Haksız ve Taşkın Yapı Davası Nedir?

Haksız ve taşkın yapı davaları, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen ve gayrimenkul hukukunun önemli konularından biridir. Haksız yapı, kişinin izinsiz olarak başkasının arazisinde ya da kendi arazisinde başkasının malzemesiyle inşaat yapmasıdır. Taşkın yapı ise bir arazinin sınırlarını aşarak yapılan ve komşu taşınmazı ilgilendiren yapılardır. Bu davalarda, yapının tamamen veya kısmen komşu araziye tecavüz ettiği durumlarda, taşınmaz malikin huzuru sağlanmakta ve ilgili düzenlemeler uygulanmaktadır.

Bu davalar genellikle arazi malikleri, malzeme sahipleri ve inşaatı gerçekleştiren kişiler arasında olur. Taşkın yapıya karşı 15 günlük itiraz hakkı, mülkiyet sorunlarının çözümünde önemli rol oynar. Haksız inşaat veya taşkın yapıyla karşılaşan arazi sahipleri, taşmanın kaldırılması veya malzeme sahibine tazminat gibi haklarını hukuki yollar aracılığıyla arayabilirler.

Haksız ve taşkın yapı davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Haksız yapı nedir?

Haksız yapı kavramı, özellikle gayrimenkul hukuku ve imar hukuku açısından önemli bir sorundur. Haksız yapı, en basit tanımıyla bir kişinin kendi malzemesiyle başkasının arazisine izin almadan veya herhangi bir hukuki hakka dayanmadan inşaat yapmasıdır. Aynı şekilde, bir kişinin başkasına ait malzeme ile kendi arazisinde ya da tamamen başkasının arazisinde hukuka aykırı şekilde bir yapı meydana getirmesi de haksız yapı olarak kabul edilir.

Haksız yapının oluşması için en temel nokta; yapılan yapının hukuka aykırı olarak, mal sahibi olmayan kişi tarafından inşa edilmesidir. Örneğin, komşu parseldeki arsaya kimsenin izni olmadan bir bölüm bina çıkmak veya hiç ruhsat almadan bir başkasının yerine bir ev yapmak haksız yapı durumuna örnektir. Haksız yapıların kaldırılmasında veya yıkılmasında genellikle arsa sahibinin açabileceği davalar söz konusu olur.

Taşkın yapı nedir?

Taşkın yapı, yine sıkça karşılaşılan bir arsaların sınırlarıyla ilgili uyuşmazlık türüdür. Taşkın yapıda, bir kimsenin kendi arsasında başlattığı yapının sınırları aşarak komşu araziye taşması söz konusudur. Yani bir binanın temeli, duvarı ya da çatısı, istemeden veya dikkatsizlikle komşu arsanın alanına girmişse, bu durumda taşkın yapıdan bahsedilir.

Taşkın yapı, genellikle imar hataları ve ölçüm yanlışlarından kaynaklanır. Bu tip yapılarda yapının bir kısmı kendi arazisindeyken sadece “taşkın” olarak tanımlanan bölümü başkasının mülkiyetine girmiş olur. Yasal olarak taşkın yapılarla ilgili özel düzenlemeler ve tazminat hakları vardır. Ancak çoğu zaman ihtilaf, tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla çözülür.

Haksız yapı ile taşkın yapı arasındaki farklar

Haksız yapı ile taşkın yapı kavramları, ilk bakışta benzer gibi görünse de aralarında çok önemli hukuki farklar bulunur. Haksız yapıda, yapı tamamen veya kısmen izinsiz ve hukuka aykırı olarak başka birinin arazisine yapılır ve mal sahibi tamamen dışlanır. Yani kişi, başka birine ait arazinin tamamında veya bir bölümünde hiçbir yasal dayanak olmaksızın yapı yapmıştır.

Taşkın yapı ise, yapının başlangıcı kendi arazisindedir ancak yapının bir kısmı istemeden komşu araziye taşmıştır. Buradaki temel fark, taşkın yapıda genellikle bir hata, dikkatsizlik veya yanlışlık söz konusudur ve çoğu zaman iyi niyet vardır. Ayrıca taşkın yapı, hukuken daha çok anlaşma veya tazminat gibi çözümlerle sonuçlanabilirken, haksız yapıda genellikle yapının kaldırılması ve zararın tazmini gündeme gelir.

Kısaca özetlemek gerekirse:

• Haksız yapı, başkasının arazisine bilinçli şekilde ve izinsiz yapılan yapıdır.
• Taşkın yapı, yapı kendi arsasında başlar fakat isteyerek olmadan komşu arsaya taşan yapıdır.
• Haksız yapı için genellikle yıkım ve tazminat istenirken, taşkın yapıda anlaşma veya kullanım hakkı gündeme gelebilir.

Her iki kavram da Türk Medeni Kanunu’nda çeşitli yargı kararlarıyla desteklenir ve tarafların haklarını korumaya yöneliktir. Bu nedenle, arsa sahibiyseniz ve böyle bir durumla karşılaşırsanız mutlaka bir hukukçudan destek almanız yararlı olacaktır.

Türk Medeni Kanunu’nun İlgili Maddeleri

Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddeleri, haksız yapı ve taşkın yapı kavramlarının hukuki dayanaklarını açık şekilde ortaya koyar. Özellikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722, 723, 724 ve 725. maddeleri bu konudaki temel düzenlemeleri içermektedir. Haksız yapı, tamamen başkasının arazisi üzerine izinsiz şekilde yapılan yapılar için geçerliyken; taşkın yapı ise, kişinin kendi arsasında başlattığı yapının bir kısmının komşu araziye istemeden taşması durumunu kapsar.

Kanun, haksız yapılan yapının kaldırılması, tazminat ve bazı istisnai durumlarda yapı malikinin haklarının korunması gibi çeşitli düzenlemelere yer verir. Doktrinde ve Yargıtay kararlarında da bu maddelere sıkça atıf yapılmaktadır. Özellikle iyiniyet, irtifak hakkı ve her iki tarafın haklarının dengelenmesi, TMK’nın ön planda tuttuğu hususlardandır.

