer tespit davası veya ortaklığın giderilmesi davası açtıklarında mahkeme genellikle arsa ve üzerindeki bina dahil olmak üzere, taşınmazın mevcut durumu ile toplam bir değer tespiti yaptırır.

• Arsanın ve üzerindeki binanın toplam değeri belirlenir.
• Eğer herkesin tapudan gelen hissesi eşitse (örneğin yarı yarıya), toplam değerin ikiye bölünmesi söz konusu olur.
• Binadaki dairelerin fiilî paylaşımı ya da babanızın kendi imkanlarıyla yaptığı çatı katı gibi durumlar, tapu kayıtlarında ayrı mülkiyet hakkı doğurmaz, ama bazen fiili taksim anlaşmaları veya paydaşlar arasında yapılan anlaşmalar dikkate alınabilir.
• Ancak çoğu zaman mahkeme tapu kaydına bakar ve paylaşımı buna göre yapar.

Dairelerin Büyüklüğü ve Yapım Maliyeti Etkiler mi?

Eğer ortada bir kat mülkiyeti tapusu yoksa, binanın hangi katında ne kadar alan kime ait gibi bir durum fiilen bilinse de, paylar hukuken arsa tapusundaki hisseler üzerinden hesaplanır. Yani çatı katının küçük olması, yapım masraflarının bir kişi tarafından karşılanması genellikle ortaklığın giderilmesi ve değer tespitinde dikkate alınmaz.

Ancak;

• Eğer fiilî kullanım konusunda bütün hissedarlar arasında yazılı bir anlaşma varsa (örneğin noter onaylı), mahkeme bunu dikkate alabilir.
• Yapım maliyetinin sadece bir hissedar tarafından karşılandığının ispatı, taşınmazda "menfi tespit" veya "alacak" davasına konu edinilebilir. Yani, babanız, inşaat maliyetini karşılığında diğer hissedarlar için alacak hakkı talep edebilir. Fakat bu, genel olarak ayrı bir dava yoluyla istenir.

Tespite Göre Vergiler ve Paylaşım

• Değer tespitinde çıkan miktar, paylaştırma veya satış sonucu elde edilen bedel üzerinden devletin aldığı harç ve vergilerin hesabında kullanılır.
• Arsanın toplam değeri ve üzerindeki yapı birlikte dikkate alınır.
• Paylaşım fiilen dairenin boyutuna göre değil, hisselere göre yapılır.
• Her mirasçı kendi hissesine karşılık gelen payı veya bedeli alır.

Sonuç ve Öneriler

1. Adil paylaşım veya özel bir durumunuz (çatı katının babanız tarafından yapılması gibi) varsa ve bunu noter tasdikli bir belgeyle ispatlayabiliyorsanız, mahkemeye sunmalısınız.
2. Aksi halde değer tespiti ve paylaşım, tapudaki arsa hisselerine göre yapılacağından, küçük daireler, yapılan masraflar genellikle dikkate alınmaz.
3. Babanız, kendi yaptığı masraflar için diğer mirasçılara karşı alacak davası açabilir.
4. Kat mülkiyeti tapusu almanız, ileride hakkınızı daha net koruyacaktır.
5. Devlete ödenecek olan vergiler, taşınmazın toplam değerinin hisselere bölünmesiyle hesaplanır.

Her durumda miras süreci ve değer tespitinde uzman bir avukat ile çalışmanız, çıkarlarınızı daha iyi koruyacaktır.

Saygılarımla,
Avukatistan