Kiracının sözleşmeyi erken feshi

Merhaba,

Sorunuz oldukça güncel ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile Yargıtay kararları ışığında sıklıkla gündeme gelen bir konudur. Özetle, kiracının tek taraflı olarak, kısa bir süre önceden haber verip taşınmazı boşaltması ve "mücbir sebep" gibi kişisel gerekçelerle kira sözleşmesini feshetmesi kural olarak mümkün değildir. Burada hem bildirim süreleri hem de tazminat/yükümlülükler açısından önemli noktalar bulunmakta.

Kiracının Erken Feshi: Hangi şartlarda olur?

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim ile fesih hakkına sahiptir.
• Sözleşmede özel bir erken fesih veya cezai şart maddesi varsa, buna da dikkat etmek gerekir.
• Kiracı sözleşme süresi dolmadan haksız/kişisel sebeple (örneğin boşanma) çıkarsa — bu mücbir sebep sayılmaz, kanunun aradığı “önemli sebep”tan farklıdır.
• TBK madde 331'e göre "önemli sebepler" taraflar açısından kira ilişkisini çekilmez kılacak objektif ve ciddi olaylardır (ağır hastalık, afetzede olmak, işyeri taşınmazlarının yıkılması gibi). Boşanma gibi kişisel gerekçeler genelde bu kategoride yer almaz.

Sözleşme Erken Feshedilirse Kiracının Sorumlulukları

• Türk Borçlar Kanunu madde 325’e göre: Kiracı süresi dolmadan çıkarsa, taşınmaz benzer koşullarda makul sürede tekrar kiralanana kadar kira bedelinden sorumludur.
• Bu “makul süre” Yargıtay kararlarında genellikle 2-3 ay olarak değerlendirilmekte, istisnai durumlarda daha uzun da olabilir.
• Kiraya veren bu süre içinde uğramış olduğu zararları (boş geçen aylar, bulamazsa eksik kira) için tazminat davası açabilir.
• Kiracı, kendi yerine yeni bir kiracı bulup ev sahibinin de bu kişiyi kabul etmesiyle yükümlülükten kurtulabilir.
• Anahtarı teslim etmediği sürece kira bedelinden sorumluluk devam eder (Yargıtay kararları çok açıktır).

Bildirim Süreleri ve Usul

• Belirli süreli bir sözleşmede süresi bitmeden fesih için mücbir veya “önemli” bir sebep yoksa, kira bitimine 15 gün kala yazılı bildirim gerekir. Kişisel gelişmeler bu kapsama girmez.
• 5 gün önceden yapılan bildirim ile fesih, zararı karşılamaz. Sadece anahtar teslimi tarihinden sonraki kira için sorumluluk biter; öncesi için, ve kiralananın yeniden kiraya verilmediği makul süre için tazminat talep edebilirsiniz.

Sonuç

• Kiracının boşanması mücbir sebep değildir, dolayısıyla kişisel sebeple sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir; ancak bu durumda ev sahibinin makul süreli kira talep/tazminat hakkı doğar.
• Kiracının 5 gün öncesinden haber verip çıkması hukuken yeterli değildir.
• Kiracı anahtarı 12.10.2025 tarihinde teslim ettiği için, taşınmazınızı benzer koşullarla yeni bir kiracıya makul sürede kiralayana dek doğabilecek kira kayıplarını talep etme hakkınız vardır.

Hangi adımları izlemelisiniz?

1. Taşınmazın boş kaldığı ve size teslim tarihi, makul sürede kiraya verilememesi halinde doğan kayıpları tespit edin.
2. Kiracıya ihtar gönderip zararlarınızı talep edin. Ödenmezse sulh hukuk mahkemesinde tazminat davası açabilirsiniz.
3. Eğer yeni bir kiracı bulursanız, sorumluluk aldığı tarihte sona erer.

Daha detaylı soru ve süreç takibi için bir avukata başvurmanız yararınıza olacaktır.

Saygılarımla, Avukatistan