TMK 722-725 düzenlemeleri

TMK 722-725 maddeleri, haksız ve taşkın yapıların çözümlerini ayrıntılı olarak belirler. TMK 722. maddeye göre, bir kimse kendi malzemesiyle, başkasına ait arazi üzerinde bir yapı yaparsa, yapının kaldırılması esas alınır. TMK 723, yapının veya malzemenin değerinin açıkça fazla olması hallerinde, iyiniyetli tarafa belirli koşullarda mülkiyet hakkı tanınabileceğini belirtir.

TMK 724. madde ise özel olarak, yapı ile arazi değerlerinin karşılaştırılmasını düzenler ve uygun bir bedel ödenerek yapı ve arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçmesini mümkün kılar. TMK 725’te ise taşkın yapının hukuki durumu ele alınır. Buna göre, yapının komşu araziye taşan kısmı varsa ve taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı tesis edilmediyse, mağdur malikin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. Aksi halde, belirli koşullar gerçekleştiğinde taşkın yapan kişiye sınırlı ayni hak kurulabilir ya da tescil davası açılabilir.

Bu maddeler sayesinde, taşınmaz maliklerinin ve yapı sahiplerinin hakları arasında bir denge kurulmaya çalışılır. Aynı zamanda, taşkın yapının iyiniyetle veya kötü niyetle yapılması da çözümlerde farklılık yaratır.

Haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili diğer maddeler (üst hakkı, irtifak vb.)

Haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili diğer Türk Medeni Kanunu hükümleri arasında üst hakkı ve irtifak hakları önemli bir yer tutar. Üst hakkı (inşaat irtifakı), bir başkasına ait taşınmaz üzerinde bağımsız bir yapı yapma veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi tanıyan bir irtifaktır. Eğer taşkın yapı yapılırken komşu arsa sahibi ile aralarında üst hakkı veya başka bir irtifak hakkı kurulmuşsa, taşmalar veya yapının bir bölümü üzerinde bu hakkın tanınması halinde ortaya çıkacak ihtilaflar daha kolay çözülür.

Türk Medeni Kanunu’ndaki genel irtifak hükümleri (madde 679 ve devamı), taşkın yapı örneklerinde sıkça gündeme gelir. Eğer taşkın kısım için sonradan üzerinde anlaşma yapılır ve tapuya şerh verdirilirse, yapı kalan kısmı için hukuki engel ortadan kalkmış olur.

Uygulamada, irtifak hakkı olmaksızın yapılan taşkın yapılarda komşunun rızası veya mahkeme kararı olmadan durumun devam ettirilmesi mümkün değildir. Ancak irtifak ya da üst hakkı kurulursa taşkın yapı hukuken korunabilir hale gelir.

Özetle, TMK’da yer alan üst hakkı ve irtifak hükümleri, taşkın veya haksız yapı sorunlarının çözümünde anahtar rol oynar. Bu hakların varlığı ya da yokluğu, uygulanacak hukuki çözümü doğrudan etkiler. Hak sahiplerinin ve uygulayıcıların bu detaylara dikkat etmesi gerekir.

Haksız Yapı Halleri ve Sonuçları

Haksız yapının şartları

Haksız yapının şartları, bir inşaatın hukuken geçerli sayılabilmesi için gereken temel koşulların sağlanmadığı durumları ifade eder. En temel koşul, yapılan yapının kişinin kendi arazisi üzerinde olmasıdır. Eğer kişi başkasının arazisine izinsiz bir yapı yaparsa veya kendi arazisi üzerinde olsa bile bir başkasının malzemesini onun rızası olmadan kullanırsa, burada bir haksız yapı hali doğar.

Genellikle iki türlü haksız yapı hali ortaya çıkar: başkasının arazisine izinsiz yapılan yapı ve kendi arazisinde başkasının malzemesiyle yapılan yapı. Her iki durumda da hem yapıdan hem de araziden doğan farklı sonuçlar ve haklar gündeme gelir.

Başkasının arazisine izinsiz yapı yapılması

Başkasının arazisine izinsiz yapı yapılması, haksız yapı hallerinin en sık rastlanan örneklerindendir. Kişi, rızası olmayan bir taşınmazda inşaat yaparsa, bu yapı kural olarak arsanın maliki kimse ona ait olur. Yani taşınmaz üzerindeki yapı “mülkiyetin bütünleyici parçası” kabul edilir. Başkasının arazisinde izinsiz yapılan yapılar, genellikle şu sorunlara yol açar:

• Yapının kaldırılması talep edilebilir.
• İnşaatı yapan kişi, arsayı kullandığı için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödeyebilir.
• Yapının malikini, malzemeyi iade etmeye veya tazminata mahkum edebilirler.

Özellikle iyi niyetli olup olmamak, tazminat ya da yıkım kararı üzerinde büyük etkiye sahiptir.

Kendi arazisinde başkasının malzemesiyle yapı yapılması

Kendi arazisinde başkasının malzemesiyle yapı yapılması ise, farklı bir mülkiyet sorununu doğurur. Burada arazi sahibinin yaptığı yapı, başkasından izinsiz olarak alınan malzemeyle inşa edilmiştir. Böyle bir durumda:

• Malzeme sahibi ya malzemenin bedelini ya da taraflar için daha elverişli olacaksa malzemenin aynen iadesini isteyebilir.
• Malzemeyi kullanan kişinin iyi veya kötü niyeti, ödenecek tazminat miktarını ya da malzemenin yerine iadesini doğrudan etkiler.

Bu tür bir durumda genellikle malzeme sahibinin menfaatini koruyan hükümlere öncelik verilmektedir.

