Yerinde dönüşüm

Merhaba,

Öncelikle geçmiş olsun dileklerimi iletmek isterim. Deprem sonrası yerinde dönüşüm süreçlerinde yaşanan bu gibi durumlar oldukça karmaşık ve insanı kaygılandırabilen durumlardır. Sorularınızı sizin için güncel mevzuat ve uygulamalar ışığında detaylı olarak araştırdım ve aşağıda net bir şekilde açıklamaya çalıştım.

2023 Depremi, Hak Sahipliği ve Yerinde Dönüşüm

• Sizin de belirttiğiniz gibi, 2023’teki deprem sonrası ağır hasarlı ve yıkılmış binaların maliklerine, devlet farklı şekillerde konut/hak sahipliği hakkı veriyor. Ancak, başka bir yerde hak sahipliği (örneğin TOKİ, yerinde dönüşüm, farklı bir konut veri tabanına kaydolma) kazanırsanız, aynı anda birden fazla haktan yararlanamıyorsunuz.
• Yerinde dönüşüm uygulamasında, maliklerin tamamının (veya kanuni çoğunluğun) müteahhide yetki vermesi gerekir. Eğer siz veya diğer maliklerden biri vekalet vermez ise çoğu zaman işlemler tıkanabiliyor.
• 2023'ten sonra uygulanan yeni mevzuata göre, arsa payını devretmeyen/dönüşüme katılmayan maliklerin payları belirli şartlarda rayiç (güncel) bedel üzerinden Hazine’ye devredilip sürecin ilerlemesi sağlanıyor.

“Benden habersiz hazineye devredildi, payım ne olacak?”

• Dönüşüme katılmayan, müteahhide vekalet vermeyen veya hak sahipliği nedeniyle yeni yerleşimden faydalanamayan vatandaşın arsa payı, güncel mevzuata uygun olarak (6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve deprem sonrası ek düzenlemeler ışığında) rayiç bedel üzerinden kamulaştırılarak Hazine’ye devrediliyor.
• Bu durumda, daireni/ziraat payını geri almak yerine, sana düşen payın bedeli nakit olarak ödeniyor. Anahtar teslim veya yeni yapılan binadan hak tanınmıyor.
• Anahtarlar çevre şehircilik il müdürlüğüne verilirse, siz dahil dönüşüme katılmayanların payları da burada toplanmış olur ve size nakit ödeme yapılır.

“Payımı veya yerimi geri alma (dava açıp yeni hakkımı alma) şansım var mı?”

• Şu anda yürürlükte olan hukuka göre, başka bir yerde hak sahipliği kazandığınız için (örneğin devlet tarafından yapılan başka bir konutta veya TOKİ'de adınıza konut çıkmışsa) aynı depremden ve aynı maliklikten iki kere yararlanmanız mümkün değil.
• Hazineye geçen pay, eğer rayiç (güncel ekspertiz) bedeli üzerinden devlet tarafından ödendiyse, bina bittikten sonra “ben de anahtar istiyorum” ya da yerimi eski haline istiyorum diye mahkeme açmak pratikte sonuç vermez. Çünkü sistemde, hak sahipliği işlemi tamamlanınca ve ödeme alınca konu kapanmış oluyor.
• Eğer bedel tespitinde, eksik veya adaletsiz bir değer tespiti olduğunu düşünüyorsanız, “bedel artırımı/kamulaştırma bedelinin tespiti davası” açabilirsiniz. Ancak bu dava, “aidatınıza daha fazla ödeme alın” içindir, yerinizi geri isteme davası değildir.

Müteahhit farklı fiyat söylüyor, ne yapabilirim?

• Normalde, sizin payınızı/mülkiyetinizi müteahhitten geri almak, yalnızca müteahhitin rızası ile mümkündür. Eğer resmi devir, kamulaştırma üzerinden gerçekleştiyse artık birebir pazarlık hakkınız kalmaz.
• Müteahhide/dönüşüme başta onay vermediğiniz için arsa payınız sistem üzerinden Hazine’ye geçmiş olur. Bundan sonraki süreçte müteahhit ile pazarlık şansınız hukuken çok çok azdır.

Yapılması gerekenler

1. Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nden kesinleşen rayiç bedeli resmi olarak öğrenin. Size bu bedel teklif edilecek ve ödeme süreciniz başlayacaktır.
2. Ödeme yapılırsa ve bedel hakkaniyetsiz gelirse, bedel artırım davası açabilirsiniz.
3. Esas olarak dönüşüm sürecinin tamamlanmasından sonra geri dönüp eski yerinizi/yeni dairenizi isteme şansınız yoktur.
4. Eğer sürecin başında size yeterli tebligat yapılmamış, işlemler usulsüz yürütülmüşse (mesela size hiçbir bildirim yapılmadan pay Hazine’ye geçtiyse), “usulsüz işlem iptali” davası açabilirsiniz. Ancak bu davalar çoğunlukla süreç tamamlandığında sonuç vermez, en başta müdahil olmak gerekir.

Özet

• Farklı bir yerde hak sahibi olarak gösterildiğiniz için dönüşümden daire/arsa almak mümkün değil.
• Payınız için devlet tarafından rayiç bedel ödenecek.
• Geriye dönük olarak, yeni daire veya arsa alma isteğiniz hukuken kabul edilmez.
• Yalnızca bedel düşükse bedel artırımı için dava açabilirsiniz.

Her türlü resmi evrakı dikkatlice inceleyin, hakkınızın eksik ödendiğini düşünüyorsanız mutlaka bir avukata danışarak dava hakkınızı kullanın. Fakat “yerimi aynen geri isterim” gibi bir sonuç 2025 Türkiye mevzuatına göre maalesef mümkün görünmemektedir.

Geçmiş olsun dileklerimle, her aşamada hukuki yardım almak için bir avukat ile yüz yüze görüşmeniz de hak kaybı yaşamamanız için önemli olacaktır.