Kiracının Tahliyesi ve Sözleşme İptali Nasıl Yapılır?

Merhaba,

Sorunuz için güncel hukuki kaynaklarını ve uygulamaları titizlikle araştırdım. Yaşadığınız süreçte karşılaştığınız birkaç ayrı hukuki sorun bulunmakta. Hepsini adım adım ve anlaşılır bir şekilde açıklayarak yardımcı olmaya çalışacağım.

1. Eşinizin sizin adınıza vekaletiniz ve onayınız olmadan kiraya vermesi

• Kira sözleşmesinin geçerliliği: Bir taşınmazın sahibi siz iseniz, eşinizin sizin açıkça yazılı vekaletiniz ya da onayınız olmadan evinizi başkasına kiraya vermesi hukuken geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre taşınmaz kiralamalarında “temsil yetkisi” şartı aranır.
• Evinizi kiraya veren sözleşme: Eğer açıkça bir vekaletname vermediyseniz ve kira sözleşmesinde imzanız yoksa, bu sözleşme baştan geçersiz olabilir. Kira sözleşmesinin iptali için mahkemeye başvurabileceğiniz gibi, gerekirse noterden ihtar çekebilirsiniz. Ancak sözleşmenin baştan hükümsüzlüğüne ilişkin mahkemeye başvuru, ihtiyari bir süreçtir. Her hâlükârda bir avukattan destek almanız önerilir.

2. Kira eksik ödemeleri ve tahliye

Eksik ödenen kiralar için:

• Kiracıya karşı önce bir borç ihtarnamesi göndermeniz (noter veya arabulucu üzerinden) gereklidir.
• Ardından icra takibi yaparak “tahliye ve kira alacaklarının ödenmesi” talep edebilirsiniz.

Tahliye için en hızlı yollar: Türkiye’de kiracı tahliyesinde iki ana hızlı yol bulunur:

1. İcra yoluyla tahliye (ilamsız tahliye)
   • Kiracıya ihtar çekerek 30 gün içinde borcun ödenmesini (veya tahliyesini) talep edebilirsiniz. Süre sonunda hâlâ ödeme yapılmamışsa ve kiracı evden çıkmamışsa, icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilirsiniz.
2. Arabuluculuk sonrası dava
   • Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamazsa, sulh hukuk mahkemesine taşınmazın tahliyesi davası açılır.

Gereken belgeler:

• Kira sözleşmesi
• Eksik ödeme yapılan kira makbuzları/banka dekontları
• Noter ihtarları ya da arabulucu görüşme tutanakları

3. Satış ve alıcıya gösterim ihtarı/bozma kararı

• Yeni malik tarafından tahliye talep edildiğinde, TBK 351 gereğince yeni malikin ihtiyaç nedeniyle veya satış sonrası tahliye davası açma hakkı vardır.
• Mahkeme/arabulucu kararında belirtilen “3 hafta içinde tahliye” kararı bağlayıcıdır. Buna uyulmazsa zorunlu tahliye işlemleri başlatılabilir.

4. Polis ile yaşanan olay - Karşılıklı Şikayet

• Bu olay adli vakadır ve sizin/kiracının davranışları, eylemin niteliğine göre ayrıca incelenir. Kiracılık ilişkisine dair tahliye sürecini ise ayrı düşünmek gerekir.

Öneriler

• Bir an önce noter kanalıyla eksik ödemelerle ilgili ihtarname gönderin.
• Arabulucu süreci tamamlandıysa hemen tahliye için sulh hukuk mahkemesine başvurun veya ilamsız tahliye için işlemleri başlatın.
• Kira sözleşmesinin sizin dışınızdaki imzayla düzenlendiğini belgelerle ortaya koyabilirseniz “geçersizlik” iddiasını öne sürebilirsiniz. Ancak bu süreçte uzman bir avukat desteği ile hareket etmeniz önerilir.

Dilerseniz, yaşadığınız sorunların detaylarıyla birlikte bir avukattan bizzat danışmanlık almanızı öneririm. Çünkü belgeler (sözleşme, dekontlar, ihtarlar vs.) ile hukuki stratejiye dair analizler, doğrudan olayınız özelinde değişiklik gösterebilir.

Sorunuza ilişkin daha detaylı bilgi ya da belge analizi için tekrar yardımcı olabilirim. Avukatistan üzerinden bana ulaşmaya devam edebilirsiniz.

Saygılarımla.

Tesekkur ederim