Haksız yapıda malzeme ve mülkiyet sorunları

Haksız yapıda malzeme ve mülkiyet sorunları, hem yapı hem de malzeme üzerindeki hakların kime ait olacağı konusunda ortaya çıkar. Başkasının malzemesiyle yapılan bir yapı, eğer mal sahibi izinsiz olarak bu yapı malzeme ile inşa ettiyse, yapı üzerinde kendisine hak iddia edemeyebilir. Yapının yükseldiği taşınmazın sahibi hem mülkiyet hakkına sahip olur hem de malzeme sahibine karşı bir tazminat sorumluluğu doğabilir.

Bu noktada önemli olan, malzemenin iadesinin mümkün olup olmadığı, malzeme üzerindeki eski halin korunup korunamayacağı gibi teknik detaylardır. Çoğunlukla malzeme fiziksel olarak geri alınamayacağından, yerine malzemenin rayiç değeri ödenir.

Haksız yapıda iyi niyet kavramı

Haksız yapı nedeniyle birçok farklı sonuç doğduğu için, bu konuda iyi niyet kavramı çok önemli bir yer tutar. Yapıyı inşa eden kişinin iyi niyetli olması; yani arsayı kendi zannetmesi veya malzemeyi kullanırken bunun izne dayandığına inanması, genellikle daha hafif sonuçlar doğurur. İyi niyet yoksa, şahıstan hem yapının kaldırılması hem de yüksek miktarda tazminat istenebilir.

Hakim genellikle iyi niyetle yapılan yapının kaldırılması yerine parasal tazminat ödenmesine karar verebilir. Ancak kötü niyet varsa, yani kişi başkasının hakkını bilerek çiğnemişse, hem yapının yıkılmasına hem de cezai bir tazminata hükmedilebilir.

Haksız yapı nedeniyle açılabilecek davalar

Haksız yapılar nedeniyle hangi davaların açılabileceği de önemli bir konudur. En çok karşılaşılan davalar:

• Yapının kaldırılması davası
• Tazminat talebi
• Müdahalenin meni davası
• Ecrimisil davası

Her bir davada amaç ve talep farklıdır. Yapının tamamen kaldırılması, bedel ödenmesi veya işgalin durdurulması gibi farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.

Yapının kaldırılması davası

Yapının kaldırılması davası, genellikle arazi sahibi tarafından haksız yapıyı ortadan kaldırmak için açılır. Mahkeme, inşaatın iyi niyetle mi, kötü niyetle mi yapıldığına bakar ve yapı malikine yapının kaldırılmasını emredebilir. Kimi zaman ise yapının değeri yüksek ve yapının kaldırılması aşırı zarara sebep olacaksa, para tazminatıyla yetinilebilir.

Tazminat talebi

Tazminat talebi, yapı ya da malzeme malikinin uğradığı zararın giderilmesi için açılır. Başkasına ait araziye inşaat yapan ya da başkasının malzemesini kullanan kişiden, ilgili kişiler uğradıkları zarar kadar tazminat isteyebilirler. Tazminat miktarı genellikle bilirkişi raporuyla ve rayiç değerler üzerinden belirlenir.

Müdahalenin meni davası

Müdahalenin meni davası, taşınmaz sahibi tarafından haksız müdahalenin önlenmesi amacıyla açılır. Eğer yapı yapılmaya devam ediyorsa ya da burada hâlâ bir müdahale sürüyorsa, mahkemeden bu müdahalenin kaldırılması ve tekrarının önlenmesi talep edilir.

Ecrimisil davası

Ecrimisil davası, en çok uygulananlardan biridir. Haksız olarak başkasının taşınmazını kullanan kişiden geçmişe dönük olarak haksız işgal tazminatı alınmasını sağlar. Yani taşınmaz üzerinde yapılan inşaat ya da kullanım nedeniyle, malik uğradığı zararı parasal olarak telafi ettirebilir.

Özetle, haksız yapı halleri ve sonuçları, hem taşınmaz hem de malzeme hak sahipleri için ciddi maddi ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Her durumda, uzman bir hukukçudan destek almak sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.

Taşkın Yapı Halleri ve Sonuçları

Taşkın yapı halleri ve sonuçları konusu, hem gayrimenkul sahiplerini hem de komşu arsa maliklerini yakından ilgilendirir. Özellikle iki farklı arsa arasında sınır ihlali olduğunda, sorunlar ve yasal süreçler devreye girer. Yapılan araştırmalarda öne çıkan noktalar hem yasal mevzuat hükümleri hem de Yargıtay kararları ışığında şekillenmektedir. Şimdi başlıklar bazında detaylara bakalım.

Taşkın yapının ortaya çıkma nedenleri

Taşkın yapının ortaya çıkma nedenleri çoğunlukla sınırların yanlış belirlenmesi veya kontrolsüz inşaat uygulamalarından kaynaklanır. En sık karşılaşılan sebepler arasında şunlar yer alır:

• Kadastro hataları ya da eski ölçüm yöntemleri
• Parsel sınırlarının yanlış belirlenmesi
• İnşaat sırasında komşu arazi sınırlarına dikkat edilmeden hareket edilmesi
• Şehirleşmenin hızla gelişmesi ve arsa üretimi sırasında uzman kontrolünün eksik olması

Taşkın yapı genellikle fark edilmeden yapılan hafif veya ciddi sınır aşmalarıyla ortaya çıkar. Bazen malik, kendi arsa sınırlarını doğru bildiğini düşünür ama uygulamada yanılır. Sonrasında ise taşkın yapı nedeniyle önemli hukuki sorunlar doğar.

Taşkın yapıda iyi niyet

Taşkın yapıda iyi niyet unsuru son derece kritiktir. Çünkü iyi niyetli yapı sahibi kavramı, Türk Medeni Kanunu uyarınca taşkın yapıdan hak talebi için ana şartlardan biridir. İyi niyet, yapı inşası sırasında arsanın sınırlarının yanlış veya aşılmış olduğunun bilinmemesi anlamına gelir. Malik, elindeki tapu veya resmi belgelere güvenerek yapıyı kendi arsasında zanneder. Eğer yapı sahibi sınır ihlal ettiğini bilmeden, yani dürüst bir şekilde yapıyı inşa ettiyse, bu durumda taşkın yapı iyiniyetli sayılır.

