İbraname ile müteahhitten daire devir işlemi nasıl yapılır?

Merhaba,

Sorunuz hem tapu işlemleri hem de Borçlar ve Gayrimenkul Hukuku kapsamında oldukça önemli detaylar içermektedir. Size en doğru çözümü anlatabilmek için güncel kaynakları ve Yargıtay kararlarını inceledim. Sürecin hukuki altyapısı ve kesin çözümü için aşağıda dikkatle okumanız gereken temel noktaları bulabilirsiniz.

Sözleşmede Adınız Geçmiyorsa Durumunuz

• Mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesinde adınız geçmediği için doğrudan bir hak sahibi konumunda değilsiniz.
• Tüm masrafları siz karşılamış olsanız da, yasal olarak, müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan sözleşme hükümleri geçerli kabul edilir.
• Müteahhide düşen daireler için hak iddia edebilmeniz, resmi bir sözleşmeye veya alacağın temliki/taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanmalıdır.

İbra Belgesiyle Daireleri Üzerinize Alabilir misiniz?

• Bir “ibra” belgesi müteahhitin size karşı borcunun kalmadığını belirten bir evraktır ve Türk hukukunda bir hakkın sona erdiğine dair delil olarak kullanılır.
• Ancak, tek başına ibra belgesiyle tapu devri işlemi yapılamaz. İbra belgesi tapu müdürlüklerinde “taşınmaz devri” için resmi bir belge olarak kabul edilmez.
• Tapu işlemi için iki temel yol vardır:
  1. Müteahhitin kendi adına geçen dairelerin tapusunu size satması ve tapuda satış işlemi yapılması.
  2. Müteahhit ile noterden “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” düzenlenmesi. Bu durumda, tapu devri daha sonra bu sözleşmeye dayanarak resmileştirilebilir.

Kesin ve Garanti Çözüm: Noter Satış veya Alacağın Temliki

• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi:
  • Mutlaka noterde düzenlenmeli ve hem müteahhitin hem sizin rızanız ve imzanız olmalı.
  • Bu sözleşme ile ilgili bağımsız bölüm(ler) ilerleyen süreçte tapuda sizin adınıza tescil edilebilir.
  • Sözleşmede hangi dairelerin size ait olacağı, metrekare, ada-parsel, cebri şartlar gibi ayrıntılar açıkça yazılmalıdır.
• Alacağın Temliki:
  • Müteahhit ile aranızda yapacağınız bir “alacağın temliki” sözleşmesiyle, müteahhitin arsa sahibinden talep hakkı size devredilebilir.
  • Ancak alacağın temliki de genellikle tapuda hak doğuran sonuçlar doğurmaz; tapu devri için arsa sahibinin rızası ya da ileride müteahhitin sizin adınıza işlemi bizzat başlatması gerekir.

Tapu Devri İşleminde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapu devri tapu müdürlüğünde resmi olarak gerçekleşir; taraflar (veya vekilleri) tapuda hazır bulunmalıdır.
• Müteahhit, adına tescil edilen dairelerin tapusunu size devrederken “satış” şeklinde veya “bağış” yoluyla işlem yapabilir. Bu işlem sırasında tapu harcı ve ek masraflar doğar.
• Eğer inşaat devam ediyor ise, hak iddianız için tapuya şerh verebilmek riskleri azaltır (taşınmaz satış vaadi şerhi).

Riskler ve Ek Notlar

• Adi yazılı anlaşmalar veya sadece ibra belgesiyle işlem yapmak ilerde hak kaybına ve ciddi mağduriyetlere sebep olabilir.
• Hiçbir noter ve tapu müdürlüğü, sözleşmede isminiz geçmiyorsa ve resmi devri yapılmamışsa, sadece “bütün masrafları ben yaptım” diyerek hak sahibi olduğunuzu kabul etmez.
• Eğer ileride müteahhit vefat eder, iflas ederse veya borçlarından dolayı haciz gelirse, tapuda kendi adınıza bir hakkınız yoksa daireleri kaybetme riskiniz yüksek olur.

Pratik Sonuç / Öneri

1. Müteahhitten, adınıza geçmesini istediğiniz bağımsız bölümler için noterden resmi “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” veya doğrudan “satış” yapmasını isteyin.
2. Tapu devri mümkün olan en kısa sürede resmi şekilde yapılsın.
3. Süreci bir avukat aracılığıyla yürütün; müteahhit ile aranızdaki vekalet, sözleşme ve tapu işlemleri profesyonel şekilde hazırlansın.
4. Gerekirse ayrıca “alacağın temliki” belgesi de yapılabilir, fakat nihai çözüm yine resmi tapu devridir.

Kısacası, sadece ibra ile işlem yapmak haklarınızı riske atar. Resmi devri MUTLAKA tapuda gerçekleştirmeniz gerekmektedir. Noterlikten yapılacak olan taşınmaz satış vaadi, alacağın temliki ve iyi hazırlanmış bir “protokol” ile sürecinizi hukuki güvenceye alabilirsiniz.

Her adımı bir avukata danışarak ve resmi evraklarla ilerletmeniz yararınızadır. Daha fazla bilgi veya belgelerinizin incelenmesi için ayrıca bir avukata başvurmanızı şiddetle tavsiye ederim.

Saygılarımla,