Emlakçı sözleşmesinden cayma ve cezai şart var mı?

Merhaba. Anlattığınız durumda iki ayrı “kayıt” birbirine karışmış olabilir: (i) emlakçıyla imzaladığınız yetkilendirme/simsarlık sözleşmesi ve (ii) e-Devlet üzerinden ilan verebilmek için yapılan EİDS/TTBS yetkilendirmesi (ilan doğrulama için). E-Devlet’te 6 ay görünmesi, her zaman sizin imzaladığınız sözleşmenin 6 ay olduğu anlamına gelmez; çoğu pratikte e-Devlet ekranı “ilan yetkisi” süresini ayrı gösterir. Ticaret Bakanlığı da ilan için e-Devlet’ten yetkilendirme yapılması gerektiğini açıkça belirtiyor.

“Cayma hakkı” (14 gün), genellikle mesafeli/işyeri dışı tüketici sözleşmelerinde gündeme gelir; emlakçıyla ofiste yüz yüze imzalanan klasik sözleşmelerde otomatik bir 14 günlük cayma hakkı her zaman uygulanmaz. Bu nedenle burada daha doğru kavram fesih/iptal (sözleşmenin sona erdirilmesi) değerlendirmesidir. (Sözleşmeyi internet/telefonla kurduysanız ayrıca konuşulur.)

Emlakçı sözleşmesini bitirmeniz mümkündür; ancak cezai şart/komisyon riski, sözleşmenin içeriğine ve satışın nasıl gerçekleştiğine göre doğabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda simsarlıkta temel kural, emlakçının ancak faaliyeti sonucunda satış sözleşmesi kurulursa ücrete hak kazanmasıdır (nedensellik bağı). Ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te, yetkilendirme süresi içinde “gösterme belgesi” düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satış/kiralama yapılırsa hizmet bedeline hak kazanılacağına dair hüküm var.

Uygulanabilir yol haritası (pratik):

• İmzaladığınız sözleşmenin bir nüshasını alın; “münhasır yetki”, “cezai şart”, “gösterme belgesi”, “süre/uzama” maddelerini kontrol edin.
• Sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsanız emlakçıya yazılı fesih bildirimi gönderin (noter ihtarı en sağlam yoldur) ve teslim ettiğiniz belge/anahtar vb. varsa tutanakla geri alın.
• E-Devlet’teki ilan yetkisini ayrıca iptal edin/düzeltin; bu, yeni ilan/veri kullanımını keser ama tek başına sözleşmedeki olası ücret iddialarını otomatik sıfırlamaz.

Net risk şu: Sözleşmeyi feshetseniz bile, emlakçının bulduğu alıcıya (veya gösterim yaptığı kişiye) daha sonra satış yapılırsa komisyon/cezai şart talebiyle karşılaşabilirsiniz; buna karşı savunma, “nedensellik bağı yoktu / alıcı emlakçı sayesinde bulunmadı / gösterim yoktu” gibi somut delillere dayanır.

• Sözleşmeyi emlakçı ofisinde mi imzaladınız, yoksa internet/telefon üzerinden mi kuruldu?
• Sözleşmede “münhasır yetki” ve “cezai şart” maddesi açıkça var mı (tutar/oran yazıyor mu)?