Ancak yapı sahibi, sınırları bilerek veya uyarıldığı halde ihlal etmişse iyi niyet söz konusu olmaz. O zaman taşkın yapıdan kaynaklı koruma sağlanmaz ve yapı yıktırılabilir.

Taşkın yapı sahibinin hakları

Taşkın yapı sahibinin hakları, ancak iyi niyetli olması halinde Medeni Kanun ile güvence altına alınmıştır. Taşkın yapı sahibi;

• Komşu arazideki taşkın bölüm için arsa sahibinden o kısmın mülkiyetinin veya irtifak hakkının devrini uygun bedel karşılığında talep edebilir.
• Eğer bu hakkı kullanmak istemezse, yapılan giderlerin veya zararın tazminini isteyebilir.
• Yasal şartların oluşması halinde “temliken tescil” davası açarak, taşkın yapılan kısmın tapusunu kendi adına tescil ettirebilir.

Bu haklar ancak arsa maliki tarafından belirli sürede itiraz edilmezse (genellikle 15 gün) uygulanabilir ve tüm şartların sağlanması gerekir. Hakların kullanılabilmesi için yapı sahibinin kötü niyetli olmaması, yani taşkınlığın bilerek yapılmaması gerekir.

Arazi malikinin hakları

Arazi malikinin hakları da taşkın yapı sorunu yaşanırken oldukça önemlidir. Etkilenen arsa sahibi;

• Yapıdan haberdar olur olmaz 15 gün içerisinde yazılı veya sözlü olarak itiraz hakkına sahiptir.
• İtiraz ettiğinde, taşkın yapının kaldırılmasını veya yıkılmasını mahkemeden talep edebilir.
• Eğer itiraz etmez ve iyi niyet şartı sağlanırsa, uygun bedel karşılığında arsa bölümünün devrini kabul etmek zorunda kalabilir.
• Ek olarak, zorunlu bir katlanma hali veya anlaşma yoksa, arsa sahibinin mülkiyet ve müdahale engelleme hakkı temel haktır.

Unutulmamalı ki, arsa sahibinin süresi içinde yapacağı itiraz, taşkın yapı sahibinin iyi niyetini ortadan kaldırır ve bu durumda yapı yıkılabilir. Bu nedenle arsa sahiplerinin dikkatli olması gerekiyor.

Hangi dava hangi mahkemede açılır?

Hangi dava hangi mahkemede açılır sorusu, dava sürecine başlamadan bilinmesi gereken en temel konulardan biridir. Türkiye’de adli, idari ve anayasa yargı sistemi birbirinden ayrılır. Mal varlığı, boşanma, alacak ve icra gibi konular adli yargı içindeki hukuk mahkemelerinde görülür. İş, tazminat, boşanma, velayet gibi hususlar genellikle asliye hukuk mahkemesi veya varsa ilgili özel mahkemede açılır.

İdari eylem ve işlemlerden kaynaklanan davalar ise idare mahkemelerinde açılır. Yani belediye, vali, bakanlık kararları gibi idareyle alakalı bir konuda hakkınızı aramak istiyorsanız, doğru yol idare mahkemesidir. Vergiyle ilgili itirazlar ise vergi mahkemesine yapılır.

Ceza davalarında ise diğerlerinden farklı şekilde, davayı genellikle şahıslar değil, Cumhuriyet savcılığı açar ve davalar asliye ceza ya da ağır ceza mahkemesinde görülür. Dava açılmadan önce, somut olayın türüne göre hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğunu iyi belirlemek gerekir. Yanlış mahkemede açılan davalar usulden reddedilebilir ve zaman kaybı yaşanabilir.

Güncel verilere göre, Türkiye'de hukuk sistemi sürekli yenilenmekte ve her yıl yeni mahkemeler kurulmaktadır. Bu yüzden davanın türüne ve yaşadığınız yere göre sorgulama yapmanız yerinde olur.

Dava açma ve itiraz süresi

Dava açma ve itiraz süresi, davaya konu olan işlemin size tebliğ edildiği günden itibaren başlamaktadır. Hangi konuda, hangi süreler içinde işlem yapacağınız çok önemlidir çünkü bu süreler genellikle "hak düşürücü" niteliktedir. Süreyi kaçırırsanız, elinizdeki hakları kaybedersiniz.

Genel olarak,

• İdare mahkemelerinde dava açma süresi 60 gün,
• Vergi mahkemelerinde dava açma süresi 30 gün,
• Özel kanunlarla belirlenmiş bir süre yoksa bu genel süreler geçerlidir.

İtiraz süresi ise örneğin “yürütmenin durdurulması” kararlarına karşı 7 gün içinde işlem başlatılması gerekir. Ayrıca, idareye karşı başvurularda öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl ve her halde en fazla 5 yıl içinde başvuru hakkı vardır.

Dava veya itirazın süresi içinde yapılmaması, mahkemeler tarafından davanın doğrudan reddiyle sonuçlanabilir. Her durumda, ilgili işlemin size yazılı olarak bildirildiği günden itibaren süre işlemeye başlar. Bu yüzden her türlü mahkeme ve işlem için tebligat tarihi çok büyük önem taşır.

Mahkeme uygulamaları ve bilirkişi incelemesi

Mahkeme uygulamaları ve bilirkişi incelemesi, birçok davada sürecin kritik bir parçasıdır. Mahkeme, teknik veya uzmanlık gerektiren konularda bilirkişiye başvurabilir. Bilirkişi, dosya kapsamındaki belgeleri ve olayları inceleyerek uzman görüşüne dayalı bir bilirkişi raporu hazırlar.

Hakim, bilirkişi raporunu diğer delillerle değerlendirmek zorundadır; raporu aynen kabul etmek zorunda değildir. Gerekçeli bir şekilde, rapordan farklı bir karar da verebilir. Bilirkişi raporuna taraflar isterse itiraz edebilir, bu durumda mahkeme gerek duyarsa yeni bir bilirkişi atanmasını isteyebilir.

