Kargir binada hissedar satış için diğer ortakların imzası gerekir mi?

Merhaba, anlattığınız durumda kritik nokta “4 katlı ev” diye kullandığınız yapının tapuda nasıl kayıtlı olduğu: Kat mülkiyeti (bağımsız bölüm tapuları) var mı, yoksa tek taşınmaz üzerinde paylı/elbirliği mülkiyet mi var? “Kargir” ibaresi genelde tapudaki cins bilgisidir (ör. kargir ev ve arsa) ve tek başına “bir katı satabilir/satamaz” sorusunu belirlemez.

Eğer tapuda kat mülkiyeti kurulmuş ve her kat/daire “bağımsız bölüm” olarak ayrı tapu sayfasındaysa, abiniz kendi bağımsız bölümünü sizden imza almadan satabilir. Sizden imza istemesi bu ihtimalde satış için değil, çoğunlukla başka bir işlem (yönetim planı, düzeltme, tadilat, arsa payı düzeni gibi) içindir.

Eğer taşınmaz tapuda tek parsel tek kayıt ve sizler de “paydaş” iseniz, abiniz tüm evi tek başına satamaz; ancak kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Böyle bir satış olursa, diğer paydaşların “önalım (şufa) hakkı” gündeme gelebilir; paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkının kullanılabileceği resmi metinlerde de açıkça yer alır (örneğin Türk Medeni Kanunu 732. maddeye ilişkin açıklama içinde madde metni aktarılmaktadır).

Sizden “imza” istemesi, büyük ihtimalle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi veya kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gibi tapu işlemlerine ilişkindir. TKGM’nin açıklamalarında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi (iskan) gibi şartların ve sürecin nasıl işlediği anlatılır; özellikle “kat irtifakı varsa bir malik başvurusu” gibi durumlar da uygulamada önemlidir (kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş bilgilendirmesi). Ayrıca kat irtifakı için istenen belgeler (mimari proje, yönetim planı vb.) TKGM’nin SSS kısmında listelenmiştir (kat irtifakı için gereken evraklar).

Bu aşamada hak kaybı yaşamamak için pratikte şunu yapın: Tapu kaydını (tapu türü, paylar, kat irtifakı/kat mülkiyeti var mı, şerh-ipotek-haciz var mı) görmeden hiçbir muvafakatname/evrak imzalamayın ve abinizden imza istenen belgenin “tam olarak hangi işlem” için hazırlandığını yazılı olarak isteyin. Anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın sürdürülmesi pratik değilse “ortaklığın giderilmesi” davası gibi seçenekler de ayrıca değerlendirilir; ama önce tapu statüsü netleşmeli.

Tapuda her biriniz paylı malik misiniz, yoksa miras nedeniyle elbirliği (miras ortaklığı) mı görünüyor? Bir de tapuda “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” ibaresi var mı? Bu iki bilgiyle, abinizin hangi işlemi yapıp hangisini yapamayacağını çok net söyleyebilirim.

Merhaba, anlattığınız tablo genelde “tapuda kargir bina” (yapının cinsi, yani yığma/masonry bina) kaydıyla, mülkiyetin ise kat mülkiyeti kurulmamış paylı mülkiyet şeklinde olmasından kaynaklanıyor. Bu iki konu (kargir yazması ve kimin satabileceği) çoğu zaman birbirine karıştırılıyor.

Önce en kritik ayrım şu: Tapuda mülkiyet “kat mülkiyeti/bağımsız bölüm” olarak mı kayıtlı, yoksa taşınmaz tek parça görünüp herkesin sadece “payı” mı var? Bunu e-Devlet’ten tapu kaydına bakarak veya Tapu Müdürlüğünden “tapu kayıt örneği” alarak netleştirebilirsiniz.

Paylı mülkiyette genel kural şudur: Her paydaş kendi payını tek başına satabilir; diğer paydaşların imzası her zaman şart değildir. Ancak bu satış, alıcıya “4. katın tamamını” değil, tapuda ne yazıyorsa onu verir: yani çoğu durumda taşınmazdaki payı verir. Paydaş olmayan birine satış yapılırsa diğer paydaşların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir; bunun dayanağı Türk Medeni Kanunu metni içindedir. (Süreler ve usul hak kaybına çok açık olduğu için, satış olursa gecikmeden avukatla yürütmenizi öneririm.)

Eğer taşınmaz “elbirliği mülkiyeti” (örneğin miras ortaklığı devam ediyorsa) şeklindeyse, o zaman abinizin tek başına satış yapması genellikle mümkün olmaz; çoğunlukla tüm mirasçıların birlikte işlem yapması gerekir. Bu nedenle tapu kaydında “paylı” mı “elbirliği” mi yazdığı çok belirleyici.

“4 kat kat mülkiyeti çıkarıp diğer 3 kişi kargir olacak” ifadesi teknik olarak da şüpheli: Kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin oluşturulması, imar/iskan ve proje şartlarına bağlı bir tescil işlemidir; “bazıları kat mülkiyetli bazıları değil” gibi bir yapı çoğu dosyada tapu uygulamasına takılır. Kat mülkiyetine geçiş/işlem mantığı için Kat Mülkiyeti Kanunu metni esas alınır. Ayrıca taşınmazda hâlihazırda kat irtifakı varsa, yapı kullanma izni şartları oluştuğunda TKGM’nin açıkladığı şekilde kat mülkiyetine geçiş (resen dönüşüm dahil) gündeme gelebilir; bunun çerçevesi kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş açıklaması içinde yer alıyor.

Sizin açınızdan pratik yol haritası:

• Tapu kaydını çıkarın: “kat mülkiyeti/kat irtifakı” var mı, yok mu; mülkiyet türü “paylı/elbirliği” mi?
• Abinizin yapmak istediği işlem “kendi payını satmak” mı, yoksa “tüm taşınmazı/4. katı bağımsız bölüm gibi devretmek” mi; bunu yazılı netleştirin.
• Sizden imza isteniyorsa, imzanın neye atılacağı (satış mı, rıza mı, kat mülkiyeti tesisi evrakı mı) görülmeden imza vermeyin.

İki kısa soru sorayım, ona göre size daha nokta atışı yol göstereyim:

1. Tapuda “kat mülkiyeti” mi yazıyor, “arsa + kargir bina” gibi tek parça mı görünüyor?
2. Tapuda herkesin payı belirli mi (ör. 1/4 gibi), yoksa miras nedeniyle “elbirliği” durumunuz var mı?
3. Abiniz “satın alacak olan da kendisi” derken, sizden pay devri mi istiyor (size bedel ödeyerek), yoksa kendi payını mı devredecek?