Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı Dava Nasıl Açılır?

Merhaba. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde (konut ve çatılı işyeri kiralarında) pratikte iki ana yol var: ilamsız icra yoluyla tahliye + kira alacağının takibi (daha hızlı) veya dava yoluyla tahliye ve alacak (arabuluculuk şartına tabi).

Kiracıya bir ay önce gönderdiğiniz ihtarname, TBK m. 315 anlamında “temerrüt ihtarı” niteliğindeyse (yazılı, ödenmeyen ay/bedeller açık, en az 30 gün süre verilmiş ve süre sonunda fesih/tahliye yoluna gidileceği bildirilmişse) 30 gün dolduktan sonra temerrüt nedeniyle tahliye talep etme zemini oluşur.

1) En hızlı yol: İİK 269 vd. ile “kira alacağı ve tahliye” takibi

İcra dairesinde “kira alacağı + tahliye” talepli ilamsız takip başlatılır. Bu takipte kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı, ayrıca konut/çatılı işyerinde 30 günlük ödeme (temerrüt) süresi uygulaması kritik önemdedir. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, süresi içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (uygulamada bazı süreler ve usul adımları “dosyaya göre” değişebildiği için icra müdürlüğü/avukat kontrolü önemlidir). Bu yolun önemli avantajı: zorunlu arabuluculuk dava şartı bu icra yoluna uygulanmaz.

2) Dava yolu: Temerrüt nedeniyle tahliye + kira alacağı (ama önce arabuluculuk)

Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında (genel kural olarak) 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk “anlaşamama” tutanağından sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye ve birikmiş kira alacağı için dava açılır; ihtarınız TBK 315’e uygunsa temerrüt nedeniyle fesih/tahliye talebi bu maddeye dayandırılır.

Sizin olayınızda (ihtar üzerinden 30 gün geçtiyse) genellikle en pratik tercih, hemen icra dairesinden kira alacağı ve tahliye takipli ilamsız icra başlatmaktır; kiracı itiraz ederse strateji “itirazın kaldırılması/iptali” gibi yollara döner ve dosya detayına göre şekillenir.

• Kira sözleşmeniz yazılı mı (varsa imzalı sözleşme) ve taşınmaz konut mu, çatılı işyeri mi?
• Gönderdiğiniz ihtarnamede 30 gün süre ve “süre sonunda fesih/tahliye” ibaresi açıkça var mı (tebliğ şerhiyle birlikte)?