2024 yılı itibarıyla bilirkişi ücretleri güncellenmiş olup, idare ve vergi mahkemelerinde yapılan bilirkişi incelemesi ücretleri Resmi Gazete’de yayımlanan tarifelerle belirlenmiştir. Bilirkişinin uzmanına göre ve işin zorluk derecesine göre bu ücretler değişiklik gösterebilir.

Mahkeme uygulamalarında bilirkişi görüşleri çoğu zaman davanın sonucunu etkileyebileceği için, tarafların raporu dikkatlice incelemesi ve gerektiğinde ayrıntılı şekilde itiraz etmesi büyük önem taşır.

Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar

Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar arasında özellikle sürelerin kaçırılması, yanlış mahkemede dava açılması ve bilirkişi raporlarına itirazlarda yapılan usul hataları öne çıkıyor. Ayrıca, dosya eksiklikleri veya delil sunulmaması nedeniyle davaların gereksiz yere uzaması ya da reddedilmesi de çok sık görülür.

• Hakim değişikliği ve sık sık dosya devri, davalarda beklenmedik kararlar veya süreç uzamasına neden olabiliyor.
• Bilirkişi raporunun yetersizliği veya taraflı olduğu iddiaları sıkça mahkemeye taşınıyor.
• Mahkemeler bazen arabuluculuk şartı olan davalarda bu sürecin atlanmasını hata olarak görüyor ve davayı usulden reddedebiliyor.
• Tebligat sorunları; adres yanlışlıkları veya geç ulaşan tebligatlar dava sürelerini etkileyebiliyor.

Ayrıca, özellikle iş veya kamu davalarında yapılan zorunlu arabuluculuk başvurularında yanlış veya eksik adımlar başvurunun geçersiz sayılmasına yol açabiliyor. Son yıllarda, özellikle teknolojik sistemlerdeki aksaklıklar ve mahkemelerdeki yoğunluk nedeniyle dava süreçlerinde beklenmedik gecikmeler yaşanabiliyor.

Tüm bu nedenlerle dava sürecinde dikkatli, planlı ve sürelere çok duyarlı olmak büyük önem taşıyor. Eğer durumu net anlamadıysanız mutlaka bir uzmandan profesyonel destek almak işinizi oldukça kolaylaştırır.

Arazi sahibinin hakları ve talepleri

Arazi sahibinin hakları ve talepleri, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından doğar ve Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddeleri ile korunur. Arazi sahibi, arazisi üzerinde izinsiz yapılan her türlü yapı ve inşaatı tespit ettiğinde, öncelikle taşınmazın eski hale getirilmesini veya yapının yıkılmasını talep edebilir. Bu hakkı, özellikle iyi niyet kurallarına uygun kullanılmalıdır.

Arazi sahibi eğer yapının inşası sırasında buna itiraz etmemiş ya da sessiz kalmışsa, bu durumda yapı sahibinin iyiniyetli olması koşuluyla taşınmazın ilgili bölümünün yapı sahibine satılmasını talep edebilir. Bunun yerine, yapı sahibi ile aralarında irtifak hakkı da kurulabilir. Bu noktada yapılacak satışta hak edilen bedelin tespiti önemlidir ve zorunlu hallerde mahkeme yolu ile satış gerçekleştirilebilir.

Ayrıca, arazi sahibi yaptığı başvuru sonucu ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunabilir. Zarar gören mal sahibi, bu talepler dışında uğradığı zararın karşılanmasını ve yapı nedeniyle taşınmaz değerinde bir eksilme oluştuysa bunun da tazminini hukuken isteyebilir.

Yapı sahibinin hakları ve talepleri

Yapı sahibinin hakları ve talepleri, yapıyı hangi şartlarda ve kimin arazisinde yaptığına göre değişiklik gösterir. Eğer yapı sahibi iyi niyetli olarak başka birinin arazisi üzerine bir yapı inşa etmişse, Türk Medeni Kanunu m. 724 uyarınca belirli koşullar altında taşınmazın tapusunun üzerindeki yapının sahibine devrini isteyebilir. Bu tür durumlarda yapı sahibi, arsa sahibinden taşınmazın rayiç bedeli üzerinden satın alınmasını talep edebilir.

Yapı sahibi isterse, taşkın yapılan kısmın ayrı bir parsel haline getirilmesini ve kendi adına tescilini de mahkemeden talep edebilir. Ancak burada önemli olan iyi niyetin ispatıdır; arazi sahibinin 15 günlük itiraz hakkı vardır ve yapı sahibi arazinin başkasına ait olduğunu biliyorsa bu haklardan yararlanamaz.

Bunlara ek olarak, yapı sahibi harcamış olduğu malzeme ve işçilik bedelinin iadesini; eğer yapı yıkılırsa, yapının değeri kadar tazminat talebinde bulunabilir. Yapı sahibiyle arazi sahibi arasında anlaşmazlık çıkarsa, yapı sahibinin bir diğer hakkı da irtifak hakkı kurulmasını istemektir.

Üçüncü kişilerin hakları

Üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki hakları, çoğunlukla tapu siciline dayanır ve satın alma, ipotek, intifa hakkı veya üst hakkı gibi ayni ya da şahsi olabilir. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesine göre, tapu kayıtlarına güvenerek bir taşınmazı satın alan üçüncü kişiler iyi niyetli olarak hak kazanırlar. Yani, yapının veya taşınmaz üzerindeki anlaşmazlığın kendilerine zarar vermemesi için korunurlar.

Örneğin, arsa sahibine veya yapı sahibine karşı doğrudan talepleri olmasa da, tapuda tescilli hakları varsa kira kontratları, ipotekler veya intifa gibi haklarını kullanabilirler. Özellikle üst hakkı ve intifa hakkı gibi irtifak hakları üçüncü kişilere uzun vadeli ve geniş yararlanma olanakları sağlar.

