Deprem sonrası yerinde dönüşüm hakkımı nasıl kullanabilirim?

Merhaba,

Öncelikle yaşadığınız deprem ve sonrası süreç için üzüntülerimi iletmek isterim. Yerinde dönüşüm, hak sahipliği, hissenizin hazineye devri ve söz konusu arsa üzerindeki haklarınız ile ilgili sorularınız için güncel mevzuatı ve uygulamaları araştırdım. Konuyu sizinle detaylı paylaşmak isterim.

2023 Depremi Sonrası Yerinde Dönüşüm ve Hak Sahipliği

Deprem sonrası ağır hasarlı ve yıkılmış binalar için devletin uyguladığı bazı farklı yöntemler bulunmaktadır. Bunlar arasında:

• Hak sahipliği başvurusu (başka konut veya iş yerinden hak sahipliğiniz varsa yalnız bir yerden faydalanabilirsiniz),
• Yerinde dönüşüm (kentsel dönüşüm kapsamında),
• Hissenin hazineye devri gibi durumlar yer almaktadır.

Hak sahipliği başvurusuyla, birden fazla konuttan yararlanılamayacağı için sizin mevcut arsanızdaki hakkınızdan faydalanamamışsınız. Bunun nedeni, aynı kişi aynı afet için birden fazla taşınmazdan hak sahibi olamıyor. (Afet Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği.)

Hissenin Hazineye Devri ve Sonrası

Belediye ve çevre şehircilik birimleri, hak sahipleri ile anlaşma sağlanamazsa ve yerinde dönüşüm için vekalet verilmezse; çoğu zaman tapudaki paylar hazineye devrolunuyor. Bu işlem klasik kamulaştırma ya da el koyma mantığıyla yapılmaz, ancak süreç çoğunluk kararı ve afet mevzuatına göre ilerler. Sizinle yapılan görüşmede de, hissenizin değeri size ödenecek, ama yeni dairelerden hak sahibi olamayacağınız belirtilmiş.

Hisselerin Geri Alınması Mümkün mü?

Arsanın veya bağımsız bölümün tekrar size devri ya da eski haklarınızın aynen iadesi genellikle mümkün değildir. Çünkü:

• Resmi olarak başka bir yerden hak sahipliğiniz tespit edildiğinde, aynı afet için başka yerden hak alınamaz,
• 6306 sayılı Kanun ve ilgili afet mevzuatı gereği Hazine, dönüşümün önündeki hisseleri tasfiye ederek süreci tamamlar,
• Tapudaki payınız kamu yararı için Hazine’ye intikal ettiği anda, siz aslında arsa payı üzerinde artık hak sahibi olmaktan çıkarsınız.

Ancak işlemlerde hukuka aykırılık, eksik ödeme, çok düşük bedel tespiti gibi hatalar olursa; idari dava açma hakkınız saklıdır.

Dava Açmanın Faydası Olur mu?

Yerinize yapılan yeni konut üzerinde 'öncelik' ya da 'yeniden hak kazandırma' değil; ancak arsa hisseniz karşılığında ödenecek tutar için dava açabilirsiniz. Genellikle bu süreçte başvurulabilecek hukuki yollar şunlardır:

• Bedel tespiti ve artırımı davası: Size teklif edilen arsa/hisse bedeli güncel rayiç değerin çok altındaysa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “bedel tespiti” ve gerekirse “bedel artırımı” davası açabilirsiniz.
• İdari işlemin iptali istemi: Hazineye devir işleminin usulüne uygun olmadığını düşünüyorsanız, işlemin iptali için idari yargıya başvurabilirsiniz. Ancak burada fayda göreceğiniz çoğu zaman sınırlı olur, zira hak sahipliği çakışması açık şekilde mevzuata bağlanmıştır.

Pratik Öneriler

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden, hissenize karşılık ödenecek miktarın güncel rayiç ve değerleme raporuyla belirlenmesini talep edebilirsiniz.
• Bir avukat aracılığıyla, size teklif edilen bedelle arsanın gerçek rayiç bedeli arasında fark varsa dava açmanız mümkündür.
• Yerinde dönüşüm sonrası yapılan dairelerden ayrıca hak sahibi olabilmeniz için, yepyeni bir hak sahipliği düzenlemesi olması gerekir; güncel mevzuatta bu mümkün değil.

Sonuç ve Tavsiye

Arsanızı, üzerinde bulunan bağımsız bölümü ya da yeni yapılan daireyi tekrar alma şansınız mevzuat açısından yoktur. Ancak, hisse değerinizin düşük tespit edildiğini düşünüyorsanız tazminat tutarının artırılması yönünde hukuki yola başvurabilir, idari işlemde hata olduğunu düşünüyorsanız dava açabilirsiniz.

Sorunuzun daha detaylı yanıtı, somut belgelerinizin incelenmesiyle netleşir. Bu nedenle,

• Arsanızın güncel tapu kaydı,
• Hak sahipliği tespit tutanakları,
• Size ödenen ya da ödeneceği belirtilen bedelin beyanı,
• İl Müdürlüğü yazışmaları gibi belgelerle birlikte bir avukatın desteğini almanız çok daha sağlıklı olacaktır.

Yardımcı olabileceğim başka bir soru olursa seve seve yardımcı olurum.

Saygılarımla,
Avukatistan