Ayrıca, müteahhit ile yapılan adi sözleşmelere dayanarak bağımsız bölüm satın alan ve tapuya tescil edilen üçüncü kişiler de hukuken korunmaktadır. Ancak tapuda tescil olmadan yapılan satışlar birçok sıkıntı doğurabilir ve üçüncü kişilerin hakkı yalnızca taraflar arasındaki sözleşmeye dayalı bir alacak hakkı olarak kalır.

Sonuç olarak, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilerin haklarının kapsamı ve korunması, tapu tesciline ve iyi niyete büyük ölçüde bağlıdır. Bu konuda yaşanabilecek uyuşmazlıklar çoğunlukla mahkemeler yoluyla çözülmektedir.

Yargıtay’ın güncel içtihatları

Yargıtay’ın güncel içtihatlarında haksız ve taşkın yapı konusunda çok önemli gelişmeler yaşanıyor. 2024 ve 2025 yıllarında verilen kararlar, taşkın yapı yapan ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda uygulamada netlik sağlıyor. Özellikle Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/2153 Esas ve 2024/3139 Karar sayılı ilamında, yapının taşkın kısmının yıkılması ya da mülkiyetin devri gibi seçeneklerin nasıl uygulanacağı açıkça belirtildi.

Yargıtay kararlarında, taşkın yapının bulunduğu yerde arsa malikinin 15 gün içinde itiraz etmemesi durumunda, bazı şartlarla taşkın yapıya katlanma yükümlülüğünün oluşabileceği vurgulanıyor. Ancak arsa sahibi haklı bir sebep gösterirse taşkın yapının kaldırılmasını talep edebilir. Yargıtay, ayrıca iyi niyetli olmayan yapı sahipleri için ise tazminat ve yıkım gibi yaptırımların uygulanabileceğine de hükmediyor.

2024’te verilen bazı yeni kararlarda, taşkın yapının yıkılması ve mülkiyetinin devredilmesi konusunda bilirkişi raporlarının ve hak ve nesafet ilkelerinin ön planda tutulması gerektiğine işaret eden değerlendirmeler de mevcut. Böylece hem arsa sahibi hem de yapı sahibi arasında adaletli bir çözüm yolu aranıyor. Detaylı karar ve açıklamalara Son Karar ve çeşitli hukuk bürosu sitelerinden ulaşılabilir.

Emsal davalar ve karar örnekleri

Emsal davalar incelendiğinde, haksız ve taşkın yapı ihtilaflarında açılan davalarda temel olarak iki ana talep öne çıkıyor: Taşkın kısmın yıkılması veya taşınmazın mülkiyetinin devri. Örneğin Vedat Beyaz Hukuk’un öne çıkardığı 2024 tarihli kararlarda, arsa maliki taşkın yapıdan dolayı zarar gördüyse ve bu durumu öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itirazda bulunmazsa, mülkiyet devri gündeme gelebiliyor.

Bir başka emsal Yargıtay kararında ise, taşkın yapı sahibinin iyi niyeti araştırılıyor ve tarafların davranışları göz önüne alınıyor. Eğer yapı sahibi, arsanın kendi malı olduğunu düşünerek iyi niyetli şekilde hareket etmişse, arsa malikinin de belli bir tazminat karşılığında taşan kısmı devretmesi gerekebiliyor.

E-uyar ve çeşitli hukuk bürolarında yayımlanan karar örnekleri dikkat çekici:

• Taşkın yapı nedeniyle arsa maliki fayda sağlayamıyorsa hâkim, taşkın kısmı yapı sahibine devretme ya da tazminata hükmedebiliyor.
• Diğer bir kararda ise, yapının tamamen yıkılmasının sosyal ve ekonomik yönden ciddi zararlar doğuracağı hallerde taşkın kısmın devri veya irtifak hakkı kurulması istenebiliyor.
• Ayrıca, taşkın yapının bir kısmının komşunun arazisine tecavüz etmesi durumunda yapılan incelemeler ve bilirkişi raporları doğrultusunda kararlar verildiği görülüyor.

Sonuç olarak, 2024-2025 döneminde haksız ve taşkın yapı konusunda mahkemeler ve Yargıtay güncel kararları ile tarafların mağduriyetini en aza indirecek, hakkaniyetli ve çözüm odaklı uygulamalar geliştiriyor. Dava açmayı düşünenler ise kesinlikle güncel kararları ve Yargıtay içtihatlarını dikkate almalı ve her somut durumun kendi özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiğini göz önünde bulundurmalı.

Sık Sorulan Sorular

Haksız inşaat nedir?

Haksız inşaat, bir kişinin başkasına ait arsa veya arazi üzerine onun izni olmadan yapı yapması anlamına gelir. Burada önemli olan, yapının arsa sahibinin rızası olmadan ve hukuka aykırı şekilde inşa edilmesidir. Haksız inşaat, genellikle tüm yapı başkasının arazisine yapıldığında söz konusu olur. Türk Medeni Kanunu’na göre, arsa sahibi bu durumda çeşitli haklara sahip olur ve haklarını arayabilir. Haksız inşaat durumlarında arsa sahibi, inşaatın kaldırılmasını talep edebilir ya da bazı şartlarda yapının kendi adına tescilini isteyebilir.

Taşkın yapı nedir?

Taşkın yapı, en basit haliyle, bir arsa üzerinde yapılan yapının kendi sınırlarını aşarak komşu araziye izinsiz şekilde taşması durumudur. Yani bir yapının bir kısmı şahsın kendi arsasında, bir kısmı ise komşunun arazisine taşmışsa buna taşkın yapı denir. Bu durum genellikle inşa sırasında ölçüm hatası, ihmal veya kasten yapılan bir eylem sonucu ortaya çıkar. Taşkın yapı, haksız inşaatın özel bir türüdür ve Türk Medeni Kanunu’nda taşkın yapıya ilişkin özel düzenlemeler vardır.

Taşkın yapı davasını kim açabilir?

Taşkın yapı davası genellikle, arazisine izinsiz şekilde yapı taşan arsa maliki tarafından açılır. Ancak kimi durumlarda taşkın yapının sahibi de, bazı özel haklarını korumak veya edinmek amacıyla dava açabilir. Özellikle yapı sahibi, yaptığı bina nedeniyle komşu arsa üzerinde irtifak hakkı kurulmasını ya da taşan bölümün kendisine satılmasını isteyebilir. Özetle, hem taşkın yapının olduğu arazinin sahibi hem de yapıyı inşa eden kişi, kendi menfaatlerine göre taşkın yapı davası açabilir.

Taşkın yapının sonuçları nelerdir?

Taşkın yapı ortaya çıktığında hem arsa sahibi hem de yapı sahibi için bazı hukuki sonuçlar doğar. Öncelikle, arsa sahibi istemezse taşkın yapıdan dolayı yapının kaldırılmasını talep edebilir, yani mahkemeden arsa üzerindeki müdahalenin önlenmesini isteyebilir. Ancak bazı özel şartlar oluşursa (örneğin yapı sahibi iyi niyetli ise, taşkın kısmın bedeli ödenirse) yapı sahibi arsa üzerinde irtifak hakkı kurulmasını veya taşınmazın taşan kısmının kendi adına tescilini talep edebilir. Ayrıca, taşkın yapı sebebiyle arsa sahibi ecrimisil yani işgal tazminatı da talep edebilir.

Taşkın yapıda zamanaşımı süresi var mı?

Taşkın yapıda genelde 15 günlük bir itiraz süresi bulunur. Arsa sahibi, taşkın yapıyı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde yapı sahibine itiraz etmesi gerekir. Ancak bu sürenin geçmesi veya arsa sahibinin sessiz kalması, hakkından tamamen feragat ettiği anlamına gelmez. Eğer taşkın yapı uzun süre devam ederse, bazı hakların kaybı, irtifak hakkının doğması ya da tapuda tescil gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Her somut olayda, zamanaşımı ve dava süreleriyle ilgili hukuki destek almak faydalı olacaktır.

Ecrimisil nasıl talep edilir?

Ecrimisil, taşkın yapı veya haksız inşaat nedeniyle arazisi izinsiz kullanılan arsa sahibinin talep edebileceği bir tazminattır. Ecrimisil talep edebilmek için taşkın yapı nedeniyle arsanın haksız şekilde kullanıldığı ispatlanmalıdır. Arsa sahibi, asliye hukuk mahkemesinde ecrimisil davası açarak işgalden doğan zararının tazmin edilmesini isteyebilir. Dava dilekçesinde, işgal süresi ve yapılan işin kapsamı ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Mahkeme, bilirkişi raporu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak ecrimisil miktarını belirler.

Arazi sınırlarının tespiti

Arazi sınırlarının tespiti sırasında yapılan hatalar, özellikle tapu ve kadastro işlemlerinde oldukça sık karşılaşılan bir sorundur. Kadastro çalışmaları sırasında yapılan ölçüm hataları, çizim yanlışlıkları ve aplikasyon (sınır belirleme) sürecindeki ihmalkarlıklar sonucunda parsel sınırları yanlış belirlenebilir. Genellikle bu hatalar; ölçü krokilerinin hatalı hazırlanması, parselin omuz ölçülerinin yanlış alınması veya arazideki mevcut durumla belgelerdeki bilgilerin tam uyuşmaması gibi nedenlerle ortaya çıkar. Sınır tespiti sadece parselin dış sınırlarını kapsar, hisseli taşınmazlarda yanlışlıklar daha karmaşık hale gelebilir. Ayrıca, arazide sınır taşlarının yerinden oynaması ya da kaybolması da sınır belirlemesini güçleştirir.

Yanlış sınır tespiti ileride komşu parsellerle anlaşmazlıklara, tapu iptali ve tescil davalarına sebebiyet verebilir. Bu nedenle, hem tapu sahibi hem de uygulayıcılar için kadastro kayıtlarının dikkatli incelenmesi ve uzman kişilerce ölçüm yapılması hayati önem taşır.

İyi niyet değerlendirmesinde yapılan hatalar

Tapu işlemlerinde iyi niyet değerlendirmesinde yapılan hatalar, davaların yönünü ve sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir. İyi niyet, tapu sicilinde yer alan bilginin doğru olduğuna güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasıdır. Uygulamada en çok karşılaşılan yanlış ise, iyi niyetin ne anlama geldiğinin yanlış yorumlanmasıdır. Birçok kişi, tapudaki kaydın doğru olduğuna körü körüne inanırken yeterli araştırma yapmamaktadır. Oysa iyi niyetin varlığında önemli olan, kişinin bilinçli bir şekilde hakkın doğmasına engel olabilecek bir durumu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmamasıdır.

Hukukta kabul edilen görüşe göre, gerekli özeni göstermeyen kişi iyi niyetli kabul edilmez. Özellikle taşınmaz devirlerinde; miras, haciz, şerh, rehin veya ipotek gibi sınırlayıcı durumlar mevcutken araştırma yapmayanlar, ileride tapu iptali ile karşılaşabilir. Sonrasında “Ben bilmiyordum, kandırıldım!” demek, genellikle hukuken fayda sağlamaz. Ayrıca bazı durumlarda taşınmazın gerçek sahibi dışında işlem yapanların iyi niyet iddiası kabul görmemektedir. İyi niyet iddiası için hem hukuka uygun hareket edilmesi hem de açık kaynaklardan taşınmaza ilişkin sınırlandırmaların araştırılması esastır.

Sürelerin kaçırılması

Tapu ile ilgili işlemlerde sürelerin kaçırılması, hem hak kaybına hem de ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Çünkü tapu işlemlerinde ve davalarında kanunen öngörülmüş belirli süreler bulunmaktadır. Örneğin, tapu iptal ve tescil davalarında bazı durumlar için (örneğin kadastro sonrası) itiraz süresi 10 yıldır. Bu süre kaçırıldığında, hatalı bir kayıt dahi olsa mevcut tapu kaydı geçerliliğini korur.

Uygulamada en çok yapılan hata; hak sahiplerinin yasal haklarını veya itirazlarını tam zamanında kullanmamalarıdır. Evrakların hazırlanmasının gecikmesi, dava açmak için gerekli araştırmaların zamanında yapılmaması, vekaletname veya zorunlu belgelerin geç sunulması gibi durumlar, hak düşürücü sürelere takılınmasına neden olur. Aynı zamanda, mirasçılar tarafından miras kalan taşınmazların intikali sürecinde de sürelerin göz ardı edilmesi, ileride ciddi anlaşmazlıklara sebep olabilmektedir.

Sonuç olarak sürelerin takibinin yapılmaması, geri dönülemez hak kayıplarına yol açar. Tapu işlemlerinde her aşamada, yapılan başvurudan evrak teslimine, dava açılışından karar sonrası işlemlere kadar yasal sürelere riayet edilmesi gereklidir. Özellikle tapu davalarındaki zaman aşımı ve hak düşürücü süreler için bir avukattan veya uzman bir danışmandan destek alınması şiddetle önerilir.

Uzman avukat desteği almanın avantajları

Haksız ve taşkın yapı davalarında uzman avukat desteği almak, sürecin başarı şansını ciddi oranda artırır. Öncelikle bu davalar hem teknik hem de hukuki olarak oldukça karmaşıktır. Uzman bir avukat, müvekkilinin haklarını en iyi şekilde savunur ve olası hataların önüne geçer. Aynı zamanda süreler konusunda titiz davranarak hak kaybının önüne geçilmesini sağlar.

Hukuki bilgi ve tecrübe, özellikle taşkın yapı davalarında büyük fark yaratır. Tapu kayıtlarının incelenmesinden teknik bilirkişi raporlarının değerlendirilmesine kadar her adımda doğru hamlelerin yapılması gerekmektedir. Avukat, bu süreçlerin her birinde müvekkilini yönlendirir, delil toplama ve sunma süreçlerinde strateji geliştirir.

Ayrıca, her davanın kendine özgü bir dinamiği olduğu için, tecrübeli bir avukat alternatif çözüm yollarını da iyi bilir. Uzlaşma, arabuluculuk gibi seçeneklerde en iyi sonucu almak mümkündür. Bu nedenle uzman avukat ile hareket etmek, zaman kaybı ve maddi kayıpların önüne geçmeyi kolaylaştırır.

Sonuç olarak, haksız ve taşkın yapı davalarında alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak davanın hem hızlı hem de güvenli bir şekilde sonuçlanmasına katkı sağlar.

Stratejik dava yönetimi önerileri

Haksız ve taşkın yapı davalarında stratejik dava yönetimi, davanın seyrini büyük ölçüde etkiler. Stratejik olarak hareket etmek için ilk adım, konunun uzmanı bir gayrimenkul avukatı ile iş birliği yapmak olmalıdır. Ayrıca, davada kullanılacak belgelerin ve delillerin eksiksiz hazırlanması şarttır. Tapu kayıtlarının, yapı ruhsatı belgelerinin ve bilirkişi raporlarının dikkatli bir şekilde toplanması ve analiz edilmesi gerekir.

Dava sürecinde en çok görülen hatalardan biri, zamanında itiraz veya taleplerin yapılmamasıdır. Süreçlerin titiz takip edilmesi ve mahkemeye sunulacak savunma ya da karşı dava dilekçelerinin eksiksiz hazırlanması başarılı bir sonuç için kritiktir. Dava yönetiminde sabırlı olmak, kısa vadede sonuç alınmasa da uzun vadeli planlar yapmak gerekir.

Stratejik bir yaklaşımda diğer önemli nokta, karşı tarafın hamlelerini öngörebilmektir. Avukatınız, karşı tarafın iddialarını önceden analiz ederek etkili bir savunma stratejisi oluşturabilir. Alternatif çözüm yolları da düşünülmeli; örneğin, uzlaşma veya arabuluculuk görüşmeleri, bazı durumlarda her iki taraf için de daha avantajlı olabilir.

Kısacası, dava yönetiminde profesyonellik ve öngörü, sürecin en az hasarla ve müvekkilin lehine sonuçlanmasını sağlar. Her aşamayı titizlikle takip eden bir avukat ve sağlam bir strateji, taşkın yapı davalarında başarıya ulaşmanın anahtarıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Sonuç ve değerlendirme bölümünde, yazının ana noktalarını tekrar ele alırken öğrendiğimiz bilgileri özetleyelim. Sonuç ve değerlendirme, konunun tüm yönlerini kapsayan bir kapanış niteliğindedir ve okuyucuya önemli mesajları net bir şekilde hatırlatmayı amaçlar.

Sonuç ve değerlendirme yapmak, hem araştırmanın amacını hem de ulaşılan bulguların değerini öne çıkarır. Bu başlık altında, verilen bilgilerin gerçek hayata nasıl aktarılabileceği ya da uygulamada ne gibi faydalar sağlayacağı üzerinde durulabilir. Özellikle, ele alınan konu güncel bilgiler ışığında analiz edilmişse, sonuçlar daha güvenilir ve etkili olur.

Sonuç ve değerlendirme kısmında ayrıca gelecek döneme dair öngörüler ya da dikkat edilmesi gereken noktalar üzerinde de durmak faydalı olabilir. Böylece okuyucu hem konuyu kavrar hem de benzer durumlarda nasıl hareket etmesi gerektiğine dair ipuçları edinir.

Kısacası, sonuç ve değerlendirme başlığı altında verilen bilgiler, konunun özümsenmesini sağlamalıdır ve okuyucuda bir farkındalık yaratmalıdır. Yazının bütünlüğü açısından bu bölüm, hem bir toparlama hem de bir yol haritası görevi görür.